1 CCC DOSSIER + 2 CCC Expert + 1 CC M^e SONSINO + 1 CC M^e LAVAUD+ 1 CC M^e LAUGA + 1 CC M^e ZAKINE

Délivrance des copies le :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 15 MAI 2026

EXPERTISE

[Z] [T] épouse [M], [V] [T]

c/

[P] [W], [A] [Y] [J] [X] [Q], [I] [Q] épouse [D], S.C.I. EVLANI, [N] [R] [B] [O], [C] [S] [L] épouse [O]

DÉCISION N° : 2026/

N° RG 25/00866 -

N° Portalis DBWQ-W-B7J-QHFB

Après débats à l’audience publique des référés tenue le 01 Avril 2026

Nous, M^me Sabine COMPANY, Première Vice-Présidente du tribunal judiciaire de GRASSE, assistée de Madame Florine JOBIN, Greffière avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [Z] [T] épouse [M]

née le 20 Mai 1986 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [V] [T]

née le 21 Octobre 1992 à [Localité 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

toutes deux représentées par M^e Cécile SONSINO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

ET :

Monsieur [A] [Y] [J] [X] [Q]

né le 28 Octobre 1940 à [Localité 4]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Madame [I] [Q] épouse [D]

née le 29 Mars 1962 à [Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 7]

tous deux représentés par M^e Philippe LAVAUD, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

La S.C.I. EVLANI, inscrite au RCS de Créteil sous le n° 344 743 497, prise en la personne de son représentant légal en exercice.

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Claude LAUGA, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant substitué par M^e Sharon KAHLOUN, avocat au barreau de GRASSE,

Monsieur [N] [R] [B] [O]

né le 23 Décembre 1969 à [Localité 9]

[Adresse 6]

[Localité 10]

Madame [C] [S] [L] épouse [O]

née le 16 Janvier 1969 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 10]

tous deux représentés par M^e Cécile ZAKINE, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

Monsieur [P] [W]

né le 11 Janvier 1965 à [Localité 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

***

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 01 Avril 2026 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 15 Mai 2026.

***

Exposé du litige

Les soeurs Mme [Z] [T] épouse [M] et Mme [V] [T] sont propriétaires en indivision d’une parcelle de terrain cadastrée section BZ n°[Cadastre 1] sise à [Adresse 8], bien qu’elles ont reçu par donation de leur mère Mme [G] [W] épouse [T] et de leur oncle, M. [P] [W], selon actes authentiques des 02 août 2022 et 25 mai 2023.

La SCI EVLANI est propriétaire de la parcelle contiguë cadastrée section BZ n°[Cadastre 2].

Mme [C] [S] [L] épouse [O] et M. [N] [O] sont propriétaires de la parcelle voisine cadastrée section BZ n°[Cadastre 3].

M. [A] [Y] [Q] est propriétaire de la parcelle contiguë cadastrée section BZ n°[Cadastre 4].

Mme [I] [Q] épouse [D] est propriétaire de la parcelle voisine cadastrée section BZ n°[Cadastre 5].

M. [P] [W] est propriétaire de la parcelle contiguë cadastrée section BZ [Cadastre 6] et des parcelles voisines cadastrées section BZ n°[Cadastre 7] et [Cadastre 8].

Suivant actes de commissaire de justice en date des 7 mai 2025, 14 mai 2025, 20 mai 2025, Mme [Z] [T] épouse [M] et Mme [V] [T] ont attrait Mme [C] [S] [L] épouse [O] (remise en l’étude), M. [N] [O] (remise en l’étude), la SCI EVLANI (remise à tiers présent au domicile), M. [A]-[Y] [Q] (remise à tiers présent au domicile) et Mme [I] [Q] épouse [D] (remise en l’étude), en référé devant le président du tribunal judiciaire de GRASSE, au visa des articles 145 du code de procédure civile, 682 et suivants du code civil, à l’effet de voir :

➞ désigner tel Expert qu’i1 plaira avec la mission suivante :

☐ convoquer les parties en présence ;

☐ se rendre sur les lieux et visiter les parcelles situées sur la commune de [Localité 2], appartenant aux parties au présent litige, et notamment celles cadastrées section BZ [Cadastre 9],[Cadastre 10],[Cadastre 11],[Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 5] ;

☐ se faire communiquer par les parties tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, et notamment les actes d’acquisition des différentes parcelles ;

☐ donner tout élément permettant d’apprécier l’état d’enclave ou non du fonds cadastré section BZ n° [Cadastre 1];

☐ dans l’affirmative, dire si l’enclave de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1] résulte de la division d’un fonds et, le cas échéant, s’il préexistait à cette division ;

☐ rechercher, dans cette première hypothèse, si un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1] jusqu’à la voie publique peut être établi sur les fonds divisés;

☐ dans l’affirmative, faire une ou plusieurs propositions concernant l’assiette de cette servitude de passage permettant d’accéder de la parcelle enclavée à la voie publique ;

☐ en toute hypothèse, rechercher si un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1] jusqu’à la voie publique peut être établi sur l’ensemble des fonds voisins, en ce compris les éventuels fonds divisés ;

☐ dans l’affirmative, faire une ou plusieurs propositions concernant l’assiette de cette servitude de passage permettant d’accéder de la parcelle enclavée à la voie publique en précisant le passage le plus court du fonds enclavé à la voie publique et le moins dommageable a celui sur le fonds duquel il est accordé ;

☐ dans la négative, proposer toute autre solution alternative permettant un passage suffisant pour assurer la desserte complète de la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1] jusqu’à la voie publique

☐ dire si ce passage implique la réalisation de travaux sur le ou les fonds voisins concernés par le passage;

☐ dans l’affirmative, après avoir pris connaissance de la réglementation d’urbanisme, donner son avis sur les contingences techniques et administratives quant au tracé proposé afin de déterminer les conditions dans lesquelles le dossier pourrait être instruit, de déterminer la nature des ouvrages à mettre en oeuvre pour permettre la réalisation du tracé, en chiffrer le coût compte tenu de la configuration des lieux et donner son avis sur toutes les précautions à prendre pour assurer le cours des travaux, la protection des personnes et des biens et les chiffrer ;

☐ en toute hypothèse, évaluer le préjudice subi par le propriétaire du fonds servant et fixer l’indemnité proportionnée au dommage causé due aux propriétaires des parcelles débitrices du droit de passage ;

☐ répondre explicitement et précisément, dans le cadre de ces chefs de mission, aux dires des parties, après leur avoir fait part dans un pré-rapport de ses premières conclusions et leur avoir imparti un délai pour présenter ces dires, délai qui ne pourra être inférieur à un mois ;

☐ émettre tout avis entrant dans le cadre de sa mission ;

➞ réserver les dépens.

Cette procédure, enrôlée sous le numéro de RG n°25/00866, a été appelée à l’audience du 11 juin 2025 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties, pour être retenue à l’audience du 1er avril 2026 au cours de laquelle elle a été plaidée, toutes les parties étant représentées par leurs avocats respectifs.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2026 signifié en l’étude, Mme [Z] [T] épouse [M] et Mme [V] [T] ont fait assigner M. [P] [W] en référé devant le président du tribunal judiciaire de GRASSE, au visa des articles 145 et 66 du code de procédure civile, à l’effet de voir :

➞ joindre l’instance initiée par la présente assignation à l’instance principale engagée par Mesdames [Z] et [V] [T], qui sera appelé à l’audience de référé du mercredi 01 avril 2026 à 9h sous le numéro de RG 25/00866 ;

➞ dire et juger que Monsieur [P] [W] pourra y prendre toutes conclusions qu’il lui appartiendra;

➞ lui déclarer opposable l’ordonnance à intervenir ;

➞ réserver les dépens.

L’affaire, enrôlée sous le numéro de RG n°26/00404, a été appelée à l’audience du 1er avril 2026 à laquelle elle a été plaidée. Mme [Z] [T] épouse [M] et Mme [V] [T] étaient représentées par leur avocat et M. [P] [W], comparant en personne et non représenté par un avocat.

Lors de l’audience, Mme [Z] [T] épouse [M] et Mme [V] [T] ont sollicité l’entier bénéfice des prétentions exposées à leur acte introductif d’instance, motivant leur demande d’expertise judiciaire par le fait qu’elles n’ont pas réussi à trouver avec les propriétaires des parcelles voisines un accord sur le désenclavement de leur parcelle indivise cadastrée section BZ n°[Cadastre 1]. Elles indiquent que M. [Q] leur a répondu téléphoniquement qu’il n’accepterait de coopérer que sur décision de justice, que la gérante de la SCI EVLANI leur a fait savoir par téléphone qu’elle participerait aux opérations d’expertise judiciaire mais que les autres propriétaires des parcelles concernées ne leur ont pas répondu.

Elles soutiennent que le caractère enclavé de leur parcelle au sens de l’article 682 du code civil est établi par le constat dressé le 3 avril 2025 par Maître [F] [U], commissaire de justice, et qu’une expertise s’impose afin de déterminer l’accès à la voie publique la plus proche et de la façon la moins contraignante. Elles considèrent que seule une mesure confiée à un technicien permettra d’identifier l’existence ou l’absence d’une enclave, de rechercher les tracés envisageables, d’apprécier les contraintes techniques et d’évaluer les conséquences d’un éventuel passage sur les fonds voisins.

Les demanderesses désignent plusieurs parcelles voisines comme susceptibles d’être concernées par les recherches, la parcelle BZ [Cadastre 2] appartenant à la SCI EVLANI, la parcelle BZ [Cadastre 3] appartenant à Monsieur [N] [O] et à Mme [C] [S] [L] épouse [O], les parcelles BZ [Cadastre 4] et BZ [Cadastre 5] appartenant à M. [A] [Y] [Q] et à Mme [I] [Q] épouse [D] ainsi que les parcelles de leur oncle M. [P] [W].

En réponse, aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 28 août 2025, reprises oralement à l’audience, M. [A] [Y] [Q] et Mme [I] [Q] épouse [D] demandent au juge des référés de :

➞A titre principal : débouter Mme [Z] [T] épouse [M] et Mme [V] [T] de leur demandes, fins et conclusions ;

➞A titre subsidiaire ;

☐ donner acte à M. [A] [Y] [Q] et Mme [I] [Q], épouse [D] de leurs plus expresses protestations et réserves quant à la demande d’expertise sans aucune reconnaissance de la recevabilité du bien-fondé de la procédure et sous les plus expresses réserves de garantie ;

☐ limiter le périmètre de la mission à la seule demande faite dans l’assignation ;

➞En tout état de cause :

☐ condamner solidairement Mme [Z] [T] épouse [M] et Mme [V] [T] à payer à M. [A] [Y] [Q] la somme de 1.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

☐ les condamner solidairement à payer la somme de 1.500 € à Mme [I] [Q] épouse [D] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

☐ les condamner aux dépens.

M. [Q] et Mme [Q] épouse [D] soutiennent à titre principal que l’expertise serait inutile car sollicitée en violation de l’article 684 du code civil. Ils reprochent ainsi aux soeurs [T] de n’avoir pas assigné leur oncle propriétaire des parcelles BZ [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 6] alors la parcelle BZ [Cadastre 1] objet de la demande de désenclavement faisait partie d’un fonds comprenant les parcelles BZ [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 6] et [Cadastre 1], toutes propriété initialement des grands-parents des soeurs [T], M. [H] [E] [W] et Mme [K] [HO] [YF] [GY]. Ils ajoutent que les demanderesses ne sont pas fondées à revendiquer un droit de passage puisque selon eux l’enclavement de la parcelle BZ [Cadastre 1] résulterait d’une volonté délibéré de leurs grands-parents. Ils font valoir que les parcelles BZ [Cadastre 7], BZ [Cadastre 8] et BZ [Cadastre 6] disposeraient d’un accès à la voie publique. Ils indiquent que ces parcelles comporteraient une villa et une piscine. Ils en déduisent que, si un passage devait être recherché, il devrait l’être en priorité sur les fonds issus de cette division, et non sur les parcelles appartenant aux défendeurs initialement assignés.Ils ajoutent qu’au demeurant, en raison de leurs liens familiaux avec les précédents propriétaires, les demanderesses ne pouvaient qu’être au courant de cet état d’enclave lors de leur acquisition de cette parcelle, ce qui expliquerait selon eux le prix bas de valorisation de cette parcelle de plus de 1.300 m², à savoir 250.000 €, et l’omission volontaire d’assigner leur oncle.

À titre subsidiaire, si l’expertise était ordonnée, ils demandent au juge des référés de prendre acte de leurs protestations et réserves.

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 13 août 2025, reprises oralement à l’audience, la SCI EVLANI demande au juge des référés de :

➞ lui donner acte de ses réserves les plus expresses quant à la nécessité d’établir un droit de passage sur sa parcelle cadastrée BZ [Cadastre 2], et sur l’éventuelle origine volontaire de l’enclavement de la parcelle BZ [Cadastre 1];

➞ compléter la mission de l’expert désigné comme suit :

☐ Préciser si l’enclavement de la parcelle BZ [Cadastre 1] résulte de la division du fonds opérée par les actes de donation des 2 août 2022 et 25 mai 2023, ou de toute autre action volontaire des demanderesses ou de leurs ayants droit, et, le cas échéant, si cet enclavement existait avant ces divisions ou actions ;

☐ Rechercher et évaluer toutes les solutions alternatives de désenclavement, même si elles s’avéraient plus coûteuses, sur l’ensemble des fonds voisins, y compris les parcelles BZ [Cadastre 4] et BZ [Cadastre 5] appartenant à M. [A] [Q] et Mme [I] [Q], et la parcelle BZ [Cadastre 3] appartenant à M. [N] [O] et Mme [C] [S] [L], en motivant explicitement pourquoi la parcelle BZ [Cadastre 2] de la SCI EVLANI serait la seule ou la meilleure solution, le cas échéant ;

☐ Dans l’hypothèse où un droit de passage serait établi sur la parcelle BZ [Cadastre 2] de la SCI EVLANI, évaluer avec la plus grande précision le préjudice total subi par la SCI EVLANI, en incluant :

o La perte de valeur vénale de la parcelle BZ [Cadastre 2] résultant de l’établissement de la servitude de passage ;

o Les coûts directs de toute adaptation ou aménagement nécessaire sur la parcelle BZ [Cadastre 2] (déplacement de clôtures, de végétaux, modification de structures existantes, etc.) ;

o Le trouble de jouissance subi par la SCI EVLANI en raison de l’établissement du passage (bruit, passage de véhicules, perte d’intimité, contraintes d’exploitation ou de développement) ;

o L’impact du droit de passage sur les projets futurs d’aménagement, de construction ou d’exploitation de la parcelle BZ [Cadastre 2] de la SCI EVLANI, en chiffrant toute incidence financière (coûts additionnels, perte de potentiel) ;

☐ Prendre en considération et analyser la réglementation d’urbanisme applicable à la parcelle BZ [Cadastre 2] de la SCI EVLANI (notamment le PLU) afin de déterminer si l’établissement du droit de passage est compatible avec les règles d’urbanisme en vigueur, et les éventuelles contraintes ou coûts supplémentaires qu’il engendrerait ;

☐Préciser les modalités d’entretien et de répartition des charges du futur passage, en tenant compte de son usage et de sa fréquentation ;

➞ réserver les dépens.

La gérante de la SCI EVLANI insiste sur le fait qu’elle n’a pas refusé la démarche amiable des soeurs [T] et indique qu’elle n’a pas d’opposition de principe à la mesure expertale, sous les plus expresses protestations et réserves d’usage.

Elle demande cependant que le juge des référés apporte des précisions à la mission de l’expert, celui-ci devant également dire si l’enclave procède d’une division volontaire opérée par les demanderesses ou leurs ayants droit et s’assurer qu’il n’existe pas déjà une issue, même imparfaite, qui pourrait être rendue suffisante à moindre frais ou avec moins de contraintes pour les fonds voisins. Elle ajoute que son fonds est le plus étroit et le plus petit en surface et serait plus impacté que les autres par une éventuelle servitude de passage. Elle souhaite également que l’expert prenne en compte toutes les réglementations locales d’urbanisme (PLU, règles de construction, zones protégées, etc.) qui pourraient rendre difficile, voire impossible, l’établissement d’un passage sur BZ [Cadastre 2], ou en augmenter drastiquement le coût et qu’il évalue les préjudices subis par la SCI EVLANI : perte de valeur de la parcelle BZ n°[Cadastre 2] due à l’établissement d’un éventuel droit de passage, coûts d’aménagement, trouble de jouissance lié à la présence d’un passage sur son fonds.

Par conclusions en réponse notifiées par RPVA le 12 août 2025, reprises oralement à l’audience, M. [N] [O] et Mme [C] [S] [L] épouse [O] demandent au juge des référés de :

➞ leur donner acte de leurs plus expresses protestations et réserves ;

➞ laisser les dépens à la charge des requérantes.

Les époux [O] motivent leurs protestations et réserves sur le procès-verbal de constat établi par Commissaire de justice en date du 3 avril 2025 ainsi que sur une cartographie issue de Géoportail dont ils déduisent que la parcelle BZ [Cadastre 1] n’est pas enclavée, en l’état de l’existence d’un accès au réseau routier public s’effectuant par un chemin communal praticable et suffisant pour assurer la desserte du bien. Ils précisent que cet accès présenterait une largeur de 3,70 mètres à son entrée, puis se réduirait à environ 2 mètres, ces dimensions, bien que variables, étant selon eux suffisantes pour permettre le passage de véhicules et l’accès au fonds. Ils estiment que l’entretien éventuellement nécessaire de cette voie ne suffit pas à la faire regarder comme impraticable ou insuffisante. Ils indiquent enfin ne pas comprendre, compte tenu de la configuration des lieux, pour quelle raison les demanderesses sollicitent un passage sur leur parcelle BZ [Cadastre 3].

M. [P] [W], comparant en personne, a indiqué ne pas s’opposer aux demandes de ses nièces.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2026 et la décision rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Avec autorisation du président d’audience, M. [A]-[Y] [Q] et Mme [I] [Q] épouse [D] ont déposé une note en délibéré comportant deux photographies représentant l’environnement de la parcelle BZ [Cadastre 1] constituant leurs pièces n°9 et 10.

Motifs de la décision

❶ Sur la procédure

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 367 du code de procédure civile dispose que “le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble”.

En l’espèce, les deux procédures concernent le même litige.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner la jonction de la procédure enrôlée sous le numéro de RG n°26/00404 à la procédure enrôlée sous le numéro de RG n°25/00866. De ce fait, M. [P] [W] étant partie à cette unique instance du fait de la jonction, la demande tendant à lui voir déclarer la présente ordonnance opposable est désormais dépourvue d’objet.

* Sur la demande d’expertise judiciaire

➀ Sur le principe de l’expertise :

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause, ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

En outre, les dispositions de l’article 146 ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145. En ordonnant la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige ultérieur, le juge des référés n’a d’autre objet que d’éviter la carence du demandeur.

La demande d’une mesure d’instruction doit toutefois reposer sur des faits précis, objectifs et vérifiables qui permettent de projeter le litige futur, qui peut n’être qu’éventuel, comme plausible et crédible. Il appartient donc aux demandeurs de rapporter la preuve d’éléments suffisants à rendre crédibles leurs allégations et de démontrer que le résultat de l’expertise à ordonner présente un intérêt probatoire.

Le motif légitime existe dès lors que l’action éventuelle au fond n’est pas manifestement vouée à l’échec, que la mesure demandée est légalement admissible, qu’elle est utile et améliore la situation probatoire des parties et ne porte pas atteinte aux intérêts légitimes du défendeur. Le secret des affaires et le secret professionnel ne constituent pas, en eux-mêmes, un obstacle à l’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 682 du code civil : “Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner”.

L’article 683 du code civil énonce : “Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.”

L’article 684 du code civil dispose : “Si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes. Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.”

Il résulte de ces textes que la reconnaissance éventuelle d’un droit de passage suppose d’abord que soient établies des données matérielles précises : existence ou absence d’une issue sur la voie publique, suffisance ou insuffisance de cette issue, origine de l’état d’enclave invoqué, configuration des fonds voisins, possibilité d’un passage sur les fonds issus d’une division et comparaison des solutions techniquement envisageables.

En l’espèce, les demanderesses soutiennent que la parcelle BZ [Cadastre 1] serait enclavée.

Les défendeurs contestent ou nuancent cette affirmation.

Ainsi, les époux [O]-[L] arguent du fait qu’un accès existerait depuis un chemin communal et qu’il serait suffisant. Les consorts [Q]-[D] allèguent quant à eux que la parcelle BZ [Cadastre 1] proviendrait d’un ensemble foncier comprenant les parcelles BZ [Cadastre 7], BZ [Cadastre 8] et BZ [Cadastre 6], de sorte que l’article 684 du code civil devrait recevoir application. La SCI EVLANI soutient pour sa part qu’il convient de vérifier l’existence éventuelle d’une issue imparfaite pouvant être rendue suffisante et de comparer toutes les solutions avant d’envisager un passage sur sa parcelle BZ [Cadastre 2].

Ces contestations ne rendent pas l’expertise inutile.

Elles démontrent au contraire que la solution du litige dépend de constatations techniques qui ne peuvent être utilement établies par le juge des référés, juge de l’évidence, au seul vu des écritures.

Il convient notamment de vérifier la réalité des accès existants, leur largeur, leur état, leur pente, leur praticabilité, leur raccordement effectif à une voie publique, ainsi que leur aptitude à assurer une desserte complète de la parcelle BZ [Cadastre 1].

Il convient également de rechercher si l’enclave alléguée résulte ou non d’une division de fonds. Cette question est déterminante. Si l’article 684 du code civil est applicable, le passage doit être recherché en priorité sur les terrains ayant fait l’objet de la division, sauf impossibilité d’y établir un passage suffisant.

Les allégations relatives à l’origine volontaire de l’enclavement, à la connaissance de l’état des lieux par les demanderesses ou à l’existence d’un accès actuel ne peuvent être tenues pour établies à ce stade. Elles constituent cependant des points utiles au litige et devront être éclairées par les constatations du technicien.

L’absence initiale de Monsieur [P] [W] dans la procédure ne justifie pas davantage le rejet de la mesure. Il a été appelé en cause. Les deux procédures ont été jointes. Ses parcelles BZ [Cadastre 7], BZ [Cadastre 8] et BZ [Cadastre 6] peuvent ainsi être examinées dans le cadre d’opérations contradictoires.

Dès lors, les demanderesses justifient d’un motif légitime d’établir avant tout procès les faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner une expertise, aux frais avancés des soeurs [T] qui y ont seules intérêt, et de donner acte aux consorts [Q]-[D], à la SCI EVLANI et aux époux [O] de leurs protestations et réserves d’usage.

➁ Sur le périmètre de la mission d’expertise :

La mission demandée par les demanderesses doit être accueillie dans son principe, mais précisée.

Elle doit porter sur la parcelle BZ [Cadastre 1], dont l’état d’enclave est allégué mais elle doit également porter sur les parcelles BZ [Cadastre 4], BZ [Cadastre 2], BZ [Cadastre 3] et BZ [Cadastre 5], expressément visées dans l’assignation initiale et présentées comme des fonds voisins susceptibles d’être concernés par une solution de passage. Elle doit encore inclure les parcelles BZ [Cadastre 7], BZ [Cadastre 8] et BZ [Cadastre 6] car ces parcelles sont invoquées par les consorts [Q]-[D] comme provenant du même ensemble foncier que la parcelle BZ [Cadastre 1]. M. [P] [W] a été attrait à la procédure à ce titre. L’examen de ces parcelles est donc nécessaire pour apprécier l’éventuelle application de l’article 684 du code civil. Il n’y a pas lieu, à ce stade, d’écarter par avance la parcelle BZ [Cadastre 2] de la SCI EVLANI ou la parcelle BZ [Cadastre 3] des époux [O]-[L]. La question de savoir si ces fonds sont concernés, et dans quelle mesure, dépend précisément de l’examen technique ordonné.

Il convient toutefois de rappeler les limites de la mission. L’expert ne dira pas le droit, il ne décidera pas de l’existence juridique définitive d’un droit de passage, ni ne choisira l’assiette d’une servitude. Il ne fixera pas non plus lui-même l’indemnité due à un éventuel propriétaire de fonds servant.

Sa mission sera de décrire les lieux, d’analyser les documents utiles, de rechercher les solutions techniquement envisageables, d’en exposer les avantages et inconvénients, et de fournir au juge du fond qui sera saisi tous éléments matériels, techniques et économiques nécessaires.

La demande tendant à ce que l’expert “fixe” l’indemnité doit donc être reformulée. L’expert donnera tous éléments permettant d’apprécier le préjudice éventuellement causé par un passage et l’indemnité susceptible d’être proportionnée à ce dommage.

Les compléments sollicités par la SCI EVLANI seront accueillis dans cette limite. Ils sont utiles dès lors qu’un passage sur la parcelle BZ [Cadastre 2] est discuté. L’expert pourra donc examiner la perte de valeur éventuelle, les coûts d’adaptation, le trouble de jouissance, les contraintes d’exploitation ou de développement, les règles d’urbanisme applicables, les projets futurs dont les éléments lui seraient communiqués, ainsi que les modalités techniques d’entretien et de répartition des charges.

Il y a lieu, en conséquence, de fixer la mission en ce sens.

* Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens ; la cour de cassation a précisé qu’il s’agit d’une obligation.

Les dépens ne sauraient être réservés comme le sollicitent les demanderesses mais seront laissés à leur charge, la mesure étant ordonnée à leur profit.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile : “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide”.

Les consorts [Q]-[D] sollicitent chacun la somme de 1 .500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision ordonnant une expertise, il n’y a pas de partie perdante au sens de l’article susvisé. Ces demandes seront donc rejetées.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les ordonnances de référé sont exécutoires à titre provisoire de plein droit

Par ces motifs

Nous Sabine COMPANY, Premier Vice-président, statuant en référé après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, mise à la disposition des parties au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés,

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

Vu l’article 367 du code de procédure civile ;

ORDONNONS la jonction de la procédure enrôlée sous le numéro de RG n°26/00404 à la procédure enrôlée sous le numéro de RG n°25/00866 ;

CONSTATONS que la demande tendant à voir déclarer la présente ordonnance opposable à M. [P] [W] est désormais dépourvue d’objet, s’agissant d’une unique instance du fait de la jonction ;

DÉCLARONS Mme [Z] [T] épouse [M] et Mme [V] [T] recevables et bien fondées en leur demande d’expertise ;

DONNONS ACTE à M. [A] [Y] [Q] et à Mme [I] [Q] épouse [D] de ce qu’ils formulent toutes protestations et réserves d’usage ;

DONNONS ACTE à la SCI EVLANI de ce qu’elle formule toutes protestations et réserves d’usage ;

DONNONS ACTE à M. [N] [O] et Mme [C] [S] [L] épouse [O] de ce qu’ils formulent toutes protestations et réserves d’usage ;

ORDONNONS une expertise et commettons pour y procéder :

M. [VI] [RS] [VV], expert près la Cour d’Appel d’AIX-EN-PROVENCE,

[Adresse 9]

Tél : [XXXXXXXX01]

Courriel : [Courriel 1]

avec pour mission de :

➝ convoquer les parties, y compris M. [P] [W] ;

➝ se rendre sur les lieux situés sur la commune de [Localité 2], lieu-dit [Adresse 8] ;

➝ visiter et décrire la parcelle cadastrée section BZ n° [Cadastre 1] ;

➝ visiter et décrire, dans la mesure utile aux opérations, les parcelles cadastrées section BZ n° [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 6], [Cadastre 4], [Cadastre 2], [Cadastre 3] et [Cadastre 5] ;

➝ se faire remettre tous documents utiles, notamment titres de propriété, actes de donation, actes de licitation, actes de vente, plans cadastraux, documents d’arpentage, documents d’urbanisme, constats, photographies, plans ou relevés ;

➝ décrire la configuration des lieux, les accès existants, les cheminements visibles, leur largeur, leur état, leur pente, leur praticabilité et leur raccordement éventuel à une voie publique ;

➝ donner tous éléments permettant d’apprécier si la parcelle BZ [Cadastre 1] dispose d’une issue sur la voie publique ;

➝ dans l’hypothèse où une issue existe, donner tous éléments permettant d’apprécier si cette issue est suffisante pour assurer la desserte complète de la parcelle BZ [Cadastre 1], compte tenu de sa configuration et de son usage possible ;

➝ examiner spécialement l’accès invoqué par Monsieur [N] [O] et Madame [C] [S] [L] épouse [O] depuis un chemin communal, en décrivant sa consistance, sa largeur, son état, sa praticabilité et ses limites éventuelles ;

➝ rechercher si l’état d’enclave allégué de la parcelle BZ [Cadastre 1] résulte d’une division de fonds, notamment au regard des actes des 2 août 2022 et 25 mai 2023 et des titres relatifs aux parcelles BZ [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 6] et [Cadastre 1] ;

➝ dire si l’état d’enclave allégué préexistait à cette division ou s’il en est résulté ;

➝ rechercher, dans l’hypothèse d’une division de fonds, si un passage suffisant permettant la desserte complète de la parcelle BZ [Cadastre 1] jusqu’à la voie publique peut être établi sur les fonds issus de cette division, notamment les parcelles BZ [Cadastre 7], [Cadastre 8] et [Cadastre 6] ;

➝ dans l’affirmative, proposer une ou plusieurs assiettes de passage sur ces fonds, en précisant les avantages, les contraintes, les travaux nécessaires, les atteintes aux fonds concernés et les coûts prévisibles ;

➝ dans la négative, expliquer les raisons techniques, matérielles ou réglementaires pour lesquelles un passage suffisant ne pourrait pas être établi sur les fonds issus de la division ;

➝ rechercher, en toute hypothèse, si un passage suffisant peut être établi sur les autres fonds voisins, notamment les parcelles BZ [Cadastre 4], BZ [Cadastre 2], BZ [Cadastre 3] et BZ [Cadastre 5] ;

➝ comparer les différentes solutions techniquement envisageables ;

➝ indiquer, pour chaque solution, le trajet le plus court entre la parcelle BZ [Cadastre 1] et la voie publique;

➝ indiquer, pour chaque solution, l’atteinte prévisible au fonds concerné ;

➝ proposer, s’il y a lieu, l’assiette ou les assiettes qui paraissent techniquement les moins dommageables ;

➝ examiner plus particulièrement les conséquences d’un éventuel passage sur la parcelle BZ [Cadastre 2] appartenant à la SCI EVLANI ;

➝ examiner plus particulièrement les conséquences d’un éventuel passage sur la parcelle BZ [Cadastre 3] appartenant à M. [N] [O] et Mme [C] [S] [L] épouse [O] ;

➝ examiner plus particulièrement les conséquences d’un éventuel passage sur les parcelles BZ [Cadastre 4] et BZ [Cadastre 5] appartenant à M. [A] [Y] [Q] et Mme [I] [Q] épouse [D] ;

➝ vérifier si les solutions envisagées impliquent des travaux ;

➝ décrire la nature de ces travaux, leur ampleur, leurs contraintes techniques et leur coût prévisible;

➝ analyser les règles d’urbanisme applicables aux parcelles concernées, notamment lorsqu’elles peuvent avoir une incidence sur la faisabilité d’un passage ou sur le coût des aménagements nécessaires;

➝ donner son avis technique sur les précautions nécessaires pour assurer la sécurité des personnes et des biens pendant les travaux éventuels ;

➝ donner tous éléments d’appréciation sur la perte de valeur éventuelle des fonds qui seraient grevés d’un passage ;

➝ donner tous éléments d’appréciation sur les coûts directs d’adaptation ou d’aménagement qui pourraient être supportés par les propriétaires des fonds concernés ;

➝ donner tous éléments d’appréciation sur les troubles de jouissance susceptibles de résulter d’un passage, notamment bruit, circulation, perte d’intimité, contraintes d’exploitation ou de développement;

➝ donner tous éléments d’appréciation sur l’impact éventuel d’un passage sur les projets futurs d’aménagement, de construction ou d’exploitation des fonds concernés, dans la limite des éléments communiqués ;

➝ donner tous éléments permettant d’apprécier l’indemnité proportionnée au dommage éventuellement causé par un passage ;

➝ préciser, s’il y a lieu, les modalités techniques d’entretien du passage et les éléments permettant d’apprécier la répartition des charges correspondantes ;

➝ faire toute remarque utile ;

Disons que Mme [Z] [T] épouse [M] et Mme [V] [T] devront consigner à la régie du tribunal une provision de 5.000 € à valoir sur les frais d’expertise, et ce au plus tard dans le délai de deux mois suivant l’invitation prévue par l’article 270 du code de procédure civile, à peine de caducité de la mesure d’expertise, sauf dans l’hypothèse où une demande d’aide juridictionnelle antérieurement déposée serait accueillie, auquel cas les frais seront avancés directement par le Trésorier Payeur Général ;

Disons que l’expert procédera à sa mission dès qu’il sera avisé du versement de la consignation ci-dessus fixée ou dès notification de la décision d’aide juridictionnelle, et qu’il déposera au greffe rapport de ses opérations dans le délai de HUIT MOIS, sauf prorogation dûment autorisée ;

Disons que, conformément aux dispositions de l’article 280 du code de procédure civile, en cas d’insuffisance manifeste de la provision allouée, au vu des diligences faites ou à venir, l’expert en fera sans délai rapport au juge, qui, s’il y a lieu, ordonnera la consignation d’une provision complémentaire à la charge de la partie qu’il détermine et qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, et sauf prorogation de ce délai, l’expert déposera son rapport en l’état ;

Disons que, dans l’hypothèse où l’expert judiciaire aurait recueilli l’accord des parties à l’utilisation de la plateforme OPALEXE, celle-ci devra être utilisée, conformément à la convention entre le ministère de la justice et le conseil national des compagnies d’experts de justice concernant la dématérialisation de l’expertise civile et à l’arrêté du 14 juin 2017 portant application des dispositions du titre XXI du livre 1° du code de procédure civile aux experts judiciaires, aux envois, remises et notifications mentionnés à l’article 748-1 du code de procédure civile ;

Disons que, conformément aux dispositions de l’article 282, le dépôt par l’expert de son rapport sera accompagné de sa demande de rémunération, dont il aura adressé un exemplaire aux parties par tout moyen permettant d’en établir la réception et disons que, s’il y a lieu, celles-ci adresseront à l’expert et à la juridiction ou, le cas échéant, au juge chargé de contrôler les mesures d’instruction, leurs observations écrites sur cette demande dans un délai de quinze jours à compter de sa réception ;

Disons que, passé le délai imparti aux parties par l’article 282 pour présenter leurs observations, le juge fixera la rémunération de l’expert en fonction notamment des diligences accomplies, du respect des délais impartis et de la qualité du travail fourni ;

Disons que, sauf accord contraire des parties, l’expert commis devra adresser aux parties un pré-rapport de ses observations et constatations afin de leur permettre de lui adresser un DIRE récapitulant leurs arguments sous un DÉLAI DE UN MOIS ;

Disons qu’en cas d’empêchement de l’expert commis, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé de la surveillance des expertises ;

Commettons le magistrat chargé du contrôle des expertises, pour surveiller les opérations d’expertise ;

LAISSONS les dépens à la charge de Mme [Z] [T] épouse [M] et Mme [V] [T] ;

DÉBOUTONS M. [A] [Y] [Q] et Mme [I] [Q] épouse [D] de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS