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— dossier

— M^e Daniel CHARCELLAY 20

— M^e Hélène VIEL 112

— Trésor public

Grosse délivrée à : – M^e Hélène VIEL 112

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

JUGEMENT EN PROCÉDURE

ACCÉLÉRÉE AU FOND

MINUTE N° : 25/00370

ORDONNANCE DU : 29 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00073 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FKDK

AFFAIRE : COMMUNE DE [Localité 3] C/ [E] [H]

l’an deux mil vingt cinq et le vingt neuf Juillet,

Nous, Pierre MESNARD, Président du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE, tenant audience, assisté de Ségolène FAYS Greffier,

Après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils à l’audience du 03 Juin 2025, avons rendu ce jour la décision suivante :

DEMANDERESSE :

COMMUNE DE [Localité 3], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Hélène VIEL de la SELARL OCEANIS AVOCATS, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [H]

né le [Date naissance 1] 2000 à , demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Daniel CHARCELLAY de la SELARL MINAUD CHARCELLAY, avocats au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT, avocat postulant et par M^e Nadine MOINE-PICARD, avocat au barreau de THONON-LES-BAINS, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’assignation délivrée le 28 janvier 2025 à Monsieur [E] [H] à la demande de la commune de [Localité 3] ;

Vu les conclusions de la commune de [Localité 3] ;

Vu les conclusions de Monsieur [E] [H] ;

L’affaire était appelée à l’audience du 03 juin 2025 et mise en délibéré au 08 juillet 2025 prorogé au 29 juillet 2025.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens et prétentions soulevés.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur le recours à la procédure accélérée au fond

Selon l’article 839 du code de procédure civile, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, le président du tribunal judiciaire connaît de l’affaire dans les conditions de l’article 481-1.

En application de ce texte la procédure accélérée au fond ne peut être mise en œuvre que si un texte la prévoit expressément.

L’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable à l’espèce indique :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. (…) »

En visant dans son assignation l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation, la commune de [Localité 3] justifie de son action selon la procédure accélérée au fond.

2. Sur la réglementation applicable

L’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation indique :

« La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 9] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article. »

L’article L631-9 du même code indique :

« Les dispositions de l’article L. 631-7 peuvent être rendues applicables à d’autres communes par décision de l’autorité administrative prise sur proposition du maire.

Ces dispositions peuvent également, dans les mêmes conditions, être rendues applicables sur une partie seulement de la commune. »

La commune de [Localité 3] produit la délibération du conseil communautaire de la communauté d’agglomération de [Localité 3] en date du 17 octobre 2019 instaurant un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage sur 10 communes dont [Localité 3] imposant une procédure de déclaration et d’autorisation préalable pour la location répétée de courte durée de locaux destinés à l’habitation et limitant cette autorisation à 3 hébergements par propriétaire.

La commune de [Localité 3] produit également la délibération du conseil municipal du 05 juillet 2021 instituant l’obligation de déclaration préalable pour les locations d’un meublé de tourisme permettant la délivrance d’un numéro d’enregistrement obligatoire pour toute annonce de location et la mise en place d’un téléservice pour procéder à ces formalités.

Le tribunal administratif de Poitiers, dans sa décision du 07 octobre 2022 considérait que la délibération de la communauté d’agglomération de LA ROCHELLE du 17 octobre 2019 avait valablement institué un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage permettant à une personne physique de louer son habitation pour des locations de courte durée et validait le recours à un téléservice pour effectuer cette formalité.

L’article L631-7-1 du code de l’habitation et de l’urbanisme indique :

« L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à [Localité 6], [Localité 5] et [Localité 4], du maire d’arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.

L’usage des locaux définis à l’article L. 631-7 n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil.

Pour l’application de l’article L. 631-7, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme, la délibération est prise par l’organe délibérant de cet établissement. »

L’article L324-1-1 du code du tourisme indique :

« I.- Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois.

II.- Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé.

Cette déclaration préalable n’est pas obligatoire lorsque le local à usage d’habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

III.- Par dérogation au II, dans les communes où le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable au sens des articles L. 631-7 à L. 631-9 du code de la construction et de l’habitation une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location d’un meublé de tourisme.

La déclaration indique si le meublé de tourisme offert à la location constitue la résidence principale du loueur au sens de l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée.

Un téléservice permet d’effectuer la déclaration. La déclaration peut également être faite par tout autre moyen de dépôt prévu par la délibération susmentionnée.

Dès réception, la déclaration donne lieu à la délivrance sans délai par la commune d’un accusé-réception comprenant un numéro de déclaration.

Un décret détermine les informations qui peuvent être exigées pour l’enregistrement.

IV.- Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d’enregistrement de la déclaration préalable mentionnée au III, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué. Le loueur transmet ces informations dans un délai d’un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration.

IV bis.- (…)

V.- Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 5 000 €. »

Selon les textes visés un régime de déclaration et d’autorisation est institué pour les particuliers louant leur résidence principale. L’obligation de déclaration de changement d’usage est constituée dès lors que le local à usage d’habitation est loué pour de courtes durées à une clientèle de passage et une autorisation préalable obligatoire en cas de location plus de 120 jours par an pour la location de la résidence principale ou dès la première nuitée pour la location d’une résidence secondaire, cette autorisation étant valable pour 3 ans pour 3 hébergements au plus.

3. Sur la demande de sanction à l’égard de Monsieur [E] [H]

Selon l’article L651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable au litige :

« Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.»

Le non-respect des formalités administratives permettant la location de meublé de courte durée est sanctionné selon ce texte par une amende civile d’un montant maximal de 50.000€ par local irrégulièrement transformé.

En l’espèce la commune de [Localité 3], au motif que Monsieur [E] [H] n’a pas sollicité d’autorisation de changement d’usage pour la location de sa résidence déclarée comme non principale d’une durée cumulée de 38 nuitées sollicite sa condamnation à une amende civile d’un montant de 2110€.

En l’espèce Monsieur [E] [H] s’oppose aux demandes de la commune de LA ROCHELLE au motif principalement que la délibération de la communauté d’agglomération de LA ROCHELLE du 17 octobre 2019 instaurant un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage pour les locations de courte durée était annulée par le jugement du tribunal administratif de Poitiers du 8 avril 2021. Or la décision du tribunal administratif de Poitiers du 8 avril 2021 produite par la commune de LA ROCHELLE rejette la requête de Monsieur [K] et de la chambre syndicale des propriétaires de LA ROCHELLE et de l’Aunis et n’annule pas la délibération de la communauté d’agglomération de LA ROCHELLE du 17 octobre 2019.

Monsieur [E] [H] indique également que la délibération du 16 décembre 2019 du conseil municipal était annulée par le tribunal administratif par jugement du 24 juin 2021. Le jugement du 24 juin 2021 du tribunal administratif de POITIERS produit par la commune de LA ROCHELLE annule effectivement la délibération de la commune de La Rochelle du 16 décembre 2019.

Cependant la délibération du conseil communautaire de la communauté d’agglomération de [Localité 3] en date du 17 octobre 2019 instaurant un régime d’autorisation temporaire de changement d’usage n’est pas abrogée et la mise en demeure datée du 13 octobre 2023 et reçue le 16 novembre 2023 vise bien cette délibération du conseil communautaire de l’agglomération de [Localité 3].

En outre ce régime d’autorisation préalable de changement d’usage des locaux est distinct du régime applicable au changement d’usage permanent des logements , régime suspendu par décision administrative du 24 janvier 2023.

Subsidiairement Monsieur [E] [H] soulève l’absence de mise en demeure adressée par la la commune de [Localité 3], insiste sur la location de son bien à des étudiants pendant 9 mois dans l’année, proclame sa bonne foi et souligne le caractère disproportionné de l’amende civile réclamée.

**********

La commune de [Localité 3] produit une mise en demeure du 13 octobre 2023 et son accusé de réception signé le 27 novembre 2023. Monsieur [E] [H] n’a pas régularisé sa situation à réception de cette mise en demeure.

Si le manquement déclaratif reproché n’est pas constitutif d’une fraude, l’amende civile a néanmoins le caractère de sanction et à ce titre doit être proportionnée à l’objectif d’intérêt général poursuivi, à l’importance des locations effectuées, à la bonne foi de l’intéressé, au regard notamment du caractère répété ou non des irrégularités ou de la régularisation de la situation, à sa situation personnelle et financière.

L’objectif d’intérêt général poursuivi par les dispositions mises en œuvre est de réguler le contrôle des obligations déclaratives des loueurs de courte durée à une clientèle de passage pour limiter l’impact des locations saisonnières sur les professionnels de l’hébergement touristique et sur le marché des logements disponibles, dans une zone fortement touristique confrontée à la pénurie avérée de logements de longue durée.

C’est la première fois que Monsieur [E] [H] est poursuivi par la commune deL [Localité 3] pour manquement à ses obligations administratives. Il a mis son bien en location de courte durée pour une durée cumulée de 38 nuitées, pour un montant total de 4220€.

Compte tenu de ces éléments, l’amende civile est fixée à la somme de 300€.

4. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Concernant les dépens, l’article 696 du code de procédure civile précise :

« La partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [E] [H], succombant à l’instance, est condamné aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 .

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…) »

En l’état de la procédure rien ne justifie que la requérante supporte la totalité de ses frais irrépétibles, alors que la procédure judiciaire était précédée d’une mise en demeure d’avoir à régulariser la situation.

Monsieur [E] [H] est condamnée à verser 400 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Président, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par décision contradictoire mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [E] [H] à verser à la commune de [Localité 3] une amende civile d’un montant de TROIS CENTS EUROS (300€) ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] à verser à la commune de [Localité 3] la somme de QUATRE CENTS EUROS (400€) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [E] [H] aux dépens ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Ségolène FAYS Pierre MESNARD