MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 20 OCTOBRE 2025

Minute :

N° RG 24/01074 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GVRE

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEURS :

Madame [T] [F]

née le 26 Novembre 1990 à FOUGERES (35300), demeurant 2, Bis rue Fernand Widal – 94380 BONNEUIL SUR MARNE

Représentée par M^e Estelle BOCCARA, Avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Marie CAVELLIER-LE GONIDEC, Avocat au barreau du HAVRE

Monsieur [P] [U]

né le 02 Décembre 1986 à KINSHASA (RDC), demeurant 2, rue Fernand Widal – 94380 BONNEUIL SUR MARNE

Représenté par M^e Estelle BOCCARA, Avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Marie CAVELLIER-LE GONIDEC, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [J]

né le 16 Décembre 2002 à ROUEN (76032), demeurant 31, rue de Trigauville – 76600 LE HAVRE

Comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 07 Juillet 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er juin 2023, Madame [T] [F] et Monsieur [P] [U] ont consenti à Monsieur [K] [J] un bail concernant la chambre n°1 meublée en colocation avec deux autres locataires dans un appartement duplex de type F4, situé 31 rue de Trigauville au Havre (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 300 euros outre 100 euros de charges. Par avenant en date du 7 juillet 2023, la chambre n°2, plus grande, a été attribuée à Monsieur [J] avec un loyer de 350 euros outre 100 euros de charges.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 12 juin 2024, Madame [F] et Monsieur [U] ont fait délivrer à Monsieur [K] [J] un commandement de payer la somme de 900 euros hors frais au titre des loyers impayés dans le délai de 6 semaines et visant la clause résolutoire.

La dette locative n’ayant pas été régularisée, Madame [F] et Monsieur [U] ont fait assigner Monsieur [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE par acte de commissaire de justice en date du 10 octobre 2024 aux fins de voir :

— prononcer Madame [T] [F] et Monsieur [P] [U] bien fondés en l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

A titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de Madame [T] [F] et Monsieur [P] [U] conformément aux dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil,

A titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation du bail conformément aux articles 1729 et 1741 du code civil,

En tout état de cause,

— prononcer que Monsieur [J] est occupant sans droit ni titre,

— prononcer en conséquence, l’expulsion de Monsieur [J] et de tous occupants de son chef, des lieux sis en la forme ordinaire et accoutumée et même avec l’assistance de la force publique,

— condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation équivalent eu montant du loyer et des charges jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner le locataire au paiement au profit des bailleurs d’une astreinte définitive de 8 euros par jour de retard au cas où il ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir,

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,

— condamner Monsieur [J] à leur payer la somme de 2 250€ terme du mois de septembre inclus au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation,

— condamner le locataire à payer la somme de 682,98€ au titre des réparations locatives pour la chambre n°1,

— condamner Monsieur [J] à leur payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement, de tous les actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure,

— prononcer n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Madame [F] et Monsieur [U] font valoir que Monsieur [J] aurait laissé la chambre n°1 complètement délabrée et qu’ils ont dû avancer des frais au titre du ménage et des réparations dont ils demandent le remboursement.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 17 février 2025 puis renvoyée à celle du 7 juillet 2025 où elle est évoquée.

Madame [F] et Monsieur [U], représentés par Maître [R] [S], substituée elle-même par Maître CAVELLIER LE GONIDEC, ont repris les termes de leur assignation à laquelle il convient de se reporter pour un plus ample examen de ses prétentions et moyens. Ils maintiennent la demande des réparations locatives à hauteur de 682,98 €. Ils contestent la facture du plombier.

Monsieur [J] comparaît en personne. Il demande le remboursement de la facture du plombier ainsi que des dommages et intérêts correspondant aux mois où il n’a pas pu occuper le logement. Il expose avoir arrêté de payer le loyer en raison de l’état de la plomberie de la douche. Le plan n’était pas assez incliné et il y avait des problèmes récurrents d’évacuation. Son logement n’a pas été utilisable pendant 4 mois. Il a fait venir un plombier devant l’inertie des bailleurs et il a réglé une facture de plus de 500 €. Il dit avoir mis de côté les loyers le temps que les bailleurs le remboursent. Il indique que les propriétaires ont finalement fait venir un camion d’hydrocurage. Il ajoute être étudiant et être en recherche active de contrat en alternance.

La décision a été mise en délibéré au 20 octobre 2025.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Madame [F] et Monsieur [U] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 10 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 17 février 2025.

L’action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, le logement décent et l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 24, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2014-1543 du 19 décembre 2014 applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

D’autre part, selon les articles 1719, 1720 et 1721 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur de la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les réparations locatives.

Les caractéristiques du logement décent ont été définies par le décret n° 2002/120 du 30 janvier 2002 qui précise les exigences relatives à l’état du logement ainsi qu’aux éléments d’équipement et de confort de celui-ci. Le logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé du locataire provenant de problèmes d’humidité ou d’infiltrations, de ventilation, de réseau d’électricité, de gaz, d’eau et de chauffage, des matériaux de construction, des canalisations ou des revêtements.

L’obligation de délivrer un logement décent en bon état d’usage et de réparation présente un caractère continu et subsiste tout au long de la relation locative. Il appartient au bailleur de prouver qu’il s’est entièrement libéré de cette obligation.

Par ailleurs, selon l’article 1219 du code civil, une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

Enfin, selon l’article 1220 du même code, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur doit garantir le preneur de tous les vices ou défauts de la chose louée et doit indemniser son préjudice. S’il ne le fait pas, le locataire peut invoquer l’exception d’inexécution de ses obligations.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue au bail pour un montant de 900 euros a été signifié à Monsieur [K] [J] le 12 juin 2024. Cet arriéré correspond à deux termes de loyers impayés par le locataire, ceux des mois de mai et juin 2024.

Cependant, il résulte des débats et des pièces produites par le locataire notamment des photographies que durant cette période, la douche était inutilisable du fait d’un refoulement des eaux usées. Par les courriels produits, le locataire établit avoir sollicité l’agence en charge de la gestion locative du bien durant la période du 28 mars 2024 au 9 mai 2024 mais sans résultat puisqu’il prouve avoir réglé la facture du plombier en date du 9 mai 2024 d’un montant de 503,80 €.

Alors qu’ils ne répondaient pas à la demande urgente de réparation de la douche de leur locataire, Madame [F] et Monsieur [U] lui ont fait délivrer un commandement de payer les loyers de mai et juin 2024.

Or, l’utilisation d’une douche en bon état de fonctionnement dans un logement fait partie des critères de décence. En l’espèce, les canalisations de la douche ne fonctionnaient plus.

Dès lors, l’indécence du logement justifiait l’exception d’inexécution opposée par le locataire de devoir payer les loyers.

En conséquence, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire est rejeté.

Sur la demande de résiliation du bail

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 1224 du code civil, « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Le retard régulier ou systématique dans le règlement des loyers et des charges peut constituer, au regard des relations appréciées in concreto entre le bailleur et le preneur, un manquement du locataire à ses obligations pouvant justifier la résiliation du bail. Il convient, à cet égard, de tenir compte notamment du montant du loyer, de la durée des relations contractuelles, de l’existence et de l’évolution de l’arriéré et des raisons de la carence du locataire.

En l’espèce, les bailleurs produisent un décompte pour la période du 1er janvier 2024 au 30 septembre 2024 d’où il résulte que la dette locative est d’un montant de 2 250 €. Le locataire n’a pas réglé les loyers de mai à septembre 2024.

L’inexécution du bail par la locataire étant caractérisée, il convient de prononcer sa résiliation à compter de la présente décision.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [J] ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux. Il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte qui n’est pas justifiée.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte arrêté au 30 septembre 2024 que la dette locative est d’un montant de 2 050 €.

Monsieur [J] est condamné à payer la somme de 2 050 euros aux bailleurs avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de la condamner au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer, à compter de la date du jugement, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Madame [F] et Monsieur [U] ou à leur mandataire.

Sur la demande des réparations locatives

Les bailleurs sollicitent des réparations locatives de la chambre n°1 d’un montant total de 682,98€ au motif que le locataire l’aurait délabrée.

A l’appui de leur demande, ils produisent l’état des lieux d’entrée d’où il résulte que le locataire a pris la chambre n°1 en bon état. Deux factures sont également produites dont le nettoyage intensif de l’appartement pour un montant de 228 € et le changement de literie pour un montant de 394,98 €.

Cependant, en l’absence d’un état des lieux de sortie, ces réparations ne sauraient être imputables au locataire.

Dès lors, la demande est rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de Monsieur [J]

Monsieur [J] demande des dommages et intérêts le temps où il n’a pas pu occuper le logement.

A défaut d’avoir chiffré sa demande, celle-ci est irrecevable.

Sur la demande de remboursement de la facture du plombier

Monsieur [J] établit avoir payé le plombier selon facture en date du 9 mai 2025 pour un montant de 503,80 €.

Le dysfonctionnement de la douche relève des obligations des bailleurs.

En conséquence, ils sont condamnés à rembourser à Monsieur [J] la somme de 503,80 €.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [J], partie perdante, est condamné aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation de bail conclu le 1er juin 2023 ainsi que son avenant en date du 7 juillet 2023, entre Madame [T] [F] et Monsieur [P] [U] d’une part, et Monsieur [K] [J] d’autre part, concernant le logement situé 31 rue de Trigauville au Havre (76600), à compter du présent jugement ;

DIT que Monsieur [K] [J] est occupant sans droit ni titre du logement à compter de cette date ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [K] [J] de libérer de sa personne, de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux situés 31 rue de Trigauville au Havre (76600), ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le mois qui suit la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai, Madame [T] [F] et Monsieur [P] [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

AUTORISE la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant de la dernière mensualité du loyer en cours avant la résiliation légale et avec intérêts au taux légal jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] à payer à Madame [T] [F] et Monsieur [P] [U] la somme de 2 050 euros (deux mille cinquante euros), au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [T] [F] et Monsieur [P] [U] à payer à Monsieur [K] [J] la somme de 503,80 euros (cinq cent trois euros et quatre-vingt centimes) au titre du remboursement de la facture du plombier en date du 9 mai 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que ces deux sommes ont vocation à se compenser entre elles ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Monsieur [K] [J] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 juin 2024, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de la signification de l’assignation du 10 octobre 2024 et celui de la dénonciation de l’assignation en expulsion au représentant de l’État à l’exclusion de la dénonciation à la caution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 20 OCTOBRE 2025.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Danielle LE MOIGNE