MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 08 DECEMBRE 2025

Minute :

N° RG 25/00666 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G5CN

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR:

E.P.I.C. ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE, dont le siège social est sis 444 Avenue du Bois au Coq – CS 77006 – 76080 LE HAVRE CEDEX

représenté par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [R] [V]

né le 08 Novembre 1964 à POINTE A PITRE (97110), demeurant 60 Rue Elsa Triolet – RDC – Appt. 107 – 76600 LE HAVRE

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Caroline ROSEE

DÉBATS : en audience publique le 13 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 novembre 2004, l’OPHLM de la Ville du HAVRE, devenu depuis l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE (ci-après l’EPIC ALCEANE) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [R] [V] portant sur un appartement n° 107 au rez-de-chaussée et une cave dans l’immeuble situé 60 rue Elsa Triolet au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 217,92 euros payable à terme échu, outre une provision sur charges de 92,94 euros, révisables.

Par acte de commissaire de justice du 12 novembre 2024, l’EPIC ALCEANE a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 269,54 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 4 novembre 2024, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Après autorisation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire du HAVRE par ordonnance sur requête en date du 15 janvier 2025, le bailleur a fait procéder à la saisie conservatoire des meubles de Monsieur [V] par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2025 pour garantie de la somme de 1 441,52 euros.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Monsieur [R] [V] le 21 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, l’EPIC ALCEANE a fait assigner Monsieur [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et par conséquent la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2 368,18 euros au titre de l’arriéré locatif ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, avec réévaluation possible chaque année ;300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 juillet 2025

Monsieur [V] ne s’est pas présenté aux rendez-vous fixés pour l’établissement du diagnostic social et financier.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 13 octobre 2025, l’EPIC ALCEANE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 8 octobre 2025, s’élève désormais à 3 623,68 euros.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, Monsieur [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 8 décembre 2025.

MOTIVATION

Sur l’absence du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC ALCEANE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 12 novembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 269,54 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 13 janvier 2025.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC ALCEANE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [V] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 13 janvier 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Monsieur [V] à son paiement à compter du 13 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats un décompte sur la base duquel il revendique un arriéré de 3 623,68 euros dû au 8 octobre 2025, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer à l’EPIC ALCEANE la somme de 3 623,68 euros au titre de l’arriéré dû au 8 octobre 2025.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [V], partie succombante, sera dès lors condamné aux dépens, y inclus notamment le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024, de la saisine de la CAF, de la requête afin de saisie conservatoire de meubles, du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de l’EPIC ALCEANE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 novembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le bail conclu le 9 novembre 2004 entre l’OPHLM de la Ville du HAVRE, devenu depuis l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE d’une part, et Monsieur [R] [V] d’autre part, portant sur un appartement n° 107 au rez-de-chaussée et une cave dans l’immeuble situé 60 rue Elsa Triolet au HAVRE (76600) est résilié depuis le 13 janvier 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [R] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement n° 107 au rez-de-chaussée et la cave dans l’immeuble situé 60 rue Elsa Triolet au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] à payer à l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 3 623,68 euros au titre de l’arriéré arrêté au 8 octobre 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 novembre 2024, de la saisine de la CAF, de la requête afin de saisie conservatoire de meubles, du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [R] [V] à payer à l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 décembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO