1 CCC DOSSIER + 1 Fe et 1 CCC Me [Localité 1]+ 1 CCC M^e CURTI

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DU 03 MARS 2026

S.C.I. SCI GROUPE A

c/

S.D.C. LE COMMODORE

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/01018

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QH3B

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 12 Janvier 2026

Nous, M. Alain MIELI, Juge du tribunal judiciaire de GRASSE, assisté de Madame Florine JOBIN, Greffière, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

S.C.I. GROUPE A

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Alain CURTI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

ET :

S.D.C. LE COMMODORE

C/o son syndic, Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Didier VALETTE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 12 Janvier 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 03 Mars 2026.

***

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

La S.C.I. Groupe A est propriétaire d’un appartement au 9e étage de la résidence dénommée « [Adresse 3] », dont il constitue le lot L94, située à [Localité 4], soumise au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Exposant que la copropriété de [D] [F] [B], notamment celle dont dépend son appartement, a connu de nombreuses infiltrations dues à une perte d’étanchéité des terrasses et de leurs jardinières, qu’elle conteste les travaux de réfection de sa terrasse qui lui sont proposés par le SDC, dont sa quote-part (2/5) s’élève à la somme de 37.427,36 euros et pour lesquels elle a sollicité, en vain, des explications sur leur nécessité, leur descriptif et leur quantum, et que les diligences qu’elle a entreprises aux fins de résolution amiable de cette situation étant restées vaines, elle n’a eu d’autre choix que de saisir la juridiction, suivant exploit délivré le 27 mai 2025, la S.C.I. Groupe A a fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires (ci-après désigné SDC) de la [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice le Cabinet Foncia AD Immobilier, par-devant le Président près le tribunal judiciaire de Grasse, aux fins de se voir autoriser à consignation, de voir ordonner une expertise judiciaire, et voir condamner le SDC aux dépens et au titre des frais irrépétibles.

L’affaire, renvoyée à diverses reprises à la demande des parties, a été appelée à l’audience du 12 janvier 2026.

*****

La S.C.I. Groupe A est en l’état de ses conclusions, notifiées par RPVA le 5 janvier 2026 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles elle demande à la juridiction, au visa des dispositions des articles 145 et 834 du code de procédure civile, de :

— l’autoriser à consigner auprès de tel séquestre que le tribunal désignera la somme de 37.427,36 euros ;

— rejeter l’intégralité des demandes du SDC Le Commodore ;

— dire que l’obligation de paiement de la somme de 37.427,36 est sérieusement contestable ;

— rejeter la demande d’astreinte ;

— rejeter la demande d’accès forcé à son lot en l’absence de notification régulière ;

— ordonner une expertise judiciaire, avec la mission qu’elle souhaite voir être confiée à l’expert ;

— condamner le SDC au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En réponse aux écritures adverses, elle expose que :

— il ne peut être tiré aucun effet juridique du courrier du 31 octobre 2024, dès lors qu’il est rédigé par une personne de nationalité étrangère ne maîtrisant pas le français ;

— ne discutant pas la nécessité de voir réaliser des travaux, elle s’interroge légitimement sur leur ampleur, notamment s’agissant de la partie fermée et vitrée de la terrasse, et leur coût global par rapport à sa terrasse, questions qui, pour être restées sans réponse du SDC, fondent sa demande d’expertise judiciaire ;

— aucun planning des travaux ne lui ayant été communiqué, et faute de justifier avoir satisfait aux diligences prévues à l’article 9-1 2° de la loi du 10 juillet 1965 (notification 8 jours avant les travaux), la demande d’astreinte est sérieusement contestable, étant observé que la non réalisation à ce jour des travaux ne lui est en rien imputable dès lors qu’elle n’a pas entravé l’action du syndicat ;

— les mêmes contestations, que l’exécution de travaux non autorisés au contradictoire des parties, leur surfacturation, l’absence d’expertise judiciaire et le vice de procédure dans la décision prise en assemblée générale constituent, font obstacles à la demande provisionnelle formulée au titre des charges.

Vu les conclusions du SDC Le Commodore, notifiées par RPVA le 9 septembre 2025 et maintenues à l’audience, aux termes desquelles il demande à la juridiction, de :

— débouter la S.C.I. Groupe A de sa demande de consignation des sommes qu’elle doit être le titre de sa quote-part de travaux portant sur la réfection de l’étanchéité de sa terrasse, et ce sur le fondement de dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, l’article 834 étant en tout état de cause inapplicable ;

— la débouter de sa demande d’expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile eu égard à l’assemblée générale du 27 juin 2022 ayant voté d’une part le principe des travaux, d’autre part le choix de l’entreprise et enfin le quantum desdits travaux, cette assemblée générale n’ayant fait l’objet d’aucun recours de la part de la S.C.I. Groupe A.

À titre reconventionnel :

— condamner à titre provisionnel la S.C.I. Groupe A sur le fondement des dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, au paiement de la somme de 35.427,36 euros correspondant au règlement de sa quote-part de charge sur les travaux d’étanchéité ;

— la condamner au paiement des intérêts au taux légal à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts se capitaliseront dans les termes et conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Statuant sur le fondement de disposition de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, et des dispositions de l’article 9-2 et 9-1 2e alinéa de la loi du 10 juillet 1965 :

— condamner la S.C.I. Groupe A à donner libre accès à sa partie commune à usage privatif, afin qu’il soit procédé aux travaux de réfection d’étanchéité, et ce sous-astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de huit jours après le prononcé de la décision à intervenir ;

— la condamner au paiement d’une somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il expose que :

— les travaux querellés ayant été régulièrement votés en assemblée générale des copropriétaires, définitive, la demande de consignation, mal fondée au visa de l’article 834 du code de procédure civile faute de démonstration d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite, est affectée d’une contestation sérieuse, et la demande d’expertise judiciaire dépourvue de motif légitime ;

— l’accès à la terrasse à usage privatif de l’appartement de la demanderesse constituant un préalable à la réfection son étanchéité sous-jacente, partie commune, il est fondé en sa demande tendant à se le voir autoriser, sous astreinte.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I. Sur la demande de consignation :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. »

L’article 835 du même code dispose que «Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire».

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Doivent être précisés les éléments de la contestation qui rendent celle-ci sérieuse.

Il sera retenu qu’une telle contestation survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée ou l’obligation ordonnée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision ou d’exécution d’une obligation de faire est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Enfin, l’article 6 du code de procédure civile dispose que « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. », et l’article 9 du même code ajoute « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ».

En l’espèce, la société Groupa A sollicite l’autorisation à consigner, auprès de tel séquestre que le tribunal désignera, la somme de 37.427,36 euros correspondant au montant de sa quote-part des charges afférentes aux travaux de réfection de sa terrasse qu’elle soutient injustifiée.

Le succès de cette demande suppose, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, que soit rapportée la démonstration, dont la charge lui incombe, d’une part d’une situation d’urgence et d’autre part de l’absence d’une contestation sérieuse, et en cette dernière occurrence de l’existence d’un différend entre les parties.

La société Groupe A ne justifie pas de l’existence d’une situation d’urgence, s’agissant d’un appel fonds procédant d’une décision d’assemblée générale de 2022, dont il n’est pas démontré qu’elle aurait fait l’objet d’un recours dans le délai utile.

Dès lors la demande formée sur le fondement de l’article 834 du code de procédure civile ne peut prospérer.

La société Groupe A dénie l’opportunité des travaux, qu’elle soutient insuffisamment étayée par les pièces portées à sa connaissance.

Ce faisant, elle ne conteste pas le quantum (2/5) de la quote-part de charges que lui impute par le SDC.

L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. ».

L’assemblée générale du 27 juin 2022, en ses dispositions 24 et 25, a adopté à la majorité requise, notamment le principe, la description, le mode réparatoire et le chiffrage des travaux litigieux de réfection de l’étanchéité de la jardinière en rive de la terrasse du lot L94, et de l’étanchéité de ladite terrasse, et désigné le locateur d’ouvrage en charge de les réaliser.

Ces résolutions n’ayant fait l’objet d’aucune contestation, toute contestation les concernant est désormais manifestement vouée à l’échec, et corrélativement, la société Groupe A succombe dans sa démonstration d’un dommage imminent ou d’un trouble manifestement illicite qui résulterait de l’appel de charge dont s’agit.

En conséquence, au regard de l’ensemble de ces éléments, il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

II. Sur la demande d’expertise judiciaire :

En application de l’article 145 du même code, «s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment par voie de référé».

Il convient de rappeler que, hors le cas d’un obstacle manifeste et dirimant à l’action qui pourrait être intentée au fond, l’allégation ou l’existence de contestations sérieuses n’est pas de nature à faire échec à la mise en œuvre des mesures visées à l’article 145 du code de procédure civile.

L’application de ce texte n’implique aucun préjugé sur la responsabilité éventuelle de la ou des personnes appelées comme parties à la procédure, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Ladite mesure doit être ordonnée dès lors qu’il est constaté qu’un tel procès est possible, qu’il aurait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que sa solution peut dépendre de la mesure sollicitée, et que cette dernière ne porte aucune atteinte illégitime aux droits et liberté fondamentaux d’autrui.

Il convient de rappeler par ailleurs que les dispositions de l’article 146 du code de procédure civile ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du même code.

Par ailleurs, l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ».

En l’espèce, à l’appui de sa demande, la S.C.I. Groupe A soutient qu’en l’état lacunaire des pièces qui lui ont été communiquées, le SDC ne justifie pas de la nécessité/opportunité des travaux envisagés, au regard de l’ampleur des désordres d’infiltrations allégués dont l’origine est indéterminée.

Toutefois, et ainsi qu’il a été dit, le principe des travaux est désormais fixé par une décision définitive d’une assemblée générale des copropriétaires, dont les dispositions exécutoires s’imposent désormais à tous les copropriétaires.

En outre, la demanderesse ne verse aux débats aucun document technique de nature à étayer ses critiques à l’endroit des travaux à venir, en ce qui concerne tant leur corrélation aux désordres que leur ampleur, notamment s’agissant de la partie fermée et vitrée de la terrasse qu’elle prétend devoir en être exclue, sans en préciser le motif.

Il n’est pas contestable que les travaux projetés sont de nature à causer un préjudice à la société demanderesse, affectée durant leur exécution dans son libre usage de la terrasse dont elle à la jouissance exclusive.

Toutefois, cette situation n’est pas de nature exclure leur bien fondé dès lors qu’ils procèdent de la nécessité d’entretien d’une partie commune dont la charge pèse sur le syndicat des copropriétaires, lequel justifie s’être fait autoriser à les mettre en œuvre dans les formes prévues par la loi, à savoir l’adoption, à la majorité requise, des résolutions 24 et 25 de l’assemblé générale du 27 juin 2022 suscitée.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments concordants que la S.C.I. Groupe A ne justifie d’aucun motif légitime au soutien de sa demande d’expertise judiciaire.

En conséquence il sera dit n’y avoir lieu à référé la concernant.

III. Sur les demandes reconventionnelles du SDC Le Commodore :

A – Sur la demande provisionnelle :

L’octroi d’une provision au visa des dispositions suscitées de l’article 835 du code de procédure civile suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée.

Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable, et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Il ressort de la jurisprudence d’une part que le non-respect, par le copropriétaire, du règlement de copropriété, constitue, en soi, un trouble illicite, et d’autre part que le non-paiement des charges communes par l’un des propriétaires s’analyse en une violation du règlement de copropriété, lequel prévoit expressément cette obligation.

L’article 6 du code de procédure civile dispose que « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder », et l’article 9 du même code ajoute « A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder. »

Le SDC Le Commodore sollicite la condamnation la S.C.I. Groupe A au paiement de la somme de 35.427,36 euros correspondant au règlement de sa quote-part de charge sur les travaux d’étanchéité querellés, outre intérêts

Toutefois, il ne verse aux débats aucun décompte de répartition des charges afférent au lot de la société Groupe A, de nature à établir qu’aucune somme n’est portée au crédit de son compte, ni le procès-verbal d’approbation des comptes de l’exercice afférent, ni aucun appel de fonds sur la période concernée, ni enfin aucune mise en demeure d’avoir à payer lesdites charges dans un délai déterminé.

En outre, il ne peut être tiré aucune conclusion du courriel du 31 octobre 2024, dès lors qu’il émane d’un tiers dont il n’est pas démontré qu’il aurait reçu mandat de représenter la société Groupe A.

Dès lors le SDC, succombant dans la charge de la preuve d’une obligation non sérieusement contestable à paiement pesant sur la société Groupe A, il sera dit n’y avoir lieu à référé de ce chef.

B – Sur la demande de condamnation à libérer l’accès à la terrasse :

Aux termes de l’article 9 I et II de la loi du 10 juillet 1965 « I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Lorsque la modification de la destination de parties privatives à usage autre que d’habitation, à l’exception des locaux commerciaux, en locaux d’habitation contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale, qui statue à la majorité prévue à l’article 24.

Les travaux supposant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires concernés au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens.

II.-Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable.

La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient.

Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux. »

Le syndicat des copropriétaires est, aux termes des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, responsable de plein droit des dommages causés par un vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, la victime n’ayant pas à établir de faute du syndicat. En effet, la responsabilité du syndicat est indépendante de faute.

Le SDC Le Commodore, qui vise par erreur les articles 9-1 et 9-2 de la loi du 10 juillet 1965 qui sont sans lien avec le litige, demande la condamnation de la S.C.I. Groupe A à lui libérer l’accès à sa terrasse, afin qu’il soit procédé aux travaux de réfection de son étanchéité, sous l’astreinte qu’il détaille.

Il est acquis que les travaux objet du débat portent sur une partie commune à jouissance privative que constitue la terrasse attenante au lot L.94 propriété de la société demanderesse, en ce compris s’agissant de la surface couverte par la véranda vitrée qui l’équipe.

S’agissant de travaux d’entretien d’une partie commune, rendus nécessaires par sa défaillance et régulièrement adoptés en assemblée générale des copropriétaires, leur réalisation s’impose au syndicat des copropriétaires, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 précité, et à l’ensemble des coproprietaires qui ne peuvent y faire obstacle, sous la réserve d’une information notamment de celui ou ceux qu’ils concernent directement pour en affecter la jouissance privative, d’en être préalablement informés, dans le délai légal suscité de huit jours.

C’est dès lors indûment que la société Groupe A soutient qu’une telle demande porterait une atteinte disproportionnée à ses droits.

Le débat sur l’opportunité des travaux au sens de leur capacité à remédier aux désordres affectant le lot sous-jacent, leur ampleur, et encore leur coût a définitivement été tranché par l’assemblée générale, pour les motifs qu’elle a librement retenus, et qui n’ont pas été contestés dans les délais requis.

Le SDC justifie ainsi d’une obligation non sérieusement contestable à se voir libérer l’accès à la terrasse dont s’agit.

En conséquence, il sera fait droit à sa demande, dans les termes précisés au dispositif de la présente ordonnance.

Toutefois, la S.C.I. Groupe A contestant toute volonté d’entraver la bonne exécution des travaux, laquelle ne saurait se déduire de la présente instance dès lors qu’elle n’est que la manifestation de défense légitime de ses droits, il n’y a pas lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte.

IV. Sur les autres demandes :

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens.

La demanderesse, qui succombe partiellement, supportera les dépens de l’instance de référé.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Alain MIELI, Juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, exécutoire immédiatement et en premier ressort, par mise à disposition au greffe.

Tous droits et moyens des parties étant réservés, au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dés à présent, en application des dispositions des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, 9 et 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’autorisation à consignation formulée par la S.C.I. Groupe A.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise judiciaire formulée par la S.C.I. Groupe A.

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation provisionnelle formulée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] à l’encontre de la S.C.I. Groupe A, au titre du règlement de sa quote-part de charge sur les travaux d’étanchéité.

Condamnons la S.C.I. Groupe A à laisser l’accès à la terrasse partie commune à jouissance privative dépendant de son appartement situé au neuvième étage de l’immeuble [Adresse 3] dont elle est propriétaire, au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice le Cabinet Foncia AD Immobilier, et toute entreprise que le syndic aura mandatée pour effectuer les travaux de réfection de l’étanchéité de ladite terrasse.

Disons qu’il appartiendra au syndic d’informer la S.C.I. Groupe A par lettre simple et lettre recommandée adressées de sa venue dans les lieux, ou de toute personne qu’il aura mandatée, au moins huit jours avant son passage.

Disons n’y avoir lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte ;

Condamnons la S.C.I. Groupe A aux dépens.

Disons n’y avoir pas lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi ordonné et prononcé au tribunal judiciaire de Grasse.

Le Greffier Le Juge des référés