TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Minute n°: 26/00001

N° RG 25/00492 – N° Portalis DBZC-W-B7J-EEDP

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE DE REFERE DU 20 Janvier 2026

DEMANDEUR (S) :

S.A. [J] [K] étant prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité à son siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e André BELLESSORT, avocat au barreau de LAVAL

DEFENDEUR (S) :

Monsieur [S] [O] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Mélanie LEMOINE, Juge placée déléguée aux fonctions de Juge des contentieux de la protection auprès du Tribunal Judiciaire de Laval par ordonnances du Premier Président de la Cour d’Appel d’Angers du 07 Juillet 2025 et du 29 Décembre 2025

Greffier : Cécile JOUAULT

DEBATS à l’audience publique du 18 Novembre 2025 où siégeait le magistrat sus-nommé. A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que la décision serait rendue le 06 Janvier 2026. Puis le délibéré a été prorogé au 20 Janvier 2026.

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe

contradictoire et rendue en premier ressort.

Signée par Mélanie LEMOINE, Présidente et par Cécile JOUAULT, greffière.

Copie avec formule exécutoire à M^e BELLESORT

Copie certifiée conforme à M. [U] par LS

Mail CCAPEX

délivrée(s) le :

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2021, la S.A [J] [K] a donné à bail à Monsieur [S] [O] [U] un logement sis [Adresse 3], avec prise d’effet le 4 janvier 2022, pour une durée de 3 ans, pour un loyer mensuel de 313,22 €.

Un dépôt de garantie a été effectué à hauteur de 313,00 €.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2025, la S.A [J] [K] a fait signifier à Monsieur [S] [O] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4 348,91 €.

Par notification électronique du 30 mai 2025, la S.A [J] [K] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice du 1 septembre 2025, la S.A [J] [K] a fait assigner Monsieur [S] [O] [U] devant le juge des contentieux et de la protection aux fins de :

▸ Déclarer sa demande recevable,

▸ Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

▸ Voir ordonner que dans les 24 heures du jugement à intervenir la défenderesse devra vider de corps et de biens et rendre libre de tous occupants de son chef, les locaux occupés par elle,

▸ Voir ordonner que faute pour elle de ce faire dans ledit délai, elle y sera contrainte par toutes voies de droit et notamment par expulsion avec l’appui de la force publique s’il y a lieu et d’un serrurier,

▸ Condamner Monsieur [S] [O] [U] au paiement des sommes suivantes :

• la somme de 4 348,91 € au titre de la dette locative, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025,

• une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

• la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

▸ les dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 2 septembre 2025.

Le diagnostic social et financier n’a pas été reçu par le tribunal avant l’audience mais les parties ont sollicité que l’affaire soit retenue.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 18 novembre 2025, la S.A [J] [K] a :

— réitéré les demandes présentes dans son assignation,

— actualisé le montant de la dette locative à 5 727,07 €, mois de Octobre 2025 inclus,

— indiqué s’en rapporter quant aux délais de paiement.

Le bailleur a fait valoir que le locataire n’a pas régularisé les sommes dues après commandement d’avoir à payer visant la clause résolutoire ; que l’indemnité d’occupation s’élèverait à 431,99 €.

Monsieur [S] [O] [U] a:

— confirmé le montant de la dette actualisée,

— sollicité des délais de paiement à hauteur de 300 € par mois, avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Le locataire a fait valoir qu’il ne travaillait plus et avait eu un trop perçu de l’ARE entraînant des déductions postérieures non anticipées ; qu’il travaillait depuis 2 mois avec un long CDD de 12 ou 13 mois ; qu’il avait payé 500 € en juin, juillet et septembre et avait fait un virement de 550 € 5 jours avant l’audience ; qu’il avait un salaire mensuel entre 1 800 et 1 900 € ; qu’en août, un virement EDF ayant eu lieu en lien avec une dette, le loyer n’était pas passé.

La décision a été mise en délibéré au 06 janvier 2026, prorogé au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

I. Sur la demande aux fins de résiliation du bail et d’expulsion

1) Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de résiliation du bail, motivée par des impayés de loyer, a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département, le 2 septembre 2025, soit six semaines au moins avant la première audience.

Par ailleurs, la S.A [J] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives, dite CCAPEX, le 30 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 1 septembre 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de la S.A [J] [K] est recevable.

2) Sur le fond

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail produit par le bailleur contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit dans un délai de deux mois.

Un commandement de payer visant ladite clause résolutoire a été signifié à Monsieur [S] [O] [U], le 28 mai 2025. Or, il ressort du décompte actualisé des impayés de loyer que les sommes dues dont le paiement était sollicité par ce commandement de payer n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont ainsi réunies deux mois après le commandement de payer infructueux, soit le 29 juillet 2025.

Il convient dès lors de constater l’acquisition de la clause résolutoire à cette date et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [O] [U] et de tous les occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes en paiement

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Le juge doit apprécier l’existence d’une contestation sérieuse, au jour où il statue, le litige n’étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l’articulation de ce moyen.

1) Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 juillet 2025, de sorte que Monsieur [S] [O] [U] se trouve sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation due du 29 juillet 2025 au 31 Octobre 2025 a fait l’objet d’un décompte dont les sommes seront détaillées ci-dessous.

Pour les sommes postérieures, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a ainsi lieu de condamner, à titre provisionnel, Monsieur [S] [O] [U] au paiement de cette indemnité, à hauteur de 431,99 € par mois (montant du loyer non contesté) à compter du 01 novembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

2) Sur le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation échues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur justifie de la signature d’un contrat de bail avec Monsieur [S] [O] [U], le locataire pour un loyer de 313,22 €, actualisé à hauteur de 431,99 €, charges comprises. Il ressort du commandement de payer du 28 mai 2025, et du décompte de la créance actualisé au mois d’Octobre 2025 que le bailleur rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, à hauteur de 5 727,07 €.

Monsieur [U] ne conteste pas le montant de la dette de loyer, mais précise avoir réglé 550 €, 5 jours avant l’audience, sans pour autant en rapporter la preuve, de sorte que cette somme ne saurait être réduite.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [S] [O] [U] à payer cette sommes, par provision, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

III. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou, d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Ainsi, si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [S] [O] [U] a repris le paiement intégral des loyers et charges en faisant des virements en juillet, août et septembre 2025 et indique avoir fait un nouveau virement avant l’audience, bien qu’il n’en justifie pas. Les virements réalisés sont supérieurs au montant des loyers, démontrant une volonté de commencer à apurer la dette. Si le mois d’octobre n’a pas été réglé, cela ne saurait suffire à écarter le bénéfice de délais de paiement pour monsieur [U]. Il propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée, détaillant oralement sa situation personnelle et financière, et est donc en mesure de régler la dette locative à hauteur de 300 euros par mois, pendant 19 mois, et une 20e mensualité de 27,07 euros, comme sollicité.

Au vu de ces éléments, la S.A [J] [K] n’ayant, par ailleurs, pas donné d’avis quant à l’octroi de tels délais, il convient d’accorder des délais de paiement à Monsieur [S] [O] [U] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

Au contraire, en cas de non paiement d’une échéance courante ou d’une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par le bailleur. De plus, l’expulsion de Monsieur [S] [O] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

IV. Sur les mesures de fin de jugement

1) Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante, Monsieur [U] sera condamné aux entiers dépens.

2) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Toutefois, il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, la matière justifie qu’il soit tenu compte de l’équité.

Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande d’indemnités au titre des frais irrépétibles.

3) Sur l’exécution provisoire

Selon les articles 514 et 515 du code civil, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Par conséquent, la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux et de la protection, statuant, en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la S.A [J] [K] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 décembre 2021 entre Monsieur [S] [O] [U] d’une part, et la S.A [J] [K], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3],sont réunies à la date du 29 juillet 2025 ;

CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [S] [O] [U] à payer à la S.A [J] [K] la somme de 5 727,07 € (cinq mille sept cent vingt sept euros et sept centimes), au titre des loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [S] [O] [U] à s’acquitter de la dette en 19 mensualités de 300 € (trois cent euros) et une 20e mensualité de 27,07 € (vingt-sept euros et sept centimes), et ce, en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En cas de défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [O] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [O] [U], jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit actuellement la somme de 431,99 € (quatre cent trente et un euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) ;

— CONDAMNE, à titre provisionnel, Monsieur [S] [O] [U] à verser à la S.A [J] [K] l’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE Monsieur [S] [O] [U] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE la S.A [J] [K] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [S] [O] [U] au versement d’une somme au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE la S.A [J] [K] de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La Greffiere La Présidente

Cécile JOUAULT Mélanie LEMOINE