TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

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JUGEMENT DU 26 JANVIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/01920 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FOFL

AFFAIRE : OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4] C/ [X] [M]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de La Rochelle

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Mme [I] [W], auditrice de justice et de Madame [N] [S], greffière stagiaire

PARTIES :

DEMANDERESSE

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION DE [Localité 4]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [D] [E] régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [X] [M]

née le 20 Avril 1993 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

***

Débats tenus à l’audience du 24 Novembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 26 Janvier 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 03 mai 2021, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] a donné à bail à Madame [X] [M], un logement sis [Adresse 2], à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 666,55 euros charges comprises.

Des loyers demeurant impayés, le bailleur a fait signifier à Madame [X] [M] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, le 21 mars 2025, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Charente Maritime le 24 mars 2025.

La caisse aux allocations familiales de la Charente maritime a préalablement été saisie d’une situation d’impayés de loyer le 03 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, dénoncé à la Direction Départementale de la Cohésion Sociale le 23 juin 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] a assigné Madame [X] [M] aux fins de voir constater la résiliation du bail, obtenir l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si besoin le concours de la force publique, sous astreinte de 15,24 euros par jour de retard ainsi que sa condamnation au paiement d’une somme de 3.931,29 euros au titre des loyers impayés à la date du 13 juin 2025, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir, somme à majorer des éventuelles échéances qui n’auraient pas été réglées comprises entre cette demande et la date de la décision à intervenir, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer révisable dans les conditions contractuelles du bail, jusqu’à libération complète et effective des lieux. Il demande en outre qu’elle soit condamnée aux frais éventuels de déménagement et de garde-meubles.

Le bailleur réclame en outre, 200 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi que la condamnation de la débitrice aux dépens, le tout au bénéfice de l’exécution provisoire.

L’affaire a été retenue à l’audience du 24 novembre 2025 à laquelle, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] était représenté par Madame [D] [E] régulièrement munie d’un pouvoir écrit.

Le bailleur maintient ses demandes initiales. Il actualise la dette locative à la somme de 3.167,56 euros et indique que si la locataire a versé 1.800 euros puis 600 euros au mois de juillet 2025, le loyer n’est plus réglé depuis, s’opposant ainsi à toute demande de délai suspensif de la clause résolutoire.

Madame [X] [M] a comparu en personne. Elle fait valoir qu’elle est en instance de divorce depuis le mois de mars 2025 et que suite à un contrôle de la Caf, l’ensemble de ses prestations ont été suspendues pendant six mois obligeant son père à l’aider financièrement. Elle indique bénéficier d’un accompagnement social, et avoir 5 enfants mineurs dont 4 à charge. Madame [X] [M] précise que ses ressources actuelles sont de 2.200 euros environ au titre des prestations perçues par la CAF. Elle sollicite des délais de paiement pour apurer sa dette locative.

Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe le 18 novembre 2025 (carence).

L’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ».

Aux termes de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département dans un délai de 6 semaines au moins avant l’audience.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département dans les délais, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, la clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, en l’espèce, le contrat de bail prévoit que la clause résolutoire ne produit effet que 2 mois après un commandement de payer demeuré infructueux et, ce délai de 2 mois sera appliqué.

Il est constant que les causes du commandement de payer du 21 mars 2025 sont demeurées impayées dans le délai de deux mois ayant suivi le commandement, lequel rappelait la clause résolutoire contenue au bail ainsi que l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation et l’article 6 la Loi du 31 mai 1990.

Force est donc de constater que le bail liant les parties a été résilié de plein droit le 22 mai 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023 V. – « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

Aux termes de l’article 24 VII de la Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d’habitation dans sa rédaction dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023. – « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

Il résulte de la lecture du décompte, daté du 17 novembre 2025, produit par le bailleur que la locataire, après plusieurs mois d’impayés, à réglé la somme de 1.800 euros le 09 juillet 2025, et 600 euros le 25 juillet 2025, réduisant l’arriéré locatif mais qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer depuis, de sorte que les dispositions précipitées ne sont pas applicables et aucun délai de paiement, ni de suspension de la clause résolutoire ne peut lui être accordée.

Sur la demande d’expulsion

A compter du 22 mai 2025, Madame [X] [M] est donc devenue occupante sans droit ni titre du logement.

Aux termes de l’article L. 412-3 du Code des procédures civiles d’exécution, « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Aux termes de l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

En l’espèce, Madame [X] [M] a plusieurs enfants mineurs à charge au domicile et sa situation familiale est complexe, compte tenu du suivi de ses enfants dans le cadre d’une mesure d’assistance éducative en milieu ouvert, et d’une procédure de divorce récente de sorte qu’une expulsion sans délai aurait des conséquences d’une particulière gravité et nécessite qu’un délai lui soit accordé afin de rechercher un nouveau logement.

Ainsi, au regard de la situation personnelle et familiale, il est impératif de lui accorder un délai de 10 mois pour quitter les lieux à compter de la signification de la présente décision.

Il lui sera donc enjoint de quitter les lieux dans un délai de 10 mois à compter de la signification du présent jugement, étant précisé qu’à défaut, le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous autres occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique.

La demande d’astreinte sera en revanche rejetée, le concours éventuel de la force publique étant autorisé.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt.

En conséquence, la demande au titre des frais de déménagement et de garde meubles sera rejetée, le tribunal ne statuant pas sur une demande éventuelle.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [X] [M] sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, partie de ces indemnités d’occupation étant déjà incluse dans l’arriéré locatif, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Au soutien de sa demande en paiement, le bailleur produit le contrat de bail, le commandement de payer et un décompte de créance actualisé au 17 novembre 2025.

Madame [X] [M], comparante, ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.

En conséquence, il y a lieu de faire droit à la demande du bailleur et de condamner Madame [X] [M] à lui payer la somme 2.883,69 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée à la date du 17 novembre 2025, avec exclusion des frais de poursuite de 283,87 euros).

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Au regard de la situation respective des parties, il n’y pas lieu de faire droit à la demande du bailleur au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les dépens

Madame [X] [M], succombant au principal, sera condamnée au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, modifié par Décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable en l’espèce, « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, au regard des graves conséquences générées par une expulsion, il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit dont est assortie la présente décision .

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

— CONSTATE la résiliation du bail en date du 03 mai 2021, conclu entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] et Madame [X] [M], portant sur un logement sis [Adresse 2], à [Localité 5] à la date du 22 juin 2025 ;

— ORDONNE à Madame [X] [M] de quitter les lieux dans un délai de 10 mois à compter de la signification du présent jugement ;

— DIT qu’à défaut le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique ;

— CONDAMNE Madame [X] [M] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer charges comprises, révisable et indexée dans les conditions contractuelles du bail, à compter du mois du 1er décembre 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux ;

— CONDAMNE Madame [X] [M] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] en deniers ou quittance, la somme de 2.883,69 euros (DEUX MILLE HUIT CENT QUATRE VINGT TROIS EUROS ET SOIXANTE NEUF CENTIMES) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation impayés arrêtée au 17 novembre 2025, déduction faite des frais de poursuites, et avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’astreinte ;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] de sa demande au titre des frais de déménagement et de garde-meubles ;

— DEBOUTE l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA COMMUNAUTÉ D’AGGLOMÉRATION DE [Localité 4] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

— CONDAMNE Madame [X] [M] au paiement des dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision ;

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Madame Aurore FOULQUIER, Juge en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER A. FOULQUIER