MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 MAI 2026

N° RG 26/00100 – N° Portalis DB2V-W-B7K-HC3B

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEURS :

Monsieur [V] [R]

né le 23 Février 1974 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e SILIE VERILHAC & ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Sophia ABDOU, avocat au barreau de ROUEN

Madame [N] [K] épouse [R]

née le 14 Avril 1979 à [Localité 2], demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e SILIE VERILHAC & ASSOCIÉS, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Sophia ABDOU, avocat au barreau de ROUEN

DÉFENDEURS :

Monsieur [U] [W]

né le 14 Août 1983 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Non comparant, ni représenté

Madame [N] [X]

née le 03 Mars 1983 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 30 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 4]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 mars 2023 à effet au 13 février 2023, Monsieur [V] [R] et Madame [N] [K] épouse [R] ont donné à bail à Monsieur [U] [W] et Madame [N] [X] une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 5][Adresse 6] [Localité 6], moyennant le paiement mensuel d’un loyer de 625 euros, outre une provision sur charges de 10 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 634,12 euros, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [W] et Madame [X] le 24 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2026, Monsieur et Madame [R] ont fait assigner Monsieur [W] et Madame [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée au commandement de payer délivré le 23 septembre 2025 ;

— en conséquence, ordonner l’expulsion de Monsieur [W] et de Madame [X] ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique ;

— condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [X] au paiement de la somme en principal de 1 632,62 euros, correspondant aux loyers, charges et accessoires échus et impayés au 9 décembre 2025, avec intérêts au taux légal ;

— les condamner sous la même solidarité au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, égale au dernier loyer augmenté des charges, à compter du 1er janvier 2026, et jusqu’à restitution effective des lieux ;

— les condamner solidairement au paiement d’une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner solidairement en tous les dépens de l’instance et de l’exécution du jugement à intervenir, qui comprendront en outre le coût du commandement de payer ;

— ordonner l’exécution provisoire de la décision, nonobstant appel.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 janvier 2026.

L’affaire a été appelée à l’audience du 30 mars 2026 lors de laquelle elle a été plaidée.

Un diagnostic social et financier a été réalisé et ses conclusions sont parvenues au greffe avant la date de l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, Monsieur et Madame [R], représentés par leur conseil, ont repris les termes de leur assignation. Ils ont actualisé leur demande au titre de l’arriéré à la somme de 1 232,62 euros arrêtée au 10 février 2026.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à tiers présent au domicile, Monsieur [W] et Madame [X] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS

Sur l’absence des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur et Madame [R] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 16 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience.

Ils ont également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, étant souligné que cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physique selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Leur demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

Par acte de commissaire de justice du 23 septembre 2025, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 634,12 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 16 septembre 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance.

Tel qu’il résulte du décompte produit, le montant de 1 634,12 euros réclamé par le commandement de payer comprend :

— un solde de 34 euros à titre de frais de relance et d’impayés (138,01 euros appelés au total à ce titre moins un avoir de 104,01 euros déduit à ce titre en juin 2025) ;

— une somme totale de 178,66 euros à titre de frais de commissaire de justice.

En application de l’article 4 susvisé, il convient donc de déduire une somme de 212,66 euros de l’arriéré locatif réclamé à la date du commandement de payer du 23 septembre 2025, cet arriéré s’établissant ainsi à 1 421,26 euros.

Il est constant que le commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

En conséquence, en vertu de ce commandement, les locataires disposaient d’un délai expirant le 23 novembre 2025 à 23 h 59 pour payer la somme de 1 421,26 euros.

Il ressort du décompte produit que cette somme n’a pas été réglée par les locataires dans ce délai.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 novembre 2025.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de leur ordonner ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les bailleurs à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les locataires occupent les lieux sans droit ni titre à compter du 24 novembre 2025, date de la résiliation du bail.

L’article 1310 du code civil dispose que la solidarité est légale ou conventionnelle et qu’elle ne se présume pas.

En l’espèce, le contrat de bail contient une clause de solidarité entre les co-preneurs pour toute somme due jusqu’à la libération des lieux.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions, et de condamner solidairement Monsieur [W] et Madame [X] à son paiement à compter du 24 novembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Les bailleurs produisent un décompte actualisé faisant état d’une dette de 1 232,62 euros arrêtée au 10 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Cet arriéré comprend toutefois une somme de 212,66 euros qu’il convient de déduire pour les motifs précédemment exposés.

Dès lors, Monsieur [W] et Madame [X] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur et Madame [R] la somme de 1 019,96 euros au titre de l’arriéré dû au 10 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] et Madame [X], parties succombantes, seront dès lors condamnés in solidum aux dépens, y inclus notamment le coût du commandement de payer du 23 septembre 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût de la saisine CCAPEX qui était inutile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 400 euros à la demande de Monsieur et Madame [R] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative réellement due au titre du commandement de payer du 23 septembre 2025 n’a pas été réglée dans un délai de deux mois ;

CONSTATE en conséquence l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 3 mars 2023 conclu entre Monsieur [V] [R] et Madame [N] [K] épouse [R] d’une part et Monsieur [U] [W] et Madame [N] [X] d’autre part portant sur une maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 7] [Localité 8] et la résiliation de plein droit du bail à la date du 24 novembre 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [U] [W] et Madame [N] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, la maison d’habitation située [Adresse 5] à [Localité 7] [Localité 8], ainsi que tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire de ces lieux, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [N] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 24 novembre 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [W] et Madame [N] [X] à payer à Monsieur [V] [R] et Madame [N] [K] épouse [R] la somme la somme de 1 019,96 euros au titre de l’arriéré dû au 10 février 2026, échéance du mois de février 2026 incluse ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [W] et Madame [N] [X] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 23 septembre 2025, de l’assignation du 16 janvier 2026 et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion du coût de la saisine CCAPEX ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [W] et Madame [N] [X] à payer à Monsieur [V] [R] et Madame [N] [K] épouse [R] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [V] [R] et Madame [N] [K] épouse [R] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judicaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Ainsi jugé le 26 MAI 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Marina MOUNTSOU Grégory RIBALTCHENKO