TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

Ch4.1 Loyers Commerciaux

N° RG 24/04523 – N° Portalis DBYH-W-B7I-MAAO

N° JUGEMENT :

VD/BM

Copie exécutoire

et copie délivrées

le :

la SELARL CATHERINE GOARANT AVOCAT

la SCP DUNNER-CARRET-DUCHATEL-ESCALLIER

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

EXPERTISE

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A.S. SPUNTINO PIZZA PASTA CAFFE, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Isabelle CARRET de la SCP DUNNER-CARRET-DUCHATEL-ESCALLIER, avocats au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

DEFENDERESSE

S.C.I. CASERNE DE BONNE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Catherine GOARANT de la SELARL CATHERINE GOARANT AVOCAT, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique de la Juridiction des Loyers Commerciaux tenue le 16 Juin 2025 par :

Virginie DURAND, Vice-Présidente, déléguée par ordonnance de Madame la Présidente du Tribunal judiciaire de Grenoble, et siégeant comme Juge Unique,

Assistée de Béatrice MATYSIAK, Greffière,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie et avoir reçu leurs mémoires, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 15 Septembre 2025

Après en avoir délibéré, le jugement suivant a été rendu :

EXPOSE DES FAITS :

Suivant acte sous seing privé en date à Grenoble du 21 décembre 2009 et à Paris du 22 décembre 2009 la SCI CASERNE DE BONNE a donné à bail à Monsieur [L] [J], agissant au nom et pour le compte d’une société à constituer, désormais régulièrement constituée sous le nom de société SPUNTINO PIZZA PASTA CAFFE, un local à usage commercial dépendant du centre commercial CASERNE [6] situé [Adresse 2] à GRENOBLE, portant le n° RS 2, d’une surface d’environ 144,68 m GLA outre 62,10 m² GLA environ de terrasse, pour y exploiter une activité de: « restauration sur place ou à emporter, licence restauration, licence III ou IV, sous réserve de l’obtention des autorisations administratives à la charge du preneur ».

Le loyer initialement convenu était constitué pour partie d’un loyer de base (loyer minimum garanti) fixé à la somme de 38.600 € hors taxes, et pour partie d’un loyer variable additionnelcorrespondant à la différence positive entre un pourcentage (4%) du chiffre d’affaire annuel hors taxes réalisé par le preneur et le loyer de base annuel hors taxes.

Par acte sous seing privé en date du 5 décembre 2017, la société CASERNE DE BONNE a consenti à la société SPUNTINO PIZZA PASTA CAFFE un renouvellement de bail commercial pout une durée de 10 années entières et consécutives commençant à courir le 1er janvier 2017, moyennant un loyer de base annuel, de 43 806 EUROS hors taxes et hors charges (HT/HC), la clause de loyer variable additionnelle étant inchangée.

Par acte extra-judiciaire en date du 15 janvier 2024 , la SAS SPUNTINO PIZZA PASTA CAFFE a formé, en application de l’article L.145-38 du Code de Commerce, une demande de révision du loyer pour le voir porter, de la somme de 49.991,76 €, à la somme annuelle de 36 500 € correspondant, selon elle, à la valeur locative ayant varié à la baisse de plus de 10%.

La SAS SPUNTINO PIZZA PASTA CAFFE a réitéré sa demande par un mémoire en demande notifié le 28 mars 2024.

Par acte du 10 juin 2024, la SAS SPUNTINO PIZZA PASTA CAFFE a assigné la SCI CASERNE DE BONNE devant le Juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de Grenoble.

Aux termes de son mémoire en réplique n°3, régulièrement notifié, elle demande de :

— Dire recevable et bien fondée la demande de fixation d’un loyer révisé

— fixer à 36.500,00 euros par an le loyer révisé en principal dû par la Société SPUNTINO PIZZA PASTA CAFFE à la date du 15 janvier 2024,

— dire que la défenderesse sera tenue au paiement des intérêts de droit au taux légal en vertu des articles 1231-6 et 1342-2 du code civil ;

Subsidiairement,

— Ordonner une mesure expertale et désigner tel expert qu’il plaira au Juge avec mission habituelle ;

— fixer, pour le cas où une mesure d’instruction serait ordonnée, le loyer provisionnel sur la base de 38.000, 00 euros par an à compter du 15 janvier 2024 ;

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir nonobstant appel sans caution ;

— condamner la défenderesse aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle CARRET, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner la société CASERNE DE BONNE au paiement de la somme de 3.000,00euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire en réplique, régulièrement notifié, la SCI CASERNE DE BONNE sollicite :

A titre principal :

— Juger que l’article L. 145-38 du Code de commerce ne trouve pas à s’appliquer et débouter en conséquence la société SPUNTINO de sa demande comme étant irrecevable et à tout le moins mal fondée ;

A infiniment titre subsidiaire :

— Déclarer mal fondée la société SPUNTINO en sa demande de révision et l’en débouter ;

— En cas d’expertise, voir fixer au montant du loyer de base dû en vertu du bail ;

— Mettre dans ce cas les frais d’expertise à la charge de la société SPUNTINO ;

— Condamner la société SPUNTINO à payer à la société CASERNE DE BONNE la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner la société SPUNTINO en tous les dépens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article L145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré

2° la destination des lieux

3° les obligations respectives des parties

4° les facteurs locaux de commercialité

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L145-38 prévoit que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision prend effet à compter de la date de la demande en révision.

Par dérogation aux dispositions de l’article L.145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L.112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Selon l’article R145-6, « les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire ».

L’article R145-23 dispose que "Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire.

Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent.

La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble".

Il est de jurisprudence constante que lorsqu’un bail commercial prévoit un loyer binaire, la fixation judiciaire du loyer est en principe exclue, sauf si les parties ont pu manifester la volonté de confier la fixation du loyer minimum garanti au juge des loyers commerciaux, soit par une clause du contrat, soit par un élément extrinsèque au contrat.

En l’espèce, il est constant que le bail comporte un loyer binaire et, aucune circonstance ne justifiant de restreindre la jurisprudence susvisée au seul renouvellement du loyer, il convient de rechercher, au titre de la révision du loyer, si les parties n’ont pas manifesté leur volonté de confier au juge la fixation du loyer minimum garanti.

A l’article 2 du bail renouvelé, il est mentionné que « le bail est régi par les articles L145-1 à L145-60 et R145-1 à R145-1 à R145-33 du Code de commerce, ainsi que par les dispositions des articles 1713 et suivants du Code civil, non contraires aux présentes ».

A l’article 2.3, les parties ont pris le soin de régir expressément la fixation du loyer du bail en cas de renouvellement, en excluant l’application de la règle de plafonnement de l’article L145-34 du Code de commerce mais en conservant la référence à la valeur locative de l’article L145-33. Les critères servant à déterminer la valeur locative ont également été contractuellement convenus entre les parties, le recours au juge étant toutefois prévu en cas de défaut d’accord.

Aucune stipulation contractuelle ne vient par contre régir la révision du loyer, ce ce dont il est aisé de déduire que les parties n’ont, contrairement au renouvellement du bail, pas entendu déroger aux règles du Code de commerce susvisées.

Par conséquent, il convient de faire application des dispositions susvisées et de retenir la compétence de la présente juridiction pour statuer sur la demande de révision du loyer.

La demande de la société SPUNTINO PIZZA PASTA CAFFE visant à voir fixer le montant du loyer révisé est donc jugée recevable.

Sur la fixation du loyer révisé :

En l’espèce, les éléments chiffrés produits par la requérante, s’il sont de nature à établir une baisse de la valeur locative, ne permettent pas d’en fixer le montant exact et ni de déterminer si celle-ci a varié de plus de 10% afin de justifier un déplafonnement, ce que la bailleresse conteste.

Il s’avère par conséquent nécessaire d’ordonner une expertise aux frais du preneur, à l’origine de la demande.

Dans l’attente du dépot du rapport d’expertise, le preneur continuera à payer les loyers échus au prix ancien, conformément aux dispositions de l’article L145-57 du code de commerce.

Les demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens sont réservées.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT recevable la demande en révision de la SAS SPUNTINO PIZZA PASTA CAFFE ,

Pour le surplus, avant dire droit au fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard,

DÉSIGNE en qualité d’expert Mme [C] [S], [Adresse 5],

avec mission :

* de convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux occupés situés [Adresse 3] à [Localité 7] et de les décrire,

* d’entendre les parties en leurs dires et explications,

* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties en ce qui concerne une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, et intervenue depuis le 1er janvier 2017,

* de rechercher la valeur locative des lieux loués au 15 janvier 2024 au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce,

* de donner son avis sur le montant du loyer révisé à la date du 15 janvier 2024, suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul,

* de dresser un pré-rapport de ses constatations et conclusions,

* de recevoir les Dires des parties et y répondre avant de dresser un rapport définitif ;

DIT que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 2 juin 2026,

FIXE à la somme de 2.500 euros (DEUX MILLE CINQ CENTS) la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par le demandeur à la Régie du tribunal judiciaire de Grenoble avant le 2 octobre 2025,

DIT que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

FIXE le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

RÉSERVE les éventuelles demandes formées au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et les dépens.

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues par l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Béatrice MATYSIAK Virginie DURAND