TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE

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[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

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Première Chambre Civile

MINUTE n°

N° RG 23/00650 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IQ5C

KG/BD

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU

12 août 2025

Dans la procédure introduite par :

Monsieur [V] [U]

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Thomas GRIMAL de la SELARL GRIMAL GATIN BENOIT, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

Madame [Z] [K] divorcée [U]

demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Martin MAJEAN, avocat au barreau de MULHOUSE,

vestiaire : 74

— partie demanderesse -

A l’encontre de :

Monsieur [L] [M] [T]

demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Bernard BURNER de l’ASSOCIATION BURNER & FAUROUX, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 19

— partie défenderesse -

S.A. […]

dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Magali SPAETY, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 36, M^e Laurent LUCAS, avocat au barreau de PARIS,

S.A.R.L. […]

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Pierre REIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 34

— partie intervenante -

CONCERNE : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

Le Tribunal composé de Blandine DITSCH, Juge au Tribunal de céans, statuant à Juge unique, et de Nathalie BOURGER, Greffier placé

Jugement contradictoire en premier ressort

Après avoir à l’audience publique du 17 juin 2025, entendu les avocats des parties en leurs conclusions et plaidoiries, et en avoir délibéré conformément à la loi, statuant comme suit, par jugement mis à disposition au greffe ce jour :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 février 2020, M. [V] [U] et Mme [Z] [K] épouse [U], en qualité de vendeurs, et M. [L] [M] [T], en qualité d’acquéreur, ont conclu un compromis de vente portant sur une maison d’habitation sise à [Localité 8].

Le compromis a stipulé la réitération de la vente par acte authentique, au plus tard, le 10 avril 2020 et une clause pénale d’un montant de 34 000 euros à la charge de la partie qui ne régulariserait pas l’acte authentique si toutes les conditions étaient remplies.

Aux termes d’un rapport d’essai en date du 24 juillet 2020, la Sarl […] (ci-après dénommée Sarl […]), mandatée par les vendeurs suivant devis en date du 9 juin 2020, accepté le 10 juin 2020, a conclu à la conformité du bâtiment à la réglementation thermique RT 2012.

M. [T] refusant de réitérer la vente au motif de la non-conformité de l’immeuble à la réglementation thermique RT 2012, un procès-verbal de carence a été dressé le 22 juillet 2020 par Me [F], notaire à [Localité 9].

Par acte introductif d’instance déposé au greffe par voie électronique le 22 décembre 2020, signifié le 25 janvier 2021, M. [U] et Mme [K] ont attrait M. [T] devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins de le voir condamner, à titre principal, au paiement de la clause pénale et, subsidiairement, à les indemniser de leurs préjudices (RG n° 20/00698).

Suivant acte introductif d’instance déposé au greffe par voie électronique le 9 juin 2021 et signifié le 17 juin 2021, M. [U] et Mme [K] ont attrait la Sarl […] et son assureur, la Sa […], devant le tribunal judiciaire de Mulhouse aux fins, notamment, de les voir condamner à les garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir dans le cadre de la procédure RG n° 20/00698 pour le compte de M. [T] (RG n° 21/00372).

Les deux instances ont été jointes par décision du juge de la mise en état au dossier le 18 novembre 2021.

Par décision du 5 mai 2022, le juge de la mise en état a ordonné une mesure d’expertise judiciaire confiée à M. [B] [D], remplacé par M. [S] [C] par ordonnance du 10 juin 2022.

Le 24 novembre 2022, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise et la suppression de la cause du rang des affaires en cours.

L’expert a déposé son rapport le 18 juillet 2023.

Par conclusions du 10 novembre 2023, M. [T] a sollicité la reprise de l’instance, qui a été autorisée par décision du 15 novembre 2023.

L’instance a été reprise sous le présent n° de RG.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 8 octobre 2024, M. [U] demande au tribunal de :

— condamner M. [T] à lui verser la somme de 34 000 € au titre de la clause pénale ;

Subsidiairement,

— condamner M. [T] à lui verser la somme de 34 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Subsidiairement encore,

— condamner la société […], conjointement et solidairement avec la société Axa à verser à M. [T] la somme de 34 000 € à titre de dommages et intérêts ;

Sur la demande reconventionnelle,

— débouter M. [T] de ses fins et conclusions ;

— condamner la société […] et la société Axa, conjointement et solidairement, à le garantir de toute condamnation qui pourrait intervenir en faveur de M. [T],

Sur le tout,

— condamner M. [T] à lui verser la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— subsidiairement, condamner la société […], conjointement et solidairement avec la société Axa, à lui verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner M. [T] aux entiers frais et dépens y compris le coût de l’expertise judiciaire (RG 20/00698).

A l’appui de ses demandes, M. [U] soutient, au visa des articles 1231-5, 1217 et 1231-1 du code civil, pour l’essentiel :

— qu’il résulte du rapport d’expertise que les matériaux et équipements mis en oeuvre sont conformes à la RT 2012, étant précisé que les grilles d’infiltration d’air neuf et l’extraction de la hotte de cuisine peuvent faire l’objet de réparations et ne remettent pas en cause la conformité des matériaux et équipements, et que, si les ouvrants ne bénéficient d’aucun agrément, l’expert n’a pas pour autant conclu à une non-conformité au regard de la réglementation puisqu’il n’a effectué aucun essai, de sorte que la preuve de la non-conformité n’est pas rapportée,

— que l’expert a conclu à la non-conformité des documents réglementaires au motif qu’ils auraient été réalisés après le dépôt de la demande de permis de construire en 2017, alors que l’attestation BBIO n’a pas été exigée pour l’instruction de la demande, de même que le certificat de conformité qui n’est pas obligatoire lors de la vente, et que la surface règlementaire indiquée au DPE est erronée puisqu’elle ne tient pas compte de la buanderie de sorte que le formulaire d’attestation de la réalisation de l’étude de faisabilité est exact,

— que les conditions relatives à l’exécution du compromis étaient réunies de sorte que M. [T] est tenu au paiement de la clause pénale, étant précisé que le refus de réitérer la vente les a contraints à immobiliser le bien pendant neuf mois et a occasionné des dépenses, outre un préjudice moral important,

— que la caducité du compromis, en application de l’article 42 de la loi du 1er juin 1924, n’affecte pas la clause pénale,

— que, subsidiairement, ils doivent être indemnisés des préjudices subis,

— que la société […], tenue d’une obligation de résultat et de conseil, aurait dû mentionner la non-conformité du bâtiment à la réglementation, que ce soit sur le plan technique ou administratif, et a ainsi engagé sa responsabilité à son égard, étant précisé qu’il a introduit une action en justice en se fondant sur le rapport qui l’a amené à croire que le refus de réitérer la vente opposé par M. [T] était fautif,

— que la société […] ne saurait s’exonérer de sa responsabilité en affirmant que l’étude thermique n’était pas valable, puisqu’il lui appartenait alors d’émettre des réserves,

— que, s’agissant de la demande indemnitaire de M. [T], il s’en remet aux conclusions de la société Axa d’une part, et le défendeur s’est abstenu de rechercher un nouveau logement dès le mois d’août 2020 alors qu’il n’était pas tenu d’acquérir le bien, d’autre part,

— que M. [T] ne rapporte pas davantage la preuve d’un préjudice moral allégué.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 11 décembre 2024, Mme [K] demande au tribunal de :

— condamner M. [T] à payer aux consorts [K]-[U] la somme de 34.000 € par application de la clause pénale prévue au compromis signé le 10 février 2020, subsidiairement à titre de dommages et intérêts,

A titre subsidiaire,

— condamner la société […], conjointement et solidairement avec son assureur Axa, à verser aux consorts [K]-[U] la somme de 34.000 € à titre de dommages et intérêts,

— débouter M. [T] de l’ensemble de ses fins, demandes et conclusions,

— condamner, subsidiairement, la société […], conjointement et solidairement avec son assureur Axa, à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre,

En tout état de cause,

— condamner M. [T] à lui payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [T] aux entiers frais et dépens de l’instance, y compris ceux de la procédure d’expertise judiciaire.

Au soutien de ses prétentions, Mme [K] expose, principalement :

— que M. [T] a refusé de procéder à la réitération de la vente alors que l’immeuble a été déclaré conforme à la norme RT 2012 par la société […] et que l’expert a considéré que tous les éléments sont conformes à la réglementation, à l’exception de quelques grilles d’air, de l’absence de compteur d’énergie et de l’absence d’un conduit d’évacuation, éléments qui ne sont pas de nature à remettre en cause la signature, étant observé que l’absence de certains documents, qui n’est pas établie, ne permet pas davantage de conclure à une non-conformité du bien,

— que, subsidiairement, la société […] a engagé sa responsabilité contractuelle à son égard puisqu’elle a manqué à son obligation de compétence générale, et les a menés à engager la présente procédure,

— que, s’agissant de la demande reconventionnelle de M. [T], elle reprend les développements de M. [U] et de la société […], étant précisé que M. [T] devait se loger de sorte que le coût des loyers ne saurait constituer un préjudice et qu’il ne démontre pas le préjudice moral qu’il allègue.

Aux termes de ses conclusions signifiées par Rpva le 9 décembre 2024, M. [T] sollicite du tribunal de :

— débouter les demandeurs de leurs demandes,

— condamner solidairement M. [U] et Mme [K] à lui verser un montant de 40 650 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

Subsidiairement,

— condamner solidairement M. [U] et Mme [K] à lui verser un montant de 34 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement,

En tout état de cause,

— condamner solidairement M. [U] et Mme [K] à lui verser un montant de 5 000 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement M. [U] et Mme [K] aux entiers frais et dépens,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur la demande reconventionnelle.

Au soutien de ses demandes, M. [T] fait valoir, en substance :

— qu’outre les non-conformités, il a appris après régularisation du compromis que les parcelles étaient grevées de servitudes et que la surface habitable était bien inférieure à celle indiquée par l’agence immobilière,

— que les demandeurs souhaitent obtenir la réparation d’un préjudice dont ils sont à l’origine,

— que l’immeuble litigieux, édifié en 2016, n’est pas conforme à la réglementation RT 2012, ainsi que cela résulte du rapport d’expertise établi par M. [I], qu’il a mandaté à cet effet, l’expert ayant d’ailleurs mis en doute la véracité et la force probante de l’attestation du 12 juin 2020 qui devait servir à obtenir un permis de construire en 2016, de sorte que son refus de réitérer la vente est justifié,

— que l’étude thermique du 3 mars 2016, dont il n’est pas prouvé qu’elle ait été établie au stade de la demande de permis de construire, produite par la société […] est dénuée de toute force probante puisqu’elle ne mentionne pas son auteur, et qu’elle est erronée s’agissant de la surface habitable, la buanderie, qui se situe dans le garage en sous-sol et délimitée par des cloisons ouvertes, ne devant pas être considérée comme une surface habitable en vertu de l’article R111-2 du code de la construction et de l’habitation, et s’agissant de la localisation, et, qu’en tout état de cause, il appartenait à la société […] de s’assurer de la validité des données sur lesquelles elle fonde son rapport,

— que les demandeurs n’ont mandaté la société […] que le 24 juillet 2020 alors qu’ils devaient, en leur qualité de maître de l’ouvrage, attester de la prise en compte de la réglementation thermique lors du dépôt de la demande de permis de construire ainsi que lors du dépôt de la déclaration d’achèvement des travaux intervenue en 2017,

— que les conclusions de la société […] sont contredites par celles de l’expert privé, comme celles de l’expert judiciaire,

— que le compromis de vente étant devenu caduc, il n’est plus possible de prononcer sa nullité, bien que le non-respect des normes légales rende le bien impropre à sa destination,

— qu’il n’y a pas lieu de faire application de la clause pénale qui ne s’applique qu’au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis sont remplies, ce qui n’est pas le cas compte tenu des manquements des demandeurs,

— que les demandeurs ont commis une faute dans le cadre de leurs obligations, qui lui a occasionné un préjudice bien supérieur de sorte qu’il convient d’augmenter le montant de la pénalité, conformément à l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil, étant précisé qu’une mise en demeure préalable n’est pas nécessaire lorsque l’inexécution est définitive,

— qu’il a également subi un préjudice financier, correspondant à la différence du coût de l’emprunt compte tenu de la perte de chance de conclure un emprunt à des conditions plus avantageuses, et aux loyers versés, ainsi qu’un préjudice moral, ces mésaventures l’ayant découragé d’acquérir un bien et ayant généré une anxiété quant à la possibilité de subir à nouveau des désagréments similaires, étant ajouté que la perspective d’une condamnation rend impossible l’acquisition d’un nouveau logement,

— que, subsidiairement, les demandeurs doivent être condamnés à l’indemniser à hauteur du montant de la clause pénale.

Par conclusions signifiées par Rpva le 21 janvier 2025, la société […] sollicite du tribunal de :

— débouter M. [T] de l’intégralité de ses fins, moyens et prétentions.

— débouter M. [U] et Mme [K] de l’intégralité de leurs demandes formées à son encontre,

Subsidiairement,

— limiter l’indemnisation de M. [U] et Mme [K] à une part des frais de procédure exposés par leurs soins s’agissant d’une perte de chance de ne pas agir en justice,

— condamner la société […] à la relever et la garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre en principal, intérêts, frais, accessoires, dépens et article 700 du code de procédure civile,

En tout état de cause,

— condamner la partie succombante, outre aux entiers frais et dépens, à lui verser une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappeler le caractère exécutoire de la décision à intervenir.

Au soutien de ses prétentions, la société […] fait valoir, en substance :

— que M. [T], qui sollicite que le montant de la clause pénale soit augmenté, n’établit pas qu’elle serait manifestement dérisoire, ce qui ne peut résulter du seul fait que son préjudice soit supérieur au montant de la clause pénale, en violation des dispositions de l’article 1231-5 alinéa 2 du code civil,

— qu’il ne justifie ni d’un préjudice financier certain s’agissant des frais de transfert d’épargne, des frais de location d’un box, et des frais de loyers, pas plus que de la perte de chance de procéder à un achat immobilier à des conditions plus avantageuses puisqu’il n’établit pas avoir procédé à des démarches concrètes en vue de l’achat d’un autre bien, ni d’un préjudice moral certain,

— que M. [T] ne justifie d’aucune mise en demeure préalable permettant de solliciter le paiement de la clause pénale, étant ajouté que les vendeurs n’ont pas refusé de réitérer la vente,

— que la société […] n’a pas manqué à ses obligations contractuelles puisque la réalisation d’une étude thermique initiale incombe au maître de l’ouvrage en vertu de l’article R.111-20-1 du code de la construction et de l’habitation, étant observé que la société […] n’a pas réalisé cette étude, et qu’elle devait seulement s’assurer de la conformité de l’étude thermique d’origine avec le bâtiment finalement construit de sorte qu’il ne lui appartenait pas de procéder à un contrôle a posteriori de l’étude initiale, et ce conformément à son mandat,

— que l’expert a confirmé que les matériaux et équipements sont conformes à la réglementation, à l’exception du rejet des polluants de la hotte de cuisine qui ne contribue pas à l’application de la norme RT 2012, des bouches d’introduction d’air neuf qui peuvent être remplacées à faible coût et ne remettent pas en cause le résultat, étant précisé que les équipements installés correspondent à l’étude thermique initiale, des ouvrants dont il est affirmé qu’ils ne sont pas conformes sans en justifier, la non-conformité ne pouvant résulter du seul fait qu’ils ont été fabriqués à l’étranger,

— que, s’agissant de la non-conformité des documents réglementaires, elle ne saurait être tenue responsable du retard pris par les maîtres de l’ouvrage, à qui incombent l’obligation de justifier de la prise en compte de la réglementation, étant précisé qu’elle n’a pas été mandatée pour une prestation globale de réalisation des formalités administratives de fin de chantier ou de conseil sur la régularité globale de l’opération, ce qui a été confirmé par l’expert,

— que si l’expert a relevé une erreur dans la surface SRT, celle-ci provient de l’étude thermique du 3 mars 2016, qui relève du maître de l’ouvrage, étant observé que la mairie de [Localité 8] a indiqué que la buanderie devait être comptabilisée, et qu’elle n’avait pas reçu pour mission de procéder à de nouvelles prises de mesures,

— que l’expert a opéré une confusion entre les missions de l’organisme en charge de l’étude thermique initiale et celle du diagnostiqueur, et non du bureau d’étude, délivrant l’attestation de prise en compte de la règlementation thermique, de sorte qu’il ne lui appartient pas d’endosser la responsabilité de l’auteur de l’étude,

— qu’il n’est pas établi que la maison ne respecte pas les exigences de la norme RT 2012, l’étude produite par M. [T] n’étant pas contradictoire et se fondant sur des données erronées,

— qu’il en résulte qu’elle n’a pas manqué à ses obligations réglementaires et contractuelles,

— que s’agissant de l’appel en garantie formé par les demandeurs, les conditions générales stipulent, d’une part, que le client reste seul responsable de l’usage qu’il fera des résultats de l’analyse et des conséquences de cet usage de sorte qu’ils doivent supporter les conséquences de leur choix d’agir en justice, et d’autre part, que la société n’est pas responsable de la non-délivrance du label RT 2012, étant rappelé qu’elle n’avait pas reçu de mission de conseil, et alors qu’elle n’a pas été avertie des circonstances de son intervention,

— que, subsidiairement, le préjudice des demandeurs consiste en une perte de chance de ne pas agir en justice, et la faute qui lui est reprochée est sans lien avec la demande indemnitaire de M. [T] qui aurait pu prendre l’initiative de la procédure,

— que, s’agissant de la demande de dommages et intérêts formée par les consorts [U]-[K], elle ne saurait être tenue au paiement de la clause pénale puisqu’elle n’est pas partie au compromis de vente, étant précisé que l’absence de réitération, antérieure à la date du mandat confié par les demandeurs, ne découle pas de la prétendue inexécution contractuelle et que M. [T] justifie également son refus par l’existence de servitudes et les difficultés liées à la surface habitable de la maison,

— que, s’il était établi qu’elle a commis une erreur dans sa mission, les conditions nécessaires à la régularisation de l’acte authentique ne seraient pas réunies et la clause pénale n’aurait pas vocation à s’appliquer de sorte qu’elle ne peut pas être tenue à indemniser les demandeurs, son éventuelle faute ne pouvant donner lieu qu’à indemnisation de la perte de chance de ne pas avoir agi en justice,

— que, subsidiairement, elle est fondée à solliciter la garantie de son assureur, les prestations effectuées pour le compte des demandeurs entrant dans le champ de la garantie souscrite.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2024, la Sa […] demande au tribunal de :

— débouter M. [U] et Mme [K] de leurs demandes,

— subsidiairement, juger qu’elle pourra opposer la franchise contractuelle à la charge de la société […],

— condamner M. [U] et Mme [K] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [U] et Mme [K] aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la Sa […] indique, essentiellement :

— que l’expert conclut à la conformité à la RT 2012 des matériaux, à l’exception des grilles d’infiltration d’air neuf, du rejet des polluants de la hotte, griefs sans importance, et des fenêtres, au seul motif qu’elles ont été fabriquées en Pologne alors que leurs caractéristiques techniques sont conformes à la norme,

— que l’obligation réglementaire de production des documents afférents à la RT 2012 repose sur le maître de l’ouvrage et ne peut pas être transférée à un tiers, la société […] n’ayant eu pour mission que d’établir la conformité à la norme RT 2012 à partir de l’étude thermique fournie par les vendeurs, de sorte que les demandes des consorts [U]-[K] doivent être rejetées,

— que, subsidiairement, elle est fondée à opposer la franchise contractuelle, laquelle s’élève à 10 % du sinistre avec un minimum de 400 euros et un maximum de 2 500 euros.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 27 mars 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé au dossier de la procédure, aux pièces versées aux débats et aux conclusions des parties ci-dessus visées pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties.

MOTIFS

I – Sur les demandes en paiement de la clause pénale formées par M. [U] et Mme [K] à l’encontre de M. [T]

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1231-5 du code civil dispose : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

L’inexécution de l’obligation sanctionée par une clause pénale doit être imputable au débiteur (Civ. 3ème, 20 février 1996, n° 94-14.776).

Il est constant que la caducité du contrat n’affecte pas la clause pénale qui y est stipulée et qui doit précisément produire effet en cas de défaillance fautive de l’une des parties (Com., 22 mars 2011, n°09-16.660).

En l’espèce, il ressort du compromis de vente en date du 10 février 2020 que : “Au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de 34 000 € à titre de dommages et intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code Civil”.

Il est constant que M. [T] a refusé de réitérer la vente par acte authentique, ainsi que cela résulte du procès-verbal de carence dressé le 22 juin 2020 par Me [A], notaire, au motif que le bien ne serait pas conforme à la réglementation thermique RT 2012.

A cet égard, M. [C], expert judiciaire, a exposé, aux termes de son rapport du 18 juillet 2023, que la réglementation thermique dite RT 2012 est applicable à tout nouveau permis de construire déposé à compter du 28 octobre 2012, pour les bâtiments à usage d’habitation, de sorte qu’elle est applicable au bien litigieux, qui a fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée le 16 mai 2016 par M. [U].

Cette réglementation impose au maître de l’ouvrage, d’une part, de joindre à la demande de permis, une attestation sur l’honneur de prise en compte de la réglementation, ainsi qu’une étude thermique, et d’autre part, de joindre à la déclaration d’achèvement des travaux un formulaire d’attestation de prise en compte de la réglementation thermique.

L’expert judiciaire a relevé que le bien n’était pas conforme à la réglementation susvisée, les maîtres de l’ouvrage ne s’étant pas conformés aux obligations de fournir une attestation BBIO et une étude thermique lors du dépôt de la demande de permis de construire, et l’attestation de prise en compte de la réglementation lors de la déclaration d’achèvement.

Si M. [U] expose que les documents n’ont pas été sollicités par les services instructeurs dans le cadre de l’examen de sa demande de permis de construire, force est de constater que le demandeur ne s’est pas conformé aux prescriptions des articles L.111-9, R.111-20-1 et 2 du code de la construction et de l’habitation, dans leur version applicable au présent litige, qui imposent l’établissement d’une attestation de prise en compte de la réglementation thermique et la réalisation d’une étude de faisabilité sur les approvisionnements en énergie, ces documents devant être joints à la demande de permis de construire.

En outre, M. [U] ne conteste pas avoir déposé la déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux le 20 septembre 2017 sans attestation de prise en compte de la réglementation, et avoir confié à la Sarl […], suivant devis en date du 9 juin 2020, accepté le 10 juin 2020, la mission d’établir cette attestation.

Dès lors, M. [U] ne s’est pas conformé aux prescriptions des articles L.111-10-2 et R.111-20-3 du code de la construction et de l’habitation qui imposent le dépôt d’une attestation de prise en compte de la réglementation thermique par le maître de l’ouvrage lors de la déclaration d’achèvement des travaux.

Mme [K] fait valoir, en vain, que la preuve de l’absence de ces documents n’est pas rapportée alors que, s’agissant de la preuve d’un fait négatif, il lui appartient de prouver que ces documents ont été établis et fournis conformément aux textes susvisés.

L’expert judiciaire conclut, en outre, à la non-conformité du bâtiment à la réglementation thermique dont certains équipements ne respectent pas ladite réglementation, et plus particulièrement les grilles d’infiltration d’air neuf qui présentent un réglage manuel et non pas de type Hygro B et sont interdites en France, le rejet des polluants de la hotte de cuisine en l’absence de liaison vers l’extérieur, les ouvrants en l’absence de toute documentation technique, certificat de conformité et marquage CE, et l’absence d’un système permettant de mesurer ou d’estimer la consommation d’énergie.

Si l’expert relève que les matériaux et équipements mis en oeuvre peuvent être, de façon générale, considérés comme étant conformes à la réglementation, il précise, en réponse au dire du conseil de la Sarl […], qu’il n’est pas possible de considérer que la maison est conforme à la RT 2012 puisqu’il subsiste, sur le plan technique, des éléments de construction qui n’ont aucun agrément, ni avis technique, de sorte que M. [U] et Mme [K] ne peuvent pas affirmer que le bien est conforme à la réglementation à l’exception de quelques matériaux sans incidence, au demeurant sans en justifier et alors qu’en tout état de cause, l’absence de compteur d’énergie suffit à rendre le bien non conforme à la réglementation.

Compte tenu de ce qui précède, le bien n’étant pas conforme à la réglementation RT 2012, pourtant obligatoire pour tout nouveau permis de construire déposé à compter du 28 octobre 2012, le refus de réitérer la vente opposé par M. [T] n’apparaît pas fautif de sorte que la demande en paiement de la clause pénale formée par M. [U] et par Mme [K] ne peut pas prospérer.

Par conséquent, les demandes en paiement de la clause pénale formées respectivement par M. [U] et par Mme [K] seront rejetées.

II – Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [U] et Mme [K] à l’encontre de M. [T]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant que la caducité du compromis de vente prive rétroactivement cet acte de tous ses effets et entraîne l’irrecevabilité de toute action en responsabilité contractuelle (Cass. 2e civ., 9 juill. 2009, n° 08-18.114).

Dès lors, M. [U] ne peut pas solliciter l’allocation de dommages et intérêts par M. [T] sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle, tel que cela résulte expressément du dispositif de ses dernières écritures qui ne vise que les articles 1217 et 1231-1 du code civil, alors qu’il ne conteste pas que le compromis de vente du 10 février 2020 est devenu caduc en l’absence de d’action en justice dans le délai de six mois à compter de la passation de l’acte conformément à l’article 42 de la loi du 1er juin 1924.

Mme [K], qui ne fonde pas ses demandes indemnitaires, n’allègue d’aucun moyen de fait à l’appui de cette demande de sorte qu’elle ne peut pas davantage prospérer.

Au surplus, les demandeurs font état d’un préjudice sans alléguer aucune faute imputable à M. [T] et susceptible d’engager sa responsabilité à leur égard.

Par conséquent, les demandes de dommages et intérêts formées respectivement par M. [U] et Mme [K] à l’encontre de M. [T] seront rejetées.

III – Sur les demandes de dommages et intérêts formées par M. [U] et Mme [K] à l’encontre de la société […] et de son assureur, la Sa […]

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant que la responsabilité du diagnostiqueur est engagée si le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes réglementaires et qu’il se révèle erroné (Cass. 3e civ., 8 juill. 2015, n° 13-26.686).

Le diagnostiqueur est également tenu d’un devoir de conseil à l’égard de son cocontractant, tant en amont qu’en aval de sa mission.

En application de l’article L. 124-3 du code des assurances le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable.

En vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver de sorte qu’il appartient aux demandeurs d’apporter la preuve d’un manquement, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Aux termes du rapport d’expertise en date du 18 juillet 2023, M. [C] a relevé que la Sarl […] aurait dû informer M. [U] et Mme [K] de la non-conformité à la réglementation du rejet de la hotte et des bouches d’infiltration d’air neuf posées sur site, ajoutant que la défenderesse a commis des erreurs d’interprétation et de prise en compte des données réelles des matériaux du site pour transmettre une attestation de prise en compte de la réglementation thermique faussée et non significative.

L’expert a précisé que l’étude RT à la fin des travaux tient compte des données réelles des équipements posés et n’a pas alerté les propriétaires de l’erreur ou de la mauvaise saisie de la surface au sol déclarée et de la surface RT du dossier d’infiltrométrie qui comprend, à tort, l’emprise au sol de la cheminée.

Dès lors, M. [U] et Mme [K] apportent la preuve d’un manquement par la Sarl […], qui est intervenue en qualité de diagnostiqueur, ainsi que cela résulte de l’attestation de la prise en compte de la réglementation thermique à l’achèvement des travaux du 12 juin 2020, à son obligation de conseil à leur égard, celle-ci n’ayant pas alerté ses cocontractants de la non-conformité à la réglementation de certains matériaux, qui engage sa responsabilité contractuelle à leur égard.

Si la Sarl […] n’est effectivement pas intervenue en qualité de bureau d’étude, contrairement aux mentions de l’expert judiciaire, cette circonstance est sans incidence sur sa responsabililité puisqu’elle demeurait tenue à un devoir de conseil envers les maîtres de l’ouvrage dont la qualité de profane n’est pas contestée.

En outre, si la Sarl […] soutient qu’elle n’avait pas pour mission de procéder à un contrôle, a posteriori, de l’étude thermique que M. [U] indique avoir fait réaliser par une connaissance sans en communiquer l’identité, celle-ci reconnaît expressément avoir été missionnée pour vérifier la cohérence de la construction bâtie à l’étude thermique initiale de sorte qu’en s’abstenant de signaler les non-conformités postérieurement relevées par l’expert, celle-ci a également manqué à son devoir de conseil.

Si la Sarl […] expose qu’elle n’a pas pour mission de contrôler la conformité du bien à d’autres normes que celles imposées au titre de la réglementation thermique RT 2012, et notamment s’agissant du rejet des polluants réglementé par l’arrêté du 24 mars 1982, elle reconnaît toutefois qu’il lui appartenait de contrôler la cohérence entre le récapitulatif standardisé d’étude thermique et le contrôle visuel sur site de sorte qu’elle aurait dû constater que les grilles d’infiltration d’air neuf et les ouvrants installés ne sont pas conformes à la réglementation.

Comme indiqué précédemment, l’expert a relevé la non-conformité de ces équipements en raison de leur interdiction, s’agissant des grilles d’infiltration d’air neuf mécaniques, et de l’absence de tout document technique, s’agissant des ouvrants, et non en raison de leur provenance étrangère comme l’affirme la Sarl […].

S’agissant du préjudice, M. [U] et Mme [K] exposent qu’ils ont estimé que le refus de réitérer la vente opposé par M. [T] était fautif et qu’ils ont introduit la présente action en justice, étant confortés dans la certitude la conformité du bien par l’analyse produite par la défenderesse et sollicitent la condamnation de la Sarl […] à lui verser la somme de 34 000 euros à titre de dommages et intérêts correspondant, selon M. [U], au “montant qu’il est en droit de solliciter à l’encontre de M. [T]”.

Toutefois, si le manquement par la Sarl […] à ses obligations contractuelles a incontestablement fait perdre aux demandeurs une chance de ne pas agir en justice, et les a exposés à des frais qu’ils n’auraient peut-être pas exposés sans être certains du caractère fautif du refus opposé par M. [T], il n’existe aucun lien de causalité entre le manquement de la Sarl […], et le préjudice allégué correspondant au montant de clause pénale perdu non en raison du manquement de la défenderesse, mais en raison de la non-réitération de la vente, laquelle n’est pas imputable à la société […].

Par conséquent, les demandes de dommages et intérêts formées respectivement par M. [U] et Mme [K] à l’encontre de la Sarl […], et de son assureur, la Sa […], seront rejetées.

IV – Sur les demandes en paiement formées par M. [T] à l’encontre de M. [U] et de Mme [K]

L’article 1231-5 du code civil dispose : “Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure”.

Il est constant que la clause pénale vise à sanctionner non seulement l’inexécution de l’obligation principale, mais aussi tous autres manquements (Civ. 1re, 10 févr. 1960, n° 57-11.196).

A titre liminaire, il convient de relever que M. [T], qui fonde expressément sa demande indemnitaire sur les dispositions susvisées, sollicite, sous l’appellation “dommages et intérêts”, le paiement de la clause pénale stipulée au compromis, laquelle doit être, selon l’intéressé, augmentée compte tenu de son caractère manifestement dérisoire et ce, au regard des préjudices subis.

A cet égard, M. [T] fait valoir que M. [U] a signé une déclaration sur l’honneur affirmant le respect de la norme RT 2012 sans avoir entrepris aucune démarche pour obtenir cette certification pendant les phases réglementaires de la construction et n’a tenté d’obtenir ce document que trois ans plus tard, ces manquements lui ayant occasionné un préjudice financier.

Cependant, si toute inexécution contractuelle peut, en principe, être sanctionnée par une clause pénale, force est constater qu’en l’espèce, les parties ont entendu sanctionner par une pénalité le refus de l’une des parties de régulariser l’acte authentique, ne satisfaisant ainsi pas aux obligations alors exigibles, dans le cas où toutes les conditions relatives à l’exécution du compromis étaient remplies.

Or, aucun refus de régulariser l’acte de vente ne pouvant être reproché à M. [U] et Mme [K], M. [T] ne peut pas solliciter le paiement de la clause pénale qui est expressément limitée à cette hypothèse du refus de régulariser l’acte authentique et ne vise pas l’inexécution d’une autre obligation contractuelle, étant, au demeurant, relevé que la conformité du bien à la norme RT 2012 n’a pas été contractualisée par les parties.

Dès lors, les demandes formées sur ce fondement par M. [T], qu’il s’agisse du montant de la clause stipulée au compromis ou d’un montant augmenté, ne peuvent pas prospérer et seront rejetées.

V – Sur les appels en garantie

Compte tenu du rejet des demandes formées par M. [T], l’appel en garantie formé par M. [U] et Mme [K] à l’encontre de la Sarl […] et de son assureur, la Sa […], sera rejeté.

Pour les mêmes motifs, l’appel en garantie formé par la Sarl […] à l’encontre de son assureur, la Sa […], sera rejeté.

VI – Sur les autres demandes

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et étant rappelé que le tribunal a le pouvoir discrétionnaire d’effectuer la répartition des dépens en cas de succombance partielle, M. [U] et Mme [K], partie perdante au procès, seront condamnés, in solidum, aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

M. [U] et Mme [K] seront également condamnés in solidum à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— une somme de 1.500 euros à M. [T],

— une somme de 1.500 euros à la Sarl […],

— une somme de 1.000 euros à la Sa […].

Les demandes de M. [U] et Mme [K], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, seront rejetées.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui apparaît compatible avec la nature de l’affaire, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

REJETTE les demandes en paiement de la clause pénale formées par M. [V] [U] et Mme [Z] [K] ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par M. [V] [U] et Mme [Z] [K] ;

REJETTE les demandes de dommages et intérêts formées par M. [L] [M] [T] ;

REJETTE les appels en garantie formés par M. [V] [U] et Mme [Z] [K] à l’encontre de la Sarl […] et de la Sa […] ;

REJETTE l’appel en garantie formé par la Sarl […] à l’encontre de la Sa […] ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [U] et Mme [Z] [K] à verser, au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

— la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) à M. [L] [M] [T],

— la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) à la Sarl […],

— la somme de 1.500,00 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) à la Sa […] ;

REJETTE les demandes de M. [V] [U] et Mme [Z] [K], formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [V] [U] et Mme [Z] [K] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement.

Et ce jugement a été signé par le Président et le Greffier.

Le Greffier Le Président