COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE FOIX

CIVIL

RG N° :N° RG 24/00918 – N° Portalis DBWU-W-B7I-CPHY

MINUTE N° :

NAC : 52A

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1copie dossier

JUGEMENT DU: 07 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Vincent ANIERE, Vice-Président,

Madame Roselyne LAUPENIE, Vice-Présidente

Madame Tatiana POTASZKIN, Juge des contentieux de la protection

Assistés de Madame Valérie GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier, présent lors des débats et du prononcé de la décision

DEBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 17 Décembre 2025du tribunal judiciaire de FOIX tenue par Monsieur ANIERE, Vice-Président en qualité de juge rapporteur, les parties ne s’y étant pas opposées, assisté de Madame GRANER-DUSSOL, Cadre Greffier,

L’affaire oppose :

DEMANDEURS

Monsieur [T] [J], né à [Localité 6] (SUISSE) le 13/09/1974, chef de projet, de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Madame [O] [J], né à [Localité 4] (04) le 14/09/1976, responsable ressources humaines, de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

représentés par Maître Regis DEGIOANNI de la SCP DEGIOANNI – PONTACQ – GUY-FAVIER, avocats au barreau d’ARIEGE,

DEFENDERESSE

Madame [B] [K], née le 24 Juin 1994 à [Localité 9], immatriculée au RCS de [Localité 5] sous le numéro 954 092 045

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2], représentée par Maître Marine CHATRY-LAFFORGUE de la SCP PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE, avocats au barreau d’ARIEGE,

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le vice président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 07 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction .

Le magistrat rapporteur a rendu compte au tribunal.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 13 août 2023, [T] et [O] [J] et [B] [K] ont signé un bail portant sur un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 7] (09) et comprenant un local commercial d’une superficie de 105 m2 environ situé au rez-de-chaussée, un WC, un dégagement, et un entresol, et contre un loyer annuel de 5.400 € hors taxes et hors charges payable par mensualités.

Le contrat contient une clause portant dérogation aux statuts des baux commerciaux et une clause dérogatoire portant la durée du bail à un an renouvelable tacitement.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 06 avril 2024 remise le 10 avril 2024, les bailleurs ont mis en demeure la preneuse de payer la somme de 900 euros au titre des échéances de mars et avril 2024, et à peine de résiliation du bail.

Par acte extrajudiciaire en date du 10 juin 2024, les bailleurs ont fait délivrer à la locataire une sommation de payer la somme de 1.350 euros au titre des loyers et charges au 12 mai 2024.

Par acte de commissaire de Justice du 02 septembre 2024, [T] et [O] [J] ont fait assigner [B] [K] devant ce Tribunal, afin d’obtenir, au visa des articles 1224 et suivants du Code Civil, et 1103, 1104, 1217, 1342 et 1231-1 du Code Civil, de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail conclu entre eux,

— ordonner l’expulsion de [B] [K] et de tout occupant de son chef sous astreinte financière de 500 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner [B] [K] à leur payer la somme de 2.700 € au titre de loyers et charges dus du 1er mars 2024 au 31 août 2024, outre la somme mensuelle de 450 € jusqu’à la date à laquelle le tribunal fixera la date d’effet de la résiliation du bail commercial,

— fixer à compter de la résiliation du bail commercial et jusqu’à la libération effective des lieux une indemnité d’occupation d’un montant de 450 € par mois,

— condamner [B] [K] à leur payer une somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation de payer du 10 juin 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mai 2025 pour l’audience de plaidoiries du 17 décembre 2025.

Le présent jugement est contradictoire et en premier ressort.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 05 février 2025, [T] et [O] [J] maintiennent leurs demandes, en portant à 4.762,50 € la somme réclamée au titre de loyers et charges dus du 1er mars 2024 au 31 janvier 2025.

Ils font valoir en résumé, que :

— ils ne demandent pas l’application d’une clause résolutoire mais le prononcé de la résolution du contrat pour inexécution pour manquement à l’obligation de payer le loyer,

— il n’est pas justifié d’octroyer des délais à la locataire.

Aux termes de ses dernières conclusions N°2 notifiées par RPVA le 14 mai 2025, [B] [K] demande de :

— débouter [T] et [O] [J] de l’ensemble de leurs demandes,

— suspendre le jeu de la clause résolutoire,

— dire n’y avoir lieu à résiliation judiciaire du bail commercial,

— lui accorder des délais de paiement, soit 24 mensualités à hauteur de 187,50 €,

— écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner [T] et [O] [J] à lui verser la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 2° du CPC, dont distraction au profit de Maître Marine CHATRY-LAFFORGUE, et aux dépens.

Elle fait valoir en résumé que :

— elle a procédé à de nombreux travaux dans le local afin de pouvoir y vendre des vêtements de seconde main, notamment l’électricité qui n’était pas aux normes,

— elle a rencontré des difficultés financières, mais elle est en mesure de reprendre le paiement des loyers courants,

— il ne peut être appliqué la clause résolutoire, eu égard au non-respect par le bailleur de ses obligations,

— elle sollicite des délais pour apurer la dette locative.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le Tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux modalités de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIVATION

1. Sur la résiliation

1.1 Sur les principes applicables

Il est effectivement sans objet de résoudre la demande tendant à suspendre le jeu de la clause résolutoire puisqu’il n’est pas demandé de constater la résiliation par l’effet d’une telle clause mais de prononcer la résiliation pour manquements contractuels, selon la différence que prévoit l’article 1224 du code civil.

En vertu de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, entre autres sanctions, provoquer la résolution du contrat et demander réparation des conséquences de l’inexécution, et les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

De plus, l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Quant à la résolution judiciaire prevue par l’article 1227 du code civil, l’article 1128 du même code dispose quue le juge peut, selon les circonstances, la prononcer ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. Et l’article 1129 précise que dans un cas comme le present où les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, et qu’il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

2.2 Sur le bien-fondé du prononcé de la résiliation

Quant aux manquements des bailleurs, que la locataire ne qualifie pas mais qu’on doit supposer concerner l’obligation de délivrance puisqu’il est fait référence au fait que l’installation électrique n’aurait pas été aux normes, force est de constater qu’un tel manquement n’est pas démontré, et ne saurait donc empêcher de constater les manquements de la locataire.

En effet, les documents produits, à savoir une facture de l’ APAVE du 27 octobre 2023 relative à la vérification avant mise sous tension, deux factures de LGS ELECTRICITE des 06 et 14 décembre 2023 relatives à des travaux d’électricité sont seulement de nature à démontrer que des travaux d’électricité d’un montant de près de 674 euros ont été réalisés dans le local peu de temps après l’entrée dans les lieux mais pas la nature ni la raison de ces travaux.

Quant aux factures ATELIER XAVIER.COM, elles n’ont rien à voir et sont relatives à la fourniture d’une enseigne.

Quant aux manquements de la locataire, en application des dispositions des articles 1728 et 1741 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus, à peine de résiliation dudit bail. Cette obligation légale est rappelée à l’article 10 du contrat.

En l’espèce, il est établi que les loyers ont cessé d’être réglés à partir de l’échéance de mars 2024 et que depuis le solde locatif a continué à s’aggraver malgré les mises en demeure et la sommation de payer délivrées.

Au vu du solde débiteur de 1.800 euros au 24 juin 2024, qui est le dernier décompte produit, et du seul paiement justifié du 17 janvier 2025 d’un montant de 187,50 euros, et en l’absence de justification des charges, le solde est de 10.350 euros au jour du présent jugement, échéance de janvier 2026 incluse.

Il s’agit d’un manquement grave, répété et continu à une obligation essentielle du locataire.

Dans ces conditions, il est fondé de prononcer la résiliation du bail, d’ordonner l’expulsion de la locataire, et de la condamner à payer l’arriéré, tel que demandé.

Il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation due suite à la résiliation du bail et ce à la valeur du loyer qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce afin d’assurer la réparation intégrale du préjudice causé au bailleur par le fait de la part du locataire de se maintenir dans les lieux malgré qu’il n’y ait plus droit ni titre.

Le recours éventuel à la force publique est une mesure suffisante afin d’obtenir l’expulsion en cas de défaut de départ volontaire, et il n’est pas fondé d’ordonner une astreinte financière.

3. Sur la demande de délais

Concernant les délais, l’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, [B] [K] ne produit aucun justificatif permettant de connaître la réalité de sa situation financière et patrimoniale, ni de considérer qu’elle serait en position de respecter les délais qu’elle propose alors-même que cela représenterait à ce stade des mensualités de plus de 430 euros, soit quasiment le montant du loyer courant, et qu’il apparait que le solde de son compte à la Banque Postale après le paiement de janvier 2025 était de 4,68 euros. Il n’apparaît donc pas fondé de lui octroyer des délais de paiement supplémentaires à ceux ayant déjà couru, notamment du fait de la longueur de la procédure.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile, [B] [K] qui succombe sera condamnée aux dépens.

L’article 695 du code de procédure civile définit les dépens, y incluant notamment les débours tarifés et les émoluments des officiers publics ou ministériels, mais à la condition d’être afférents à l’instance concernée. Or, la sommation de payer délivrée ne constitue pas un acte obligatoire de la présente instance en prononcé de la résiliation. Elle ne peut donc être intégrée aux dépens mais doit l’être aux frais irrépétibles.

Pour faire valoir leurs droits, [T] et [O] [J] ont été contraints de s’adresser à la Justice, et il serait inéquitable de laisser entièrement à leur charge les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Il convient donc de condamner [B] [K] qui succombe à leur payer la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Concernant l’exécution provisoire, et s’agissant d’une instance introduite après le 01 janvier 2020, il y a lieu de faire application de l’article 514 du code de procédure civile selon lequel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, la dette est ancienne et il n’existe aucune raison d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Prononce la résiliation du bail du 13 août 2023 conclu entre, d’une part, [T] et [O] [J], et d’autre part, [B] [K], relativement au local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 7] (09) ;

ORDONNE, faute de départ volontaire des lieux loués, l’expulsion de [B] [K] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant le concours d’un serrurier et l’assistance de la force publique en application des dispositions du code des procédures civiles d’exécution concernant les opérations d’expulsion ;

Condamne [B] [K] à payer à [T] et [O] [J], en deniers ou quittances, les sommes suivantes :

—  10.350 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges échus au 7 janvier 2026,

— à compter de l’échéance de février 2026, une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au loyer (450 euros à ce jour), jusqu’à la libération effective des lieux ;

Déboute [T] et [O] [J] de leur demande tendant à prononcer une astreinte ;

Déboute [B] [K] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne [B] [K] aux dépens et Dit qu’il n’y a pas lieu d’y intégrer le coût de la sommation de payer du 10 juin 2024 ;

Condamne [B] [K] à payer à [T] et [O] [J] la somme de 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé le 07 janvier 2026.

En foi de quoi ont signé Vincent ANIERE, Vice-Président et le Greffier visé ci-dessus.

LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT

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Copie à:

Maître Regis DEGIOANNI de la SCP DEGIOANNI – PONTACQ – GUY-FAVIER

Maître Marine CHATRY-LAFFORGUE de la SCP SCP PRADON-BABY CHATRY-LAFFORGUE