Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e REINAUD

1 GROSSE M^e LUCIANI

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 08 Septembre 2025

DÉCISION N° 25/300

N° RG 23/00099 – N° Portalis DBWQ-W-B7H-PAAQ

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [S]

né le 13 Juin 1969 à ANTIBES (06600)

1211 chemin de Saint-Maynes

06600 ANTIBES

Madame [W] [J] épouse [S]

née le 30 Septembre 1971 à SOISSONS (02200)

1211 chemin de Saint-Mayens

06600 ANTIBES

représentés par M^e Charles REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [I] [N]

né le 20 Juillet 1986 à ANTIBES (06600)

53 chemin de Millot

06600 ANTIBES

représenté par M^e Alain LUCIANI, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure avec effet différé au 02 mai 2025 ;

A l’audience publique du 16 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 08 Septembre 2025.

*****

EXPOSE DU LITIGE :

Le 12 mars 2018, Monsieur [M] [S] et Madame [W] [J] épouse [S] ont acheté à Monsieur [I] [N] une maison d’habitation sise 1211 chemin de Saint-Maymes à ANTIBES (06600).

Quelques temps plus tard, Monsieur [M] [S] et Madame [W] [J] épouse [S], ont dénoncé des désordres au niveau de la fosse septique et de la maison.

Par ordonnance du 03 septembre 2018, il a été fait droit à une mesure d’expertise judiciaire confiée à Monsieur [D] [E] dont le rapport, daté du 20 mars 2019, a fait état de désordres au droit de la fosse affectant l’utilisation des sanitaires et rendant la maison impropre à son usage.

Par jugement du 29 juin 2022, le Tribunal judiciaire de GRASSE a, notamment, s’agissant de la fosse, débouté Monsieur [M] [S] et Madame [W] [J] épouse [S] de leurs demandes élevées contre Monsieur [I] [N] sur le fondement de l’article 1641 du Code civil relatif aux vices cachés.

S’agissant des fissures et des moisissures affectant la maison, une mesure d’expertise a également été ordonnée par le juge des référés, le 22 septembre 2020.

Le rapport de Monsieur [X], daté du 13 octobre 2021, a exclu le caractère caché des désordres constatés et a chiffré le coût des travaux à la somme de 5 500 euros.

Dès le mois d’octobre 2022, Monsieur [M] [S] et Madame [W] [J] épouse [S] ont pris attache avec plusieurs entreprises aux fins de remédier aux désordres portant sur la fosse et la maison et, à cette occasion, auraient constaté de nouveaux éléments.

Le premier, portant sur la fosse, tiendrait au fait que, compte tenu des aménagements réalisés (construction d’un studio, agrandissement de la maison, et aménagements des extérieurs), les travaux ne pouvaient être initiés faute de pouvoir respecter les prescriptions du règlement d’assainissement de la ville d’ANTIBES.

Le second, portant sur les fissures initiales de la maison, tiendrait au fait que l’évaluation effectuée par l’expert serait bien inférieure à l’estimation réelle des désordres, compte tenu du fait que les modifications apportées par le vendeur ne seraient pas conformes aux règles de l’art.

En outre, les demandeurs, inquiets de l’apparition de nouvelles fissures ont fait appel à la société BET GUIDICE, qui, le 24 octobre 2023, aurait constaté des désordres structurels importants, a priori confirmés par Monsieur [T], expert près la Cour administrative d’appel de MARSEILLE dans sa note de synthèse du 04 décembre 2024.

Estimant que l’expert [X] n’a pas répondu aux chefs de mission qui lui ont été confiés et que des éléments nouveaux sont apparus, les époux [S] ont saisi le juge de la mise en état pour voir désigner un nouvel expert judiciaire.

Par ordonnance du 12 juillet 2024, le juge de la mise en état a, notamment :

REJETTE la fin de non-recevoir opposée par [I] [N] sur le fondement de l’action des époux [S] ;

CONSATE l’autorité de la chose jugée pour ce qui concerne la demande subsidiaire des époux [S], fondée sur la garantie des vices cachés du vendeur au titre de la fosse septique ;

DEBOUTE [M] [S] et [W] [J] épouse [S] de leur demande de nouvelle expertise.

Il n’a pas été interjeté appel de cette ordonnance.

Dans ce contexte, par acte du 22 décembre 2022, [M] [S] et [W] [J] épouse [S] ont fait citer Monsieur [I] [N] aux fins, notamment, d’obtenir l’annulation de la vente sur le fondement des articles 1121-1, 1137 et 1641 et suivants du Code civil.

****

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 10 mai 2025, [M] [S] et [W] [J] épouse [S] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1121-1 et 1137 et suivants du code civil,

Vu les articles 1641 et suivants du code civil et vu les articles L271-4 et suivants du code de la construction et de l’habitation

Vu la jurisprudence citée

Vu les pièces versées aux débats

PRONONCER la nullité de la vente de l’immeuble situé 1211 Chemin de Saint Maymes, sur la commune d’ANTIBES (06600), figurant au cadastre Section DI N°1 Lieudit 1211 chemin de saint Maymes, pour une surface de 00ha 3a 38ca conclue entre Monsieur [M] [S], Madame [W] [J] épouse [S] et Monsieur [I] [N] selon acte notarié en date du 12 mars 2018 ;

CONDAMNER Monsieur [I] [N] à restituer à Monsieur [M] [S], Madame [W] [J] épouse [S] les sommes suivantes :

—  470.000 € en remboursement du prix de vente du bien immobilier ;

—  27.291€ au titre des frais notariés ;

—  15.000 € au titre des biens mobiliers ;

—  187.000 € au titre la perte financière due à la nullité de la vente et à l’augmentation du marché immobilier.

—  4.974 € au titre de la taxe foncière, somme à parfaire ;

—  2.816€ au titre de la taxe d’habitation ;

—  758,58€ au titre de la prise en charge des coûts du déménagement ;

—  32.912 € en réparation du trouble de jouissance, somme à parfaire ;

—  50.000€ en réparation du préjudice moral subi ;

CONDAMNER Monsieur [I] [N] à payer à Monsieur [M] [S], Madame [W] [J] épouse [S] la somme de 20.000 € au titre des frais irrépétibles ainsi que des entiers dépens ;

CONDAMNER Monsieur [I] [N] aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire distraits au profit de Maître Charles REINAUD sur son intervention de droit.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA, le 02 mai 2025, Monsieur [I] [N] demande au Tribunal de :

Vu l’assignation introductive d’instance initiée par Monsieur [M] [S] et Madame [W] [S] ;

Vu les rapports des experts judiciaires Messieurs [X] et [E] ;

Vu l’ordonnance du juge de la mise en état du 12 juillet 2024 ;

Vu le jugement prononcé par le Tribunal judiciaire de GRASSE le 29 juin 2022 ;

Vu les dispositions des articles 1641 et 1643 du Code Civil ;

Vu les dispositions des articles 1121-1 et 1137 du Code Civil ;

RECEVOIR Monsieur [I] [N] en ses conclusions en défense et le déclarer bien fondé ;

Sur l’action fondée sur le dol :

DEBOUTER Monsieur et Madame [S] de leurs entières réclamations fondées sur les prétendues manœuvres dolosives commises par Monsieur [N], ces dernières n’étant pas démontrées, ni pour ce qui est de la fosse septique ni pour ce qui est des fissures et autres tassements ;

Sur la garantie des vices cachés :

S’agissant de la fosse septique DEBOUTER Monsieur et Madame [S] de leurs entières réclamations fondées sur la garantie des vices cachés, cette action étant frappée par l’autorité de la chose jugée (jugement du 29 juin 2022) ;

S’agissant des fissures, DEBOUTER Monsieur et Madame [S] de leurs entières réclamations fondées sur la garantie des vices cachés l’action étant non fondée ;

RECEVOIR Monsieur [I] [N] en ses demandes reconventionnelles :

CONDAMNER solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [W] [S] à régler chacun à Monsieur [I] [N] la somme de 7.500 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNER Monsieur [M] [S] et Madame [W] [S] à régler chacun à Monsieur [I] [N] la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ;

Subsidiairement,

JUGER qu’en cas de condamnation de Monsieur [I] [N], il n’y aura pas lieu à prononcer l’exécution provisoire.

****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour un plus large exposé des moyens présentés à l’appui de ces prétentions.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 décembre 2024 avec effet différé au 02 mai 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée initialement au 02 juin 2025, puis au 16 juin 2025.

A l’audience du 16 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

****

MOTIFS :

Sur les différentes demandes formulées par l’une ou l’autre des parties tendant à ce qu’il soit « dit » ou « jugé » ou « constaté » ou « donné acte »Il résulte des dispositions des articles 5 et 12 alinéa 1 du Code de procédure civile que l’office du juge est strictement de trancher les litiges entre les parties, lesquelles doivent ainsi, conformément à l’article 4 du même code, présenter leurs prétentions dans un dispositif clair concluant leurs écritures, appuyées par des moyens juridiques dans le corps de leur discussion.

L’office du tribunal est en effet de statuer par voie de jugement contenant un dispositif exécutoire. Il en résulte que les demandes de telle ou telle partie tendant à ce qu’il lui soit seulement « donné acte», « dit », « jugé », ou tendant à « voir constater » tel ou tel fait invoqué par elle, et qui n’apparaissent être en réalité que des étapes de leur argumentation, ne peuvent qu’être écartées en ce qu’elles ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du Code de procédure civile susceptibles d’être résolues dans une décision judiciaire soutenue pas un dispositif juridique ayant vocation à être concrètement exécuté.

Sur la demande d’annulation de la vente

Sur l’existence d’un dol :

Les demandeurs sollicitent l’annulation de la vente sur le fondement des articles 1121-1 et 1137 du Code civil et la restitution des sommes versées.

Ils indiquent que le devoir d’information imputable au vendeur est d’une importance telle que la jurisprudence va jusqu’à considérer que le fait, pour l’acquéreur, d’être assisté par son propre notaire, ne prive pas le vendeur, qui connaît les caractéristiques de son bien, d’accomplir cette obligation.

Ils précisent que la faute dolosive implique une volonté délibérée et consciente de méconnaître ses obligations, par dissimulation ou fraude, mais n’implique pas l’intention de nuire, le vendeur ne pouvant en faire état pour exclure sa responsabilité.

Ils expliquent, que, dans la présente espèce, il ressort du compromis de vente conclu avec Monsieur [N], que celui-ci n’a effectué aucune construction durant les dix dernières années, information qui a été confirmée à l’occasion de la signature de l’acte de vente, le 12 mars 2018.

Selon eux, Monsieur [N] a fait preuve d’une manœuvre dolosive en cachant la réalisation de ces constructions alors qu’il résulte de diverses pièces que celui-ci a été à l’origine d’une modification de la consistance du bien.

A ce titre, ils versent aux débats un compte-rendu de visite du 19 octobre 2022 établi par la société BAUMEO qui, selon eux, fait état de nouvelles constructions, analyse confirmée par le rapport VEOLIA du 18 décembre 2013, le rapport de l’expert [T] et par les diverses photos et plan cadastral produits.

Ils déduisent de ces documents l’existence de manœuvres dolosives ayant pour conséquence de rendre la maison impropre à sa destination dans la mesure où les aménagements réalisés les placent en grande difficulté, eu égard à la non-conformité de la fosse, à l’impossibilité de la réparer et aux sanctions pénales subséquentes encourues.

Ils précisent que la seule possibilité pour eux serait de procéder à la démolition du studio, du salon et d’une partie des espaces extérieurs – alternative très coûteuse, qui, au surplus, entrainerait une diminution importante de la valeur du bien.

En tout état de cause, les demandeurs contestent la position adoptée par Monsieur [N] qui vient soutenir qu’il n’a procédé à aucune construction et qu’il n’aurait fait que scinder les pièces existantes, ce positionnement, contraire à ce qui a pu être précédemment relevé, n’étant corroboré par aucune preuve probante.

S’agissant de la pièce adverse n°11 – tendant, a priori, à établir l’existence d’un studio dès 2008, les demandeurs exposent que ce document, non daté, ne peut correspondre au studio, objet du présent litige, dès lors qu’il semble s’agir d’un établi sur le bord de la route alors que le studio se trouve à l’intérieur du jardin.

Sur ce point, ils rappellent que la société BAUMEO a bien affirmé, qu’en 2014, ce studio n’existait pas.

Les époux [S] ajoutent que ces extensions non déclarées et non conformes ont également provoqué des fissures et traces d’humidité qui ont considérablement affaibli la structure de la maison.

Sur l’opposabilité du rapport de l’expert [T], ils rappellent que Monsieur [N] a été régulièrement convié à participer aux opérations et qu’il ne peut, à présent, faire valoir sa propre turpitude.

Ils précisent que si les désordres observés par Monsieur [T] diffèrent, c’est uniquement en raison du fait que l’expert judiciaire a refusé de procéder aux sondages sollicités, contrairement à Monsieur [T], qui, à cette occasion, a été en mesure d’en rapporter la gravité réelle.

Les demandeurs concluent dès lors en indiquant que :

Monsieur [I] [N] a, en toute connaissance de cause, dissimulé des informations essentielles portant sur des travaux effectués et ayant entraîné des désordres graves et multiples, caractérisant une faute délibérée et consciente ;son seul but était de réaliser une plus-value du bien litigieux, acquis 4 années plus tôt ;s’ils avaient eu connaissance de ces travaux réalisés, sans recours à un professionnel, ils n’auraient pas acquis le bien.De son côté, Monsieur [I] [N] explique que les demandeurs échouent dans la démonstration de l’existence de manœuvres dolosives dès lors qu’il résulte très clairement du jugement du 29 juin 2022 qu’il ne pouvait avoir connaissance des désordres allégués.

Ainsi, selon lui, s’agissant de la fosse, il ne peut être affirmé qu’en construisant un studio – ce qui d’ailleurs est contesté – il avait conscience qu’aucune solution technique ne permettrait de remédier aux vices d’une installation, qui plus est, d’origine.

En tout état de cause, il indique que contrairement à ce que soutiennent les demandeurs, le compromis, signé par eux, contient bien les travaux réalisés et, si le notaire a manqué de reprendre ces informations lors de la rédaction de l’acte, cela relève de sa seule responsabilité.

Au surplus, il rappelle avoir disposé d’un avis favorable du SPANC lequel a indiqué, que l’installation « reçoit un avis favorable suite à la vérification des travaux qui ont été réalisés conformément au projet validé par le SPANC. Le terrassier peut donc remblayer votre système d’assainissement non-collectif ».

Pour répondre aux arguments avancés par les demandeurs, Monsieur [N] indique que le rapport de la société BAUMEO, daté du 19 octobre 2022, dont il conteste d’ailleurs le contenu, ne rapporte pas la preuve, qu’au moment de la vente, soit, en mars 2018, il avait connaissance de cette information et l’a volontairement cachée à ses acquéreurs.

Il précise que :

si l’expert [E], connu pour son professionnalisme, avait estimé que les travaux de reprise de la fosse septique étaient impossibles techniquement, il l’aurait explicité et n’aurait pas demandé à la société LA ROQUEFORTOISE d’établir un devis. Il en est de même de cette dernière ;la preuve d’un changement de superficie n’est pas apportée, aucun relevé n’étant produit aux débats ;d’une grande pièce, il en a fait deux afin de pouvoir disposer d’une chambre supplémentaire ;le rapport [T] n’a aucune valeur probante, les photos contenues faisant état de travaux de rénovation et non d’extension ;le studio existait en 2008 – comme le montre l’image google et le plan versés aux débats ;les travaux demeurent possibles et ont été évalués et validés par l’expert judiciaire ;si la situation a évolué entre 2019 et 2022, cela ne peut lui être imputable dans la mesure où il a vendu le bien en mars 2018 ;le fait que Monsieur [N] soit un agent immobilier ne permet pas de retenir qu’il puisse être considéré comme un professionnel des installations d’assainissement ;sur la délivrance du diagnostic des installations, il doit être rappelé que seul la responsabilité du notaire a été retenue à ce titre ;

S’agissant des désordres affectant la maison,

Monsieur [N] indique ici que ces fissures, jugées apparentes par l’expert judiciaire, contredisent l’argumentation avancée en demande, selon laquelle, il aurait dissimulé ces désordres.

Il ajoute que le rapport [T], réalisé en 2024, soit plus de 6 ans après la vente, ne peut permettre de retenir une quelconque responsabilité à son encontre et ce, d’autant plus, que les demandeurs ont procédé à de nombreuses destructions des murs et des sols.

En d’autres termes, le rapport [T] ne démontre pas que les désordres constatés existaient bien au moment de la vente.

Sur ces éléments :

Aux termes de l’article 1112-1 (et non 1121-1 – article inexistant) du Code civil, « Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants ».

L’article 1137 du même Code dispose que « Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation ».

Les demandeurs ayant fondé leur action sur ces deux textes, il y a lieu de répondre à la question de l’existence de manœuvres dolosives et d’une réticence dolosive liée à la non communication supposée d’informations déterminantes du consentement.

Pour rappel, l’article 1112-1 du Code civil a trait au devoir général d’information précontractuelle.

Le dol suppose des manœuvres, des mensonges ou, et c’est le cas le plus fréquent en matière de vente immobilière, un silence ou réticence dolosive du cocontractant qui dissimule à la victime un élément qui, si elle l’avait connu, l’aurait empêché de contracter.

Il résulte de ce texte que l’auteur du comportement dolosif invoqué ait agi intentionnellement pour tromper le contractant et le déterminer à conclure le contrat.

L’intention de tromper apparaît donc comme une condition nécessaire des manœuvres ou la réticence dolosive.

Celle-ci suppose d’abord, à titre de condition préalable, que le contractant ait eu connaissance de la circonstance qu’on lui reproche d’avoir tue.

Il est régulièrement jugé qu’il ne peut donc exister de dol lorsque le contractant était de bonne foi et qu’il en est spécialement ainsi lorsque celui qui a trompé autrui était lui-même dans l’erreur.

Ensuite, le silence n’est reconnu comme dolosif que s’il est gardé sur une information dont on sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Par ailleurs, le dol doit, comme tout vice du consentement, s’apprécier au moment de la formation du contrat.

Cette règle s’applique, peu important que l’étendue du dommage en résultant ne soit pas encore connue de son auteur.

Toutefois, il est constant que les juges du fond peuvent faire état, pour se prononcer sur l’existence d’un vice du consentement en la personne d’un cocontractant au moment de la formation du contrat, d’éléments d’appréciation postérieurs à cette date.

A titre liminaire, il y a lieu de préciser les contours du litige et de rappeler que la question n’est pas tant de savoir si Monsieur [N] a volontairement caché le fait d’avoir réalisé des constructions mais de rechercher si celui-ci avait connaissance des désordres entourant la réalisation de ces constructions.

En effet, le Tribunal observe que les demandeurs ne font aucunement la démonstration du fait que l’information donnée quant à la réalisation des constructions, ait été, à elle seule, déterminante de leur consentement.

Ce qui, en premier lieu, est déterminant de leur consentement, tient aux désordres ayant pu être constatés au droit de la fosse, et à la difficulté de la réparer, eu égard à la complexité technique tenant à la présence de ces constructions.

Ainsi, il convient de rechercher, si cette complexité technique existait au moment de la formation du contrat et si Monsieur [N] avait connaissance de cette situation, qu’il aurait par suite intentionnellement cachée aux acquéreurs.

Sur l’information retenue quant à la réalisation des travaux, le Tribunal écarte toute réticence dolosive dès lors qu’il ne peut s’agir ici que d’une négligence ou d’une légèreté non directement rattachable à la notion de dol.

Il n’y a donc pas lieu de répondre à l’ensemble des arguments avancés sur ce point, étant rappelé, par ailleurs, que les demandeurs n’apportent pas la preuve du caractère déterminant de cette information.

Sur la connaissance de désordres entourant la fosse, le Tribunal reprend à son compte la motivation retenue par cette même juridiction dans sa décision du 29 juin 2022 aux termes de laquelle il a été jugé que Monsieur [N], de bonne foi, n’était pas en mesure de déceler les vices inhérents au système d’assainissement, celui-ci ayant été induit en erreur par VEOLIA qui, dans un formulaire du 08 juillet 2014 a pu confirmer la conformité du système d’assainissement, en s’exprimant en ces termes « votre installation reçoit un avis favorable suite à la vérification des travaux, qui ont été réalisés conformément au projet validé par le SPANC. Le terrassier peut donc remblayer votre système d’assainissement non collectif ».

De plus, comme l’a écrit l’expert judiciaire, et comme cela a été repris par le Tribunal dans la décision précitée, Monsieur [N] n’est « pas homme de l’art, il a été mal conseillé par le SPANC VEOLIA ».

Ainsi, si ces désordres existaient au moment de la vente, l’existence d’un vice de consentement, au moment de la formation du contrat, n’est pour autant pas démontrée, en ce que les éléments qui précèdent ne permettent pas de retenir que Monsieur [N] avait connaissance de ces désordres et l’intention de tromper ses acquéreurs.

Il n’est pas davantage démontré que Monsieur [N] avait connaissance des difficultés techniques liées à la présence de ces constructions et du fait que cela rendait les travaux difficilement réalisables, (mais pas impossibles) l’expert judiciaire, lui-même n’ayant pas été en mesure de les détecter.

Si plusieurs études ont, par suite, émis un avis défavorable au projet de réhabilitation de la filière d’assainissement tel que prévu par l’expert judiciaire, cela est indépendant de l’objet du litige ayant trait à la recherche d’un dol ou d’une réticence dolosive.

Le vendeur profane de la construction n’est pas un expert judiciaire et n’est pas en mesure de déceler les difficultés techniques d’un projet.

Il ne peut donc y avoir de dol ou de réticence dolosive au titre de la fosse septique.

S’agissant des désordres affectant la maison, l’expert [X] a indiqué dans son rapport du 13 octobre 2021 que les fissures ont pu apparaître après l’achat du bien, les autres désordres (défaut de planéité, absence de ventilation de la chambre et de la salle de bains et traces sur la façade) étant antérieurs à l’acte de vente, apparents et donc visibles.

Il résulte des écritures des demandeurs que le débat porte sur les seules fissures.

Une nouvelle fois, si des études postérieures au rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [X] ont pu émettre des conclusions différentes relatives à la gravité des désordres, celles-ci ne permettent pas de démontrer que le défendeur avait connaissance, au moment de la formation du contrat, de l’ampleur de la situation, non encore constatée à ce stade.

S’il est reproché à l’expert judiciaire d’avoir refusé de procéder aux sondages sollicités, contrairement à Monsieur [T], qui, à cette occasion, a été en mesure de rapporter la gravité des désordres des nouvelles constructions, cet état de fait n’a aucun lien avec l’objet du litige ayant trait à la recherche d’un dol ou d’une réticence dolosive en la personne de Monsieur [N].

Au vu de ces éléments, et sans qu’il ne soit nécessaire de répondre à l’ensemble des arguments des parties il y a lieu d’écarter la responsabilité de Monsieur [N] sur le fondement du dol.

Sur la garantie des vices cachés :

Les époux [S] fondent subsidiairement leur action sur les dispositions de l’article 1641 du Code civil aux termes duquel, « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Ils invoquent également les dispositions de l’article 1645 du même Code aux termes duquel « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur ».

Ils précisent que cette action ne concerne que les fissures affectant la maison et non la fosse, en sorte que l’autorité de la chose jugée attachée au jugement rendu le 29 juin 2022 est sans incidence.

Sur ce point, ils expliquent que si l’expert judiciaire a écarté le caractère caché de ces désordres, il s’agit, selon eux, d’une conclusion hâtive et erronée dans la mesure où Monsieur [N] aurait fait le nécessaire pour dissimuler le phénomène de fissurations et de moisissures.

Ils précisent alors qu’ils n’avaient aucune possibilité d’avoir connaissance des vices affectant le bien.

Les époux [S] ajoutent que la garantie des vices cachés ne peut s’appliquer dans le cas où le vendeur a la qualité de professionnel et si ce dernier connaissait les vices.

Or, selon eux, tel est le cas, dès lors que Monsieur [N] a la qualité de directeur d’agence immobilière et qu’il dirige quatre entreprises en lien avec l’immobilier et le secteur du BTP.

Ils précisent qu’à ce titre, il n’est pas censé ignorer les dispositions légales applicables et qu’il avait l’obligation de déposer un permis de construire pour l’extension des constructions.

Ils en déduisent que Monsieur [N], qui s’est comporté comme un constructeur d’ouvrage doit être jugé responsable des désordres affectant ses constructions.

Monsieur et Madame [S] expliquent, pour finir, que les rapports d’expertise judiciaire ont permis de mettre en évidence que les désordres ont une origine antérieure à la vente et sont d’une gravité telle qu’ils rendent la maison d’habitation impropre à sa destination.

De son côté, Monsieur [N] rappelle l’autorité de la chose jugée attachée au jugement précité quant aux désordres affectant la fosse.

Pour le reste, il rappelle que selon Monsieur [X], les désordres étaient apparents au jour de la vente et qu’aucune gravité ni impropriété à destination n’a été relevée au cours des opérations d’expertise.

Par ailleurs, il conteste la qualité de professionnel qui, selon lui, n’est absolument pas démontrée par les demandeurs et, qu’en tout état de cause, cette question a déjà été tranchée par cette même juridiction dans sa décision du 29 juin 2022.

Il soutient enfin que les demandeurs n’apportent pas la preuve d’une connaissance de ces désordres et d’une intention de les dissimuler.

Sur ces éléments :

Sur l’existence d’un vice caché, le Tribunal rappelle, en préambule, que selon l’article 1641 du Code civil « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, on n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Il ressort de ce texte que, pour que le vendeur se trouve tenu à garantie, il faut que quatre conditions soient réunies :

la chose doit avoir un défaut ;ce défaut doit la rendre impropre à l’usage auquel elle était destinée, et donc revêtir une certaine gravité ; il doit être caché ;il doit être antérieur ou concomitant à la vente.Il est précisé, bien que les textes ne fassent pas mention de cette 4ème condition, que le vice, pour donner lieu à la garantie, doit être antérieur, ou au moins concomitant au transfert des risques, c’est-à-dire dans la plupart des cas, au transfert de la propriété : une fois ce transfert intervenu, le vendeur ne saurait être tenu de répondre de la chose, puisqu’il n’en a plus la maîtrise

La charge de la preuve de l’antériorité incombe à l’acheteur.

S’agissant du caractère caché du vice, il est rappelé que pour ouvrir droit à la garantie, le vice doit présenter un caractère occulte : l’article 1641 met à la charge du vendeur la seule garantie « à raison des défauts cachés de la chose vendue » ; et l’article 1642 ajoute : « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

Sur ce point, en présence de défauts apparents, l’acheteur a la possibilité de refuser la délivrance ; s’il accepte la délivrance, c’est qu’il renonce à se plaindre des défauts ; il ne saurait, dès lors, venir les dénoncer ultérieurement.

Le vice caché peut être défini comme « le défaut que l’acheteur ne pouvait pas déceler, compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente ».

C’est à l’acheteur qu’il revient d’établir, par tous moyens, le caractère occulte du vice.

De l’acheteur profane, la jurisprudence n’exige, lors de la délivrance, que l’examen et les vérifications auxquels procéderait tout homme de diligence moyenne, c’est-à-dire tout acheteur sérieux.

De même, il est admis que le vice n’est pas apparent, au sens de l’article 1642 du code civil lorsque l’acheteur, bien qu’il ait pu en connaître l’existence, n’était pas en mesure d’en estimer l’ampleur et les conséquences (Civ. 3e, 14 mars 2012, n° 11-10.861).

En outre, il ne suffit pas que le vice soit objectivement caché, pour qu’il ouvre droit à la garantie au profit de l’acheteur ; il faut, en outre, que l’acheteur ne l’ait pas découvert, ou que connaissance ne lui en ait pas été donnée lors de la vente ; car autrement, ayant acheté en connaissance de cause, l’acquéreur serait mal fondé à venir se plaindre.

Ainsi, si le vendeur parvient à démontrer, par tous moyens, que l’acheteur a été informé de l’existence du défaut, la garantie est écartée (Civ. 1re, 13 mai 1981).

Mais, pour que la garantie soit écartée, il faut que l’information donnée à l’acquéreur lui ait permis de mesurer avec exactitude l’étendue du vice.

Au surplus, la bonne foi du vendeur est, en principe, quant à elle, indifférente. L’article 1643 du code civil dispose que le vendeur « est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

Toutefois, s’agissant du vendeur professionnel, la jurisprudence a posé le principe d’une présomption irréfragable de connaissance du vice de la chose, notamment, aux vendeurs disposant d’une compétence particulière relativement au bien vendu, mêmes s’ils n’ont pas personnellement réalisé les travaux.

Le caractère irréfragable de cette présomption a pour corollaire l’obligation, pour le vendeur professionnel, de procéder à une vérification minutieuse de celle-ci avant la vente, cette obligation répondant à l’objectif légitime de protection de l’acheteur qui ne dispose pas de ces mêmes compétences.

Cette présomption irréfragable interdit au vendeur professionnel d’apporter la preuve de sa bonne foi et de démontrer qu’il ignorait le vice de la chose vendue.

***

En l’espèce, il est fait observer qu’aucune demande n’est faite ici au titre de la fosse septique sur laquelle le Tribunal a déjà statué dans son jugement du 29 juin 2022, revêtu de la chose jugée.

S’agissant des fissures, il résulte du rapport d’expertise de Monsieur [X] que les fissures sont apparentes ou apparues après l’achat du bien.

En tout état de cause, il ne relève aucune impropriété à destination du fait de ces fissures.

Ainsi, les demandeurs échouent dans la démonstration de la réunion des conditions précitées liées à l’application de l’article 1641 du Code civil, ceux-ci n’apportant aucun élément permettant de remettre en cause les éléments de conclusion de l’expert judiciaire et de retenir une quelconque manœuvre tendant à dissimuler un quelconque désordre.

S’ils se prévalent d’une aggravation de ces désordres dans le temps, dont serait responsable Monsieur [N], cela ne permet pas davantage de retenir sa responsabilité sur le fondement de l’article 1641 du Code civil dès lors qu’il est impossible, pour le Tribunal, en l’état des éléments versés aux débats, de rattacher l’aggravation de ces désordres à Monsieur [N], le rapport de Monsieur [T] ayant été réalisé plus de 6 ans après la vente et alors que des travaux ont pu être réalisés dans ce laps de temps.

Au surplus, comme la parfaitement relevé le défendeur, il ne peut être de nouveau statué sur la qualité de professionnel de Monsieur [N], dès lors que le jugement du 29 juin 2022 a expressément écarté cette qualification.

En tout état de cause, le défaut de permis de construire, étranger à la garantie des vices cachés, n’a aucune incidence sur la résolution du présent litige.

Il y a donc lieu d’écarter la responsabilité de Monsieur [I] [N] sur le fondement de l’article 1641 du Code civil, au titre des fissures affectant la maison.

Il convient donc de débouter Monsieur [M] [S] et Madame [W] [J] épouse [S] de l’intégralité de leurs demandes.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur [I] [N]Monsieur [I] [N] sollicite la condamnation solidaire de Monsieur [M] [S] et Madame [W] [J] épouse [S] à lui régler, chacun, la somme de 7 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Il explique que, depuis 2018, les demandeurs ont multiplié les actions judiciaires à son encontre et qu’ils n’hésitent pas à le dénigrer en arguant de sa mauvaise foi, en le faisant passer pour « un affairiste ».

Il reproche aux demandeurs de « réécrire l’histoire » sur laquelle deux experts judiciaires et une décision de justice ont déjà eu à se pencher, sans jamais retenir leur interprétation des faits, allant jusqu’à solliciter un expert privé pour « persévérer dans leur harcèlement ».

Selon lui, la volonté de nuire est parfaitement avérée, celle-ci ayant été à l’origine d’un stress important pour sa famille.

Monsieur [M] [S] et Madame [W] [J] épouse [S] ne se prononcent pas sur cette demande d’indemnisation.

Sur ces éléments :

Au visa de l’article 1240 du Code civil, la résistance abusive se définit par la contrainte pour une partie d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins.

Elle suppose que soit caractérisés l’existence d’un abus dans l’exercice du droit ainsi que d’un préjudice subi en conséquence de cet abus.

L’exercice d’une action ou d’une défense en justice ne dégénère en faute pouvant donner lieu à des dommages et intérêts que si une partie a agi avec intention de nuire, légèreté blâmable ou a commis une erreur équivalente au dol.

Il résulte d’une jurisprudence établie que l’intention de nuire au défendeur peut se manifester au travers d’affirmations mensongères, d’accusations malveillantes, d’insinuations tendancieuses et non fondées ou de procédés vexatoires.

En l’espèce, il n’est pas contestable que Monsieur [M] [S] et Madame [W] [J] épouse [S] tentent par tous les moyens de parvenir à la fin escomptée, n’hésitant pas à soutenir des thèses juridiquement fragiles, eu égard à la décision déjà rendue par cette même juridiction, à tenter de contourner des conclusions d’expertise judicaire, tout en utilisant des procédés vexatoires et n’hésitant pas à remettre en cause, sans fondement, l’intégrité et la bonne foi de Monsieur [N].

Il n’est pas contestable, comme l’affirme Monsieur [N], que de tels comportements ont été à l’origine d’un stress important pour lui et pour sa famille, en sorte qu’il convient de faire partiellement droit à sa demande et de condamner solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [W] [J] épouse [S] à lui payer la somme globale de 2 000 euros en réparation de son préjudice.

Sur les demandes accessoiresSur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [M] [S] et Madame [W] [J] épouse [S], parties succombantes, seront condamnés aux entiers dépens de l’instance, précision étant faite qu’aucune demande de condamnation solidaire ou in solidum n’est sollicitée.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du code de procédure civile dispose que dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il convient de débouter Monsieur [M] [S] et Madame [W] [J] épouse [S] de leur demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile et de les condamner à payer à Monsieur [I] [N] la somme de 3 000 euros sur ce même fondement, précision étant faite qu’aucune demande de condamnation solidaire ou in solidum n’est sollicitée.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de ne pas ordonner l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [M] [S] et Madame [W] [J] épouse [S] de l’intégralité de leurs demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [M] [S] et Madame [W] [J] épouse [S] à payer à Monsieur [I] [N] la somme globale de 2 000 euros pour procédure abusive ;

DEBOUTE Monsieur [M] [S] et Madame [W] [J] épouse [S] de leur demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] et Madame [W] [J] épouse [S] à payer à Monsieur [I] [N] la somme globale de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile précision étant faite qu’aucune demande de condamnation solidaire ou in solidum n’est sollicitée ;

CONDAMNE Monsieur [M] [S] et Madame [W] [J] épouse [S] aux entiers dépens de l’instance précision étant faite qu’aucune demande de condamnation solidaire ou in solidum n’est sollicitée ;

JUGE n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit du présent jugement ;

REJETTE le surplus des demandes ;

LE GREFFIER LE TRIBUNAL