MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 16 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00777 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G6MD

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE :

S.C.I. JP57, immatriculée au RCS du HAVRE sous le numéro D 793 938 499, dont le siège social est sis 74, rue Stendhal – 76620 LE HAVRE

Représentée par Monsieur [I] [E], associé, muni d’un pouvoir de Monsieur [U] [Z], Gérant et associé

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [T]

né le 27 Janvier 1994, demeurant 57, rue Joseph Morlent – 76600 LE HAVRE

Comparant en personne

Madame [L] [X]

née le 24 Juin 1988 à AVALLON (89200), demeurant 57, rue Joseph Morlent – 76600 LE HAVRE

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 1er Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2024, la SCI JP57 a donné à bail à Monsieur [C] [T] et Madame [L] [X] un appartement au 3ème étage droit d’un immeuble situé 57 rue Joseph Morlent au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel par avance le 10 de chaque mois d’un loyer initial de 720 euros et d’une somme de 10 euros pour charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 mai 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de six semaines la somme principale de 5 110 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 22 avril 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 6 mai 2025.

Par actes de commissaire de justice en date du 12 août 2025, la SCI JP57 a fait assigner Monsieur [T] et Madame [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :

— ordonner la résiliation du bail d’habitation principale passé entre les parties ;

— ordonner l’expulsion des défendeurs, corps et biens et celle de tout bien et de toute personne introduite par eux dans le logement, avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 6 850 euros représentant les loyers et les charges suivant situation arrêtée au 22 juillet 2025, déduction faite des acomptes perçus à la date sus énoncée ;

— condamner solidairement, à compter du jour suivant la date à laquelle l’arriéré de loyers et charges sera fixé, les défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, dont le montant correspondra au loyer et charges mensuels à échoir, tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, avec revalorisation possible et sans plafonnement forfaitaire, et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement ;

— condamner solidairement les défendeurs au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement les défendeurs aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer, du procès-verbal de saisie-conservatoire et de l’assignation ainsi que des actes de procédure qui en suivront ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 août 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

Un diagnostic social et financier a été réalisé dont les conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SCI JP57, représentée par l’un de ses associés, Monsieur [I] [E] en vertu d’un pouvoir donné par Monsieur [U] [Z], son gérant, a maintenu ses demandes en actualisant la dette locative à la somme de 10 126 euros jusqu’au terme de novembre 2025 inclus. Elle prétend en outre que les défendeurs ont consommé 165m3 d’eau en raison de l’exercice d’une activité professionnelle ou semi professionnelle, mais dont le coût a été facturé à la copropriété à partir du relevé du compteur général de l’immeuble. Elle sollicite dès lors au surplus la condamnation des défendeurs à lui payer une somme de 708,40 euros à ce titre. Elle se plaint également de troubles de voisinage occasionnés par les locataires. Enfin, elle fait valoir qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement du loyer courant avant l’audience et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [T] et Madame [X] ont comparu en personne. Ils ont admis devoir un montant de 10 126 euros à titre d’impayés de loyer et de charges. Ils ont contesté en revanche être redevables de la somme de 708,40 euros sollicitée en sus au titre de leur consommation d’eau en indiquant qu’ils pensaient que l’eau était incluse dans les charges, que leur alimentation en eau a été coupée et qu’ils n’ont jamais eu de justificatif du montant qui leur est réclamée. Monsieur [T] a exposé ne plus travailler et percevoir le RSA d’un montant de 560 euros par mois. Madame [X] a indiqué être auto-entrepreneuse mais ne plus pouvoir travailler en raison d’un accident domestique et avoir des ressources mensuelles de 360 euros Les défendeurs n’ont pas sollicité l’octroi de délais de paiement.

La décision a été mise en délibéré au 16 février 2026.

En cours de délibéré, la SCI JP57 a fait parvenir une note et des pièces reçues par le greffe le 11 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la note et les pièces transmises en délibéré

Selon les dispositions de l’article 445 du code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444 du même code.

En l’espèce, la SCI JP57 n’a pas été autorisée par le juge à produire une note et des pièces en délibéré, de sorte qu’elles seront écartées des débats.

Sur la résiliation du bail

A titre liminaire, il est rappelé que l’article 768 du code de procédure civile dispose que le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, il résulte de l’assignation que la SCI JP57 motive sa demande de résiliation du bail par l’acquisition de la clause résolutoire en raison du non-paiement des causes du commandement de payer du 5 mai 2025 dans le délai de 6 semaines imparti.

Sur la recevabilité de la demande

La SCI JP57 justifie avoir notifié le commandement de payer à la CCAPEX le 6 mai 2025, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation et avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 13 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 d la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire relève des effets légaux du contrat de bail lorsque celui-ci ne comporte pas d’autre prévision contractuelle sur ce point.

En l’espèce, le bail conclu le 1er octobre 2024 contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus.

Le commandement de payer délivré le 5 mai 2025 indique que l’arriéré d’un montant alors de 5 110 euros doit être payé dans un délai de six semaines sous peine d’acquisition de la clause résolutoire.

Les locataires ne justifient pas de l’apurement des causes du commandement de payer dans le délai imparti.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 17 juin 2025.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de leur ordonner ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SCI JP57 à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail comporte une clause de solidarité pour le paiement des loyers, charges et accessoires dus en application du bail, mais non pour les indemnités d’occupation.

Il n’en demeure pas moins que Monsieur [T] et Madame [X] contribuent tous deux au préjudice subi par la bailleresse du fait de leur occupation sans droit ni titre depuis le 17 juin 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner in solidum Monsieur [T] et Madame [X] à son paiement à compter du 17 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande au titre des termes impayés

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte mentionnant un arriéré de 10 126 euros au titre des termes impayés au 1er décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.

Monsieur [T] et Madame [X], qui ne contestent pas cette dette, seront ainsi condamnés in solidum à payer à la SCI JP57 la somme de 10 126 euros à ce titre.

Sur la demande au titre de la consommation d’eau

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile : il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la SCI JP57 a produit lors de l’audience un courrier de la Direction du cycle de l’eau de la métropole du HAVRE en date du 9 septembre 2025 indiquant que le compteur n° 23UA751393 desservant le logement au 3ème étage a enregistré des consommations d’eau alors qu’aucun contrat n’a été souscrit et que cette consommation, ne pouvant être facturée à l’usager, sera ainsi comptabilisée sur le compteur général de l’immeuble.

Or, d’une part, le bail mentionne que l’immeuble est en monopropriété et non en copropriété comme allégué par la bailleresse lors de l’audience. D’autre part, la bailleresse ne verse pas aux débats de facture qui permettrait de justifier qu’une consommation d’eau lui a été facturée à la place des défendeurs et de vérifier le montant de 708,40 euros qu’elle leur réclame à ce titre en sus des mensualités pour charges incluses dans la condamnation prononcée.

Ce chef de demande sera dès lors rejeté.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [T] et Madame [X], parties succombantes, seront dès lors condamnés in solidum aux dépens, y inclus notamment le coût du commandement de payer du 5 mai 2025, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 450 euros à la demande de la SCI JP57 concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ECARTE des débats la note et les pièces de la SCI JP57 transmises le 11 décembre 2025 en cours de délibéré ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 mai 2025 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 1er octobre 2024 conclu entre la SCI JP57 d’une part et Monsieur [C] [T] et Madame [L] [X] d’autre part, portant sur un appartement au 3ème étage droit de l’immeuble situé 57 rue Joseph Morlent au HAVRE (76600), et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 17 juin 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [C] [T] et Madame [L] [X] de libérer de leurs personnes, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef l’appartement au 3ème étage droit de l’immeuble situé 57 rue Joseph Morlent, au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [T] et Madame [L] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 17 juin 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [T] et Madame [L] [X] à payer à la SCI JP57 la somme de 10 126 euros au titre de l’arriéré arrêté au 1er décembre 2025, terme de novembre 2025 inclus ;

DEBOUTE la SCI JP57 de sa demande au titre du paiement de la consommation d’eau ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [C] [T] et Madame [L] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 mai 2025, de sa notification à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [C] [T] et Madame [L] [X] à payer à la SCI JP57 la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé le 16 FEVRIER 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Isabelle MAHIER Grégory RIBALTCHENKO