TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 04 NOVEMBRE 2025

N° Minute : 25/

N° RG 25/00269 – N° Portalis DBYG-W-B7J-DK7D

Plaidoirie le 02 Septembre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier : M^me Alexandra ACACIA

Copie exécutoire délivrée le :

à la SELARL CSCB

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT (SDH)

34, Avenue Grugliasco

BP 128

38431 ECHIROLLES CEDEX

représentée par la SELARL CSCB, avocats au barreau de GRENOBLE

DÉFENDEUR

Monsieur [W] [H]

né le 05 Avril 1984

39 Route de Château Gaillard

Bâtiment C

38630 CORBELIN

comparant en personne

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 04 Novembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 13 octobre 2017, consenti par la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, Monsieur [W] [H] a pris en location un logement situé 39 Route du château gaillard, bâtiment C, 38630 CORBELIN, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 172,18 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 5 décembre 2023, la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à Monsieur [W] [H] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 890,57 € au titre des loyers et charges impayés.

La S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 17 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice remis à l’étude le 28 février 2025 et dénoncé au représentant de l’État dans le département le 03 mars 2025, la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a assigné Monsieur [W] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

Condamner Monsieur [W] [H] au paiement de la somme de 3 714,70 euros, montant de l’arriéré locatif à la date du 23 décembre 2024 et dire que ces loyers seront productifs d’intérêts au taux légal à compter de chaque échéance en application des dispositions de l’article 1231-du Code Civil ;Constater la résiliation de plein droit du bail consenti par la Société Anonyme SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT – SDH requérante suivant contrat de location sus vanté et ce, par suite de la clause résolutoire contractuelle pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives, et ce à compter de l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de payer ;Subsidiairement prononcer la résiliation dudit bail aux torts de Monsieur [W] [H] compte tenu des manquements réitérés à son obligation de payer le loyer et les charges à leurs échéances, et ce au visa des articles 1224 à 1230 du code civil, et à compter du jugement à intervenir ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [W] [H] de corps et de biens ainsi que de tout occupant de son chef du logement qu’il occupe sis à 39 ROUTE DE CHÂTEAU GAILLARD BÂTIMENT C – RDC – LOGEMENT 17 38630 CORBELIN, dès après la signification du jugement à intervenir et au besoin avec le concours de la force publique ;Dire que faute pour Monsieur [W] [H] de le faire, la requérante pourra faire procéder à l’expulsion, tant de toutes personnes que de tous biens se trouvant dans les lieux de votre chef, en la forme ordinaire, en faisant s’il y a lieu, procéder à l’ouverture des portes, éventuellement avec l’assistance de la force publique ;Fixer le montant de l’indemnité d’occupation, au montant d’un loyer tel qu’il serait exigible si le bail n’avait pas été résilié, majoré de 10 %, outre charges et taxes et condamner Monsieur [W] [H] à la payer à compter du mois de décembre 2024 jusqu’à son départ effectif ;Autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du locataire ;Condamner au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Ne pas s’opposer à l’exécution provisoire de droit de la décision à venir, conformément à l’article 514 du Code de Procédure Civile ;Condamner suivant les dispositions de l’article 696 du Code de Procédure Civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 05 décembre 2023 et du présent acte.

Monsieur [W] [H] s’est présenté le 27 mars 2025 à l’entretien proposé par l’Udaf de l’Isère afin d’établir un diagnostic social et financier.

Il ressort de ce diagnostic que Monsieur [W] [H] vit seul dans le logement, et que le montant des ressources du foyer s’établit à hauteur de 1 500 €, en ce compris les prestations sociales perçues, alors que la somme des charges mensualisées, comprenant les dépenses liées au logement et les échéances des crédits éventuellement souscrits, est de 827,1 €. Monsieur [W] [H] a exprimé son intention de conserver le logement, après avoir expliqué l’origine de la dette locative, non contestée, qu’il s’est engagé à régler en sollicitant des délais de paiement et en proposant un plan d’apurement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 septembre 2025, en présence de la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 4 706,63 € suivant décompte arrêté au 12 août 2025, et précisant que sa demande concernant les indemnités d’occupations sont demandées dans les conditions du bail majorées de 10% et à compter de la résiliation du dit bail, ainsi il demande l’acquisition de la clause résolutoire et à défaut prononcer la résiliation pour le reste il s’en est remis oralement à l’acte introductif d’instance, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions. La S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a indiqué qu’un surendettement était en cours.

Monsieur [W] [H] qui a comparu en personne et qui ne conteste ni le principe ni le montant de la dette, a indiqué avoir entre 10 000 et 15 000 euros de dette au total et confirmé avoir de nouveau déposé une dossier de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 467 du code procédure civile, le jugement est contradictoire dès lors que les parties comparaissent en personne ou par mandataire.

En l’espèce, le litige est relatif à une demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans un contrat de bail d’habitation et le défendeur a comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande indéterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le bailleur personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peut faire délivrer sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.821-1 du code de la construction et de l’habitation.

La S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT justifie de la saisine de la CCAPEX en versant la copie du courrier qui lui a été adressé le 17 novembre 2023.

Par ailleurs, l’assignation en date du 28 février 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 03 mars 2025 selon les modalités et dans le délai prévus par l’article 24 III de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, ce dont il est également justifié.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24, alinéa 1er, et 1° de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que : " Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1er la mention que le locataire dispose de deux mois pour payer sa dette (…). "

Le bail conclu le 13 octobre 2017 entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers, deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

En l’espèce, la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT produit aux débats un décompte qui établit que Monsieur [W] [H] ne paie pas régulièrement ou intégralement le loyer depuis le mois de mars 2020 malgré un effacement de dette en juin 2023 par la commission de surendettement les loyers n’ont pas repris.

Au vu de ces impayés, la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT a fait délivrer à Monsieur [W] [H], le 05 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

À l’issue du délai de deux mois courant à compter de la délivrance de ce commandement, la dette n’a pas été intégralement réglée auprès de la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT.

Il convient dès lors de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail et rappelée dans le commandement de payer sont réunies depuis le 06 février 2024.

Sur la créance du bailleur

En l’espèce, Monsieur [W] [H] a bénéficié d’un effacement de dette en juin 2023 par la commission de surendettement mais cependant les loyers n’ont pas repris, conformément au décompte joint à l’assignation du 28 février 2025. Selon ce décompte arrêté au 23 décembre 2024 la dette locative après effacement, s’élevait à la somme de 3 714 €.

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 12 août 2025 à la somme de 4 706,63 €, au paiement de laquelle Monsieur [W] [H] sera condamné, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Il y a lieu de rappeler à ce titre que les frais de procédures sont compris dans les dépens et de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être qualifiées d’indemnités d’occupation.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail.

Cette indemnité d’occupation est fixée au montant du loyer conventionnel, outre charges, accessoires et indexation identiques à celles applicables conformément aux clauses du bail.

Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de majoration, non motivée, de cette indemnité.

Monsieur [W] [H] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail, intervenue le 06 février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation produira, en application des dispositions de l’article 1231-7 du code civil, intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et au jour où chaque échéance mensuelle sera due pour celles non échues.

Sur la demande de libération des lieux

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux.

Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux resté infructueux en application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Et dans ce cas, il conviendra d’autoriser la requérante à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du locataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [W] [H], succombant à l’instance, sera condamné à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État dans le département.

Compte tenu de la disparité matérielle et financière entre les parties, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande exposée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débat en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions de mise en œuvre de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sont réunies à compter du 06 février 2024 ;

DIT que Monsieur [W] [H] devra libérer les lieux ;

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [W] [H] et de tous occupants de son chef avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement situé 39 Route du château gaillard bâtiment C 38630 CORBELIN ;

AUTORISE la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde-meuble de son choix, aux frais, risques et périls du défendeur ;

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle, sans majoration de 10%, due à compter du 06 février 2024 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer à la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT l’indemnité d’occupation comme fixée ci-avant jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation pour les indemnités échues et à compter de chaque indemnité pour celles à échoir ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] à payer à la SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT la somme de 4 706,63 € correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 12 août 2025, échéance du mois de juillet incluse, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE la S.A. SOCIÉTÉ DAUPHINOISE POUR L’HABITAT de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [W] [H] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification du jugement, à l’exclusion de tout autre somme ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le QUATRE NOVEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION