TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

SITE DE JERICHO

JUGEMENT DU 21 JUILLET 2025

DOSSIER : N° RG 24/02742 – N° Portalis DBXC-W-B7I-FHCK

AFFAIRE : [Y] [U], [S] [N] C/ [K] [J], [M] [J] épouse [X], [D] [J]

MINUTE : 25/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Xaviera LAGARDERE auditrice de justice

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [U]

né le 17 Août 1980 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Vincent LAGRAVE, substitué par Maître Christophe JOUTEUX, de la SCP LAGRAVE JOUTEUX, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

Madame [S] [N]

née le 29 Septembre 1983 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

comparante, assistée par Maître Vincent LAGRAVE, substitué par Maître Christophe JOUTEUX, de la SCP LAGRAVE JOUTEUX, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDEURS

Madame [K] [J], demeurant [Adresse 2]

et

Madame [M] [J] épouse [X], demeurant [Adresse 3]

et

Monsieur [D] [J], demeurant [Adresse 4]

tous représentés par Maître Pauline LAGRAVE substituée par Maître Alexis RIVASSEAU, de la SCP GARRIGUES ET ASSOCIES, avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

***

Débats tenus à l’audience du 05 Mai 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 21 Juillet 2025.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date des 15 et 16 novembre 2021, Madame [M] [J] épouse [X], Monsieur [D] [J] et Madame [K] [C] épouse [J] (ci-après « l’indivision [J]) ont consenti à compter du 18 novembre 2021 un bail d’habitation à Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer initial de 800,00 euros, outre 10,00 euros de charges.

Par ordonnance en date du 8 avril 2024, le juge des contentieux et de la protection de LA ROCHELLE a, notamment :

— déclaré Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] irrecevables en leurs demandes consistant à mettre fin aux désordres sous astreinte concernant le logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] et à en suspendre le loyer le temps des travaux;

— condamné l’indivision [J] au paiement d’une provision de 3 000 euros au titre du préjudice de jouissance subi par Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] depuis mars 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 mai 2024, Madame [K] [C] épouse [J], avec l’accord de Madame [M] [J] épouse [X] et de Monsieur [D] [J], a délivré un congé pour reprise du logement au profit de son petit-fils à effet du 17 novembre 2024.

Par actes d’huissier en date des 17, 18 et 19 septembre 2024, Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] ont assigné l’indivision [J] aux fins notamment de les condamner à procéder, sous astreinte, aux travaux nécessaires à la cessation des désordres au sein du logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] et de suspendre le paiement du loyer et des charges à compter du 28 juin 2023 jusqu’à la remise en état du logement.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 05 mai 2025.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience du 5 mai 2025, Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] épouse [U], assistée pour Madame [N] et représenté pour Monsieur [U], par leur conseil, sollicitent de :

— condamner solidairement l’indivision [J], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir, à procéder aux travaux nécessaires à la cessation des désordres au sein du logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] ;

— ordonner la suspension du paiement des loyers et charges à compter du 28 juin 2023 jusqu’à la remise en état du logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] et condamner les bailleurs à leur remboursement intégral ;

— condamner solidairement l’indivision [J] à leur payer la somme de 13.423 euros en réparation de leurs préjudices moral et de jouissance dont à déduire la somme provisionnelle de 3 000 euros ;

— débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner solidairement l’indivision [J] à leur verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leur demande de travaux sous astreinte et de suspension du paiement des loyers, ils font valoir, aux visas des articles 6 et 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que le logement est indécent en ce que certains désordres existent toujours dans le logement en dépit des travaux qui ont été réalisés par les défendeurs. Au titre de ces désordres, ils indiquent, en se référant au constat d’expertise amiable en date du 22 avril 2025, qu’il existe une humidité anormale dans le logement résultant de remontées capillaires et que le système de ventilation est absent dans la salle de bain et les wc. Ils relèvent également une absence d’étalonnement de certaines portes et une absence d’étanchéité de la baignoire. En réponse aux défendeurs, ils indiquent que les attestations des artisans visant à reprocher aux locataires de ne pas pouvoir être présents pour l’exécution des travaux ne sont pas sérieuses dans la mesure où ils ont des obligations professionnelles et/ou personnelles. Enfin, ils font valoir que les défendeurs inversent la charge de la preuve en faisant reposer sur eux l’obligation de déterminer la nature des travaux à réaliser.

S’agissant de leur demande de dommages et intérêts, ils soutiennent que l’insuffisance et l’inefficacité des travaux réalisés en novembre 2023 ainsi que l’inertie des bailleurs leur causent un trouble quotidien puisqu’ils sont privés de la jouissance d’un logement décent depuis plus de trois ans. A ce titre, ils précisent que, du fait des travaux, ils ont été privés de leur rez-de-chaussée pendant plus de 21 jours. Ils ajoutent que les troubles ont causé à Madame [N] une pathologie bronchique chronique avec des composantes asthmatiformes et que tous ces évènements combinés à la mauvaise foi des bailleurs leur provoquent un stress et un mal être quotidien.

De plus, par actes d’huissier en date des 17, 18 et 19 septembre 2024, Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] ont fait assigner l’indivision [J] aux fins, notamment de faire annuler le congé délivré le 17 novembre 2024.

A l’audience du 5 mai 2025, Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N], assistés par leur conseil, ont renvoyé aux termes de leurs conclusions déposées le jour de l’audience aux termes desquelles ils sollicitent :

— l’annulation du congé notifié le 14 mai 2024 ;

— de débouter les bailleurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— de condamner solidairement les bailleurs à leur verser la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— de condamner solidairement les bailleurs à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de leur demande d’annulation, ils font valoir, au visa de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le caractère frauduleux du congé en invoquant son absence de caractère réel et sérieux. A ce titre, ils indiquent que les pièces fournies par les défendeurs sont insuffisantes à démontrer le caractère réel et sérieux du congé et qu’elles ont été rédigées au passé.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, ils indiquent qu’ils ont subi un préjudice moral résultant de l’attitude des bailleurs qui ont fait preuve de mauvaise foi et de déloyauté au regard de leurs obligations locatives et de la délivrance du congé.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience, l’indivision [J], représentée par leur conseil, sollicite :

— d’ordonner la jonction des affaire RG n° 24/02742 et RG n° 24/ 02743 ;

— sur le congé de :

— débouter les demandeurs de leurs entières demandes, fins et conclusions de ce chef ;

— ordonner l’expulsion des demandeurs de corps et de bien, au besoin avec le concours de la force publique ;

— fixer l’indemnité d’occupation due à compter du 17 novembre 2024 à la somme de 810 euros par mois et les y condamner au besoin ;

— sur les désordres de :

— à titre principal, dire et juger que l’indivision [J] n’a pas manqué à son obligation de délivrance et les débouter de leurs entières demandes, fins et conclusions sur ce chef ;

— à titre subsidiaire, dire et juger que le logement n’est pas impropre à sa destination et débouter les demandeurs de leurs entières demandes, fins et conclusions sur ce chef ;

— à titre infiniment subsidiairement, dire et juger qu’il n’y a pas lieu de condamner l’indivision [J] à verser la somme de 3.000 euros au titre d’un préjudice moral et de jouissance alors même que les défendeurs ont déjà été condamnés à verser ladite somme par ordonnance du 8 avril 2024 ;

— en tout état de cause :

— condamner solidairement les demandeurs à leur verser la somme de 1.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

— condamner solidairement les demandeurs à leur verser la somme de 1.500 euros pour procédure abusive ;

— condamner solidairement les demandeurs à leur verser la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Au soutien de leur demande de jonction, ils font valoir que les demandeurs ont fait délivrer deux assignations au fond concernant les mêmes parties et ayant pour objet le même bail litigieux conclu entre les parties.

Concernant leur demande au titre du congé, ils font valoir, au visa de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que ce dernier était valide en ce qu’il a été délivré afin que Monsieur [B] [X], petit-fils de Madame [K] [J] et fils de Madame [M] [J] épouse [X], puisse, avec sa conjointe, y établir sa résidence principale et prendre son indépendance tout en étant proche de sa grand-mère qui vieillit. Il précise qu’il avait par ailleurs déjà informé son employeur de sa domiciliation au [Adresse 1] à [Localité 3]. De plus, les défendeurs précisent qu’ils étaient en droit de fournir des éléments postérieurs à la délivrance du congé afin d’établir leur intention de reprendre le logement.

S’agissant de la demande de Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] au titre des désordres, ils vont valoir qu’ils ont réalisé des travaux mais que les demandeurs se sont rendus indisponibles pour que la finalisation des travaux ait lieu. De même, ils indiquent que les demandeurs font une mauvaise utilisation du bien loué. Enfin, ils soutiennent que les travaux souhaités par Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] n’apparaissent pas dans leur assignation. A titre subsidiaire, concernant la suspension du paiement des loyers, l’indivision [J] fait valoir que rien ne permet de relever que le logement est impropre à sa destination. Enfin, à titre infiniment subsidiaire, l’indivision [J] soutient qu’il n’y a pas lieu de les condamner à payer la somme de 3.000 euros dans la mesure où ils ont déjà été condamnés à verser ladite somme par ordonnance de référé du 8 avril 2024.

Concernant leur demande de dommages et intérêts, l’indivision [J] fait valoir qu’elle a subi un préjudice moral, résultant du caractère agressif de Monsieur [U] qui a par ailleurs contraint Madame [F] [J] à prendre des anxiolytiques.

Enfin, s’agissant de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, ils soutiennent que l’indivision [J] a souhaité se venger du congé qui a été délivré et que cet acharnement procédural caractérise leur intention de leur nuire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 21 juillet 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande de jonction

En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut à la demande des parties ou d’office ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble. Il peut également ordonner la disjonction d’une instance en plusieurs.

En l’espèce, les deux procédures portent sur le même logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] et concernent les mêmes parties. Il apparaît être dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice de les joindre dans la mesure où elles présentent un lien certain.

Ainsi, les procédures enregistrées sous les n° RG 24/02743 et RG 24/02742 seront jointes et se poursuivront sous ce dernier numéro.

Sur le congé pour reprise délivré par le bailleur

En application des dispositions de l’article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicable aux locations vides, le bailleur peut délivrer un congé pour reprise, six mois au moins avant l’échéance du bail. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, le bail consenti à Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] pour une durée de trois ans a expiré le 17 novembre 2024. Le congé du bailleur du 14 mai 2024 a donc été régulièrement délivré plus de six mois avant l’échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, délivré pour la reprise du bien, et mentionne l’identité du repreneur, Monsieur [B] [X], petit-fils d’une des bailleresses.

Dès lors, le congé a été délivré dans les formes et délais légaux requis.

S’agissant du caractère réel et sérieux du congé, il sera rappelé que lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Les dispositions applicables fait peser la charge de la preuve sur le bailleur qui doit apporter des justifications au soutien de son congé pour reprise. En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues audit article.

Ainsi, les dispositions précitées relatives au congé autorisent la reprise du logement notamment pour y loger un descendant et conditionnent la validité du congé à l’obligation faite au bailleur de justifier du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

En l’espèce, il sera relevé que Madame [F] [J] expose dans le congé que la reprise a pour but de permettre à Monsieur [B] [X], son petit-fils, d’y habiter à titre de résidence principale. Pour autant, il doit être relevé que Madame [F] [J] ne justifie pas, par la production de documents, de son lien de parenté avec le bénéficiaire de la reprise, élément qui toutefois n’est pas remis en cause par les locataires.

Cependant, l’indivision [J] a motivé son congé pour reprise pour que le petit-fils de Madame [F] [C] épouse [J] puisse y habiter avec sa compagne et ainsi prendre son indépendance dans la mesure où il vivait chez ses parents. Il sera ainsi relevé que les deux attestations produites de Monsieur [B] [X] et de Madame [F] [P] ne sont pas accompagnées d’un document officiel justifiant de leur identité et sont particulièrement succinctes. Ainsi, si celle de Monsieur [X] explique qu’étant financièrement indépendant, il a souhaité s’installer avec sa conjointe et se rapprocher de sa grand-mère, celle de Madame [P] indique seulement qu’elle devait y emménager avec son conjoint le 18 novembre 2024.

Or, ce faisant, l’indivision [J] ne justifie pas des raisons précises justifiant de la réalité de la volonté notamment du rapprochement entre le petit-fils et sa grand-mère et ne produit ainsi par exemple, aucune attestation de proches relatant ce projet alors qu’il est constant que les parties étaient déjà en litige lors de la délivrance du congé puisque les bailleurs ont été condamnés par ordonnance de référé du 08 avril 2024 à verser une somme provisionnelle aux locataires et que le congé litigieux a été délivré le 14 mai 2024, soit moins d’un mois plus tard.

Par ailleurs, la déclaration par Monsieur [B] [X] à son employeur de sa nouvelle adresse est inopérante pour justifier du sérieux de la reprise étant précisé que l’attestation produite du ministère des armées est en date du 05 mars 2025, et porte l’adresse du bien litigieux, alors même qu’à cette date, la procédure était déjà largement entamée et qu’il ne pouvait affirmer que le bien était son adresse.

Ainsi, le caractère particulièrement succinct des éléments à l’appui du caractère réel et sérieux des raisons conduisant à la volonté de reprise du bien et la chronologie des faits conduisent à considérer que l’indivision [J] ne justifie pas du caractère réel et sérieux de la reprise si bien qu’il y a lieu d’annuler le congé délivré le 14 mai 2024 et de débouter en conséquence l’indivision [J] de sa demande en expulsion et en paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la réparation du préjudice moral du fait de la délivrance du congé

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Si la délivrance d’un congé frauduleux est de nature à causer un préjudice aux locataires, ce préjudice ne peut être indemnisé en l’absence d’éléments produits aux débats les établissant et Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur la demande de travaux

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent vient préciser que le logement décent doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Enfin, aux termes de l’article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

L’information du bailleur par l’organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6 (…) ».

En l’espèce, il résulte du constat du commissaire de justice en date du 3 juin 2024 puis du rapport d’expertise amiable en date du 22 avril 2025 que divers désordres affectent le logement loué par les demandeurs.

A ce titre, il ressort du constat du commissaire de justice en date du 03 juin 2024 que plusieurs pièces du logement présentent des moisissures (wc et fenêtre de toit de la chambre face à la montée d’escalier et de la chambre à droite de la salle de bain), des traces importantes d’humidité présentant des taux anormaux de plus de 70% notamment dans les wc, le couloir au niveau de la porte d’accès à la cour, près de la porte d’accès à l’extérieur, la cuisine, le salon, la fenêtre de la salle de bain. L’officier ministériel relève également des tâches et gouttelettes d’eau provenant de la baignoire qui fuit lors de son utilisation. Le commissaire de justice note également que la VMC de la salle de bain de l’étage ne fonctionne pas et que la baignoire repose sur des plots eux-mêmes posés sur des cales, posées elles-mêmes sur le parquet visible depuis le rez-de-chaussée et que ce parquet présente des traces d’humidité en dépit de la présence de joint récent en pourtour de la baignoire. Enfin, il est relevé la présence d’une tuile cassée dans la courette.

De plus, il résulte du rapport d’expertise amiable non contradictoire en date du 22 avril 2025, des moisissures à plusieurs endroits dans la cuisine comme derrière le canapé, derrière le réfrigérateur, sous l’évier et autour du pied de la porte de la cour. L’expert note que l’origine de cette humidité vient de remontées capillaires confirmée par une forte présence d’humidité dans les murs. Il est également noté des traces d’humidité dans les WC et l’absence de système de ventilation alors en cours d’installation, ainsi qu’une porte qui n’est pas détalonnée. Les traces d’humidité sont encore relevées dans la salle de bain, avec une ventilation qui ne fonctionne pas et un détalonnage de la porte insuffisant. L’expert note encore la mauvaise installation de la baignoire qui ne garantit pas son étanchéité. Egalement une entrée d’air insuffisante dans la chambre invitée est relevée.

L’expert considère que ces désordres sont liés à des remontées capillaires et un défaut de ventilation du bien, outre de façon plus spécifique, une mauvaise installation de la baignoire.

En outre, il y a lieu de relever que les défendeurs font valoir que Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] ont fait une mauvaise utilisation du bien loué, notamment en lavant leur chien dans la baignoire. Or, s’ils produisent un cliché photographique illustrant des saletés dans un tuyau, force est de constater qu’aucun élément produit ne permet de conclure que la fuite de la baignoire provient de ce qu’elle est bouchée. Au contraire, les pièces produites convergent pour indiquer que la fuite provient de l’instabilité de la baignoire qui endommage le joint puisque le poids d’une personne provoque son mouvement comme le constate l’expert.

De même, s’ils soutiennent que Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] se sont rendus indisponibles pour la finalisation des travaux qu’ils avaient commencés d’entreprendre, force est de constater qu’ils ne contestent pas l’ampleur des désordres qui ont été consécutivement décrits dans le constat d’huissier en date du 3 juin 2024 puis dans le rapport d’expertise amiable en date du 22 avril 2025.

Ainsi, dans la mesure où il a été démontré qu’il existait des infiltrations d’eau dans le logement ainsi qu’une aération insuffisante ne permettant pas un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité, il est suffisamment établi que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, eu égard aux dispositions du décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 susmentionné.

Par conséquent, l’indécence du logement sera constatée.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, qui est une obligation de résultat, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le juge peut, pendant le temps des travaux que le bailleur est condamné à réaliser, réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, l’indivision [J] a méconnu les dispositions du décret susvisé pris en son article 2-7 notamment. Ce faisant ils ont donné à bail aux demandeurs un logement indécent et ainsi manquaient à leur obligation de délivrance.

De plus, il est constant et non contesté que si une partie des travaux a été réalisée par les défendeurs, ceux décrits consécutivement dans le constat d’huissier en date du 3 juin 2024 puis dans le rapport d’expertise amiable en date du 22 avril 2025 ne l’ont pas été.

Par conséquent, eu égard à ces documents, et notamment au rapport d’expertise amiable en date du 22 avril 2025 dont les bailleurs n’ont pas sollicité l’inopposabilité, il y a lieu de condamner les défendeurs à la réalisation des travaux suivants :

— la réalisation d’une vidéo-inspection du réseau d’évacuation des eaux pluviales et du réseau d’évacuation des eaux usées afin de permettre, en cas d’anomalie, la réalisation de travaux ;

— le doublage des murs extérieurs sur 1,5 mètre de hauteur en éliminant la laine de verre touchée par l’humidité et en la remplaçant par de la laine de bois qui est perspirant, hygroscopique et réversible ;

— l’ouverture sur 30 à 40 cm du pourtour du bien et son garnissage de pierre de drainage ;

— la mise en place d’un système de ventilation conforme avec :

— l’installation de bouches d’extraction d’air installés dans la salle de bain, la cuisine, les WC et la buanderie ;

— des modules d’amenée d’air sur les fenêtres de toit dans les chambres ;

— le détalonnement des portes afin de permettre une circulation d’air avec au minimum 2 cm pour la porte de la cuisine et 1 cm pour les autres portes et leur rabotage ;

— l’installation à fleur du sous bord de la baignoire de tasseaux sur trois côtés.

Il sera laissé au bailleur un délai de six mois à compter de la signification du présent jugement pour la réalisation des travaux afin qu’il ait matériellement le temps de diligenter l’intervention des professionnels requis et de faire exécuter l’ensemble des travaux. Passé ce délai, et afin d’assurer et prévenir l’exécution de cette obligation de faire, la condamnation sera assortie d’une astreinte conformément à l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution. Cette astreinte sera provisoirement fixée à 50 euros par jour de retard et ce sur une durée de quatre mois.

Sur la demande de suspension du paiement des loyers

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 06 juillet 1989, le juge (…) peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

Ainsi, si le juge peut ordonner la suspension des loyers prévus au bail, avec ou sans consignation, il ne peut le faire qu’à la condition que le preneur se trouve dans l’impossibilité absolue d’occuper le bien loué en raison des manquements du bailleur à ses différentes obligations de délivrance et d’entretien et il appartient aux locataires de rapporter la preuve que le logement loué est inhabitable.

Or, Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] sont défaillants à rapporter la preuve de l’impossibilité d’habiter dans le logement de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande visant à la suspension des loyers à compter du 28 juin 2023 et à la condamnation des bailleurs à leur remboursement intégral.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [Y] [U] et de Madame [S] [N] au titre du trouble de jouissance et au titre du préjudice moral

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] sollicitent la condamnation de l’indivision [J] au versement de la somme de 13.423 euros en réparation de leur préjudice moral au titre des travaux et de jouissance dont à déduire la somme provisionnelle de 3.000 euros.

Il résulte des pièces versées au débat que les premiers signalements effectués par Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] tenant à l’état du logement datent du mois de mars 2022, soit un peu plus de deux ans avant la date de l’assignation.

Il ressort du constat du commissaire de justice en date du 3 juin 2024 ainsi que du rapport d’expertise amiable en date du 22 avril 2025 que les désordres ont été relevés dans l’ensemble des pièces du logement sans qu’il ne soit pour autant démontré qu’il soit totalement inhabitable.

L’obligation de délivrance est une obligation de résultat. Si la bonne foi des défendeurs n’est pas remise en cause en ce qu’ils ont montré des velléités de faire procéder aux travaux, force est de constater qu’aucune de ces mesures n’a été menée à son terme depuis plusieurs années, même s’il doit être relevé cependant que les bailleurs produisent des mails d’entreprises mandatées pour effectuer des travaux, aux termes desquels, il apparaît que les locataires n’ont pas facilité l’accès à leur logement.

Par ailleurs, il résulte des pièces produites que les demandeurs ont été privés de l’accès à leur rez-de-chaussée pendant plusieurs jours ce qui n’est pas contesté par la partie adverse.

Par conséquent, il convient d’indemniser le préjudice de jouissance subi par Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] à hauteur de 30 % du loyer qu’ils ont versé pendant deux années et demi, soit 7.200 euros (800 (loyer hors charges) x 30) x 30% sous réserve des sommes déjà versées à titre provisionnel en exécution de l’ordonnance de référé en date du 8 avril 2024.

Madame [M] [J] épouse [X], Monsieur [D] [J] et Madame [K] [C] épouse [J] seront condamnés solidairement à verser à Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] la somme de 7.200 euros à ce titre.

En outre, si Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] produisent un certificat médical indiquant que Madame [S] [N] souffre de bronchite chronique avec des composantes asthmatiformes depuis novembre 2021 et qu’elle déclare à son médecin avoir des crises lorsqu’elle rentre dans son logement, il y a lieu de constater que ce certificat médical n’établit pas la cause de la maladie chronique si bien qu’aucune réparation au titre d’un préjudice moral ne sera alloué.

Sur la demande de dommages et intérêts de l’indivision [J] au titre de leur préjudice moral

En vertu de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

En l’espèce, l’indivision [J] produit une attestation de Monsieur [G] [Q] en date du 21 novembre 2023 indiquant que lorsqu’il était intervenu en sa qualité de plombier au sein du logement loué par les demandeurs, il avait entendu que « le locataire M. [U] était très agressif dans ses propos et son attitude envers sa propriétaire et peu enclin à l’apaisement ainsi qu’au respect » et qu’il avait pu l’insulter devant lui. De même, il est produit un certificat médical en date du 13 novembre 2023 au nom de Madame [K] [J] aux termes desquels des anxiolytiques lui sont prescrits « en raison d’une situation conflictuelle (…) qui selon elle serait liée à une affaire immobilière ».

Pour autant, l’indivision [J] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice en lien direct avec le comportement dénoncé et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive

En outre, le fait de tenter de faire valoir des droits dans le cadre d’une action en justice constitue un droit et ne dégénère en abus pouvant donner lieu à dommages et intérêts que dans les cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol, lesquels ne sont pas démontrés par l’indivision [J] en l’espèce.

Il y a lieu de débouter l’indivision [J] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’indivision [J], partie succombante au principal, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer 1° à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamnée aux dépens, l’indivision [J] versera aux demandeurs une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les demandes réciproques formées de ce chef par l’indivision [J] seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

Aucun élément ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— PRONONCE la jonction des affaires n° RG 24/02743 et RG 24/02742 sous le numéro RG 24/02742 ;

— ANNULE en conséquence le congé délivré par Madame [M] [J] épouse [X], Monsieur [D] [J] et Madame [K] [C] épouse [J] le 14 mai 2024 à effet du 18 novembre 2024, portant sur un logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] ;

— DEBOUTE Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral du fait du congé frauduleux ;

— CONDAMNE Madame [M] [J] épouse [X], Monsieur [D] [J] et Madame [K] [C] épouse [J] à réaliser sur le logement sis [Adresse 1] à [Localité 3] les travaux suivants dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement et passé ce délai, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard à compter du 1er jour du 7e mois suivant la signification du présent jugement et qui courra pendant un délai de 04 mois,il devra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une astreinte définitive :

— la réalisation d’une vidéo-inspection du réseau d’évacuation des eaux pluviales et du réseau d’évacuation des eaux usées afin de permettre, en cas d’anomalie, la réalisation de travaux  ;

— le doublage des murs extérieurs sur 1, 5 mètre de hauteur en éliminant la laine de verre touchée par l’humidité et en la remplaçant par de la laine de bois qui est perspirant, hygroscopique et réversible ;

— l’ouverture sur 30 à 40 cm du pourtour du bien et son garnissage de pierre de drainage ;

— la mise en place d’un système de ventilation conforme avec :

— l’installation de bouches d’extraction d’air installés dans la salle de bain, la cuisine, les WC et la buanderie ;

— des modules d’amenée d’air sur les fenêtre de toit dans les chambres ;

— le détalonnement des portes afin de permettre une circulation d’air avec au minimum 2 cm pour la porte de la cuisine et 1 cm pour les autres portes et leur rabotage ;

— l’installation à fleur du sous bord de la baignoire de tasseaux sur trois côtés ;

— DEBOUTE Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] de leur demande de suspension du paiement du loyer ;

— CONDAMNE solidairement Madame [M] [J] épouse [X], Monsieur [D] [J] et Madame [K] [C] épouse [J] à verser à Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] la somme de 7.200 euros (SEPT MILLE DEUX CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts déduction faite de la condamnation à titre provisionnel en exécution de l’ordonnance de référé en date du 8 avril 2024 au titre du préjudice de jouissance ;

— DEBOUTE Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] de leur demande au titre d’un préjudice moral ;

— DEBOUTE Madame [M] [J] épouse [X], Monsieur [D] [J] et Madame [K] [C] épouse [J] de leur demande au titre de leur préjudice moral ;

— DEBOUTE Madame [M] [J] épouse [X], Monsieur [D] [J] et Madame [K] [C] épouse [J] de leur demande de dommages et intérêts au titre d’une procédure abusive ;

— CONDAMNE solidairement Madame [M] [J] épouse [X], Monsieur [D] [J] et Madame [K] [C] épouse [J] aux entiers dépens de l’instance ;

— CONDAMNE solidairement Madame [M] [J] épouse [X], Monsieur [D] [J] et Madame [K] [C] épouse [J] à payer à Monsieur [Y] [U] et Madame [S] [N] la somme de 2.000 euros (DEUX MILLE EUROS) en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DEBOUTE Madame [M] [J] épouse [X], Monsieur [D] [J] et Madame [K] [C] épouse [J] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— RAPPELLE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Gwenola KERBAOL, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE VICE-PRESIDENT,

A-L. VOYER G. KERBAOL