05 Août 2025

AFFAIRE :

[Z] [N]

C/

[H] [D], [O] [V]

N° RG 23/01928 – N° Portalis DBY2-W-B7H-HHP4

Assignation :28 Août 2023

Ordonnance de Clôture : 08 Avril 2025

Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU CINQ AOUT DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

Madame [Z] [N]

née le 20 Octobre 1972 à [Localité 11] ([Localité 10] ATLANTIQUE)

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentant : Maître Patrick GRISILLON, avocat postulant au barreau d’ANGERS – Représentant : Maître Christophe GUEGUEN, avocat plaidant au barreau de NANTES

DÉFENDEURS :

Madame [H] [D] divorcée [V]

née le 13 Mars 1960 à [Localité 6] (MAINE-ET-[Localité 10])

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : Maître Louis-rené PENNEAU de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

Monsieur [O] [V]

né le 25 Décembre 1956 à [Localité 6] (MAINE-ET-[Localité 10])

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentant : Maître Louis-rené PENNEAU de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

EVOCATION :

L’affaire a été évoquée à l’audience du 22 Avril 2025,

Composition du Tribunal :

Président : Alexandra ALBON, Juge, statuant comme JUGE UNIQUE

Greffier, lors des débats et du prononcé : Séverine MOIRÉ.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 24 Juin 2025. La décision a été prorogée au 05 Août 2025

JUGEMENT du 05 Août 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

par Alexandra ALBON, Juge,

contradictoire

signé par Alexandra ALBON, Juge, et par Séverine MOIRÉ, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Le 23 octobre 2019, suivant acte authentique passé devant Maître [L] [T], notaire à [Localité 7], Madame [Z] [N] a acquis auprès de Monsieur [O] [V] et Madame [H] [D] épouse [V], une maison à usage d’habitation au lieu-dit « [Localité 8] » sur la commune de [Localité 13] pour le prix de 261 250 €.

Un protocole d’accord était signé le même jour et joint à l’acte authentique de vente. Par ce protocole, Monsieur [V] et Madame [D] se sont engagés à payer les sommes suivantes à Madame [Z] [N] :

—  10 215,99€ concernant le devis de la piscine ;

—  2 800€ pour la réfection des enduits ;

—  150€ pour le remplissage de la piscine

—  250€ pour l’entretien de la chaudière

Le 4 décembre 2019, Madame [Z] [N] par procès-verbal de constat dressé par huissier de justice, a listé l’ensemble des désordres affectant le bien acheté.

Madame [Z] [N] a fait intervenir par la suite un expert auprès de la Cour d’appel de [Localité 12] et de la cour administrative d’appel de [Localité 11], en la personne de Monsieur [F] [P] qui a rendu un avis technique le 27 janvier 2020.

Suite aux conclusions de ce dernier, Madame [Z] [N] a saisi le tribunal judiciaire d’Angers.

Par décision du tribunal judiciaire d’Angers statuant en matière de référé du 17 septembre

2020, Madame [A] [B] a été désignée en qualité d’expert avant que celle-ci ne décline la mission qui lui était confiée.

Une ordonnance de remplacement d’expert était rendue le 14 octobre 2020 et désignait alors Monsieur [W] [J] aux fins de cette mission d’expertise. L’expert a déposé son rapport définitif le mois d’avril 2023.

Aucune solution amiable ne pouvant aboutir, Madame Madame [Z] [N] a attrait

de Monsieur [O] [V] et Madame [H] [D] épouse [V] devant le tribunal judiciaire d’Angers par acte de commissaire de justice du 28 août 2023 afin de demander au tribunal, dans le cadre de ses dernières écritures notifiées par RPVA le 7 avril 2025, sur le fondement des articles 1104, 1128, 1137, 1194, 1604, 1641du code civil de :

— juger que cette situation caractérise une violation de l’obligation de délivrance du bien vendu et un vice du consentement caractérisé ici par un dol dont elle est victime, dol et violation de l’obligation de délivrance à l’origine de ses préjudices ;

— condamner solidairement Monsieur [O] [V] et Madame [H] [D] ex-épouse [V] à lui régler à titre de dommages intérêts, la somme telle qu’arrêtée par l’expertise judiciaire soit : (42 361,71 + 5 278,87 + 2 632,40 + 2 940 + 1 375 + 2 000 + 8 500 + 5 000) 70 087,98 € ;

— condamner les mêmes à verser à lui verser une somme de 8 000 € en réparation de son préjudice moral ;

— condamner les mêmes à verser à lui verser une somme de 7 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner les mêmes aux entiers dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [J], les frais exposés le 4 décembre 2019 pour faire établir un procès-verbal de constat d’huissier et les frais liés à l’avis technique du 27 janvier 2020 établi par Monsieur [F] [P] ;

— condamner les défendeurs et toutes parties succombantes aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Patrick GRISILLON, avocat postulant par application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

***

En défense, dans le cadre de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 7 avril 2025, Monsieur [O] [V] et Madame [H] [D] épouse [V] demandent au tribunal sur le fondement des articles 1128, 1137, 1641 et 1240 du Code civil de :

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Madame [N] ;

A titre reconventionnel,

CONDAMNER Madame [N] à verser une somme de 4.000 € à chaque défendeur au titre de leur préjudice moral résultant de l’action indemnitaire abusive menée par la demanderesse ;

En conséquence,

CONDAMNER Madame [N] à leur verser la somme de 7.000€, au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [N] aux entiers dépens.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé aux conclusions visées pour un exposé plus ample des prétentions et moyens des parties.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 avril 2025 au cours de laquelle elle a été mise en délibéré avec disposition au Greffe au 24 juin 2025 puis prorogée au 5 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes des parties tendant à voir le tribunal « juger », « dire et juger », « déclarer », ou « constater » ne constituent pas de véritables prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 954 du code de procédure civile mais en réalité des moyens qui ont leur place dans le corps des écritures, mais pas dans le dispositif même des conclusions. En conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur le dol et le manquement à l’obligation de délivrance

Moyens des parties :

Madame [Z] [N], sur le fondement de l’expertise judiciaire et l’expertise amiable de Monsieur [P] notamment, indique que les désordres affectant le bien immobilier acquis ont été cachés à la réception ; que l’ensemble des travaux effectués par Monsieur [V] s’étalent sur une période allant de 1993 à 2017 ; que pour cette raison, les désordres relevés par les experts ne peuvent pas être datés de même que l’extension qui a été réalisée par ce dernier sans aucune déclaration préalable ou permis de construire ; qu’il résulte de ce qui précède que les vendeurs avaient connaissance des vices qu’elle dénonce ; qu’il y a volonté manifeste de la part des vendeurs de tromperie de par la dissimulation notamment qu’ils ont réalisé les travaux eux même ; que cela constitue une information déterminante pour elle dans le cadre de son choix d’acquérir ce bien.

Que les vendeurs constructeurs sont assimilés à un vendeur professionnel ; que pour cette raison ils sont tenus à une obligation de délivrance conformément à l’article 1604 du code civil ; que le vendeur est tenu à une délivrance de la chose vendue avec les caractéristiques conformes à celles convenues entre les parties aux termes des stipulations contractuelles ; que l’obligation de délivrance a été constatée dans le cadre des expertises ; que le manquement à l’obligation de délivrance peut coïncider avec un vice du consentement tel que le dol ; que pour cette raison la volonté des vendeurs de la tromper constitue un dol et un manquement à l’obligation de délivrance.

En réponse aux écritures des défendeurs, Madame [Z] [N] indique, en ce qui concerne les manœuvres dolosives, que Monsieur [P], expert près de la cour d’appel et la cour administrative d’appel, a considéré dans le cadre de son rapport que les travaux réalisés par Monsieur [V] sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination, que le vendeur a sciemment caché ces vices alors qu’ils étaient connus de lui et non apparents pour un acheteur profane, que les vendeurs n’ont pas fourni les factures des travaux qui ont eu lieu entre 1993 et 2017 ; que le dol est donc caractérisé.

Que l’attestation de Monsieur [X] ne devra pas être prise en compte par le tribunal, indépendamment du fait que le nombre de visites n’est pas une garantie de la bonne connaissance de la qualité d’un immeuble ; que les désordres constatés dans le cadre des expertises ne pouvaient pas être décelés par un profane ; que le fait de faire soi-même des travaux sans recourir à des entreprises spécialisées, engage sa propre responsabilité.

Monsieur [O] [V] et Madame [H] [D] en réponse aux écritures de la demanderesse quant au dol indiquent que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de manœuvres ou de mensonges dont ils auraient usé pour la pousser à acquérir le bien ; que tous les équipements de la maison d’habitation sont en bon état de fonctionnement ; que l’expert ne relève que des défauts de conformité aux normes actuelles et un état d’usure de certains éléments d’équipement de la maison ; que cela n’est pas constitutif d’aucune manœuvre ni d’aucun mensonge des vendeurs ; que Madame [Z] [N] pouvait constater que les travaux de rénovation n’étaient pas récents ; que lors de la signature du compromis de vente elle disposait de deux diagnostics techniques relatifs aux performances énergétiques et il était mentionné dans l’acte de vente que la maison a été rénovée il y a plus de dix ans ; que Madame [Z] [N] n’a pas demandé des informations supplémentaires lors de ses visites ; que les désordres relevés par les experts étaient visibles et non cachés ; que seul un extrait du rapport d’expertise amiable est cité par la demanderesse à l’appui des manœuvres frauduleuses ; qu’en outre, les défauts qu’elle souligne étaient parfaitement apparents lors de la vente, que ces désordres correspondent majoritairement à des défauts de conformité aux normes actuelles et pour le reste sont liés à l’usure normale de la maison et de ses éléments d’équipements ; que Madame [Z] [N] disposait de l’ensemble des diagnostics obligatoirement établis pour l’acquisition du bien immobilier ; que l’acte notarié de vente précisait que le bien était vendu en l’état ; que l’apparence du bien permettait de savoir qu’il a été rénové il y a plusieurs années et que Madame [Z] [N] a fait au moins quatre visites notamment avec des artisans avant de se décider. En ce qui concerne les éléments déterminants évoqués par la demanderesse, les défendeurs indiquent qu’il ne peut pas être déduit du constat des désordres l’existence d’un dol ; que par le constat d’huissier effectué quelques jours après l’acquisition du bien, cela ne démontre que l’ancienneté des travaux de rénovation ; que les vices invoqués par la demanderesse ne sont pas d’une gravité suffisante pour déterminer le consentement ; qu’en outre Madame [Z] [N] ne rapporte pas la preuve d’intentions frauduleuses de la part des vendeurs, la simple dissimulation de l’état réel des travaux ne peut pas constituer une quelconque caractérisation d’une intention frauduleuse ; que Monsieur [V] n’a jamais indiqué qu’il était à l’origine des désordres et qu’il les avait cachés ; qu’il résulte en conséquence de l’assignation et du rapport d’expertise qu’il n’est pas rapporté de preuve que les vendeurs ont agi intentionnellement pour tromper Madame [Z] [N] et la déterminer à conclure une vente.

En réponse aux écritures adverses en ce qui concerne le défaut de conformité , sur le fondement de l’article 1604 du code civil, les vendeurs indiquent que la demanderesse ne précise pas quel engagement ils n’ont pas respecté ; qu’en outre, il n’est pas démontré que la destination de l’immeuble serait compromise ; que les défaut de conformité aux normes de construction actuelles ne remettent pas en cause l’habitabilité de l’immeuble ; que pour cette raison, ce moyen devra être rejeté par le tribunal.

Réponse du tribunal

— Sur le dol

Aux termes de l’article 1130 du code civil : « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné.

Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, dans un premier temps, la demanderesse sur le fondement du dol, indique que le fait que les vendeurs aient omis lors de la vente ou plus tôt dissimulé le fait que les travaux ont été réalisés par eux apparaît être une information déterminante pour elle dans son choix d’acquérir ce bien.

Il ressort de l’article susmentionné que la partie qui se prévaut du dol, doit rapporter la preuve :

— La dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie,

— Qu’elle n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Dans le cadre de ses écritures la demanderesse, sur la base notamment de l’expertise judiciaire obtenue dans le cadre d’un recours en référés et des désordres qui ont été relevés par l’expert, déduit que :

— Les travaux effectués par les vendeurs, apparaissent avoir été une information déterminante pour elle, dans son choix d’acquérir ce bien,

Que l’expertise amiable de Monsieur [P] indique que les travaux réalisés par Monsieur [V] sont denature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination,Que l’expertise judiciaire relève des désordres dus soit à un défaut d’exécution soit une non-conformité soit à des malfaçons,Que ces désordres ont été cachés par les vendeurs pour faciliter la vente de la maison,Qu’en ce qui concerne les éléments déterminants pour son consentement, Madame [Z] [N] indique que la volonté de tromperie des vendeurs en est la caractérisation ;Que du fait que l’apparition des désordres ne peut pas être datée cela démontre une volonté de dissimuler et de mentir à l’acheteuse ainsi que la mauvaise foi des vendeurs qui par ailleurs font une rétention d’information.A la lecture dans un premier temps de l’expertise amiable et non contradictoire de Monsieur [P] invoquée par la demanderesse, le tribunal relève que ce dernier relève différents désordres concernant : le gros œuvre, l’enveloppe isolante, les menuiseries extérieures et les réseaux électriques ainsi que les réseaux d’adduction et d’eau chaude sanitaires, des réseaux et installations sanitaires, du réseau de chauffage, de la chaudière. Ce dernier mentionne dans le cadre de ses conclusions que les désordres de gros œuvre étaient décelables par un acquéreur profane notamment en ce qui concerne les désordres affectant les menuiseries extérieures mais qu’en revanche les défauts et non conformités de l’installation de chauffage ne pouvaient pas être décelés par un acheteur profane. L’expert amiable conclut que ces ouvrages sont de nature à rendre l’ouvrage impropre à sa destination sans pour autant qu’aucune précision ne soit mentionnée quant à la nature des désordres qui conduisent à rendre l’ouvrage impropre à sa destination.

Suite à cette expertise amiable, Madame [Z] [N] a obtenu que soit prononcée une expertise judiciaire qui a été confiée à Monsieur [J] qui a procédé aux constatations suivantes :

— Sur l’ajout de la véranda : ce rajout, en raison de l’absence de factures ou document contractuel, daterait d’environ 14 ans et a été effectuée avec des matériaux de moindre qualité

Sur les menuiseries extérieures : il existe de nombreux problèmes de pose et Monsieur [V] se devait de fournir les factures d’achat pour provenir la provenance des baiesSur le doublage des parois extérieures et plafonds rampants ou droits : l’expert relève que l’isolation est insuffisante et ne permet pas de garantir une température réglementaire dans les pièces ; qu’en revanche il n’est pas possible de dater les travaux d’isolationSur les réseaux et appareillages électriques : l’expert relève que l’installation électrique date des années 2000, que le disjoncteur sélectif se tient en limite de propriété et que deux tableaux électriques sont présents dans la maison ; que pour cette raison l’expert préconise une mise en conformité urgenteSur les adductions d’eau et de chauffage : l’expert indique que cette installation est non réglementaire et dangereuse ;Sur l’installation d’une VMC : l’expert indique que cette installation est défectueuse et non conformeL’escalier en bois d’accès à l’étage : l’expert indique que cet escalier et dangereux et non conforme, que les marches sont en contre pente, que l’inclination est très prononcée, que la fixation de la poutre d’arrivée du chevêtre n’est pas assurée et que cet ouvrage ne reçoit pas de garde-corps réglementaireSur le sol des carrelages : l’expert constate des fissures, des désaffleurements, des joints grossiers et irréguliers, que les règles de l’art n’ont pas été respectésSur l’étanchéité dans les WC : l’expert relève des erreurs graves de construction et de mise en œuvreSur l’extension de la façade est : l’expert indique que les travaux qui ont été réalisés n’ont pas respecté les normes de l’époque ni les référentiels techniques et que Madame [Z] [N] a certainement constaté la fissure verticale car les désordres étaient apparents lors de la venteL’expert conclut que l’ensemble des désordres constatés et défauts d’exécution, non conformités ou malfaçons sont dus : à de graves et nombreuses erreurs de construction et de mise en œuvre des défauts majeurs d’exécution à l’époque des travaux, de la pauvreté des matériaux et matériels employés sur le site, plusieurs vices de matériaux et matériels employés, l’absence d’entretien et de maintenance de certains matériels et accessoires et la mauvaise exploitation des ouvrages.

Il résulte de ce qui précède que l’expertise judiciaire et les désordres qui sont relevés, pour une grande partie visible, lors de la vente ne permettent pas de déduire objectivement une quelconque dissimulation ou un mensonge de la part des vendeurs portant sur information déterminante pour l’acquéreur et que avec cette information Madame [Z] [N] n’aurait pas acquis le bien vendu par de Monsieur [O] [V] et Madame [H] [D] ou l’aurait acquis à un prix moindre.

C’est pourquoi, à défaut de démonstration objective et étayée de manœuvres dolosives de la part de de Monsieur [O] [V] et Madame [H] [D], Madame [Z] [N] sera déboutée de sa demande ainsi que des accessoires basés sur ce fondement notamment.

— Sur le manquement à l’obligation de délivrance

Vu les articles 1603 et 1604 du code civil ;

Vu l’article 9 du code de procédure civile et l’article 1353 du code civil,

En l’espèce, Madame [Z] [N] dans le cadre de ses écritures, en même temps que le dol, indique que le vendeur constructeur doit être considéré comme un vendeur professionnel et que la chose doit posséder les caractéristiques conformes à celles convenues entre les parties et qu’à l’aune des expertises amiable et judicaires l’inexécution de l’obligation de délivrance est caractérisée et que ce manquement à l’obligation de délivrance peut coïncider avec un vice du consentement tel que le dol.

Le tribunal à la lecture des deux expertises mentionnées, à défaut de développement précis et notamment d’une explication de la part de Madame [Z] [N] quant à ce qui a été prévu entre les parties et en quoi les expertises versées en procédure permettent de caractériser une inexécution de l’obligation de délivrance, ne peut retenir cette prétention favorablement.

En conséquence, Madame [Z] [N] sera déboutée de l’ensemble de ses demandes principales et accessoires afférentes au défaut de délivrance conforme.

Madame [Z] [N], déboutée des deux demandes principales, sera également déboutée de sa demande relative au préjudice moral.

Sur la demande reconventionnelle

Vu l’article 9 du code de procédure civile et l’article 1353 du code civil,

En l’espèce, dans le cadre de leurs écritures, Monsieur [O] [V] et Madame [H] [D] demandent des dommages et intérêts à Madame [Z] [N] aux motifs que le recours en justice de Madame [Z] [N] est abusif et leur a causé un préjudice moral. Toutefois, le recours de Madame [Z] [N], devant le tribunal judiciaire d’Angers, dans le prolongement de l’expertise judiciaire ne peut être considéré comme abusif dans la mesure l’action de cette dernière était destinée à demander au tribunal d’apprécier l’existence ou pas d’un dol de la part du vendeur ainsi que de l’existence ou pas d’un défaut de délivrance conforme. Ainsi l’action de Madame [Z] [N] n’est pas de nature à engager sa responsabilité.

En conséquence, Monsieur [O] [V] et Madame [H] [D] seront déboutés de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de l’abus de droit d’agir en justice de Madame [Z] [N] qui leur aurait causé un préjudice moral.

Sur les autres demandes :

L’article 696 du Code de procédure civile énonce que « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020 ».

L’article 700 du Code de procédure civile énonce que le « juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat ».

En l’espèce, Madame [Z] [N], partie qui succombe, sera condamnée au entiers dépens de la présente procédure.

Madame [Z] [N], condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à Monsieur [O] [V] et Madame [H] [D] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En outre, selon les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision et revêtue de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DEBOUTE Madame [Z] [N] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTE Madame [Z] [N] de sa demande au titre du préjudice moral ;

DEBOUTE Monsieur [O] [V] et Madame [H] [D] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour préjudice moral portant pour procédure abusive ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] aux dépens ;

CONDAMNE Madame [Z] [N] à payer à Monsieur [O] [V] et Madame [H] [D] la somme de 3.000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’execution provisoire de la présente décision ;

DEBOUTE les parties du surplus.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le CINQ AOUT DEUX MIL VINGT CINQ, par Alexandra ALBON, Juge, assistée de Séverine MOIRÉ, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT