TRIBUNAL

de [Localité 11]

[Adresse 5]

[Localité 6]

☎ [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00796 -

N° Portalis DB22-W-B7I-SQMW

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

JUGEMENT

Du 28 Janvier 2025

Société SEQENS

c/

[G] [D]

Expédition exécutoire

délivrée le

à M^e Sophie COMMERCON

Expédition copie certifiée conforme

délivrée le

à M. [G] [D]

Page

Minute : /2025

JUGEMENT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le 28 Janvier 2025 ;

Sous la Présidence de Yohan DESQUAIRES, Vice-Président chargé des fonctions de Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Versailles, assisté de Sylvie PAWLOWSKI, Greffière ;

Après débats à l’audience du 28 novembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE

DEMANDEUR :

Société SEQENS

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Représentée par M^e Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Essadia PEPIN D’ALBIERES, avocat au barreau de PARIS

ET

DEFENDEUR:

M. [G] [D]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Non comparant, ni représenté

À l’audience du 28 novembre 2024, le Tribunal a entendu les parties et mis l’affaire en délibéré.

Le Président a indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 28 Janvier 2025 aux heures d’ouverture au public.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 juillet 2016, la société SEQUENS a donné à bail à Monsieur [D] [G] un appartement et un emplacement de stationnement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 609,94 euros, et 199,15 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 janvier 2024, la société SEQUENS a fait signifier à Monsieur [D] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3945,35 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

En date du 23 janvier 2024, la société SEQUENS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2024, la société SEQUENS a fait assigner Monsieur [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1103, 1225, 1728, 1741 du code civil aux torts et griefs du défendeur en raison des impayés locatifs,ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police et de la force publique, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans un garde-meuble aux frais, risques et périls du défendeur ou à défaut sur place, condamner Monsieur [D] [G] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 5793,21 euros au titre de la dette locative arrêtée au 21 mars 2024, avec intérêts de droit,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, éventuellement révisés conformément à la réglementation HLM à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 650 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la préfecture, dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture des Yvelines le 29 mars 2024.

Lors d’une première audience du 7 novembre 2024 l’affaire a été enregistrée au rôle et renvoyer au 28 novembre 2024.

À l’audience du 28 novembre 2024, la société SEQUENS, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 12.599,87 euros arrêtée au 21 novembre 2024 loyer du mois d’octobre 2024 inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [D] [G], représenté, ne conteste pas le principe de la dette. Il indique qu’il ne paie pas depuis septembre 2023. Il explique qu’il allait partir à la retraite et qu’il a contracté des prêts. Il indique qu’il pouvait payer tous les prêts mais pas le loyer par manque de fonds. Il est à la retraite depuis juillet 2024 ce qui a entrainé une baisse de ses revenus Après des recherches d’emploi, il a essayé un poste comme agent de sécurité et ce salaire servira à régler exclusivement le loyer. Il a un fils qui travaille et une fille à charge dont il doit payer les études supérieures. Il affirme que dès qu’il signe son contrat de travail, il reprendra les paiements. Il indique avoir déposé un dossier de surendettement qui est à l’étude.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

RG 24/ 00796. Jugement du 28 janvier 2025.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le président a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Il est produit un courriel de la commission de surendettement, notifiant à Monsieur [D] sa recevabilité à la procédure de surendettement par décision du 25 novembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 mars 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la société SEQUENS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 23 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société SEQUENS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 29 juillet 2016, du commandement de payer délivré le 18 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 21 novembre 2024 que la société SEQUENS rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 329,3 euros (152,11 euros le 22 janvier 2024 et 177,19 euros le 4 avril 2024) imputée pour des frais de contentieux.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [D] [G] à payer à la société SEQUENS la somme de 12.270,57 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayées au 21 novembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 mars 2024 sur la somme de 5.793,21 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 18 janvier 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 29 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 29 juillet 2016 à compter du 1er mars 2024.

Sur l’expulsion :

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [G] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Le bail s’étant trouvé résilié suite à l’acquisition de la clause résolutoire le 1er mars 2024, l’occupation du logement cause un préjudice au bailleur qui ne peut disposer de son bien à son gré.

Il y a lieu en tant que de besoin et au vu des éléments de faits propres à l’affaire, de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté provisions sur charges s’il s’était poursuivi, et en conséquence de condamner Monsieur [D] [G] au paiement de cette indemnité d’occupation à compter du 1er mars 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement

Le juge peut même d’office, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 alinéa premier et 1244-2 du code civil, au locataire qui a repris le paiement du loyer courant et en situation de régler la dette locative.

En l’espèce, le locataire sollicite son maintien dans les lieux mais le dernier loyer n’a pas été payé et il ne fournit pas de preuve de sa capacité à s’acquitter de sa dette dans les délais légaux. De plus, la dette a augmenté depuis le commandement de payer et l’assignation et le bailleur s’oppose aux délais.

Il en résulte que la demande de délais de paiement doit être rejetée.

Il convient ici de préciser que la décision de recevabilité de la commission de surendettement du 25 novembre 2024 suspend temporairement l’exigibilité de la créance, laquelle est susceptible d’être aménagée dans le cadre des mesures ultérieurement imposées par la commission.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [D] [G] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la société SEQUENS les frais irrépétibles qu’elle a exposé dans le cadre de cette instance. Il convient donc de rejeter la demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable la demande de la société SEQUENS aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 juillet 2016 entre la société SEQUENS d’une part, et Monsieur [D] [G] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 29 février 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 1er mars 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux situés [Adresse 3], l’expulsion de Monsieur [D] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [D] [G] à compter du 1er mars 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux et remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE Monsieur [D] [G] à payer à la société SEQUENS la somme de 12.270,57 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 21 novembre 2024 échéance d’octobre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 mars 2024 sur la somme de 5.793,21 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE Monsieur [D] [G] à payer à la société SEQUENS l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er mars 2024, et jusqu’à complète libération des lieux,

CONDAMNE Monsieur [D] [G] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 18 janvier 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE la société SEQUENS de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La greffière Le juge