TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 1]

JUGEMENT DU 18 MAI 2026

DOSSIER : N° RG 25/03561 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FSOO

AFFAIRE : [P] [F] [R] [W] épouse [D], [Y] [Q] [V] [K] C/ [T] [B]

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Monsieur Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 16 décembre 2025, en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Madame Joanne RIGONDET, auditrice de justice et Madame [O] [A], greffière stagiaire

PARTIES :

DEMANDEURS

Madame [P] [F] [R] [W] épouse [D], née le 14 Septembre 1966 à [Localité 1]

demeurant ensemble [Adresse 2]

comparante en personne

Monsieur [Y] [Q] [V] [K], né le 05 Janvier 1961 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

Représenté par Madame [P] [W] régulièrement munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [T] [B], né le 10 Juillet 1971 à [Localité 3]

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

***

Débats tenus à l’audience du 16 Mars 2026

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 18 Mai 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 2023, Monsieur [Y] [K] et Madame [P] [D] (ci-après dénommés « les bailleurs ») ont donné à bail à Monsieur [T] [B] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 4], [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel de 600 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 50 euros.

Des loyers demeurant impayés, les bailleurs ont fait signifier à Monsieur [T] [B], après l’envoi d’une première lettre de relance en date du 20 septembre 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire, au titre des loyers et charges impayés, par acte de commissaire de justice en date du 3 septembre 2025, dénoncé à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la Charente-Maritime le 8 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 novembre 2025, Monsieur [Y] [K] et Madame [P] [D] ont fait assigner Monsieur [T] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LA ROCHELLE aux fins de voir :

— Constater la résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— Condamner Monsieur [T] [B] au paiement des sommes suivantes :

○ La somme de 5 800 euros au titre des loyers et charges impayés à la date du 4 novembre 2025, outre les loyers dus jusqu’au jour de l’audience, avec intérêts au taux légal à compter du 3 septembre 2025, date du commandement de payer ;

○ Une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération complète et effective des lieux.

En outre, les bailleurs sollicitent la condamnation de Monsieur [T] [B] aux dépens, comprenant les frais du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX et de l’assignation, ainsi qu’à la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, et qu’il soit rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Charente-Maritime le 24 novembre 2025.

À l’audience du 9 février 2026, Madame [P] [D] et Monsieur [T] [B] ont comparu. L’affaire a été renvoyée au 16 mars 2026.

À l’audience du 16 mars 2026, Madame [P] [D] a comparu et Monsieur [Y] [K] était représenté par Madame [P] [D], régulièrement munie d’un pouvoir. Tout en actualisant la dette locative à hauteur de 7 200 euros, les bailleurs sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance en se désistant de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 550 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leur demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire et en paiement des loyers, ces derniers précisent que le locataire a payé la somme de 650 euros le 13 janvier 2026, et la somme de 550 euros le 4 mars 2026. S’agissant de leur demande d’expulsion, les bailleurs font valoir que les défauts de paiement durent depuis 2024 suite à la perte de l’emploi de Monsieur [T] [B], et indiquent qu’ils ont besoin du loyer pour rembourser leur prêt.

À l’audience, Monsieur [T] [B] a comparu.

Celui-ci fait valoir, en réponse à la demande en paiement, avoir dû garder de l’argent pour se nourrir. Il souligne que sa situation a évolué et qu’il a trouvé un travail de staffeur, qui débutera le 23 mars 2026. Monsieur [T] [B] précise percevoir, actuellement, la somme de 740 euros au titre des indemnités chômage, et verser une pension alimentaire d’environ 400 euros. En réponse à la demande d’expulsion, il indique vouloir rester dans les lieux le temps de trouver un autre logement. Il précise avoir fait une demande de logement social il y a un ou deux mois, et explique la tardiveté de cette demande par le fait qu’il ait d’abord effectué des recherches dans le secteur privé.

Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998 est parvenu au greffe le 22 janvier 2026, avant l’audience du 16 mars 2026.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande en constatation de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, l’assignation aux fins de constat de la résiliation, si elle est motivée par une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l’audience, à peine d’irrecevabilité de la demande.

En outre, conformément aux dispositions du même article, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l’espèce, la situation d’impayé des loyers a été signalée à la CCAPEX le 8 septembre 2025.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Charente-Maritime par voie électronique le 24 novembre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 9 février 2026.

Par conséquent, la demande de Monsieur [Y] [K] et Madame [P] [D] aux fins de constat de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 23 janvier 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié de plein droit « en cas de défaut de paiement du loyer, des provisions de charge ou de la régularisation annuelle de charge ».

Le bailleur justifie avoir signifié à Monsieur [T] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 septembre 2025. Le commandement de payer prévoyant un délai de deux mois pour régler les sommes, et le contrat de bail ayant été conclu avant la réforme du 27 juillet 2023, il convient de conserver ce délai de deux mois.

Or, il ressort du décompte des loyers et des charges impayés que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Dès lors, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail conclu le 23 janvier 2023 entre Monsieur [Y] [K] et Madame [P] [D] d’une part, et Monsieur [T] [B] d’autre part, à compter du 4 novembre 2025.

Sur la demande d’expulsion

Selon l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion d’une personne d’un lieu d’habitation ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de 2 mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux.

En l’espèce, Monsieur [T] [B] est devenu occupant sans droit ni titre du logement à compter du 4 novembre 2025.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [T] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les délais d’expulsion

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Conformément à l’article L. 412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

À l’audience, Monsieur [T] [B] exprime le souhait de vouloir rester dans les lieux jusqu’à trouver un nouveau logement, demande s’analysant dès lors, conformément à l’article 12 du code de procédure civile, en une demande de délais d’expulsion.

En l’espèce, si Monsieur [T] [B] affirme avoir fait une demande de logement social, pour autant, il a effectué cette demande il y a seulement un ou deux mois, alors même qu’il ressort du décompte actualisé des loyers et des charges impayés que ce dernier est en difficulté pour payer les loyers depuis décembre 2023, ce dernier réglant les loyers avec du retard et de manière irrégulière depuis plus de deux ans.

En outre, une première lettre invitant Monsieur [T] [B] à régler les loyers impayés avait été envoyée le 20 septembre 2024 par les bailleurs, soit plus de onze mois avant le commandement de payer visant la clause résolutoire du 3 septembre 2025. Dès lors, Monsieur [T] [B] a déjà bénéficié d’un certain temps pour exécuter ses obligations et le cas échéant, pour effectuer des démarches de relogement, avant toute résiliation du contrat de bail, et ce, alors même que les bailleurs indiquent avoir besoin du montant des loyers pour régler les échéances d’un prêt qu’ils ont contracté.

Or, bien que Monsieur [T] [B] justifie le caractère tardif de sa recherche de logement par le fait qu’il cherchait auparavant à se reloger dans le secteur privé, ce dernier ne produit aucun justificatif démontrant de la réalité de ses recherches.

Aussi, s’il ressort du diagnostic social et financier, reçu le 22 janvier 2026, que Monsieur [T] [B] réside dans le logement seul avec son fils, pour autant, celui-ci est majeur et âgé de 21 ans, de sorte que ce dernier apparaît en capacité de contribuer au paiement du loyer. Enfin, le paiement des loyers n’a repris que ponctuellement, puisqu’il résulte du décompte des loyers impayés que Monsieur [T] [B] n’a payé aucune somme en février 2026 et n’a réglé que partiellement le loyer du mois de mars 2026.

Par conséquent, compte tenu de l’ancienneté de la dette locative, du temps laissé par les bailleurs à Monsieur [T] [B] pour régulariser la situation, ainsi que de l’absence de justificatifs démontrant une recherche active de logement, il convient de ne pas accorder de délais d’expulsion à Monsieur [T] [B].

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [T] [B]

En application de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 4 novembre 2025, de sorte que Monsieur [T] [B] est sans droit ni titre depuis cette date.

En conséquence, il y a lieu de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du dernier loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [T] [B] à son paiement à compter du 4 novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient de préciser qu’une partie de ces indemnités d’occupation sont incluses dans l’arriéré locatif présent dans le décompte des sommes fourni par les bailleurs, les sommes dues à compter de la résiliation étant juridiquement des indemnités d’occupation et non des loyers.

Sur la demande en paiement

Conformément à l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et à l’article 1728 du Code civil, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve, selon l’article 1353 du Code civil.

En l’espèce, les bailleurs sollicitent la somme de 7 200 euros au titre de la dette locative de Monsieur [T] [B]. Pour autant, il ressort du dernier décompte de créance actualisé au 16 mars 2026 que le solde de l’arriéré locatif, compte tenu de l’ensemble des paiements de Monsieur [T] [B] et du prix du loyer d’un montant mensuel de 650 euros, est égal à la somme de 6 300 euros, et non à la somme de 7 200 euros.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [T] [B] à payer à Monsieur [Y] [K] et Madame [P] [D] la somme de 6 300 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, Monsieur [T] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de la notification de la CCAPEX et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoire

En application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, eu égard aux conséquences attachées à une décision d’expulsion, il convient d’écarter l’exécution provisoire attachée au présent jugement.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe ;

— DECLARE recevable la demande de Monsieur [Y] [K] et de Madame [P] [D] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail conclu le 23 janvier 2023 entre Monsieur [Y] [K] et Madame [P] [D] d’une part, et Monsieur [T] [B] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 4], [Localité 4], sont réunies à la date du 4 novembre 2025 ;

— CONSTATE la résiliation du bail à compter du 4 novembre 2025 ;

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [T] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— RAPPELLE que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— REJETTE la demande de délai d’expulsion formée par Monsieur [T] [B] ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [T] [B] à compter du 4 novembre 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du dernier loyer qui aurait été du si le bail s’était poursuivi ;

— CONDAMNE Monsieur [T] [B] à payer à Monsieur [Y] [K] et Madame [P] [D] la somme de 6 300 euros (SIX MILLE TROIS CENT EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 16 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

— CONDAMNE Monsieur [T] [B] à payer à Monsieur [Y] [K] et Madame [P] [D] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er avril 2026, et jusqu’à complète libération des lieux ;

— CONDAMNE Monsieur [T] [B] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer, de la notification de la CCAPEX et de l’assignation ;

— ECARTE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

— DIT qu’une copie du présent jugement sera adressée à Monsieur le Directeur de la Direction Départementale de la Cohésion Sociale pour information dans le cadre de la politique de lutte contre les expulsions.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER Q. ATLAN