TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Septembre 2024

Président : Madame ZARB, Vice-Présidente

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Juin 2024

GROSSE :

Le 16 septembre 2024

à M^e DE [Localité 10]

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EXPEDITION :

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N° RG 24/02827 – N° Portalis DBW3-W-B7I-44VM

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société [Adresse 11]

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Corinne DE ROMILLY, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [S] [M]

née le 03 Juin 1987

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous-seing privé signé le 22 juillet 2022, la S.A D’HLM UNICIL a consenti un bail d’habitation à Madame [S] [M] portant sur un appartement situé [Adresse 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 399,32 euros, outre 253,52 euros au titre des provisions pour charges et par acte sous-seing privé signé le 04 octobre 2022 ayant pris effet le 1er octobre 2022, a consenti la location d’un emplacement de stationnement n° 4025.8206 accessoire au logement situé [Adresse 9], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initialement fixé à 40,80 euros ;

Les loyers n’ont pas été scrupuleusement réglés. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à Madame [S] [M], le 13 décembre 2023, aux fins d’obtenir le paiement de la somme de 1140,92 euros en principal.

La situation d’impayés locatifs a été signalée le 25 septembre 2023 à la Caisse d’Allocations familiales des Bouches-du-Rhône ;

Par acte de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, valablement dénoncé au préfet des BOUCHES-DU-RHONE le 27 mars 2024, la S.A [Adresse 3] a fait assigner en référé Madame [S] [M] devant le juge du contentieux de la protection afin de :

— constater, faute d ‘exécution de ses obligations, la résiliation du bail en vertu de la clause résolutoire insérée dans le bail, et ce conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 29 juillet 1998 ;

— déclarer Madame [S] [M] occupante sans droit ni titre du logement sis [Adresse 6] ;

— ordonner par voie de conséquence qu’elle devra vider et évacuer les lieux dès signification de l’ordonnance à intervenir et que faute par elle de ce faire, elle en sera expulsée ainsi que tous occupants de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, y compris, le cas échéant, par le concours de la force publique ;

— la condamner à payer à titre provisionnel la somme due à ce jour soit 2 068,12 euros pour les causes sus énoncées avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer en application de l’article 1153 alinéa 3 du Code Civil ;

— la condamner à payer une indemnité d’occupation mensuelle, provisionnelle égale au loyer majoré des charges et autres accessoires que la susnommée aurait dû payer si le bail s’était poursuivi ou avait été renouvelé et cela jusqu’au départ effectif des lieux ;

— ordonner que la requérante sera autorisée à faire transporter les meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux dans tel garde-meubles de son choix aux frais et risque de l’expulsée ;

— condamner la requise aux intérêts légaux à compter de l’assignation et au paiement de la somme de 350 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile ;

— la condamner également aux dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 juin 2024.

A l’audience, la S.A D’HLM UNICIL a réitéré les termes de son assignation en présentant un décompte actualisé de sa créance au titre des impayés de loyers et charges à hauteur de 2285,53 euros au 31 mai 2024;

Madame [S] [M], bien que régulièrement citée par acte remis à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représentée ;

La décision a été mise en délibéré au 12 septembre 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

I – Sur la recevabilité

Dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience ;

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 22 mars 2024 a été dénoncée le 27 mars 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines mois au moins avant l’audience du 27 juin 2024.

Aux termes de l’article II de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon les modalités fixées par décret.

En l’espèce, il est établi que la situation d’impayés signalée le 25 septembre 2023 à la Caisse d’allocations familiales des Bouches-du-Rhône, soit plus de deux mois avant l’assignation du 22 mars 2024.

Enfin, la SA d’HLM UNICIL justifie par l’attestation établie le 12 octobre 2017 par Maître [T] [D] notaire à [Localité 5], être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure et partant de sa qualité à agir.

Par conséquent, la S.A [Adresse 3] est recevable en ses demandes.

II – Sur le fond :

Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire et l’expulsion

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 13 décembre 2023, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer la somme de 1140,92 euros au principal.

Ce commandement mentionne la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise au 13 février 2024 et il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 13 février 2024, les dispositions de la loi susvisée étant d’ordre public.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [S] [M] est redevable des loyers impayés et charges jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, Madame [S] [M] sera tenue au paiement à titre provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation non sérieusement contestable égale au montant des dernier loyers et des charges, assurance pour compte incluse, soit 763,16 euros au total, sans que cette indemnité ne soit indexée, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération complète des lieux loués.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

La S.A D’HLM UNICIL fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail d’habitation signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, l’assignation délivrée en vue de l’audience et un décompte actualisé à la somme de 2285,53 euros au 31 mai 2024.

Au vu du décompte versé aux débats, il y a lieu de déduire du montant sollicité, les sommes de 87,03 euros et de 163,58 euros correspondant à des frais de procédure ;

De surcroît, les frais de non réponse à l’enquête ressources soit la somme totale de 30,48 euros seront déduits de la provision sollicitée, la bailleresse ne justifiant pas avoir adressé le questionnaire d’enquête à la locataire;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 2004,44 euros au 31 mai 2024, Madame [S] [M] sera condamnée à payer à la S.A [Adresse 3] la somme de 2004,44 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, ni la bailleresse qui maintient ses demandes, ni Madame [S] [M] qui n’a pas comparu ne sollicite de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire .

De surcroît, la condition légale de reprise du paiement du loyer au jour de l’audience n’étant pas remplie, le juge des référés ne peut ni accorder des délais de paiement ni suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Du fait de la résiliation du bail, intervenue de plein droit, Madame [S] [M] est occupante sans droit ni titre depuis la résiliation du bail et devra vider et évacuer les lieux dès la signification de la présente l’ordonnance.

Son expulsion des lieux sera donc ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Madame [S] [M] qui succombe supportera la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

Au regard des situations respectives des parties, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la SA d’HLM UNICIL qui sera déboutée de sa demande de ce chef.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent,

DECLARONS la SA d’HLM UNICIL recevable en ses demandes ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 13 février 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail liant les parties au 13 février 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [S] [M] de libérer les lieux appartement sis [Adresse 7] et emplacement de stationnement n° 4025.8206 situé [Adresse 9], dès la signification de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [S] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux appartement sis [Adresse 7], et emplacement de stationnement n° 4025.8206 situé [Adresse 9], la SA [Adresse 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS qu’il sera procédé, conformément à l’article L 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, à la remise des meubles se trouvant sur les lieux, aux frais de la personne expulsée, en un lieu désigné par celle-ci, et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer ;

RAPPELONS en outre que, nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés au locataire, il doit être sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille ;

FIXONS au montant du dernier loyer et des charges, soit à la somme de 763,16 euros l’indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle due par Madame [S] [M] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux;

CONDAMNONS Madame [S] [M] à payer à la S.A D’HLM UNICIL, la somme de 2004,44 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [S] [M] à payer à titre provisionnel à la SA d’HLM UNICIL la somme de 763,16 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS la S.A [Adresse 4] de sa demande en paiement au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [M] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE