TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

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Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07555 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5S63

N° MINUTE : 8/2025

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 mars 2025

DEMANDERESSE

[Localité 3] HABITAT – OPH, [Adresse 2], représenté par Maître Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, 16 Quai des Célestins 75004 Paris, Toque C0199

DÉFENDEURS

Monsieur [N] [Y] [I] [T], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté

Madame [G] [T], demeurant [Adresse 1], comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Hélène BODIN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 10 janvier 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée le 18 mars 2025 par Hélène BODIN, Vice-présidente, assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 18 mars 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07555 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5S63

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 septembre 2018, [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [N] [Y] [I] [T] et Mme [G] [T] sur des locaux situés au 1[Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 199,87 euros.

Par actes de commissaire de justice du 15 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 5 212,01 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [N] [Y] [I] [T] et Mme [G] [T] le 18 mars 2024.

Par assignations du 2 août 2024, [Localité 3] HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, en tout état de cause, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [N] [Y] [I] [T] et Mme [G] [T] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes:

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-5 501 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

-500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 août 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 10 janvier 2025, [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 décembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, s’élève désormais à 4 123,21 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. [Localité 3] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[Localité 3] HABITAT OPH précise que deux paiements par carte bancaire de 700 et 200 euros n’apparaissent pas sur le décompte.

Mme [G] [T] qui comparaît à l’audience, reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 548 euros par mois en règlement de l’arriéré.

Mme [G] [T] expose que son époux n’est pas présent parce qu’il travaille. Elle indique qu’un troisième paiement a été effectué d’un montant de 1 800 euros, non mentionné par le bailleur. Elle précise avoir quatre enfants dont un majeur qui vit toujours avec eux. Elle perçoit un salaire de 1 600 euros et son époux un salaire de 2 000 euros ainsi que les allocations de la CAF.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [N] [Y] [I] [T] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [G] [T] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Par note en délibéré dûment autorisée, [Localité 3] HABITAT OPH a adressé au greffe du juge des contentieux de la protection un décompte bailleur, actualisé au 13 janvier 2025, aux termes duquel il apparaît trois règlements en date du 1er, 9 et 13 janvier 2025 émanant de M. [N] [Y] [I] [T] et Mme [G] [T], d’un montant de 1 800 euros, 700 euros et 200 euros. Le bailleur indique que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2 870.68 euros, terme de décembre 2024 inclus.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, sur la jonction des dossiers

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, la même assignation a été placée deux fois, de sorte qu’un second dossier a été créé par le greffe.

Il y a en conséquence lieu d’ordonner la jonction des deux dossiers ,RG 24/7684 et RG 24/7555 sous le même numéro de répertoire général à savoir le RG 24/7555.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 15 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5 212,01 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 16 mai 2024.

Cependant, eu égard à la reprise du paiement du loyer courant, aux revenus et à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 3] HABITAT OPH verse par note en délibéré un décompte démontrant qu’à la date du 13 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, M. [N] [Y] [I] [T] et Mme [G] [T] lui devaient la somme de 2 693.88 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [N] [Y] [I] [T] et Mme [G] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [N] [Y] [I] [T] et Mme [G] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1 630.47 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 16 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [N] [Y] [I] [T] et Mme [G] [T], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de [Localité 3] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des dossiers RG 24/07555 et RG 24/07684 sous le n° unique 24/07555,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 15 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 septembre 2018 entre [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et M. [N] [Y] [I] [T] et Mme [G] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 16 mai 2024,

CONDAMNE solidairement M. [N] [Y] [I] [T] et Mme [G] [T] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 2 693,88 euros (deux mille six cent quatre-vingt-treize euros et quatre-vingt-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 15 mars 2024,

AUTORISE M. [N] [Y] [I] [T] et Mme [G] [T] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 5 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 548 euros (cinq cent quarante-huit euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [N] [Y] [I] [T] et Mme [G] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 16 mai 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [N] [Y] [I] [T] et Mme [G] [T] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [N] [Y] [I] [T] et Mme [G] [T] seront solidairement condamnés à verser à [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE solidairement M. [N] [Y] [I] [T] et Mme [G] [T] à payer à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [N] [Y] [I] [T] et Mme [G] [T] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 15 mars 2024 et celui des assignations du 2 août 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 mars 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge