AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

Pôle de proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

S.D.C. LES LUCIOLES GRILLONS,

pris en son syndic le Cabinet JJ CHAMPION,

pris en la personne de son représentant légal en exercice

c\ [I] [L]

JUGEMENT DU 09 Juin 2026

DECISION N° 26/80

N° RG 26/00644 – N° Portalis DBWQ-W-B7K-QUWU

DEMANDERESSE

S.D.C. LES LUCIOLES GRILLONS,

pris en son syndic le Cabinet JJ CHAMPION, pris en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représenté par M^e Julie FEHLMANN, avocat au barreau de GRASSE, substituée par M^e Amandine CONTI, avocat au Barreau de GRASSE

DEFENDEUR

Monsieur [I] [L]

né le 16 Septembre 1992 à [Localité 3] (TUNISIE)

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Caroline CHASSAIN, Vice-Président

Greffier : Madame Laetitia LACROIX

Expéditions délivrées

à M^e FEHLMANN

à M. [L]

le

Grosse délivrée

à M^e FEHLMANN

le

À l’audience publique du 07 Avril 2026, après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que la décision sera prononcée par la mise à disposition au greffe à la date du 09 Juin 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit en date du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] a assigné Monsieur [I] [L], propriétaire des lots n°1086 et 1210 dans cette résidence et redevable d’un arriéré de charges, devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE afin de le voir condamner :

— au paiement de la somme de 3.257,46 euros au titre de l’arriéré de charges dues et des provisions exigibles arrêtées au jour de l’assignation, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 21 mai 2025 ;

— au paiement de la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— aux entiers dépens.

A l’audience du 7 avril 2026, le syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LES LUCIOLES GRILLONS est représenté par son conseil qui se réfère à ses écritures dans les termes de son assignation.

Monsieur [I] [L], cité à étude, est absent.

SUR QUOI

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Selon l’article 473 du code de procédure civile, « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

Sur les charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges produites par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— une attestation de vente notariée portant sur les lots vendus à Monsieur [L],

— un relevé individuel de charges du 19 janvier 2026,

— des appels de charges et de fonds travaux ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 25 juin 2024 et du 17 juin 2025 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— la mise en demeure du 21 mai 2025 et du 7 août 2025.

Il résulte de ces pièces que la créance du syndicat des copropriétaires relative aux charges impayées, non contestée, s’élève au 19 janvier 2026 à la somme de 2.795,02 euros, nette de frais.

Monsieur [I] [L] sera donc condamné à verser au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LES LUCIOLES GRILLONS la somme de 2.795,02 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025, date de la mise en demeure, au titre des charges de copropriété et des provisions exigibles arrêtées au 19 janvier 2026.

Sur les frais de recouvrement :

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi du 23 novembre 2018, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

« a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot. Les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes prévues aux articles L. 1331-29-1 et L. 1334-2 du code de la santé publique et aux articles L. 129-2 et L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation lorsque les mesures ou travaux prescrits par un arrêté, une mise en demeure, une injonction ou une décision pris, selon le cas, en application des articles L. 1331-22 à L. 1331-25, L. 1331-28 ou L. 1334-2 du code de la santé publique ou des articles L. 129-1 ou L. 511-1 du code de la construction et de l’habitation et ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale n’ont pu être réalisés du fait de la défaillance dudit copropriétaire. Les astreintes sont alors fixées par lot (…)".

Sur les frais, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base. Ces frais ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi que s’ils sortent de la gestion courante du syndic, qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le syndicat produit le contrat de syndic qui prévoit, notamment, la facturation des frais de remise du dossier à l’avocat ou de mise en demeure au copropriétaire défaillant.

En l’espèce, les frais imputés au défendeur consistent en deux mises en demeure, l’une adressée par le syndic le 21 mai 2025, l’autre par le conseil du syndic le 7 août 2025, une facturation d’un cabinet d’avocat de 96,44 euros dont aucune justification n’est produite ainsi que des frais de remise du dossier à l’avocat pour la rédaction de l’acte d’assignation.

Hormis les frais non justifiés, les autres apparaissent, en tout état de cause, justifiés compte tenu du fait que le défendeur n’a pas effectué un seul versement depuis plusieurs mois, étant observé qu’il est défaillant de longue date ainsi que le montre le jugement de condamnation du 1er avril 2025, joint à la présente procédure.

La demande en paiement au titre des frais sera par conséquent partiellement accueillie et Monsieur [I] [L] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 366 euros au titre des frais nécessaires exposés en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

La carence de Monsieur [I] [L] à payer ses charges cause, de manière répétée et incontestable, des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, lequel a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 800 euros de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner Monsieur [I] [L] à lui verser la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [I] [L] sera par ailleurs condamné aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE LES LUCIOLES GRILLONS la somme de 2.795,02 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2025, date de la mise en demeure, au titre des charges de copropriété et des provisions exigibles arrêtées au 19 janvier 2026.

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] la somme de 366 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] la somme de 800 euros de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil.

CONDAMNE Monsieur [I] [L] à payer au syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 5] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [I] [L] aux entiers dépens de l’instance.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI FAIT ET JUGE LES JOUR, MOIS ET AN INDIQUES CI-DESSUS.

LE GREFFIER LE PRESIDENT