COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 30 Avril 2025

N° RG 24/03192 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P33W

Grosse délivrée

à M^e SAUVAGE-FAKIR

Expédition délivrée

à M. [K]

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE MINOTAURE sis [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la SAS BORNE & DELAUNAY venant aux droits de la SAS MÉDITERRANEENNE DE GESTION IMMOBILIÈRE (BILLON SMGI)

[Adresse 5],

représenté par M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR substitué par M^e Lauriane PAQUIS, avocats au barreau de NICE

DEFENDEUR:

Monsieur [M], [C] [K]

né le 28 Février 1957 à [Localité 8] (TUNISIE)

[Adresse 4]

[Localité 1]

comparant en personne

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Présidente : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 04 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Avril 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [M] [K] a acquis le 18 mai 2022 la propriété du lot n°176 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 7], sis à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BORNE DELAUNAY, a assigné Monsieur [M] [K] à comparaître devant le pôle de proximité du Tribunal judiciaire de NICE à l’audience du 5 décembre 2024 à 14h15, aux fins notamment de, au visa des articles 10-1, 14, 18, 19-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 1344-1 et 1231-6 du code civil, de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, des articles 699, 700, 514 et 515 du code de procédure civile de le condamner au paiement des charges de copropriété.

Vu le renvoi contradictoire de l’affaire à l’audience du 21 janvier 2025 à 14h00 et celui à l’audience du 4 mars 2025 à 14h00,

Vu les conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande de :

— Débouter Monsieur [M] [K] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Condamner Monsieur [M] [K] à lui verser la somme de 2 396,77 euros au titre des charges de copropriété, arrêtées au 2 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 25 juillet 2024,

— Condamner Monsieur [M] [K] à lui verser la somme de 2 400,00 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier qu’il a fait subir à la copropriété,

— Condamner Monsieur [M] [K] à lui verser la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer du 27 décembre 2022,

— Dire y avoir lieu à l’exécution provisoire du jugement,

Vu les conclusions de Monsieur [M] [K], déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande de :

— Déclarer qu’il s’est valablement acquitté de tous les engagements pris lors de la signature de son offre d’achat,

— Déclarer comme injustifiée la demande en paiement de la somme de 2 221,57 euros qu’il a réglée au cédant lors de la vente,

— Déclarer comme injustifiés tous les frais de relance en ayant découlé,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à lui verser la somme de 1 000,00 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive et non étayée,

— Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— Condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] aux entiers dépens de l’instance.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté et Monsieur [M] [K] maintiennent leurs prétentions formulées dans leurs conclusions.

Le Syndicat des copropriétaires précise que les comptes ont été approuvés.

Monsieur [M] [K] explique contester la somme de 2 221,57 euros sollicitée par le syndicat des copropriétaires au titre du fond de réserve dès lors qu’elle figure toujours sur les comptes de copropriété.

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 30 avril 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la créance du syndicat au principal

En application des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’article 14-1 de ladite loi rappelle que « les provisions sur charges sont exigibles le premier jour du trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’article 58 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 dispose que " I. – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses pour travaux dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État.

Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

II. – Dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le Syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1° Des travaux prescrits par les lois et règlements;

2° Des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

… Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle est décidé par l’assemblée générale votant dans les conditions de majorité prévues aux articles 25 et 25-1. "

Aux termes des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, " par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ".

Les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 est venu définir le contrat type de syndic de copropriété et les prestations particulières, prévus à l’article 18-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 modifiée. Le décret fixe la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l’objet d’une rémunération en complément du forfait. Cette liste et le contrat type de syndic sont annexés au décret n° 67-223 du 17 mars 1967. Toutefois, si le contrat type prévoit que le syndic peut facturer des honoraires dans le cadre de la remise du dossier à l’auxiliaire de justice ou à l’avocat c’est uniquement lorsqu’il est justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles.

Par ailleurs, aux termes des dispositions de l’article 29 du décret du 17 mars 1967 modifié par l’article 1 du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le contrat de mandat du syndic fixe sa durée et précise ses dates calendaires de prise d’effet et d’échéance, ainsi que les éléments de détermination de la rémunération du syndic. Il détermine les conditions d’exécution de la mission de ce dernier en conformité avec les dispositions des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965.

C’est l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Le syndicat des copropriétaires sollicite dans ses dernières conclusions le paiement de la somme de 2 396,77 euros au titre des charges de copropriété dues par Monsieur [M] [K] à la date du 2 décembre 2024.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la notification de transfert de propriété en date du 18 mai 2022 attestant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [M] [K] depuis ce jour,

— le relevé de compte copropriétaire provisoirement arrêté au 8 juillet 2024,

— le procès-verbal de l’assemblée générale en date des 27 janvier 2022, 19 décembre 2022 et 13 décembre 2023,

— le commandement de payer du 27 décembre 2022,

— une lettre recommandée du 3 octobre 2023 avec accusé de réception mettant en demeure le débiteur de payer la somme de 2 427,73 euros comprenant le fond de réserve d’un montant de 2 221,57 euros,

— le contrat de syndic signé le 13 décembre 2023,

— l’appel de fond du 21 juin 2022,

— une attestation d’absence de recours du 8 juillet 2024 certifiant que le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 janvier 2022 n’a fait l’objet d’aucun recours par voie de justice notamment pour les résolutions n°17), 17 a) et 17 b) concernant la mise en place d’un fonds de réserve,

— le décompte actualisé des sommes dues arrêté à la somme de 2 396,77 euros le 2 décembre 2024.

Monsieur [M] [K] demande à la juridiction de déclarer injustifiée la somme de 2 221,57 euros correspondant au montant du fond de réserve au jour de la vente le 18 mai 2022 (soit 169/10.000èmes de 131 454,00 euros) ainsi que les frais de relance en ayant découlé.

Le défendeur expose avoir soldé la somme de 263,00 euros correspondant au fond de réserve « classique » le jour de l’acquisition du bien le 18 mai 2022 dès lors qu’elle était comprise dans le prix de vente du bien fixé à 185 000,00 euros.

Or, Monsieur [M] [K] ne prouve pas avoir versé au vendeur la somme de 263,00 euros au titre du fonds de réserve le jour de la vente dès lors que le décompte notarié de l’acquisition du 27 avril 2022 qu’il produit prévoyant le versement de la somme totale de 189 850,00 euros (comprenant le prix de vente du bien pour 185 000,00 euros) le jour de la signature le 18 mai 2022 ne fait mention d’aucune somme titre au titre du fonds de réserve.

En l’espèce, il est prévu à l’article 17 a) du procès-verbal d’assemblée générale du 27 janvier 2022 qu’en cas de vente, la quote-part du fonds de réserve liée aux lots vendus sera remboursée au vendeur et appelée à l’acquéreur, ainsi le syndicat des copropriétaires est fondé à demander à Monsieur [M] [K] en sa qualité d’acquéreur du bien de la copropriété le remboursement de la somme de 2 221,57 euros au titre du fond de réserve.

Monsieur [M] [K] conteste également le règlement du fond de réserve en déclarant que le vendeur n’a fait aucun apport personnel dans la constitution de ce fonds qui a été alimenté par un promoteur et que la clé de répartition prévue au règlement de copropriété utilisée pour calculer le montant de ce fond de réserve est erronée puisqu’il est utilisé pour financer des travaux liés au chauffage et la climatisation alors que son bien n’a jamais été raccordé au système collectif.

Or, Monsieur [M] [K] ne prouve pas que ce fonds de réserve a été alimenté par un promoteur, en revanche, il établit bien en produisant un courrier du syndicat des copropriétaires en date des 17 mars et 19 juillet 2023 ne pas être redevable des charges de copropriété au titre des équipements des systèmes de chauffage et de climatisation.

Toutefois, il appartenait à Monsieur [M] [K] de solliciter auprès du syndicat des copropriétaires l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle ou d’une assemblée générale extraordinaire la modification de la clé de répartition des charges afin d’évoquer ce problème de répartition. Il en résulte qu’il n’est pas fondé à contester devant la juridiction ce mode de répartition des charges afin d’exciper du règlement de ses charges de copropriété.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que Monsieur [M] [K] reste devoir la somme de 2 396,77 euros au titre des charges de la copropriété arrêtées au 2 décembre 2024, après déduction des frais suivants comptabilisés au débit du compte du copropriétaire pour :

—  20,00 euros le 16 septembre 2022, 41,00 euros le 6 octobre 2022, 20,00 euros le 16 août 2023 pour les lettres recommandées avec avis de réception dès lors que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas les avoir envoyées au défendeur,

—  180,00 euros le 14 décembre 2022, 136,38 euros le 28 décembre 2022 et 131,25 euros le 5 août 2024 pour les frais de commissaire de justice ces frais ne pouvant être imputés au copropriétaire puisqu’ils relèvent des frais irrépétibles et qu’ils ne sont dus en application de l’article 9.1 du contrat de syndic qu’en cas d’accomplissement de diligences exceptionnelles.

En vertu de l’article 1353 alinéa 2 du code civil, le débiteur ne démontre pas s’être acquitté de cette dette de charges de copropriété, en dépit de l’assignation du 25 juillet 2024 valant mise en demeure de payer.

Il y a lieu par conséquent de condamner Monsieur [M] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 1 868,14 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 2 décembre 2024, assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] déclare que le comportement de Monsieur [M] [K] déséquilibre la trésorerie et génère un préjudice économique et financier. Il sollicite à ce titre la condamnation de Monsieur [M] [K] au paiement de la somme de 2 400,00 euros en réparation de ce préjudice.

Or, le syndicat des copropriétaires ne procède que par affirmations et ne prouve pas souffrir d’un préjudice distinct du simple retard de paiement de Monsieur [M] [K].

En conséquence, la demande en dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [M] [K]

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [M] [K] sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] à la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et non étayée.

Or, le défendeur ne démontre pas souffrir d’un quelconque préjudice, sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [K] succombant sera condamné aux entiers dépens de l’instance conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 27 décembre 2022 et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] une somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, version applicable à la date de la saisine de la juridiction, l’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit sauf à ce que la loi ou le juge en décident autrement.

En l’espèce, rien ne justifie d’écarter cette mesure.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BORNE DELAUNAY, la somme de 1 868,14 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 2 décembre 2024 assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] en dommages et intérêts ;

REJETTE l’intégralité des demandes de Monsieur [M] [K] ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], représenté par son syndic en exercice, le cabinet BORNE DELAUNAY, la somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [K] aux entiers dépens de la procédure en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 27 décembre 2022 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Président