MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 07 AVRIL 2025

Minute :

N° RG 24/01080 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GVSA

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis 19/21 Quai D’Austerlitz – 75013 PARIS

Représentée par M^e Roger LEMONNIER, Avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Stansilas MOREL, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [G] [H] [R], demeurant 46, rue François Mazeline – 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Février 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Agnès PUCHEUS, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 janvier 2023, Monsieur et Madame [N] ont donné à bail à Monsieur [G] [M] [H] [R] un logement situé 46 rue François Mazeline au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 400 €, outre une provision sur charges de 20 €.

Par convention dématérialisée en date du 23 janvier 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES s’est portée caution au titre du paiement des loyers, laquelle caution a été mise en jeu par les bailleurs suite à divers incidents de paiement.

Par acte d’huissier en date du 27 mai 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [H] [R] un commandement de payer la somme principale de 890 € hors le coût de l’acte, visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail.

Le 24 septembre 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné Monsieur [H] [R] devant le juge des contentieux de la protection. Elle lui demande de :

— La déclarer recevable en son action,

— L’en déclarer bien fondée,

— Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail,

— A titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [M] [H] [R] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique.

— Condamner Monsieur [G] [M] [H] [R] à lui payer la somme de 1 730€ avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 mai 2024 sur la somme de 1 140€ et pour le surplus à compter de l’assignation,

— Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,

— Condamner Monsieur [G] [M] [H] [R] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,

— Condamner Monsieur [G] [M] [H] [R] à lui payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [G] [M] [H] [R] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 3 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES était représentée par Maître LEMONNIER, substitué par Maître MOREL qui s’est rapporté aux écritures.

Monsieur [H] [R] a comparu en personne. Il a indiqué être d’accord sur le montant de la dette et payer son loyer courant. Il a précisé qu’il allait quitter le logement le 15 février 2025 et a demandé à bénéficier de délais de paiement.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 7 avril 2025.

MOTIFS

Au préalable, il est précisé qu’aucun moyen tiré de l’irrecevabilité de l’action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES n’étant soulevé, il n’y a pas lieu à statuer sur ce point.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, subrogée dans les droits du bailleur pour le paiement des loyers qu’elle a été amenée à garantir et pour l’exercice de l’action en résiliation de bail, justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 25 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié à Monsieur [H] [R] le 27 mai 2024, lui accordant un délai de deux mois pour payer la dette. Le locataire ne justifie pas de l’apurement des causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance, étant précisé que les versements de la caution, destinés à pallier la carence des locataires ne s’imputent pas sur la dette visée par le commandement. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à compter du 28 juillet 2024 et la résiliation subséquente du bail à cette date.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [H] [R], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit un décompte établi le 13 décembre 2024 dont il ressort que la dette arrêtée en août 2024 est de 1 730€. Monsieur [H] [R] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de le condamner à payer cette somme à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 pour la somme de 890€ et à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil pour le surplus.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail soit 420 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 juillet 2024 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au propriétaire ou à son mandataire.

Par ailleurs, en vertu du contrat de cautionnement, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes à recouvrer au titre de l’impayé de loyer, le terme loyer désignant, ainsi que le prévoit ledit contrat de cautionnement, le loyer et les charges récupérables et taxes locatives inscrits au bail, y compris leur révision contractuelle ou réévaluation, dus par le locataire au bailleur, ainsi que, sous certaines conditions, les indemnités d’occupation éventuellement prononcées en cas de résiliation judiciaire du bail ou de mise en jeu de la clause résolutoire, de sorte que la caution est également régulièrement subrogée dans les droits du bailleur aux fins d’obtenir la condamnation des locataires au paiement de l’indemnité d’occupation qu’elle sera amenée à régler au bailleur dans le cadre du dispositif VISALE.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l’espèce, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [H] [R] a repris le paiement du loyer courant. Il demande à bénéficier de délais de paiement mais ne sollicite pas la suspension des effets de la clause résolutoire car il va quitter le logement. Au vu de la situation évoquée, des délais de paiement sont accordés dans les conditions prévues au dispositif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [H] [R], qui succombe, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie qui succombe à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [H] [R] est condamné à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en sa demande de résiliation de bail ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 25 janvier 2023 concernant le logement situé 46 rue François Mazeline au HAVRE (76600) donné en location à Monsieur [G] [M] [H] [R] et la résiliation de plein droit dudit bail à la date du 28 juillet 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [G] [M] [H] [R] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 46 rue François Mazeline au HAVRE (76600), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y][S] [M] [H] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

FIXE l’indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux au montant du loyer contractuel augmenté des charges, déduction faite des allocations logement éventuellement perçues par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [G] [M] [H] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1 730 euros (mille sept cent trente euros) arrêtée en août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024 sur la somme de 890 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISE Monsieur [G] [M] [H] [R] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 23 mensualités de 70 euros chacune, la 24ème mensualité devant solder la dette en principal, frais et intérêts, sauf meilleur accord entre les parties ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en œuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

DÉBOUTE la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES de toute demande contraire ou non conforme ;

CONDAMNE Monsieur [G] [M] [H] [R] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 27 mai 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 24 septembre 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État ;

CONDAMNE Monsieur [G] [M] [H] [R] à payer à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 07 AVRIL 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Agnès PUCHEUS