MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 18 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00281 – N° Portalis DB2V-W-B7J-GZZW

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

E.P.I.C. ALCEANE OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION URBAINE LE HAVRE METROPOLE, dont le siège social est sis 444 Avenue du Bois au Coq – 76620 LE HAVRE

représentée par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Monsieur [E] [R]

né le 03 Novembre 1999 à GUINÉE, demeurant 70 rue Elsa Triolet – 2eme étage, Appt 202 – 76600 LE HAVRE

représenté par M^e Nora CHATI, avocat au barreau du HAVRE, substitué par M^e Lucie CAILLIERET-GRAUX, avocat au barreau du HAVRE

Madame [U] [R]

née le 08 Novembre 2000, demeurant 70 rue Elsa Triolet – 2eme étage appt 202 – 76600 LE HAVRE

représentée par M^e Nora CHATI, avocat au barreau du HAVRE, substitué par M^e Lucie CAILLIERET-GRAUX, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Caroline ROSEE

DÉBATS : en audience publique le 13 Octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2023, l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE (ci-après l’EPIC ALCEANE) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] portant sur un appartement n° 202 au 2ème étage et une cave dans le bâtiment E de l’immeuble situé 70 rue Elsa Triolet au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 418,69 euros payable à terme échu, outre une provision sur charges de 178,60 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 mai 2024, l’EPIC ALCEANE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 1 160,64 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 15 mai 2024, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] le 22 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, l’EPIC ALCEANE a fait assigner Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à leur expulsion et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

2 181,15 euros au titre de l’arriéré dû au 11 février 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tel qu’il serait dû en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, outre revalorisation légale ;300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 mars 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 juin 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 13 octobre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

Un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 octobre 2025, l’EPIC ALCEANE, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation. Il expose que la dette locative, actualisée au 8 octobre 2025, s’élève désormais en principal à 4 613,85 euros, mais qu’un rappel d’APL de 2 082,83 euros et un rappel de RLS (réduction de loyer de solidarité) de 330,24 euros sont attendus pour le 25 octobre 2025. Il fait valoir que l’absence de RLS sur la quittance de septembre 2025 est liée à la suspension de l’APL et que les époux [R] sont inéligibles au FLS. Il indique que les époux [R] effectuent depuis trois mois des règlements de 30 euros en plus du paiement du loyer résiduel et n’est pas opposé à ce que la dette soit apurée selon ces modalités pendant 36 mois avec suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours des délais de paiement. Il maintient sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Aux termes leurs conclusions responsives déposées et soutenues à l’audience, les époux [R] représentés par leur conseil, demandent au tribunal de leur accorder un délai de 36 mois pour apurer leur dette avec suspension des effets de la clause résolutoire et de débouter l’EPIC ALCEANE de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Ils font valoir que le dépôt de garantie n’a pas été réglé car leur demande de FSL, faite par une assistante sociale, a été perdue. Ils exposent vivre dans le logement avec leurs 4 enfants et avoir obtenu le statut de réfugiés. Ils ont été confrontés à des difficultés financières, mais M. [R] a retrouvé un emploi à durée indéterminée depuis le 7 juillet 2025 avec un revenu mensuel de l’ordre de 1 687 euros net. Ils indiquent que leurs règlements effectués depuis avril 2025 ont permis la reprise du versement de l’APL à compter de septembre 2025, un rappel étant attendu. Ils soutiennent avoir intégralement payé le loyer de septembre 2025, le bailleur ayant toutefois omis sur sa quittance la RLS de 61,29 euros à laquelle ils ont droit.

La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025, lequel a été prorogé à ce jour.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC ALCEANE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

C’est donc à tort que le commandement de payer du 27 mai 2024 mentionne un délai de six semaines pour apurer la dette, en contravention avec la clause résolutoire stipulée au bail qu’il reprend au demeurant. Il convient donc de vérifier si les causes du commandement ont été apurées dans un délai de deux mois.

D’après l’historique des versements, la somme de 1 160,64 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 juillet 2024.

Sur la demande en paiement

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil : celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte sur la base duquel il revendique un arriéré de 4 613,85 euros dû au 8 octobre 2025, hors frais de procédure.

Les époux [R] produisent un relevé de la caisse d’allocations familiales indiquant qu’une réduction de loyer de solidarité d’un montant de 61,29 euros doit être déduite par le bailleur au titre du loyer de septembre 2025 et l’avis d’échéance émis par le bailleur pour ce terme omettant cette déduction.

Il convient donc de soustraire d’ores et déjà de l’arriéré la somme de 61,29 euros, sous réserve des régularisations d’APL et de RLS à intervenir ultérieurement.

Selon les dispositions de l’article 220 du code civil : chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Le bail comporte en outre une clause de solidarité entre les co-preneurs.

En conséquence, les époux [R] seront condamnés solidairement à payer à l’EPIC ALCEANE la somme de 4 552,56 euros au titre de l’arriéré dû au 8 octobre 2025.

Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Selon les dispositions de l’article 4 du code de procédure civile : l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense.

En l’espèce, les époux [R] justifient avoir repris le paiement du loyer résiduel courant, avec des règlements supplémentaires pour commencer à apurer leur dette, les parties s’accordant sur le fait que d’importantes régularisations d’APL et de RLS sont attendues. En tout état de cause, le bailleur ne s’oppose pas à ce que les époux [R] puissent régler leur dette au moyen de 35 mensualités de 30 euros, avec une 36ème mensualité devant apurer le solde dû.

Dans ces conditions, il convient d’accorder aux époux [R] des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues dans le dispositif (fin) de la présente décision, et de faire droit à leur demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges courants outre la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, le bail résilié de plein droit, et leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef autorisée. L’intégralité de la dette restée impayée sera en outre immédiatement exigible par le bailleur et les locataires seront condamnés solidairement à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant éventuellement révisé, augmenté des charges, qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi, ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [R], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer du 27 mai 2024, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de l’EPIC ALCEANE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois devant s’appliquer ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 9 novembre 2023 entre l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE d’une part, et Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] d’autre part, portant sur un appartement n° 202 au 2ème étage et une cave dans le bâtiment E de l’immeuble situé 70 rue Elsa Triolet au HAVRE (76600) est résilié depuis le 28 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] à payer à l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 4 552,56 euros au titre de l’arriéré dû au 8 octobre 2025 ;

AUTORISE Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] à se libérer de leur dette en 36 mois, en procédant à 35 versements de 30 euros et un dernier versement devant apurer le solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer et au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants, ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 juillet 2024 ;

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] seront condamnés solidairement à payer à l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer du 27 mai 2024, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [R] et Madame [U] [R] à payer à l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 DECEMBRE 2025, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO