MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 02 DECEMBRE 2024

Minute :

N° RG 24/00769 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GTQ5

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [O]

né le 13 Février 1984 à SAINTE ADRESSE (76310), demeurant 4, Impasse Hubert Latham – 76330 NOTRE-DAME-DE-GRAVENCHON

Comparant en personne

DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [D]

né le 12 Mars 2003 à LE HAVRE (76600), demeurant 7 bis Place Félix Faure – 76170 LILLEBONNE

Comparant en personne, assisté de Madame [B] [N] de la mission locale, en charge de l’accompagnement social lié au logement

Madame [T] [I]

née le 08 Mai 1977 à LE HAVRE (76600), demeurant 6 Impasse des Sittelles – 76290 FONTENAY

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 07 Octobre 2024

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 mars 2023, Monsieur [U] [O] a donné à bail à Monsieur [V] [D] un logement situé 7bis place Félix Faure à LILLEBONNE (76170), moyennant un loyer mensuel de 350 €.

Par acte du même jour, Madame [T] [I] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [D].

Un commandement de payer la somme en principal de 546,92 € du chef d’un arriéré de loyers et charges a été délivré au locataire le 19 janvier 2024. Il a été dénoncé à la caution le 23 janvier 2024. Le délai d’acquisition de la clause résolutoire étant parvenu à expiration sans que les causes dudit commandement n’aient été intégralement apurées, par actes des 1er et 11 juillet 2024, Monsieur [O] a fait assigner Monsieur [D] et Madame [I] devant le juge des contentieux de la protection. Il lui demande de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire,

— Prononcer la résiliation de l’engagement de location consenti à Monsieur [V] [D],

— Ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [V] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique,

— Autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans le logement lors de l’expulsion soit sur place soit dans un garde-meubles de leur choix, aux frais et risques de qui il en appartiendra,

— Condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [I] à lui payer les sommes suivantes :

* le montant des loyers et charges dus à hauteur de 1 105,12 euros arrêtée à mai 2024 avec intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil,

* le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à résiliation du bail,

* une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale,

* la somme de 850 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi qu’aux entiers dépens d’exécution et tous débours liés à l’expulsion.

A l’audience du 7 octobre 2024, Monsieur [O] a comparu en personne. Il s’est rapporté à l’acte introductif d’instance et a indiqué que la dette était de 3 123,98 € au 1er octobre 2024.

Monsieur [D] a comparu en personne, accompagné de Madame [B] [N], en charge de l’accompagnement social lié au logement. Il a indiqué être intérimaire et précisé qu’il allait rendre le logement la semaine suivante. Il a précisé également avoir déposé un dossier de surendettement mais solliciter des délais de paiement.

Madame [I] a comparu en personne. Elle a déposé un courrier et a indiqué avoir essayé d’aider son fils mais ne plus pouvoir le faire. Elle a demandé à bénéficier de délais de paiement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2024.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [O] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 12 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [D] le 19 janvier 2024. Conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, il convient de préciser que, le bail n’ayant pas été conclu ou tacitement renouvelé entre le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la Loi réformant le délai imparti au locataire pour apurer les causes du commandement de payer et le commandement de payer lui-même, c’est bien le délai de deux mois prévu au contrat qui s’applique. Il ressort du décompte établi par Monsieur [O] que les causes dudit commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois.

Monsieur [O] est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 20 mars 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [D] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [O] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 mars 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [O] ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [O] produit un décompte aux termes duquel Monsieur [D] lui doit la somme de 2 828,71 €, une fois déduits les frais compris dans les dépens. Monsieur [D] ne conteste pas ce montant. Il indique avoir déposé un dossier de surendettement mais la décision de la commission sur sa recevabilité n’a pas encore été rendue. Il convient donc de le condamner, solidairement avec la caution, à payer la somme de 2 828,71 € à Monsieur [O], avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 pour Monsieur [D] et à compter du 23 janvier 2024 pour Madame [I] sur la somme de 546,92 €, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Monsieur [D] n’ayant pas repris le paiement du loyer courant, il ne peut prétendre à bénéficier de ces dispositions.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

En l’espèce, au regard de la situation justifiée par Monsieur [D] et Madame [I], il convient de leur accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [D], qui succombe, est condamné, in solidum avec la caution aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 11 juillet 2022 concernant le logement situé 7 bis place Félix Faure à LILLEBONNE (76170) donné en location à Monsieur [V] [D] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 20 mars 2024 ;

DIT que Monsieur [V] [D] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date ;

DIT n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [V] [D] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 7 bis place Félix Faure à LILLEBONNE (76170), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [V] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Monsieur [U] [O] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [D] et Madame [T] [I] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 352,55 euros ;

DIT que cette indemnité d’occupation qui se substitue au loyer dès le 20 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [D] et Madame [T] [I] à payer à Monsieur [U] [O] la somme de 2 828,71 euros (deux mille huit cent vingt-huit euros et soixante et onze centimes) arrêtée à la date du 1er octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024 pour Monsieur [V] [D] et du 23 janvier 2024 pour Madame [T] [I] sur la somme de 546,92 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [V] [D] et Madame [T] [I] à s’acquitter de cette dette en 23 versements mensuels de 110 euros au minimum, payables le quinzième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [D] et Madame [T] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 19 janvier 2024 et de sa dénonciation à la caution, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification des assignations des 1er et 11 juillet 2024, et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

DIT n’y avoir lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’État dans le département, en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé le 02 DECEMBRE 2024.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS