Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 GROSSE M^e FOUQUES

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 21 Octobre 2025

DÉCISION N° 25/370

N° RG 24/04198 – N° Portalis DBWQ-W-B7I-P3GK

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier RESIDENCE LE VICTORIA, sis à CANNES (06400) 122-124 rue d’Antibes, pris en la personne de son Syndic en exercice la société CITYA PALMEROSE IMMOBILIER, société à responsabilité limitée, dont le siège social est sis à CANNES (06400) 130 avenue de Grasse, identifiée au SIREN sous le numéro 325 803 757 et immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de CANNES, elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représenté par M^e Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [C] [B] [U]

Domicilié chez Maître [V] [M] à VIENNE (Autriche)

Josefstradter strasse 85/2

AUTRICHE

Madame [D] [N] [F]

Domicilié chez Maître [V] [M] à VIENNE (Autriche)

Josefstradter strasse 85/2.

AUTRICHE

non représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame MOREAU, Juge

Greffier : Madame RAHARINIRINA

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 10 mars 2025 ;

A l’audience publique du 16 Juin 2025,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 22 septembre 2025.

Le prononcé du jugement a été reporté au 21 octobre 2025 .

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [C] [U] et Madame [D] [F] épouse [U] sont propriétaires du lot N°26 au sein de la copropriété dénommée RESIDENCE LE VICTORIA sise 122-124 rue d’Antibes à CANNES (06400).

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VICTORIA, a par acte de Commissaire de Justice en date du 12 septembre 2024, fait citer à comparaître Monsieur [C] [U] et Madame [D] [F] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

DECLARER le syndicat demandeur recevable et bien fondé en ses demandes, et y faisant droit ;

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [U] au paiement :

Au titre de l’arriéré de charges courantes et d’appels de travaux, échu et impayé au 29 juillet 2024, ainsi qu’au titre des frais et honoraires relevant de l’article 10-1, la somme de 10.138,39 euro avec intérêts au taux légal à compter des présentes ;

Au titre de dommages-et-intérêts en réparation des préjudices subis, la somme de 1.500,00 euros ;

Sur le fondement de l’article 700 du CPC, la somme de 1.500,00 euros ;

CONDAMNER solidairement les parties requises en tous les dépens qui comprendront, outre le coût des présentes, celui de la signification de la décision à intervenir.

*****

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire dès lors que Monsieur [U] et Madame [F], n’ont pas constitué avocat.

En vertu de l’article 684 alinéa 1er du Code de procédure civile : « L’acte destiné à être notifié à une personne ayant sa résidence habituelle à l’étranger est remis au parquet, sauf dans les cas où un règlement européen ou un traité international autorise l’huissier de justice ou le greffe à transmettre directement cet acte à son destinataire ou à une autorité compétente de l’Etat de destination. »

En l’espèce, Monsieur [U] et Madame [F] épouse [U] sont domiciliés chez Maître [V] [M] à VIENNE (Autriche), Josefstradter strasse 85/2, Etat membre de l’Union Européenne.

Conformément à l’article 11 paragraphe 2 a) du Règlement de l’Union européenne 2020/1784 du Parlement Européen et du Conseil du 25 novembre 2020 relatif à la signification et à la notification dans les Etats membres des actes judiciaires et extrajudiciaires en matière civile ou commerciale : « 2. L’entité requise prend toutes les mesures nécessaires pour qu’il soit procédé à la signification ou la notification de l’acte dans les meilleurs délais et, en tout état de cause, dans un délai d’un mois à compter de sa réception. S’il n’a pas été possible de procéder à la signification ou à la notification dans un délai d’un mois à compter de la réception de l’acte, l’entité requise :

en informe immédiatement l’entité d’origine au moyen du formulaire K […] ».

Il résulte des pièces versées au dossier que le formulaire K a bien été joint à l’acte introductif d’instance du syndicat des copropriétaires de la résidence LE VICTORIA et que Monsieur [U] et Madame [F] épouse [U] ont bien été touchés par l’assignation de demanderesse, le 12 septembre 2024.

Par conséquent, Monsieur [U] et Madame [F] épouse [U] ayant été régulièrement assignés, la présente juridiction est régulièrement saisie, conformément à l’article 688 du Code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 10 mars 2025, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 02 juin 2025. Cette audience a été renvoyée au 16 juin 2025.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025, puis prorogée au 21 octobre 2025.

*****

MOTIFS :

Sur la demande de recouvrement de l’arriéré de charges :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VICTORIA fait valoir que :

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ».

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;».

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Au demeurant, et conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil, pris en son alinéa 2, il doit être tenu compte par le Tribunal de ce que l’objet de la preuve à rapporter, qui repose principalement sur le syndicat demandeur, consiste dans la preuve d’un fait négatif, en l’occurrence l’absence de paiement, tandis qu’à l’inverse, il n’est pas déraisonnable de considérer que le copropriétaire assigné peut être, sans difficulté majeure, en mesure de rapporter la preuve directe des paiements qu’il prétend le cas échéant avoir effectués, notamment par la production de ses relevés bancaires.

En tout état de cause, le devoir du syndic, qui représente le syndicat des copropriétaires en justice, de produire des éléments utiles et circonstanciés trouve son double fondement, d’une part sur un plan procédural dans ce constat rappelé qu’il est demandeur à la procédure et qu’il se doit donc de rapporter la preuve de ce qu’il réclame, d’autre part, sur le plan contractuel, dans le principe de son mandat, acquis à titre professionnel rémunéré, l’oblige à une action diligente et efficace au service de la copropriété, son mandant.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

Le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

La copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

Le décompte de régularisation de charges ;

La mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

La copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, il apparaît que des pièces utiles et pertinentes sont produites par le syndicat des copropriétaires au soutien de sa demande de condamnation, à savoir :

— Le décompte des charges de Monsieur [U] et Madame [F] épouse [U] arrêté au 29 juillet 2024 ;

— Une mise en demeure en date du 28 novembre 2023 ;

— Les différents appels de fond pour les exercices comptables 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 ;

— L’assemblée générale des copropriétaires en date du 29 janvier 2021 ayant approuvée les comptes de l’exercice 2019, le modificatif du budget prévisionnel 2020 ainsi que l’adoption du budget prévisionnel 2021;

— L’assemblée générale des copropriétaires en date du 19 juillet 2022 ayant approuvée les comptes de l’exercice 2021, le modificatif du budget prévisionnel 2022 ainsi que l’adoption du budget prévisionnel 2023 ;

— L’assemblée générale des copropriétaires en date du 13 juillet 2023 ayant approuvée les comptes de l’exercice 2022, le modificatif du budget prévisionnel de 2023 ainsi que l’adoption du budget prévisionnel 2024 ;

— Le contrat de syndic conclu avec la S.A.R.L. CITYA PALMEROSE en date du 29 mai 2024 ;

— La fiche de renseignement concernant la propriété de Monsieur [U] et Madame [F] épouse [U] pour le lot N°26 au sein de la résidence LE VICTORIA sise 122-124 rue d’Antibes à CANNES (06400) ;

— L’acte d’acquisition du lot N°26 par Monsieur [U] et Madame [F] en date du 23 décembre 1974) ;

S’agissant de l’imputation des seuls frais « nécessaires » au recouvrement directement sur le compte du débiteur, et ce à partir de la mise en demeure, au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il est constant que ne sont pas considérés comme des « frais nécessaires » aux poursuites tels que visés par article :

La lettre de relance simple. A cet égard, considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance simple ne peuvent par définition qu’être minimes et il est d’ailleurs raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte du débiteur ;

La relance par lettre recommandée avec accusé de réception, qui ne mentionne pas qu’elle est une véritable mise en demeure et a donc la même valeur très minime que la relance simple. Elle n’est ainsi pas un acte de procédure essentiel au recouvrement et son utilité étant faible il ne saurait être fait abus de ce type d’acte notamment en les facturant à des coûts totalement disproportionnés avec le travail qui a été nécessaire pour les formaliser, notamment lorsqu’il s’agit de lettre-type. Considérant que le coût de revient réel d’un tel acte ne saurait être démesuré par rapport à l’acte lui-même, les frais correspondants à une relance ne peuvent par définition qu’être minimes et il est raisonnable de considérer qu’ils relèvent de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré. Dès lors, il n’y a pas lieu pour le syndic d’imputer de tels frais sur le compte débiteur ;

La mise en place d’un échéancier amiable, en ce qu’elle peut être attachée à une simple phase amiable préalable aux poursuites et qu’il est permis de considérer raisonnablement qu’elle s’intègre dans le champ de la gestion courante du syndic en exécution de son mandat rémunéré ;

La sommation de payer par huissier, laquelle ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par un huissier, non pas dans le cadre de son office ministériel mais dans sa fonction libérale ; elle est ainsi sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte débiteur ;

La lettre comminatoire par avocat, qui ne consiste en réalité qu’en une simple lettre recommandée faite par avocat, sans aucune valeur particulière par rapport à une mise en demeure. Elle se distingue en effet du commandement de payer par huissier, lequel est un acte qui assurera du paiement des dettes par une prise d’hypothèque sur le lot du débiteur. En conséquence, son coût ne peut pas être récupérable sur le compte du débiteur ;

Les frais dits « complémentaires de constitution, suivi et de transmission » des dossiers entre le syndic et l’avocat, ni les frais de transmission du dossier à l’huissier, les rejets de paiement ou les frais de constitution d’un échéancier, qui sont en réalité des actes de gestion que le syndic exécute en exécution pure et simple de son mandat.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VICTORIA fait valoir, au titre de frais nécessaires, les sommes suivantes :

—  18/10/2019 : Frais de relance LRAR ALUR DU 18/10/2019 pour un montant de 45,00 euros ;

Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  12/11/2019 : Frais de relance LRAR ALUR du 12/11/2019 pour un montant de 45,00 euros ;

Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  20/01/2020 : Frais de relance LRAR ALUR du 20/01/2020 pour un montant de 45,60 euros ;

Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  11/02/2020 : Frais de relance LRAR ALUR du 11/02/2020 pour un montant de 45,60 euros ;

Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  18/05/2020 : Frais de relance LRAR ALUR du 18/05/2020 pour un montant de 48,60 euros ;

Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  12/06/2020 : Frais de relance LRAR ALUR du 12/06/2020 pour un montant de 60 euros ;

Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  17/07/2020 : Frais de relance LRAR ALUR du 17/07/2020 pour un montant de 48,60 euros ;

Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  10/08/2020 : Frais de relance LRAR ALUR du 10/08/2020 pour un montant de 60,00 euros ;

Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  21/10/2020 : Frais de relance LRAR ALUR du 21/10/2020 pour un montant de 48,60 euros ;

Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  26/02/2021 : honoraires suivi dossier contentieux pour un montant de 108,00 € ;

Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  17/05/2021 : « honoraires trim suivi dossier contentieux » pour un montant de 108,00 euros ;

Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  13/08/2021 : « honoraires trim suivi dossier contentieux » pour un montant de 108 euros ;

Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  02/12/2021 : « honoraires trim suivi dossier contentieux » pour un montant de 108 euros ;

Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  10/08/2023 : Mise en demeure du 10/08/2023 pour un montant de 60,00 euros ;

—  18/09/2023 : Mise en demeure du 18/09/2023 pour un montant de 48,60 euros ;

—  27/11/2023 : honoraires transmission auxiliaire de justice pour un montant de 480,00 euros ;

Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  28/11/2023 : [U] – Mise en demeure ART 10-1 pour un montant de 100,00 euros ;

—  12/03/2024 : honoraires suivi dossier contentieux pour un montant de 135,00 euros ;

Cette dépense n’entre pas dans les charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ni dans les frais nécessaires de l’article 10-1 de la même loi. Il conviendra donc de l’écarter ;

—  04/06/2024 : honoraires trim suivi dossier contentieux pour un montant de 270,00 euros ; (idem)

—  29/07/2024 : honoraires transmission avocat pour procédure pour un montant de 480,00 euros ; (même constat).

Il apparaît que seuls les frais de mise en demeure entrent dans la catégorie des frais nécessaires au sens des dispositions de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Par ailleurs, il est constant que, dans une volonté de ne pas alourdir de manière excessive la dette de Monsieur [U] et Madame [F] épouse [U], le Tribunal ne retiendra qu’une mise en demeure par année civile, soit la somme de 100,00 euros relative à la mise en demeure du 28 novembre 2023.

Par conséquent, il y a lieu de condamner in solidum Monsieur [U] et Madame [F] épouse [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VICTORIA la somme de 100 euros au titre des frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, précision étant faite que la solidarité ne s’applique pas à ces frais.

Au regard du décompte ci-dessus détaillé sur la période allant du 01/10/2019 au 29/07/2024, il apparaît, dans le calcul des charges, des postes de dépenses entrant, ni dans la catégorie des charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1065, ni dans la catégorie des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la même loi.

Ainsi, le montant effectif des charges pour la période allant du 1er octobre 2019 au 29 juillet 2024 se calcule de la manière suivante : 10.138,39 – 45 – 45 – 45,60 – 45,60 – 48,60 – 60 – 48,60 – 60 – 48,60 – 108 – 108 – 108 – 108 – 60 – 48,60 – 480 – 100 – 135 – 270 – 480 = 7.685,79 € au titre des charges au sens de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Sur la solidarité :

Par ailleurs, en vertu de l’article 1310 du Code civil : « La solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. »

Selon l’acte d’acquisition du lot N°26 par Monsieur [U] et Madame [F] épouse [U] en date du 23 décembre 1974 les défendeurs sont mariés.

En vertu de l’article 220 alinéa 1er du Code civil : « Chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. »

La jurisprudence est constante sur ce point et considère que si le lot est un bien de communauté, les époux sont solidairement redevables des charges, tant que dure cette communauté.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VICTORIA rapporte la preuve d’une solidarité légale entre Monsieur [U] et Madame [F] épouse [U].

Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [C] [U] et Madame [D] [F] épouse [U], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VICTORIA la somme de 7.685,79 € au titre des charges de copropriété conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 1er octobre 2019 jusqu’au 29 juillet 2024, date de la dernière créance arrêtée.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, les intérêts au taux légal s’appliqueront à compter de l’assignation, soit en date du 12 septembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Conformément à l’article 12 du Code de procédure civile, le juge doit trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables, et d’autre part, doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux invoqués par les parties au soutien de leurs prétentions.

En l’espèce, le texte devant recevoir application est l’article 1231-6 du Code civil et non l’article 1240 du même Code.

L’article 1231-6 du Code civil dispose, en effet, que : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt aux taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard dans ses paiements a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE VICTORIA rapporte tous les éléments propres à révéler que les impayés de charges sont récurrents et anciens.

Le relevé de comptes débutant en octobre 2019 fait état de provisions aléatoires et peu fréquentes, caractérisant une lourde négligence qui reste non justifiée par des éléments concrets rattachables à la situation financière et matérielle des époux [W].

Cette attitude récurrente affecte nécessairement la stabilité financière du syndicat des copropriétaires de la résidence LE VICTORIA.

Ainsi, il est rapporté au Tribunal de céans une faute, à tout le moins une résistance infondée ou encore une volonté de ne pas s’acquitter de l’obligation de paiement des charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui crée à l’ensemble immobilier un préjudice financier certain.

Il en résulte qu’il conviendra de condamner in solidum Monsieur [C] [U] et Madame [D] [F] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VICTORIA la somme de 1.500 € au titre de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [C] [U] et Madame [D] [F] épouse [U] seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût de la signification de la décision à intervenir conformément à l’article 695 du Code de procédure civile.

Sur les frais irrépétibles :

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence LE VICTORIA l’intégralité des frais exposés et non compris dans les dépens.

Il conviendra donc de condamner in solidum Monsieur [C] [U] et Madame [D] [F] épouse [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VICTORIA la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

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PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [C] [U] et Madame [D] [F] épouse [U], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VICTORIA la somme de 7.685,79 euros au titre des charges de copropriété conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, et ce, pour la période allant du 1er octobre 2019 jusqu’au 29 juillet 2024, date de la dernière créance arrêtée ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [U] et Madame [D] [F] épouse [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VICTORIA la somme de 100 euros au titre des frais nécessaires conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

DIT que les intérêts au taux légal s’appliquent à compter de l’assignation du 12 septembre 2024 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [U] et Madame [D] [F] épouse [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VICTORIA la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [U] et Madame [D] [F] épouse [U] au paiement des entiers dépens de la présente instance, en ce compris le coût de la signification de la décision à intervenir, conformément à l’article 695 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [U] et Madame [D] [F] épouse [U] à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence LE VICTORIA la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE