MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00943 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G7U4

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR:

E.P.I.C. ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE D’AGGLOMERATION HAVRAISE,

dont le siège social est sis 444 avenue du Bois au Coq – 76620 LE HAVRE

représenté par la SCP SAGON LOEVENBRUCK LESIEUR, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS:

Monsieur [V] [G]

né le 26 Janvier 1981 à BEZONS (95870),

demeurant 20 rue Etienne Dolet – Appt 14, 1er étage – 76620 LE HAVRE

non comparant, non représenté

Madame [Z] [N] [K] épouse [G]

née le 27 Avril 1992 à MORONI,

demeurant 20 rue Etienne Dolet – Appt 14, 1er étage – 76620 LE HAVRE

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé à effet au 31 août 2017, l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE (ci-après l’EPIC ALCEANE) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [V] [G] et Madame [Z] [N] [K] épouse [G] portant sur un appartement n° 14 au 1er étage de l’immeuble situé 20 rue Etienne Dolet au HAVRE (76620), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 395,36 euros, outre une provision sur charges de 77,68 euros hors facturation d’eau chaude.

Par acte sous seing privé du 30 août 2017, l’EPIC ALCEANE a en outre consenti aux époux [G] un bail portant sur un emplacement de stationnement n° 428050014 situé dans le même immeuble, moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 46,63 euros hors taxes.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation d’impayés de Monsieur [V] [G] le 18 avril 2023.

Après autorisation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire du HAVRE par ordonnance sur requête en date du 15 juin 2023, le bailleur a fait procéder à la saisie conservatoire des meubles des époux [G] par acte de commissaire de justice en date du 18 août 2023.

Par actes de commissaire de justice en date du 9 avril 2025, l’EPIC ALCEANE a fait délivrer aux époux [G] :

un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 8 301,24 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er avril 2025 pour le logement, en visant la clause résolutoire insérée au bail y afférent ;un commandement de payer dans un délai de huit jours la somme principale de 1 848 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er avril 2025 pour l’emplacement de stationnement en visant la clause résolutoire insérée au bail y afférent.

Le 11 avril 2025, un plan d’apurement a été conclu entre les parties, l’EPIC ALCEANE autorisant les époux [G] à s’acquitter de leur dette de 8 578,27 euros en 35 mensualités de 100 euros et une 36ème mensualité devant apurer le solde dû. Cet accord stipule que la première mensualité devra avoir lieu le 30 avril 2025, que les mensualités devront ensuite intervenir au plus tard le 10 de chaque mois en plus du loyer courant et qu’en cas de non paiement d’une seule de ces mensualités, l’intégralité de la dette redeviendra exigible, la procédure contentieuse, voire la procédure d’expulsion, pouvant alors être reprise à leur encontre.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 juillet 2025, l’EPIC ALCEANE a fait assigner les époux [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE pour faire constater, par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation des baux, être autorisé à faire procéder à leur expulsion du logement et de l’emplacement de stationnement et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

8 312,95 euros au titre de l’arriéré dû pour le logement ;2 193,76 euros au titre de l’arriéré dû pour l’ emplacement de stationnement ;

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 août 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 octobre 2025 et a été renvoyée, pour citation des défendeurs par commissaire de justice, à l’audience du 8 décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 décembre 2025, l’EPIC ALCEANE, représenté par son conseil, reprend les termes de son assignation. Il expose que le plan d’apurement n’a pas été respecté et que la dette locative, actualisée au 24 novembre 2025, terme d’octobre 2025 inclus s’élève à la somme principale de 4 909,59 euros, hors frais de procédure. Elle maintient dès lors ses demandes.

Bien que régulièrement cités à l’audience par actes de commissaire de justice délivrés le 6 novembre 2025 à personne, Monsieur et Madame [G] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Seule la situation d’impayé de Monsieur [G] ayant été signalée à la caisse d’allocations familiales, l’EPIC ALCEANE a été autorisée à produire une note en délibéré d’ici le 20 décembre 2025 sur l’éventuelle irrecevabilité de ses demandes à l’encontre de Madame [G].

Cette note n’a pas été transmise.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Sur l’absence des défendeurs

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité des demandes

Aux termes de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

Le bailleur justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, si le bailleur ne démontre pas avoir signalé la situation de Madame [G] auprès de la CAF ou de la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, il justifie avoir signalé auprès de la CAF la situation d’impayé de Monsieur [G] le 18 avril 2023, situation qui a ensuite persisté.

L’article 24 II disposant que la saisine de la CCAPEX est réputée constituée quand une situation d’impayés signalée à la CAF persiste, sans viser un locataire ou un autre, il convient de retenir que cette condition de récevabilité est remplie en l’espèce.

Enfin, le bailleur produit un décompte démontrant que les époux [G] n’ont pas respecté le plan d’apurement conclu le 11 avril 2025. En effet, la dette a fortement diminué en raison de rappels d’APL et de SLS effectués en juillet 2025 pour un montant total de 3 534,92 euros, mais les règlements mensuels convenus de 100 euros par mois en plus des termes courants n’ont pas été effectués. Le bailleur a donc recouvré son droit d’agir tant en ce qui concerne la demande de constat de résiliation des baux qu’en ce qui concerne l’exigibilité de sa créance.

Ses demandes sont donc recevables.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux

En vertu de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de bail portant sur un garage doit suivre le même régime que le bail d’habitation dès lors qu’il en est l’accessoire.

En l’espèce, le bail d’habitation comporte une clause stipulant qu'« en cas de location d’un stationnement privatif, à la signature de ce contrat ou en cours en cours de bail, celle-ci est indissociable de la location du logement. Ce stationnement ne saurait faire l’objet d’une remise propre, sans remise du logement ».

Il y a donc lieu de retenir que le bail conclu le 31 août 2017 portant sur l’emplacement de stationnement est l’accessoire du contrat de bail portant sur le logement.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon les dispositions de l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 : à défaut de remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application des dispositions de l’article L442-5 du code de la construction et de l’habitation, une pénalité de 7,62 € majorée de 7,62 € par mois entier de retard est due par le locataire n’ayant pas répondu, dans le délai d’un mois, à l’enquête statistique sur l’occupation des logements sociaux menée par les organismes d’habitations à loyer modéré, et n’ayant pas communiqué l’avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu de chaque occupant majeur, sauf s’il est établi que des difficultés particulières n’ont pas permis au locataire de répondre.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties portant sur le logement contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2025, l’EPIC ALCEANE a fait délivrer aux locataires un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 8 301,24 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er avril 2025 pour le logement, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Le commandement comporte une erreur matérielle, le décompte y annexé mentionnant en réalité un arriéré de 8 031,24 euros arrêté au 1er avril 2025.

Par ailleurs, tel qu’il résulte du décompte détaillé remis à l’audience, l’arriéré de 8 031,24 euros comprend :

— une somme totale de 91,44 euros à titre de pénalités d’enquête sociale ;

— une somme totale de 111,77 euros à titre d’assurance souscrite pour compte du locataire ;

— et une somme totale de 664,20 euros à titre de frais de procédure pour des actes datant de 2023 et 2024.

Or, le bailleur ne produit pas la mise en demeure prévue par l’article 7g) la loi du 6 juillet 1989 et a fortiori la justification de sa notification aux locataires, lui permettant de récupérer les frais d’assurance.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie pas plus qu’une demande d’enquête sociale ait été notifiée aux locataires. Il ne peut donc pas être retenu que ces derniers n’y auraient pas répondu dans le délai d’un mois. Il n’est dès lors pas justifié que les pénalités d’enquête sociale soient dues.

Enfin, les frais de procédure ne constituent ni des loyers, ni des charges.

Il convient donc de déduire des causes du commandement du 9 avril 2025 portant sur le logement une somme totale de 867,41 euros, la somme réellement due au titre de l’arriéré locatif au 1er avril 2025 s’établissant ainsi à 7 163,83 euros.

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

En conséquence, les locataires disposaient d’un délai de deux mois expirant le 9 juin 2025 à 23 h 59 pour régler la somme de 7 163,83 euros.

Tel qu’il résulte du décompte produit, cette somme n’a pas été réglée par les locataires dans le délai de deux mois suivant la signification du commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire insérée au bail concernant le logement, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juin 2025.

Par ailleurs, le contrat de location pour l’emplacement de stationnement étant l’accessoire au contrat de bail d’habitation, ce bail est donc également résilié à la date du 10 juin 2025.

Sur la demande d’expulsion

Les locataires n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper le logement et l’emplacement de stationnement, il convient de leur ordonner ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de les quitter, et, pour le cas où ces lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’EPIC ALCEANE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Selon les dispositions de l’article 220 du code civil : chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement. Il est constant que la solidarité entre époux s’applique aux indemnités d’occupation.

Il convient donc de fixer des indemnités d’occupation égales au montant des loyers augmentés des charges qui auraient été dus si les deux baux s’étaient poursuivis, révisables dans les mêmes conditions et de condamner solidairement les époux [G] à leur paiement à compter du 28 mai 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

Le bailleur verse aux débats un décompte sur la base duquel il revendique un arriéré de 4 909,59 euros en principal arrêté au 24 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse, dernier état de ses demandes exposées à l’audience.

Ce décompte comprend :

— une somme totale de 91,44 euros à titre de pénalités d’enquête sociale ;

— une somme totale de 111,77 euros à titre d’assurance souscrite pour compte des locataires ;

— une somme de 158,51 euros à titre de frais d’expulsion non déduits, les autres frais de procédure l’ayant en revanché été.

Il convient donc de soustraire la somme totale de 361,72 euros de l’arriéré locatif réclamé.

Les époux [G] seront dès lors condamnés solidairement à payer à l’EPIC ALCEANE la somme de 4 547,87 euros au titre de l’arriéré dû au 24 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [G], parties succombantes, seront dès lors condamnés in solidum aux dépens, y inclus notamment le coût des commandements de payer du 9 avril 2025, de la saisine de la CAF, de la requête afin de saisie conservatoire de meubles, du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion des coût des autres actes de commissaire de justice antérieurs au 9 avril 2025.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de l’EPIC ALCEANE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE recevable en ses demandes ;

CONSTATE que la dette locative réellement due au titre du commandement de payer du 9 avril 2025 délivré pour l’appartement n° 14 au 1er étage de l’immeuble situé 20 rue Etienne Dolet au HAVRE (76620) n’a pas été réglée dans un délai de deux mois ;

CONSTATE en conséquence l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet au 31 août 2017 conclu entre l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE d’une part et Monsieur [V] [G] et Madame [Z] [N] [K] épouse [G] d’autre part portant sur l’appartement n° 14 au 1er étage de l’immeuble situé 20 rue Etienne Dolet au HAVRE (76620) et la résiliation de plein droit de ce bail, ainsi que la résiliation du bail conclu le 30 août 2017 portant sur l’emplacement de stationnement n° 428050014 situé dans le même immeuble, à la date du 10 juin 2025 ;

ORDONNE à Monsieur [V] [G] et Madame [Z] [N] [K] épouse [G] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, l’appartement n° 14 au 1er étage et l’emplacement de stationnement n° 428050014 dans l’immeuble situé 20 rue Etienne Dolet au HAVRE (76620) ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire de ces lieux, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [G] et Madame [Z] [N] [K] épouse [G] au paiement d’indemnités d’occupation mensuelle égales aux loyers et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite des deux baux ;

DIT que ces indemnités d’occupation, qui se substituent aux loyers dès le 10 juin 2025, sont payables et révisables dans les mêmes conditions que l’étaient les loyers et les charges pour les deux baux, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [G] et Madame [Z] [N] [K] épouse [G] à payer à l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 4 547,87 euros au titre de l’arriéré dû au 24 novembre 2025, échéance du mois d’octobre 2025 incluse ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [G] et Madame [Z] [N] [K] épouse [G] aux dépens, y inclus notamment le coût des commandements de payer du 9 avril 2025, de la saisine de la CAF, de la requête afin de saisie conservatoire de meubles, du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion des coût des autres actes de commissaire de justice antérieurs au 9 avril 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [G] et Madame [Z] [N] [K] épouse [G]à payer à l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE l’EPIC ALCEANE – OPH DE LA COMMUNAUTE URBAINE LE HAVRE SEINE METROPOLE de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO