TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 23]

N° jgt : 25/124

N° RG 23/00111 – N° Portalis DBZC-W-B7H-DUER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 01 Septembre 2025

DEMANDEUR(S)

S.C.I. D.R.E.F.

[Adresse 13]

[Localité 10]

représentée par M^e Renaud GISSELBRECHT, avocat au barreau de LAVAL

Monsieur [M] [T]

né le [Date naissance 2] 1958 à [Localité 20]

[Adresse 5]

[Localité 12]

représenté par M^e Renaud GISSELBRECHT, avocat au barreau de LAVAL

Madame [D] [Y] épouse [T]

née le [Date naissance 7] 1958 à [Localité 20]

[Adresse 5]

[Localité 12]

représentée par M^e Renaud GISSELBRECHT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR(S)

Monsieur [I] [U]

né le [Date naissance 6] 1953 à [Localité 21]

[Adresse 17]

[Localité 9]

représenté par M^e Anne-marie MAYSONNAVE, avocat au barreau de LAVAL, M^e François-Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES

S.A. AXA FRANCE IARD

[Adresse 8]

[Localité 16]

représentée par M^e Anne-marie MAYSONNAVE, avocat au barreau de LAVAL, M^e François-Xavier GOSSELIN, avocat au barreau de RENNES

S.A. ABEILLE IARD & SANTE

[Adresse 1]

[Localité 15]

représentée par M^e Dominique BOUCHERON, avocat au barreau d’ANGERS

Monsieur [N] [J] (agent d’assurance)

né le [Date naissance 3] 1967 à [Localité 19]

[Adresse 4]

[Localité 11]

représenté par M^e Nicolas FOUASSIER, avocat au barreau de LAVAL, M^e Jennifer KNAFOU, avocat au barreau de PARIS

COMPOSITION DU TRIBUNAL:

Président : Anne LECARON (magistrat rédacteur)

Assesseur :Guillemette ROUSSELLIER

Assesseur :Hélène EID

Greffier : Isabelle DESCAMPS

DEBATS à l’audience publique du 02 Juin 2025 où siégeaient les magistrats sus-nommés. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 01 Septembre 2025.

JUGEMENT du 01 Septembre 2025

— Prononcé par mise à disposition au greffe par Anne LECARON, Président,

— Jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

— Signé par Anne LECARON, Président et par Isabelle DESCAMPS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant actes authentiques du 12 août 1993, la SCI DREF, monsieur [M] [T] et madame [D] [Y] épouse [T], sont devenus propriétaires d’un ensemble immobilier situé [Adresse 14], composé de deux bâtiments, A et B, dont les rez-de-chaussée sont affectés à un usage commercial, le premier étage du bâtiment B étant affecté à un usage d’habitation. La SCI DREF, gérée par monsieur [M] [T] et madame [D] [Y] épouse [T], s’est vu attribuer, selon état descriptif de division du même jour, la partie à usage commercial, les époux [T] étant quant à eux propriétaires de la partie habitation.

Suivant acte authentique en date du 27 décembre 2012, la SCI DREF a consenti à monsieur [I] [U] un bail à usage commercial portant sur le rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier, pour l’exploitation d’un fonds de commerce connu sous l’enseigne “Cocci Market”.

Par le même acte, monsieur [M] [T] et son épouse ont consenti à monsieur [I] [U] un bail portant sur la partie habitation de l’immeuble.

Les baux ont pris effet le 1er janvier 2013, et monsieur [U] a occupé les lieux de cette date jusqu’au 15 février 2015. En effet, suivant acte authentique en date du 13 février 2015 auquel sont intervenus les bailleurs, monsieur [I] [U] a cédé le fonds de commerce à la SARL [T], dont les gérants sont monsieur [O] [T] et madame [E] [T].

Le 19 novembre 2018, monsieur et madame [O] [T], désormais locataires de la partie habitation, ont constaté un dégât des eaux dans la salle de bains du premier étage, avec un risque d’effondrement du plafond du laboratoire de la boucherie charcuterie située à l’étage au-dessous, loué par la SARL [T].

Par ordonnance de référé en date du 24 juin 2020, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Laval, saisi par monsieur et madame [O] [T], a ordonné une mesure d’expertise, afin notamment de rechercher les causes des désordres et d’évaluer les travaux de réparation, au contradictoire de la SA PACIFICA, de la SA AXA FRANCE IARD, de la mutuelle [Adresse 22], de la SCI DREF, de monsieur [M] [T], de madame [D] [Y] épouse [T] et de monsieur [I] [U].

Les opérations d’expertise ont été étendues par ordonnance du 21 avril 2021 à la SA AVIVA ASSURANCES, en sa qualité d’assureur des locaux pour le compte du propriétaire jusqu’au 30 juin 2016.

L’expert désigné, madame [X], a déposé son rapport le 28 juillet 2022.

Par actes en date des 22 février et 24 février 2023, la SCI DREF, monsieur et madame [M] et [D] [T] ont assigné devant le Tribunal judiciaire de Laval monsieur [I] [U], sa compagnie d’assurances, la SA AXA FRANCE IARD, la compagnie d’assurances Abeille IARD et SANTE, assureur de l’immeuble, et monsieur [N] [J] en sa qualité d’agent général de cette compagnie d’assurances, afin notamment d’obtenir la condamnation in solidum de monsieur [I] [U] et de son assureur, ou celle de l’assureur de l’immeuble, ou celle de monsieur [N] [J], à payer la somme de 105.355 euros au titre des travaux de réparation de la partie commerciale de l’immeuble et celle de 34.245 euros au titre des travaux de réparation de la partie habitation de l’immeuble outre des dommages-intérêts.

Par conclusions d’incident, la SA AXA FRANCE IARD et monsieur [I] [U] ont saisi le juge de la mise en état afin de soulever l’incompétence du Tribunal judiciaire de Laval au profit du juge des contentieux de la protection. Subsidiairement, ils ont soulevé la prescription de l’action et l’irrecevabilité des demandes de la SCI DREF et des époux [T] pour défaut d’intérêt et de qualité à agir à leur encontre. Ils ont sollicité la condamnation des demandeurs à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 15 février 2024, le juge de la mise en état a :

— déclaré le Tribunal judiciaire de Laval compétent pour connaître du présent litige,

— déclaré non prescrite l’action de la SCI DREF, de monsieur [M] [T] et de madame [D] [Y] épouse [T],

— déclaré recevables les demandes de la SCI DREF, de monsieur [M] [T] et de madame [D] [Y] épouse [T],

— condamné in solidum monsieur [I] [U] et la SA AXA FRANCE IARD, son assureur, à payer la somme de 800 euros à la SCI DREF et celle de 800 euros à monsieur [M] [T] et madame [D] [Y] épouse [T], sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile au profit des autres parties,

— condamné monsieur [I] [U] et son assureur, la SA AXA FRANCE IARD, aux dépens de l’incident,

— renvoyé l’affaire à la mise en état.

Monsieur [I] [U] et la SA AXA FRANCE IARD ont interjeté appel de cette ordonnance, qui a été confirmée par arrêt en date du 05 novembre 2024. Y ajoutant, la Cour d’appel d'[Localité 18] a condamné in solidum monsieur [I] [U] et la SA AXA FRANCE IARD à payer :

— à la SCI DREF la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— à monsieur [M] [T] et de madame [D] [Y] épouse [T] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— à la SA ABEILLE IARD & SANTE la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— à monsieur [N] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle a débouté les appelants de leur demande sur ce même fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et les a condamnés in solidum aux dépens d’appel, sous le bénéfice de l’article 699 du Code de procédure civile.

Dans le dernier état de leurs écritures, notifiées par RPVA le 03 avril 2025, la SCI DREF, monsieur [M] [T] et madame [D] [Y] épouse [T] demandent au Tribunal, au visa des articles 606 et 1731 du Code civil, L 112-1 et L 124-5 du Code des assurances, de :

à titre principal,

— condamner in solidum monsieur [I] [U] et la société AXA IARD dans les limites de sa police à payer :

— à la SCI DREF la somme de 105.355 euros au titre des travaux de réparation de la partie commerciale de l’immeuble, outre la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— à monsieur et madame [M] [T] la somme de 34.245 euros au titre des travaux de réparation de la partie habitation de l’immeuble, outre la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts,

outre intérêts de retard à compter du 19 novembre 2018, date de la découverte du dégât des eaux,

à titre subsidiaire,

— condamner la SA ABEILLE IARD & SANTE, en sa qualité d’assureur des bâtiments, à payer :

— à la SCI DREF la somme de 105.355 euros au titre des travaux de réparation de la partie commerciale de l’immeuble, outre la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

— à monsieur et madame [M] [T] la somme de 34.245 euros au titre des travaux de réparation de la partie habitation de l’immeuble, outre la somme de 8.000 euros à titre de dommages et intérêts,

outre intérêts de retard à compter du 19 novembre 2018, date de la découverte du dégât des eaux,

en tout état de cause,

— leur décerner acte du désistement de leurs demandes à l’encontre de monsieur [J],

— condamner la société ABEILLE IARD & SANTE à les garantir des condamnations prononcées contre eux au profit de monsieur [J],

— condamner la ou les parties succombantes à payer la somme de 10.000 euros à la SCI DREF, et la somme de 10.000 euros à monsieur et madame [T], sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et à supporter les dépens, comprenant les frais d’expertise.

Ils exposent que l’expert a confirmé les désordres et leur antériorité par rapport à juin 2017, et même juillet 2016.

Ils rappellent que monsieur [U] a pris le logement à bail du 1er janvier 2013 au 15 février 2015, et qu’en application de l’article 1731 du Code civil, il est présumé, à défaut d’état des lieux d’entrée, avoir reçus les locaux en bon état de réparations locatives.

Ils contestent les déclarations de monsieur [U] sur le mauvais état des locaux, et sur le fait qu’il aurait demandé en cours de bail le changement de la baignoire. Ils soulignent qu’il aurait dû les informer par écrit et sans délai du mauvais état prétendu des locaux, conformément aux stipulations contractuelles.

Ils affirment que les désordres sont apparus postérieurement à l’entrée en jouissance de monsieur [U], qui doit en être tenu pour seul responsable dès lors qu’ils sont liés à un problème d’étanchéité autour de la baignoire, qui a donné lieu à des infiltrations persistantes, qui ont fragilisé le plancher, lequel s’est affaissé, entraînant l’affaissement des équipements sanitaires, aggravant ainsi le défaut d’étanchéité initial.

Ils contestent les conclusions de l’expert quant au fait que ce serait l’affaissement qui aurait provoqué les infiltrations. Ils rappellent les observations du sapiteur selon lesquelles l’entretien régulier des jointoiements – qui incombe au locataire – est indispensable pour éviter toute humidification des planchers intermédiaires.

A titre subsidiaire, si le Tribunal écartait la responsabilité de monsieur [U] et la garantie de son assureur, AXA, ils font valoir que la police souscrite le 11 juillet 2011 auprès de la SA AVIVA ASSURANCES – aux droits et obligations de laquelle vient la SA ABEILLE IARD & SANTE – couvre notamment les dégâts des eaux, et qu’elle était en vigueur au moment de la naissance des désordres puisqu’elle n’a pris fin que le 30 juin 2016, le déclenchement de la garantie résultant du fait dommageable, et non de la réclamation de l’assuré.

Ils font en effet valoir que l’expert a considéré que les infiltrations avaient pris naissance avant juillet 2016.

Ils expliquent que l’assignation de monsieur [J] était liée à la contestation de la validité de la police initialement opposée par la SA ABEILLE IARD & SANTE.

Selon leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 12 mai 2025, la SA AXA FRANCE IARD et monsieur [I] [U] s’opposent à toutes les demandes dirigées contre eux, et sollicitent la condamnation in solidum des demandeurs au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils demandent au Tribunal de dire n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

Ils contestent toute responsabilité de monsieur [U] dans le sinistre, faisant valoir que l’expert a retenu que les désordres étaient très anciens, qu’ils concernaient la structure de l’immeuble et qu’ils relevaient d’un défaut d’entretien du propriétaire, et non du locataire.

Ils rappellent les dispositions de l’article 1719 du Code civil sur l’obligation pesant sur le bailleur de délivrer au preneur la chose louée en bon état de réparations de toute espèce, cette obligation s’imposant tout au long de l’exécution du contrat, et les stipulations contractuelles ne pouvant faire échec à l’obligation de délivrance d’un logement décent.

Ils soulignent que le bail a été reçu par un notaire, ce qui fait présumer que l’absence d’état des lieux résulte de la volonté du bailleur de ne pas décrire l’état de l’immeuble. Ils ajoutent que la présomption de bon état est démentie par les photographies, montrant la dégradation très ancienne de l’immeuble, et relèvent que les bailleurs ne justifient pas de l’entretien de la structure de l’immeuble. Ils affirment que rien ne permet d’imputer les désordres à la période d’occupation de monsieur [U].

En réponse à la SA ABEILLE IARD & SANTE, qui prétend que les dispositions de la loi de 1989 devraient s’appliquer, ils soulignent qu’elle avait toujours soutenu le contraire jusqu’à présent, et rappellent que nul ne peut se contredire au préjudice d’autrui.

A titre subsidiaire, si le Tribunal retenait un principe de responsabilité, ils estiment les demandes contraires au principe de la réparation intégrale, les propriétaires tentant d’obtenir la remise en état de leur immeuble, dont la dégradation ancienne est imputable à un défaut d’entretien de leur part.

Selon ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 14 mai 2025, la SA ABEILLE IARD & SANTE, demande au Tribunal, au visa des articles 1731 du Code civil, et L 112-1 du Code des assurances, de:

— juger la SCI DREF, ainsi que monsieur et madame [M] [T], recevables et fondés en leur action contre monsieur [I] [U] et la société AXA FRANCE IARD,

— juger la SCI DREF ainsi que monsieur et madame [M] [T], irrecevables et en tous les cas mal fondés en leur action à titre subsidiaire contre elle et les en débouter,

— juger monsieur [I] [U] et la société AXA FRANCE IARD irrecevables et en tous les cas mal fondés en leur demandes, fins et conclusions et les en débouter,

— condamner in solidum la SCI DREF ainsi que monsieur et madame [M] [T], et à défaut, condamner in solidum monsieur [I] [U] et la société AXA FRANCE IARD à lui payer une indemnité de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCI DREF ainsi que monsieur et madame [M] [T], et à défaut, condamner in solidum monsieur [I] [U] et la société AXA FRANCE IARD aux dépens, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Elle conclut à la responsabilité de monsieur [U], qui ne justifie pas avoir signalé comme il le prétend d’humidité dans la salle de bains, et est présumé avoir pris les locaux en bon état. Elle ajoute qu’il n’a pas davantage signalé une humidité anormale dans la salle de bains à la société [T] ou à monsieur et madame [M] [T].

Elle estime que les désordres proviennent d’un défaut d’entretien imputable à monsieur [U], qui s’obstine à invoquer le statut des baux d’habitation pourtant écartés par le juge de la mise en état puis la Cour d’appel. A titre subsidiaire, si l’application du statut des baux commerciaux devait être écarté, elle rappelle que les dispositions de l’article 7d de la loi du 06 juillet 1989 mettent à la charge du prener une obligation d’entretien.

En réponse à la SA AXA France IARD, qui conteste sa garantie en invoquant l’absence d’aléa découlant du défaut d’entretien de l’immeuble, elle fait valoir que monsieur [U] n’a jamais eu la volonté de causer le dommage tel qu’il est survenu, et que sa négligence ne peut justifier un refus de garantie de son assureur.

Elle précise qu’elle ne conteste plus la validité de la police souscrite par la SCI DREF, mais soutient que la garantie est déclenchée par le fait dommageable, lequel est survenu au plus tôt en juin 2017 (date à laquelle a été constatée la chute de torchis et de poussière), ou le 19 novembre 2018 (date du dégât des eaux avec risque d’effondrement du plancher), mais en tous cas après la résiliation de la police, ayant pris effet le 1er juillet 2016.

Très subsidiairement, elle relève qu’il appartient à la SCI DREF, qui prétend à une indemnisation TTC, de justifier qu’elle ne récupère pas la TVA.

Selon ses dernières écritures, notifiées par RPVA le 31 août 2023, monsieur [N] [J] demande au Tribunal de :

— débouter la SCI D.R.E.F, monsieur [M] [T], madame [D] [T] et toutes parties de toutes demandes, fins et conclusions tournées à son encontre,

— écarter l’exécution provisoire du jugement à venir,

— condamner in solidum la SCI D.R.E.F, monsieur [M] [T] et madame [D] [T] ou tout succombant à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner in solidum la SCI D.R.E.F, monsieur [M] [T] et madame [D] [T] ou tout succombant aux entiers dépens.

Il expose être agent général d’assurance. Il précise que sa mise en cause pour manquement à son obligation de conseil était liée à une accusation de fausse déclaration imputée par la SA ABEILLE IARD & SANTE à la SCI DREF, et abandonnée depuis lors, l’assureur ne contestant plus la validité de sa police, mais seulement sa garantie, au regard de la date de survenance du fait dommageable, postérieure à la résiliation du contrat le 1er juillet 2016. Il souligne que le refus de garantie n’a aucun lien avec une quelconque faute de sa part, et conclut que sa mise en cause n’a pas lieu d’être.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux dernières conclusions susvisées.

*

* *

Par ordonnance de clôture en date du 15 mai 2025, l’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 02 juin 2025. Elle a été mise en délibéré au 1er septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS de la DÉCISION :

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application des dispositions de l’article 4 du Code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties et qu’aux termes de l’article 768 du même Code, dans sa rédaction applicable au présent litige, le Tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, ne constituent pas des prétentions, au sens de cet article, les demandes des parties tendant à voir “donner acte” ou “constater” ou “dire et juger”, en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le Tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs.

Sur le désistement partiel d’instance

En application des articles 394 et 395 du Code de procédure civile, “le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.”

“Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur.

Toutefois, l’acceptation n’est pas nécessaire si le défendeur n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.”

La SCI DREF, monsieur [M] [T] et madame [D] [Y] épouse [T] ont indiqué qu’ils se désistaient de leurs demandes à l’encontre de monsieur [J], mais force est de relever que ce dernier n’a pas expressément accepté ce désistement, et qu’il a présenté une défense au fond, en soulevant que le refus de garantie opposé par la SA ABEILLE IARD & SANTE n’était pas en lien avec une quelconque faute de sa part.

Leur désistement n’est donc pas parfait.

Sur la responsabilité de monsieur [I] [U] et la garantie de la SA AXA FRANCE IARD

Dans son rapport d’expertise, madame [X] a confirmé les désordres dénoncés par les occupants actuels des locaux appartenant aux demandeurs – et non parties à la présente procédure – et a ainsi constaté un “affaissement généralisé du plancher haut du laboratoire/chambre froide”, les mêmes caractéristiques d’affaissement étant présentes dans la partie habitation située au-dessus. Elle a relevé que “les abouts de solives du plancher bois originel” entre le rez-de-chaussée et le premier étage étaient “altérées par un pourrissement”, et que “le linçoir sur lequel elles reposent est en rupture d’ores et déjà”, sous la salle de bains située au niveau N+1, pour les mêmes raisons.

Elle a indiqué que la présence d’une dalle béton coulée sur l’ancien plancher bois (plancher bois et solives) aggravait le désordre, d’autant qu’un affaissement était visible au-dessus du dégagement situé avant le laboratoire où aucune fuite d’eau n’a été repérée.

Dans la salle de bains, elle a noté que “l’affaissement du plancher” avait “engendré celui des équipements sanitaires, surtout la baignoire, au droit de laquelle l’étanchéité entre le rebord de celle-ci et la faïence n’est plus assurée (plus d’un centimère de jour, alors qu’un joint d’étanchéité doit avoir une hauteur de quelques millimètres tout au plus).”

Elle a également relevé qu’une “fuite au niveau du siphon de la baignoire” avait provoqué en plus des “infiltrations précédentes une humidité constante du plancher bois sur lequel repose le sanitaire.

Sur ce point, elle a indiqué que seule “une infiltration d’ampleur” pouvait être à l’origine d’une “dégradation de cette importance au niveau des bois de structure”.

Le sapiteur auquel elle a eu recours, monsieur [S], a relevé que la pourriture dominante, fibreuse, était certainement l’oeuvre d’un champignon lignivore tel que le Donkioporia, et n’était pas récente. Il a également repéré une attaque de Coprinus, mais aussi de vrillettes dans les combles et la cave.

Madame [X] a qualifié dans ses conclusions de “structurelle” la rupture du plancher bois au-dessus du laboratoire, cette rupture étant importante et inquiétante au regard de sa solidité.

Elle a indiqué que la date d’apparition des désordres était antérieure à juin 2017, date à laquelle les occupants actuels ont constaté la chute de poussières et autres matérieux dans le laboratoire, “voire antérieure à février 2013”, selon un courrier de monsieur [U] évoquant l’humidité constatée. Sans être en mesure de dater précisément l’apparition des désordres, elle a précisé que l’attaque des bois était de “quelques années” à l’appréciation de la pourriture.

Elle a estimé que les désordres provenaient d’infiltrations anciennes de la salle de bains, à l’origine d’une altération du bois du plancher entre le laboratoire situé au rez-de-chaussée et l’étage où se situe le logement et de la dégradation de la poutre maîtresse et des solives à l’aplomb de la salle de bains.

Répondant à un dire sur la datation des désordres, elle a précisé que “la rupture solidienne des éléments de planchers suite à une infiltration continue de la salle d’eau située en étage” prenait sa source en “nombre d’années et non en mois”, les infiltrations ayant “nécessairement pris naissance avant juillet 2016.”

Elle a conclu que les désordres étaient relatifs à la solidité de l’immeuble et qu’ils n’étaient pas consécutifs à un défaut d’entretien incombant aux locataires, mais à un défaut d’entretien incombant aux propriétaires. Interrogée sur ce point à plusieurs reprises par dires des parties, elle a systématiquement répété que les désordres relatifs à la solidité de l’immeuble n’étaient pas consécutifs à un défaut d’entretien de l’immeuble (réfection des joints), mais à un défaut d’entretien incombant aux propriétaires (réfection des sanitaires). Elle a rappelé que les occupants actuels avaient changé le joint, mais que les centimètres de jour ne permettaient plus la réalisation efficiente.

Pour solliciter l’indemnisation de monsieur [U] et de son assureur, malgré ces affirmations claires et constantes de l’expert quant à la nature des opérations d’entretien qui auraient dû être faite pour éviter le sinistre, les demandeurs s’appuient uniquement sur la présomption de bon état de réparations locatives prévue à l’article 1731 du Code civil, et partant, sur le manquement du locataire à son obligation d’information pendant la durée du bail quant à l’existence d’une difficulté.

Il convient pourtant de relever que l’article L 145-40-1 du Code de commerce dispose en leur dernier alinéa que “le bailleur qui n’a pas fait toutes diligences pour la réalisation de l’état des lieux ne peut invoquer la présomption de l’article 1731 du code civil”.

Si ces dispositions ne sont pas applicables au présent litige, le contrat de bail ayant été signé avant l’entrée en vigueur de la loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 le créant, la présomption dont se prévalent les bailleurs doit être appréciée à la lumière de ce texte, adopté en cours de bail, d’autant que les demandeurs n’ont donné aucune explication sur cette absence d’état des lieux, paradoxale dans la mesure où, ainsi que le soulignent monsieur [U] et son assureur, ils ont pris la peine de faire établir le contrat de bail par acte authentique.

Cette présomption de bon état de réparations locatives doit également être mise en perspective avec d’une part la brièveté de l’occupation des lieux par monsieur [U], de janvier 2013 à février 2015, d’autre part l’absence de toute justification de la réalisation par les demandeurs de travaux d’entretien de leur immeuble, étant rappelé qu’ils en sont devenus propriétaires des lieux en 1993, soit environ 24 ans avant la date à laquelle les occupants actuels ont perçu les premiers signes annonciateurs de l’effondrement du plafond.

S’ils ont contesté la véracité de la déclaration de monsieur [U] selon laquelle celui-ci aurait demandé un changement de sanitaires en 2013, ils ont néanmoins indiqué à l’expert qu’ils n’avaient pas la possibilité de rénover la salle de bains, ce qui conforte la thèse d’une absence de travaux.

Dès lors que c’est l’affaissement du plancher qui a entraîné celui des équipements sanitaires, dont la baignoire, le décalage de plus d’un centimètre entre le bord de la baignoire et la faïence rendait totalement illusoire l’application de joints d’étanchéité, les conclusions de l’expert sur ce point n’étant pas techniquement contredites. Il est donc vain pour les demandeurs de reprocher à monsieur [U] de ne pas l’avoir fait, à défaut de lien de causalité entre cet éventuel manquement et les désordres constatés.

Enfin, au regard de l’absence totale de justification par les demandeurs de toute opération d’entretien depuis qu’ils sont propriétaires des lieux, et de l’absence de certitude quant à la datation de l’affaissement du plancher, les demandeurs, qui ne démontrent pas qu’il soit survenu pendant l’occupation des lieux par monsieur [U], ne peuvent davantage faire grief à ce dernier de ne pas le leur avoir signalé.

Dans ces conditions, la SCI DREF, monsieur [M] [T] et madame [D] [Y] épouse [T] doivent être déboutés de toutes leurs demandes à l’encontre de monsieur [U] et de son assureur, la SA AXA FRANCE IARD.

Sur les demandes dirigées contre la SA ABEILLE IARD & SANTE

L’alinéa 3 de l’article L 124-5 du Code des assurances dispose que “la garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre.”

Par ailleurs, en application de l’article L124-1-1, “au sens du présent chapitre, constitue un sinistre tout dommage ou ensemble de dommages causés à des tiers, engageant la responsabilité de l’assuré, résultant d’un fait dommageable et ayant donné lieu à une ou plusieurs réclamations. Le fait dommageable est celui qui constitue la cause génératrice du dommage. Un ensemble de faits dommageables ayant la même cause technique est assimilé à un fait dommageable unique.”

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe à l’assuré qui réclame le bénéfice de l’assurance d’établir que sont réunies les conditions requises par la police pour mettre en jeu la garantie.

Le 11 juillet 2011, la SCI DREF a souscrit auprès de la SA ABEILLE IARD & SANTE pour son compte et celui des époux [T] une police couvrant notamment les dégâts des eaux. La garantie, qui a pris fin le 30 juin 2016 du fait de la résiliation de la police, est déclenchée par le fait dommageable, et non la réclamation.

L’expert a écrit que les infiltrations avaient nécessairement pris naissance avant juillet 2016, de sorte que la SA ABEILLE IARD & SANTE n’est pas fondée à soutenir que le fait dommageable est postérieur à la résiliation du contrat, la cause génératrice du dommage étant de façon certaine antérieure à juillet 2016. La SA ABEILLE IARD & SANTE ne conteste pas en revanche qu’il soit bien postérieur à la prise d’effet du contrat, le 11 juillet 2011, et ne fait valoir aucune clause d’exclusion. Elle est donc tenue de garantir le sinistre.

Elle n’a pas contesté le quantum des indemnisations sollicitées autrement qu’en évoquant la question de la TVA, considérant qu’il appartenait à la SCI DREF de justifier qu’elle ne la récupérait pas.

Au vu du chiffrage auquel a procédé l’expert, il convient de condamner la SA ABEILLE IARD & SANTE à verser d’une part à la SCI DREF la somme de 87.795,01 euros HTau titre des travaux de réparation de la partie commerciale de l’immeuble, celle-ci n’ayant malgré la demande pas justifié de l’absence de récupération de la TVA, d’autre part à monsieur et madame [M] [T] la somme de 34.245 euros TTC au titre des travaux de réparation de la partie habitation de l’immeuble.

Les demandeurs doivent en revanche être déboutés de leur demande complémentaire en dommages et intérêts, dès lors qu’ils ne justifient d’aucun préjudice en lien avec une faute qu’aurait commise l’assureur.

Sur l’exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit, en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

La SA ABEILLE IARD & SANTE, qui succombe au litige, doit en supporter les dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire.

Ils pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Par ailleurs, elle devra verser sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, à la SCI DREF la somme de 2.000 euros et à monsieur et madame [M] [T] la somme de 2.000 euros.

Elle devra également verser 2.000 euros à monsieur [J] sur ce même fondement.

Les demandeurs, qui succombent en leurs demandes dirigées contre monsieur [U] et la SA AXA France IARD devront in solidum leur verser la somme de 3.000 euros sur ce fondement.

Sur la demande de garantie

La demande de garantie formée par les demandeurs contre la société ABEILLE IARD & SANTE au titre des condamnations prononcées contre eux au profit de monsieur [J] est sans objet.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, et en premier ressort,

— CONSTATE que le désistement de la SCI DREF, de monsieur [M] [T] et de madame [D] [Y] épouse [T] de leurs demandes à l’encontre de monsieur [J] n’est pas parfait,

— DEBOUTE la SCI DREF, monsieur [M] [T] et madame [D] [Y] épouse [T] de toutes leurs demandes à l’encontre de monsieur [I] [U] et de la SA AXA France IARD,

— CONDAMNE la SA ABEILLE IARD & SANTE à verser à la SCI DREF la somme de 87.795,01 euros HT au titre des travaux de réparation de la partie commerciale de l’immeuble,

— CONDAMNE la SA ABEILLE IARD & SANTE à verser à monsieur [M] [T] et madame [D] [Y] épouse [T] la somme de 34.245 euros TTC au titre des travaux de réparation de la partie habitation de l’immeuble,

— DEBOUTE la SCI DREF, monsieur [M] [T] et madame [D] [Y] épouse [T] de leurs demandes de dommages et intérêts,

— RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire, et DIT n’y avoir lieu de l’écarter,

— CONDAMNE la SA ABEILLE IARD & SANTE à verser à la SCI DREF la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNE la SA ABEILLE IARD & SANTE à verser à monsieur [M] [T] et madame [D] [Y] épouse [T] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNE in solidum la SCI DREF, monsieur [M] [T] et madame [D] [Y] épouse [T] à verser à monsieur [I] [U] et à la SA AXA France IARD la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNE la SA ABEILLE IARD & SANTE à verser à monsieur [N] [J] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— CONDAMNE la SA ABEILLE IARD & SANTE aux dépens, qui comprendront les frais d’expertise judiciaire,

— DIT que la demande de garantie formée par la SCI DREF, monsieur [M] [T] et madame [D] [Y] épouse [T] contre la société ABEILLE IARD & SANTE au titre des condamnations prononcées contre eux au profit de monsieur [J] est sans objet,

Ainsi jugé le 1er septembre 2025

Le Greffier Le Président

Isabelle DESCAMPS Anne LECARON