TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5]

Ch4.3 JCP

N° RG 25/02677 – N° Portalis DBYH-W-B7J-MN2Z

Copie exécutoire

délivrée le : 02 Octobre 2025

à :M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Copie certifiée conforme

délivrée le :02 Octobre 2025

à :Monsieur [G] [W] [E]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE – 4.3 – JCP

JUGEMENT DU 02 OCTOBRE 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [C] [X]

né le 10 Août 1988 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

Madame [Y] [V] [Z] [I] épouse [X]

née le 29 Septembre 1987 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Tous représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [G] [W] [E]

né le 02 Août 1979 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 01 Juillet 2025 tenue par M. Fabien QUEAU, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de M^me S. DOUKARI, Cadre greffier;

Après avoir entendu les parties, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 02 Octobre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 28 mai 2020, Monsieur [C] [X] et Madame [Y] [X] ont donné à bail à Monsieur [G] [E] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Les bailleurs ont confié la gestion de leur bien à la société BRM en sa qualité de mandataire immobilier par contrat en date du 14 février 2020.

Dans le cadre de ce mandat de gestion, la société BRM a souscrit, par l’intermédiaire de la société GARANTME, agissant en qualité de courtier gestionnaire, un contrat de garantie loyers impayés auprès de la société SEYNA.

En exécution de ce contrat, Monsieur [C] [X] et Madame [Y] [X] ont subrogé la société SEYNA dans leurs droits.

Par acte d’huissier en date du 8 avril 2025, Monsieur [C] [X], Madame [Y] [X] et la société SEYNA ont assigné Monsieur [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble aux fins de voir :

«  Constater l’acquisition de la clause résolutoire de résiliation insérée au bail,

«  Ordonner la libération des lieux et, au besoin l’expulsion, avec le concours de la force publique, de Monsieur [G] [E] ainsi que tout occupant de son chef,

«  Condamner le locataire à leur payer :

o La somme de 5.246,12 euros à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au mois de mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et selon répartition suivant :

«  4.547,48 euros à Monsieur [C] [X] et Madame [Y] [X],

«  698,64 euros à la société SEYNA

o Une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

«  Condamner Monsieur [G] [E] au paiement des entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 1er juillet 2025, Monsieur [C] [X], Madame [Y] [X] et la société SEYNA actualisent leur créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 1er juillet 2025 à la somme de 7.844,68 euros, hors frais de procédure. Le bailleur ne s’oppose pas à des délais de paiement.

Monsieur [G] [E], comparant en personne, indique avoir déposé un dossier de surendettement déclaré recevable le 27 mai 2025. Il souhaite rester dans les lieux et précise avoir réalisé un virement de 649,64 euros le 30 juin 2025.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Il est rappelé que les demandes de « constat », de « donner acte » ou aux fins de « juger », ainsi que les dispositions ne contenant que des moyens de faits et de droit, ne peuvent pas s’analyser comme des prétentions juridiques au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’elles n’ont pas été reprise dans l’exposé de prétentions des parties, qu’il n’y a pas lieu de les examiner et qu’il n’en sera pas fait mention au dispositif.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation en date du 8 avril 2025 a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique du 15 avril 2025.

En application de ce même texte, le représentant de l’Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par l’huissier de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Ce signalement est fait dès lors que l’un des deux seuils est atteint. Par arrêté du 24 février 2020, le Préfet de l’Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX).

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation du bail

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire et rappelant les dispositions de l’article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article 6 de la Loi du 31 mai 1990 a été signifié au locataire le 27 janvier 2025 pour la somme de 3.297,20 euros (hors frais) au titre de l’arriéré locatif arrêté à la date du 13 janvier 2025.

Il ressort des explications et justificatifs fournis par le bailleur que les loyers et les charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés. En outre, les causes de ce commandement de payer sont demeurées impayées pendant plus de deux mois.

En conséquence, la résiliation de plein droit du contrat de bail (et annexes) est acquise à compter du 27 mars 2025. Il y’a lieu d’inviter le locataire à quitter les lieux et à défaut d’ordonner son expulsion.

Sur la créance du bailleur et le surendettement

En l’espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date du 1er juillet 2025, une dette locative, hors frais de procédure, d’un montant de 7.844,68 euros (dont 698,64 au titre de la caution de la société SEYNA) au paiement de laquelle sera condamné Monsieur [G] [E], outre intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative.

Néanmoins, en application de l’article 24-VI, par dérogation, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l’espèce, le locataire a saisi la Commission de Surendettement des particuliers de l’Isère qui a déclaré son dossier recevable le 27 mai 2025.

Par application de l’article 24 VI de la loi du 6 juillet 1989, il est toutefois exigé que le loyer et les charges courants soient à nouveau payés à leur échéance normale pour accorder des délais de paiement suspendant les effets de la clause de résiliation de plein droit, jusqu’à la décision du juge du surendettement statuant sur les mesures imposées par la Commission de Surendettement des particuliers concernant la dette locative.

En l’espèce, le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, et depuis la recevabilité de la commission de surendettement, n’a pas été repris par Monsieur [G] [E], qui n’a plus payé son loyer depuis le mois d’aout 2024 outre un règlement in extremis la veille de l’audience dont il rapporte la preuve, à la demande du président dans le cours du délibéré. Le bailleur est en conséquence fondé à récupérer son logement.

En conséquence, les dispositions spécifiques à la procédure de surendettement seront écartées en l’absence de reprise du paiement des loyers courants depuis la décision de recevabilité du dossier de surendettement.

Il y a lieu de préciser que parmi les sommes réclamées, celles correspondant à la période suivant la résiliation du bail doivent être requalifiées en indemnité d’occupation.

L’ancienneté et l’importance de l’arriéré, justifient que le bailleur puisse à nouveau disposer de son logement et il est donc fondé à réclamer la libération des lieux. Il y a lieu par conséquent de prévoir qu’à défaut de libération volontaire, le locataire pourra être expulsé dans les deux mois suivant un commandement de quitter les lieux, resté infructueux, en application de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le bailleur est bien fondé à solliciter le paiement d’une indemnité d’occupation du fait du maintien dans les lieux du locataire malgré la résiliation du bail. Cette indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges, qui auraient été dus pendant la même période à défaut de résiliation du bail.

Monsieur [G] [E] sera donc condamné au paiement de cette indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail en date du 27 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [G] [E] sera condamné au paiement des dépens qui comprendront les frais de procédure, dont le commandement de payer en date du 27 janvier 2025.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail liant les parties à la date du 27 mars 2025,

ORDONNE à défaut de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [G] [E] et de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, du logement sis à [Adresse 3],

FIXE une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 27 mars 2025 égale au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, et qui sera indexée selon les mêmes modalités que celles prévues pour le loyer au contrat de bail,

CONDAMNE Monsieur [G] [E] à payer à Monsieur [C] [X], Madame [Y] [X] et la société SEYNA, la somme de 7.844,68 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 1er juillet 2025 outre intérêts au taux légal à compter de la signification de la décision et selon la répartition suivante :

«  7.146,04 euros à Monsieur [C] [X], Madame [Y] [X] au titre de la créance

«  698,64 euros à la société SEYNA au titre de la caution

CONDAMNE Monsieur [G] [E] à payer à Monsieur [C] [X], Madame [Y] [X] et la société SEYNA une indemnité d’occupation comme fixée plus haut à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

REJETTE toutes les autres demandes,

DEBOUTE Monsieur [C] [X], Madame [Y] [X] et la société SEYNA de leur demande au titre de l’article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE Monsieur [G] [E] à supporter les dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer en date du 10 mars 2025,

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 02 OCTOBRE 2025, LES PARTIES EN AYANT ÉTÉ AVISÉES CONFORMÉMENT AU DEUXIEME ALINEA DE L’ARTICLE 450 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE

Sarah DOUKARI Fabien QUEAU