TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LA ROCHELLE

[Adresse 4]

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

DOSSIER : N° RG 25/01517 – N° Portalis DBXC-W-B7J-FNHU

AFFAIRE : [E] [J] C/ Etablissement public HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME

MINUTE : 26/

COMPOSITION DU TRIBUNAL

expédition délivrée le

aux parties

copie exécutoire délivrée le

à

PRÉSIDENT : Quentin ATLAN, juge placé auprès du Premier Président de la Cour d’appel de Poitiers, délégué au Tribunal Judiciaire de La Rochelle par ordonnance du 16 décembre 2025, en qualité de juge des contentieux de la protection

GREFFIER lors des débats et de la mise à disposition : Madame Anne-Lise VOYER, Greffier

en présence lors des débats de Mme [O] [Z], auditrice de justice.

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [E] [J]

née le 17 Janvier 1969 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 17300 2025 001066 du 11/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de LA ROCHELLE)

représentée par Maître Juliette WONG-FAT, substituée par Maître Brice GIRET, de la SCP LEXIROC , avocats au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

DEFENDERESSE

Etablissement public HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Maître Daphné VERLUISE, avocat au barreau de LA ROCHELLE ROCHEFORT,

***

Débats tenus à l’audience du 01 Décembre 2025

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe de cette juridiction le 09 Février 2026.

***

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 21 novembre 2022 avec prise d’effet au 22 novembre 2022, l’ETABLISSEMENT PUBLIC HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME (ci-après, HABITAT 17) a donné à bail à Madame [E] [J] un logement sis [Adresse 3] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 456,99 euros provision sur charges comprises.

Arguant de désordres dans son logement, Madame [E] [J] a mandaté le cabinet AEB EXPERT pour organiser une réunion d’expertise amiable au contradictoire du bailleur social, se tenant le 19 février 2025 avec dépôt d’un rapport en date du 21 mars 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, Madame [E] [J] a fait assigner HABITAT 17 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de LA ROCHELLE aux fins de :

Condamner le bailleur à exécuter sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir, les travaux suivants :Mise en place de système de renouvellement de l’air fonctionnel dans l’ensemble du logement (reprise des réseaux de VMC, incluant le remplacement des gaines et vérification des bouches d’extractions y compris dans les placards ECS) ;Amélioration thermique de la couverture afin de supprimer la problématique de pont thermique ;Remplacement de l’ensemble des menuiseries qui sont non étanches à l’air et à l’eau ;Vérifier l’état des entrées d’air ;Remplacement de la trappe d’accès aux combles ;Remplacement des prises de courants et interrupteurs ;Vérifier le caisson du chauffe-eau et si besoin le changer ;Mise en place d’un passage d’air sous les portes plus important de 1.5 cm ; Reprise des enduits extérieurs qui ne sont plus imperméables ;Vérification de l’étanchéité des réseaux intérieurs ;Vérification de l’étanchéité des éléments de traversée au niveau de la couverture, notamment au niveau de la colonne montante d’alimentation ;Dératisation du logement ;Nettoyage global du logement et remise en peinture de toutes les zones impactées ;Changement du lino gondolé ; Ordonner la suspension du paiement des loyers dus à compter de la décision à intervenir jusqu’à remise en état intégrale du bien ;Condamner HABITAT 17 au paiement des sommes suivantes :5 800 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;5 000 euros en réparation de son préjudice moral ;1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,les dépens,dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’affaire a été renvoyée avant d’être retenue à l’audience du 1er décembre 2025, au cours de laquelle Madame [E] [J] est représentée par son conseil et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant son préjudice de jouissance à 7 000 euros, outre le rejet de la demande reconventionnelle du bailleur social.

Au soutien de sa demande en exécution de travaux, Madame [E] [J] soutient, en application des articles 1719 du code civil, 6 et 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, que dès le mois de janvier 2023, d’importants désordres ont affecté son logement. En réponse, le bailleur social n’aurait effectué que de menues réparations, insuffisantes pour pallier l’insalubrité du logement. Au soutien de sa demande en suspension du paiement des loyers dus, elle sollicite le bénéfice de l’exception d’inexécution en application de l’article 1219 du code civil.

Au soutien de ses demandes en paiement, elle argue, pour son préjudice de jouissance, que depuis son entrée dans les lieux elle n’a pu jouir paisiblement de son logement en raison des désordres et que de nombreuses affaires personnelles sont irrécupérables. S’agissant de son préjudice moral, elle argue souffrir d’une infection pulmonaire aux pneumocoques.

En réponse aux moyens et à la demande reconventionnelle de son bailleur, Madame [E] [J] argue notamment que celui-ci ne peut lui reprocher son indisponibilité ponctuelle pour se soustraire à ses propres obligations dont l’exécution est défaillante depuis janvier 2023.

A l’audience du 1er décembre 2025, HABITAT 17 est représenté et sollicite :

A titre reconventionnel :Ordonner à Madame [E] [J] de rendre accessible son logement, sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter du jugement à intervenir, afin que son bailleur puisse y réaliser les travaux suivants :Détalonnage des portes ;Modification de l’ensemble du système de ventilation en passant sur des VMC individuelles permettant de garantir une ventilation suffisante ;Décloisonnement du chauffe-eau et installation de portes de placard afin d’en faciliter la maintenance tout en favorisant un bon renouvellement d’air ;Nettoyage, assainissement et peinture des murs et plafonds touchés par l’humidité ;Condamner Madame [E] [J] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

En réponse aux prétentions de Madame [E] [J], le bailleur relève que l’état des lieux initial fait apparaître un logement en bon état, que c’est par suite que Madame [E] [J] a rencontré divers problèmes pour lesquels le bailleur est intervenu via une société de maintenance en 2023. Ce n’est que le 22 janvier 2024 que Madame [E] [J] aurait signalé la présence de moisissures dans le logement. Le bailleur argue que Madame [E] [J] a ensuite été systématiquement absente lors des interventions planifiées de la société ENGIE, notamment en septembre et novembre 2024, retardant la réalisation des travaux. HABITAT 17 argue qu’après une visite à domicile en date du 11 mars 2025, il s’est engagé, par courrier du 7 avril 2025, a réaliser plusieurs travaux (VMC, détalonnage des portes, décloisonnement du chauffe-eau) à compter du 19 mai 2025, avant que Madame [E] [J] ne refuse cette nouvelle intervention en raison de son indisponibilité.

Du 23 au 25 juin 2025, elle aurait accepté deux jours de travaux sur les sept nécessaires laissant un ouvrage inachevé. Le bailleur relève que, par son comportement, Madame [E] [J] se cause à elle-même un dommage de sorte qu’elle ne saurait raisonnablement demander réparation.

Au soutien de sa demande à titre reconventionnel, le bailleur argue de ce que la locataire refuse l’accès à son logement et qu’en conséquence il ne peut procéder à la finalisation des travaux planifiés en avril 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de travaux sous astreinte

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer au preneur un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L’article 1720 du code civil dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce ; il doit y faire pendant toute la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites et répondant à un niveau de performance minimal.

Il est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux et d’y faire toutes les réparations nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Les articles 1 à 6 du décret du 30 janvier 2002 décrivent les critères de décence du logement.

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution.

En application des articles L.131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Madame [E] [J] allègue que le logement objet du contrat de bail serait indécent.

Elle produit au soutien de son argumentation plusieurs mails et courriers adressés à son bailleur l’alertant de la situation de dégradation de son logement et un courrier de saisine de la Direction Départementale des Territoires et de la Mer (DTTM) en date du 25 novembre 2024 décrivant l’origine des désordres (infiltrations, présence de rongeurs, défaut d’évacuation, moisissures, humidité, fuites et défectuosité du système électrique).

Elle produit également un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 20 décembre 2024 lequel relève un gondolement du linoléum, une coulure d’eau au niveau de la VMC, des auréoles d’infiltrations et de moisissures, de l’humidité, un délitement de l’encadrement d’une fenêtre, des infiltrations au niveau des plinthes, une VMC bruyante, un sol imbibé d’eau, un passage d’air dans les prises et des coulures au niveau des murs.

Elle produit encore un rapport d’expertise amiable contradictoire en date du 21 mars 2025 selon lequel il a été constaté les éléments suivants : humidité et moisissures importantes au plafond de la chambre, au niveau des prises électriques, des fuites sur le réseau d’arrivée d’eau, une VMC obstruée depuis plusieurs années, un défaut de fonctionnement de la VMC au niveau de la salle de bains et des toilettes, de l’humidité et des infiltrations d’eau au travers des installations électriques, l’humidité des canalisations, un détalonnage des portes insuffisant, une insuffisance des arrivées d’air, une infiltration d’eau au travers de la façade et de la couverture et la présence d’un risque électrique. L’expert note dans ses conclusions que le « défaut d’entretien de la VMC est antérieur à la prise de possession des lieux par Madame [E] [J] », que « les problématiques d’apparition de moisissures sont principalement liées à une insuffisance voire une absence de renouvellement de l’air » et que « cette situation rend le logement indécent […] ces conditions rendent le logement insalubre » avant de lister plusieurs travaux. Madame [E] [J] produit également un plan d’action de la DDTM listant certains travaux de reprise.

Elle produit une lettre reçue par son bailleur en date du 7 avril 2025 lequel indique une intervention prochaine pour modification du système de ventilation, décloisonnement du chauffe-eau et reprise des murs.

Elle produit enfin un certificat médical mettant en avant des symptômes au titre d’un streptococcus pneumoniae.

En réponse, le bailleur social argue de manœuvres de Madame [E] [J] retardant l’accès à son logement, et produit en ce sens un courriel du 16 décembre 2024 de la société ENGIE faisant état d’une « locataire au 1er étage » leur ayant refusé deux fois les accès en deux mois et un courriel du 12 mai 2025 de Madame [E] [J] qui évoque une indisponibilité sur la période de mai 2025.

Il ressort de l’ensemble de ces pièces que le bailleur a failli à son obligation d’entretien du logement, que l’ensemble des désordres constatés, tant par le commissaire de justice que par l’expert amiable, par leur nature, leur ampleur et leur étendue caractérisent une indécence du logement et que le bailleur a failli à son obligation d’entretien des locaux.

Le bailleur ne conteste pas rester à devoir procéder notamment à la réparation de la VMC, outre le décloisonnement des portes et le décloisonnement du chauffe-eau, ce qu’il reconnaît dans son courrier du 7 avril 2025. Le bailleur étant tenu de délivrer un logement en bon état d’entretien et de réparation et en l’absence de preuve de ce que les désordres relevés seraient imputables à Madame [E] [J] ou à la force majeure, il est tenu de remédier aux désordres afin de garantir la jouissance paisible des lieux.

Il sera relevé que si le bailleur argue d’une indisponibilité ponctuelle de Madame [E] [J], celle-ci n’est pas de nature à justifier l’inertie dans la mise en œuvre des travaux, le bailleur reconnaissant être au courant de l’apparition de moisissures dans le logement depuis le mois de janvier 2024.

Ainsi, il sera ordonné au bailleur de faire procéder à certains travaux listés aux termes du rapport d’expertise amiable produit par Madame [E] [J] et/ou reconnus comme nécessaires par le bailleur dans son courrier du 7 avril 2025, à savoir :

La mise en place de système de renouvellement de l’air fonctionnel dans l’ensemble du logement (reprise du réseau de VMC) ; Le remplacement de l’ensemble des menuiseries qui sont non étanches à l’air et à l’eau ; La mise en place d’un passage d’air sous les portes plus important de 1.5 cm (détalonnage) ; La reprise des enduits extérieurs qui ne sont plus imperméables ; La vérification de l’étanchéité des réseaux intérieurs ; La vérification de l’étanchéité des éléments de traversée au niveau de la couverture, notamment au niveau de la colonne montante d’alimentation ; Le nettoyage, assainissement et peinture des murs et plafonds touchés par l’humidité ;Le décloisonnement du chauffe-eau avec installation de portes de placard.

Les autres travaux listés par Madame [E] [J] au sein de ses prétentions ne seront pas enjoints en ce qu’ils ne ressortent pas de l’expertise amiable mais du seul plan d’action de la DDTM ou sont imprécis dans leur libellé – en ce sens, l’ « amélioration thermique de la couverture » recouvre un objectif générique et non une méthode technique et ne saurait ainsi en l’état faire l’objet d’une injonction de mise en conformité.

Ces travaux seront à réaliser dans un délai de 6 mois et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du 1er jour du 7e mois suivant la signification du présent jugement.

Il sera rappelé, selon les termes de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, il sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ce jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 6.

Sur la demande de suspension de loyers

Au terme de l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En matière de baux d’habitation, le défaut de paiement du loyer, qui constitue l’exception d’inexécution, n’est fondée que si le logement est affecté de désordres si importants qu’il devient inhabitable (Civ 3e, 28 nov. 2024, n°23.18-135). Les locaux doivent être impropres à l’usage auquel ils étaient destinés (Civ. 3e, 18 sept. 2025, n°23-24.005), et le locataire en impossibilité totale de les occuper (Civ. 3e, 10 oct. 2024, n°22-24.395). Il est constant qu’il revient au juge du fond d’apprécier souverainement si, en raison de la gravité des manquements du bailleur à ses obligations, le preneur se trouve dans l’impossibilité d’habiter le bien loué. Ce n’est pas le cas si le logement présente certes des points d’indécence, mais demeure en mesure de satisfaire aux besoins normaux de ses occupants. Le simple dysfonctionnement d’un élément d’équipement du logement ou un défaut d’entretien de l’immeuble ne sauraient autoriser le locataire à cesser de payer son loyer.

Madame [E] [J] sollicite la suspension du paiement des loyers durant les travaux en application de l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil.

En l’espèce, il sera relevé que la locataire ne rapporte pas la preuve du caractère « inhabitable » du logement, de sorte que sa demande sera rejetée.

Sur les demandes en paiement

Au titre du préjudice de jouissance

Le bailleur social démontre avoir réagi antérieurement en 2023 via une société de maintenance, en 2024 par des tentatives d’intervention de la société ENGIE et en 2025 par des prises de contact avec la locataire pour travaux à intervenir à compter de mai 2025. Pour autant, il est incontestable que Madame [E] [J] a subi un préjudice de jouissance justifié tant par le rapport d’expertise précité que le constat d’huissier et les courriers produits.

Alors que le bailleur social ne conteste pas devoir procéder à plusieurs réparations notamment de la VMC et des portes, il y a lieu de relever qu’il ne rapporte pas la preuve ni n’allègue d’ailleurs que les désordres seraient imputables à Madame [E] [J] ou à un cas de force majeure, de sorte qu’en sa qualité de bailleur, il doit répondre du trouble de jouissance subi par Madame [E] [J].

A l’instar des éléments relevés supra, si le bailleur social justifie d’une indisponibilité ponctuelle, en septembre 2024 et en mai 2025 de Madame [E] [J], celle-ci ne saurait à elle-seule impliquer une aggravation des désordres constatés et ne réduit en rien le préjudice subi du fait des désordres de sorte que le préjudice sera réparé par l’octroi d’une somme de 3 500 euros.

Au titre du préjudice moral

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, si Madame [E] [J] argue du développement d’une infection pulmonaire en lien avec son exposition aux moisissures dans son logement, le certificat médical produit ne met aucunement en lien ladite infection avec les manquements du bailleur, de sorte que la demande de Madame [E] [J] sera rejetée faute de démonstration suffisante d’un lien de causalité.

Sur la demande reconventionnelle aux fins d’accès au logement

En l’espèce, la demande du bailleur social n’est pas fondée en droit et est sans objet, constat fait qu’il sera en tout état de cause enjoint à ce dernier de réaliser les travaux listés, avec rappel de l’obligation du locataire de laisser accès aux lieux loués. La demande reconventionnelle sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner HABITAT 17 aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, HABITAT 17 sera condamné à verser à Madame [E] [J] la somme de 800 euros. La demande du bailleur social sera rejetée à ce titre.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

— ENJOINT l’ETABLISSEMENT PUBLIC HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME de faire procéder aux travaux suivants dans le logement sis [Adresse 3] :

La mise en place d’un système de renouvellement de l’air fonctionnel dans l’ensemble du logement (reprise du réseau de VMC) ; Le remplacement de l’ensemble des menuiseries qui sont non étanches à l’air et à l’eau ; La mise en place d’un passage d’air sous les portes plus important de 1.5 cm (détalonnage) ; La reprise des enduits extérieurs qui ne sont plus imperméables ; La vérification de l’étanchéité des réseaux intérieurs ; La vérification de l’étanchéité des éléments de traversée au niveau de la couverture, notamment au niveau de la colonne montante d’alimentation ; Le nettoyage, assainissement et peinture des murs et plafonds touchés par l’humidité ;Le décloisonnement du chauffe-eau avec installation de portes de placard.

— DIT que les travaux listés devront être réalisés dans un délai de 6 mois et sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard à compter du 1er jour du 7e mois suivant la signification du présent jugement et qui courra pendant un délai de 3 mois, passé lequel il devra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé éventuel d’une astreinte définitive ;

— RAPPELLE que la locataire est tenue de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution des travaux en application de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 ;

— CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME à verser à Madame [E] [J] la somme de 3 500 euros (TROIS MILLE CINQ CENTS EUROS) en réparation de son préjudice de jouissance ;

— REJETTE les demandes de Madame [E] [J] pour le surplus ;

— REJETTE la demande reconventionnelle de l’ETABLISSEMENT PUBLIC HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME ;

— CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME à verser à Madame [E] [J] la somme de 800 euros (HUIT CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— REJETTE la demande de l’ETABLISSEMENT PUBLIC HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE l’ETABLISSEMENT PUBLIC HABITAT 17 OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA CHARENTE MARITIME aux entiers dépens ;

— RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

— DIT qu’en application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, il sera transmis au représentant de l’Etat dans le département ce jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers alinéas de l’article 6 de ladite loi.

Ainsi jugé et prononcé par le tribunal judiciaire de La Rochelle, les jour, mois et an susdits.

Le présent jugement a été signé par Monsieur Quentin ATLAN, Juge placé en charge des contentieux de la protection, et par Madame Anne-Lise VOYER, Greffière.

LE GREFFIER, LE JUGE,

A-L. VOYER Q. ATLAN