1 CCC DOSSIER + 1 CCFE et 1 CCC M^e FABRICE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

PÔLE PRÉSIDENTIEL

JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 08 AOUT 2025

Syndic. de copro. [5]

c/

[Z] [U], [D] [O] épouse [U]

DÉCISION N° : 2025/

N° RG 25/03024 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QI6D

Après débats à l’audience publique tenue le 16 Juillet 2025

Nous, Madame Nathalie MARIE, Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Laura MOUGIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Le Syndicat des Copropriétaires [5], sis à [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, le cabinet SERGIC, SAS, immatriculée au Registre du Commerce et des sociétés de Lilie sous le numéro 428 748 909 et prise en la personne de son Président en exercice.

C/o son syndic, Cabinet SERGIC

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par M^e Guillaume FABRICE, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [Z] [U]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

Madame [D] [O] épouse [U]

[Adresse 4]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 16 Juillet 2025 que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 08 Août 2025.

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :

Monsieur [Z] [U] et Madame [D] [O] épouse [U] sont propriétaires des lots n° 34, 92 et 161 au sein de l’ensemble immobilier [5] à [Adresse 4].

Par actes en date du 6 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [5] a fait assigner Monsieur [Z] [U] et Madame [D] [O] épouse [U], selon la procédure accélérée au fond, par devant le président du tribunal judiciaire de Grasse, à l’effet de voir :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée;

Vu les dispositions de l’article 19-2 due la loi du 10juillet 1965 modifiée;

Vu la mise en demeure adressée par lettre simple et recommandé le 3 décembre 2024;

Vu les articles 696 & 700 du Code de Procédure Civile;

Vu la jurisprudence;

Vu les pièces ci-après annexées;

PLAISE À MONSIEUR OU MADAME LE PRÉSIDENT DE

CONDAMNER SOLIDAIREMENT les consorts [U] – [O] au paiement de la somme de NEUF MILLE HUIT CENT QUARANTE EUROS & SEIZE CENTIMES (9.840,16 €), détaillée comme suit:

1°) au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi alur échues (comprises entre le 01/07/2024 et le 30/06/2025), la somme de DEUX MILLE CENT QUARANTE-NEUF EUROS & CINQ CENTIMES (2.149,05 €);

2°) de manière anticipée, au titre des provisions pour charges courantes et provisions pour fonds de travaux loi alur non encore échues (pour la période comprise entre le 01/07/2025 et le 30/06/2027), la somme de QUATRE MILLE NEUF CENT SOIXANTE-SIX EUROS & QUARANTE-QUATRE CENTIMES (4.966,44€);

3°) au titre des charges restant dues à l’issue du dernier exercice clos et approuvé (au 30/06/2024), la somme de SEPT CENT VINGT-QUATRE EUROS & SOIXANTE-SEPT CENTIMES (724,67 €);

4°) et la somme de DEUX MILLE EUROS (2.000,00 €) à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

CONDAMNER SOLIDAIREMENT les consorts [U] – [O] au paiement de la somme de QUATRE CENT TROIS EUROS (403,00 €) correspondant aux frais nécessaires de recouvrement;

CONDAMNER SOLIDAIREMENT les consorts [U] – [O] au paiement de la somme de MILLE CINQ CENTS EUROS (1.500,00€) sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER SOLDIAIREMENT les requis aux entiers dépens de l’instance en application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

DIRE qu’à défaut de règlement spontané des condamnations prononcées dans le jugement à intervenir et qu’en cas d’exécution par voie judiciaire, les sommes retenues par l’huissier instrumentaire en application de l’article 10 du décret du 8 mars 2001, portant modification du Décret du 12 décembre 1996, devront être supportées solidairement par les requis en sus de l’indemnité mise à leur charge sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile

Bien que régulièrement assignés (actes déposés en l’étude du commissaire de justice), Monsieur [Z] [U] et Madame [D] [O] épouse [U] n’ont pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs ont été régulièrement assignés (actes déposés en l’étude du commissaire de justice).

Un délai suffisant s’est écoulé entre l’assignation et l’audience.

1/ Sur les demandes principales

Il appartient à tout créancier, conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, de rapporter la preuve de l’obligation de paiement ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l’extinction de son obligation.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes par l’assemblée générale rend liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Cependant, chaque copropriétaire est recevable à contester son décompte individuel s’il s’avère que les sommes qui sont portées, en débit ou en crédit, ne sont pas en corrélation avec les résolutions adoptées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 14-1 de la même loi, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2023, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Il résulte par ailleurs de l’article 14-2-1 que, dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble […] Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter du 1er janvier 2023, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Sur l’approbation par l’assemblée générale du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels

Le syndicat des copropriétaires [5] fournit en l’espèce :

— le relevé de propriété et l’acte de vente du 19 septembre 2014, confirmant que les défendeurs sont copropriétaires des lots 34, 92 et 161,

— le relevé de compte individuel du 1er avril 2024 au 1er avril 2025,

— des appels de fonds,

— la mise en demeure du 3 décembre 2024 (courrier distribué au destinataire contre sa signature),

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 27 décembre 2023 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2022 au 30/06/2023, et approuvé le budget prévisionnel de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024 et de l’exercice du 01/01/2025 au 30/06/2025,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 31 octobre 2024 ayant voté divers travaux,

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 28 novembre 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 01/07/2023 au 30/06/2024, et approuvé les budgets prévisionnels des exercices du 01/07/2025 au 30/06/2026 et du 01/07/2026 au 30/06/2027,

— les attestations du syndic certifiant que les assemblées générales n’ont fait l’objet d’aucun recours,

— le contrat de syndic en cours,

Il résulte de ces pièces que les comptes des exercices 2022/2023 et 2023/2024 ont été approuvés, de même que les budgets prévisionnels des 2024/2025, 2025/2026 et 2026/2027,, étant précisé que la mise en demeure de l’article 19-2 a été envoyé durant l’exercice 2024/2025.

Sur l’existence d’une provision demeurée impayée après mise en demeure

La mise en oeuvre de l’article 19-2 suppose qu’une provision due au titre au titre de l’article 14-1 ou une cotisation du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure.

Ainsi que cela a été rappelé dans un avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre de la cour de cassation, cette mise en demeure doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprise dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal statuant selon la procédure accélérée au fond.

Il est en effet nécessaire, pour que la procédure dérogatoire prévue à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 puisse être mise en oeuvre, que la mise en demeure préalable constitue une interpellation utile, informative et dénuée d’ambiguïté afin que le copropriétaire défaillant puisse prendre la mesure exacte de l’injonction qui lui est faite et identifier clairement la réponse appropriée attendue, dans le délai requis.

L’article 64 du décret n° 67- 223 du 17 mars 1967 prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir, a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

Ces notifications et mises en demeure peuvent également être valablement faites par voie électronique dans les conditions et selon les modalités fixées aux articles 64-1 à 64-4.

L’article 65 de ce décret dispose qu’en vue de l’application des articles 64 et 64-2, chaque copropriétaire ou titulaire d’un droit d’usufruit ou de nue-propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au syndic son domicile réel ou élu ainsi que son adresse électronique, s’il a donné son accord pour recevoir des notifications et mises en demeure par voie électronique. Les notifications et mises en demeure prévues par les articles 64 et 64-2 sont valablement faites au dernier domicile ou à la dernière adresse électronique indiquée au syndic.

Il résulte de ces articles que le délai de 30 jours débute au lendemain du jour de la première présentation du courrier au dernier domicile connu du copropriétaire défaillant, que ce copropriétaire signe l’avis de réception ou que ce courrier revienne avec les mentions “pli avisé et non réclamé”, “pli refusé par le destinataire” ou “destinataire inconnu à cette adresse” lorsque le copropriétaire n’a pas notifié dans les formes son changement d’adresse.

En l’espèce, selon le décompte arrêté au 19/11/2024, au moins une provision due au titre du budget prévisionnel de l’exercice du 01/10/2024 au 31/12/2024 n’a pas été versée à sa date d’exigibilité.

Le syndic produit la lettre de mise en demeure adressée par son conseil à Monsieur et Madame [U] le 3 décembre 2024 (courrier distribué le 5 décembre 2024 contre signature du destinataire), d’avoir à régler la somme de 1.176,25 € au titre des charges exigibles pour la période du 01/10/2024 au 31/12/2024, lui rappelant qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision et après mise en demeure restée infructueuse passée un délai de 30 jours, les autres provisions non encore échues pour la période du 01/01/2025 au 30/06/2027 deviennent immédiatement exigibles en application des dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Cette mise en demeure est incontestablement restée infructueuse passé un délai de 30 jours ainsi qu’il résulte du décompte actualisé au 01/04/2025, qui n’est pas contesté par le défendeur non comparant; étant précisé que des versements ont été effectués le 3 février 2025.

Le syndicat des copropriétaires [5] justifie donc avoir valablement mis en œuvre les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965. Les autres provisions non encore échues en application des articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent dès lors immédiatement exigibles.

Sur les provisions et sommes restant dues devenues immédiatement exigibles

Le syndicat des copropriétaires demandeur produit, notamment :

— le titre de propriété des requis, qui mentionne que ces derniers sont soumis au régime de la communauté légale de biens meubles et acquêts,

— - le décompte des charges dues du 1er avril 2024 au 1er juillet 2025,

— les appels de provisions avec répartition des charges individuelles, adressés à Monsieur [U] et couvrant la période du 1er avril 2024 au 1er avril 2025 inclus,

Il ne produit pas les décomptes détaillés des sommes réclamées, sollicités par la juridiction en délibéré.

Les défendeurs, qui ne comparaissent pas, ne contestent pas n’avoir pas réglé la totalité des charges et provisions dues.

Il résulte de ce qui précède que le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter la condamnation des requis au paiement des charges et provisions échues dues au titre de l’exercice 2024/2025 en cours au jour de l’envoi de la mise en demeure, devenus exigibles en application de l’article 19-2.

Au regard des décomptes arrêtés au 1er juillet 2025, qui doivent être expurgés des frais de recouvrement qui seront examinés ci-après, Monsieur et Madame [U] seront condamnés solidairement au paiement de la somme de 7.840,16 €, soit :

—  2.873,72 €, au titre des charges échues, du 1er avril 2024 au 30 juin 2025,

—  4.966,44 €, au titre des charges et cotisations fonds travaux à échoir pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 décembre 2026.

2/ Sur les frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur […].

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la copropriétaire défaillante au paiement d’une somme de 403 € au titre des frais nécessaires correspondant à des frais de mise en demeure et aux honoraires de l’avocat et du syndic.

Il y a lieu dès lors de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires à hauteur de 403 €.

3/ Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent en principe dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure ; ces dommages-intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, la persistance des époux [U] à ne régler qu’irrégulièrement les charges de copropriété dues est de nature à créer des difficultés de gestion et contraint nécessairement les autres copropriétaires à l’avance de trésorerie.

Le préjudice ainsi caractérisé justifie sa condamnation au paiement d’une somme de 300 € à titre de dommages et intérêts.

4/ Sur les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Monsieur et Madame [U], qui succombent à la présente instance, supporteront les entiers dépens.

Il serait inéquitable de laisser supporter au syndicat des copropriétaires [5] la totalité des frais irrépétibles engagés à l’occasion de la présente procédure. Monsieur et Madame [U] seront en conséquence condamné à lui régler la somme de 1.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le surplus des demandes sera rejeté.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire, qui est de droit dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du code de procédure civile en application de l’article 481-1 6° du même code.

PAR CES MOTIFS

Le juge statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, mis à la disposition des parties au greffe,

Vu les dispositions des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, 36 et 45-1 du décret du 17 mars 1967 et 481-1 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur et Madame [U] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires [5] la somme de 7.840,16 €, correspondant au décompte suivant :

—  2.873,72 €, au titre des charges échues, du 1er avril 2024 au 30 juin 2025,

—  4.966,44 €, au titre des charges et cotisations fonds travaux à échoir pour l’exercice du 1er juillet 2025 au 30 décembre 2026.

Condamne Monsieur et Madame [U] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires [5] :

— la somme de 403 € au titre des frais nécessaires;

— la somme de 300 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur et Madame [U] in solidum aux dépens ;

Condamne Monsieur et Madame [U] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires [5] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute le syndicat des copropriétaires [5] du surplus de ses demandes ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Le greffier Le juge statuant selon la

procédure accélérée au fond