MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 26 MAI 2026

N° RG 26/00095 – N° Portalis DB2V-W-B7K-HC22

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [Q] [Z]

né le 17 Mars 1993 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

Rreprésenté par Maître Philippe BOURGET de la SCP BOURGET, avocats au barreau du HAVRE substituée par M^e Céline BOISSEAU, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE :

Madame [T] [J]

née le 05 Juillet 1986 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Marina MOUNTSOU

DÉBATS : en audience publique le 30 Mars 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargé des contentieux de la protection et Marina MOUNTSOU, Greffier au siège de ce Tribunal, [Adresse 3]

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 août 2020 à effet au 21 septembre 2020, Monsieur [C] [V] a donné à bail meublé à Madame [T] [J] un appartement situé [Adresse 4] au [Localité 3], moyennant le paiement mensuel par avance le 1er de chaque mois d’un loyer initial de 510 euros, outre une provision sur charges de 20 euros.

Selon acte authentique en date du 7 juin 2022, Monsieur [Q] [Z] a acquis l’appartement loué à Madame [J].

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 163,73 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 13 octobre 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement de payer a été notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 octobre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 janvier 2026, Monsieur [Z] a fait assigner Madame [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE aux fins de lui demander de :

— le recevoir en ses demandes et l’en déclarer bien fondé ;

— constater l’acquisition au 14 décembre 2025 de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 août 2020 portant sur un appartement situé [Adresse 5] ;

— dire que Madame [J] est occupante sans droit ni titre du logement depuis cette date ;

— dire n’y avoir lieu à suspendre les effets de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de Madame [J] et de tous occupants de son fait du logement avec au besoin le concours de la force publique ;

— ordonner en conséquence à Madame [J] de libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef les lieux loués, ainsi que tous les lieux loués accessoirement au logement dans un délai de 8 jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— l’autoriser en conséquence à faire procéder à l’expulsion immédiate de Madame [J] et de tous occupants de son fait dans les 8 jours de la décision à intervenir avec au besoin le concours de la force publique ;

— dire qu’à défaut pour Madame [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans le délai, il pourra, 2 mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de toute personne introduite de son chef y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

— autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion soit sur place, soit dans un garde-meubles du choix du requérant aux frais et risques de qui il en appartiendra ;

— condamner Madame [J] au paiement d’une somme de 2 862,81 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 janvier 2026 outre intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner Madame [J] à payer, à compter du 14 décembre 2025 jusqu’à complète libération effective des lieux une indemnité d’occupation mensuelle de 557,59 euros ;

— condamner Madame [J] au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de ses suites, en ce compris les frais du commandement de payer, de sa signification à la préfecture et tous les frais afférents à l’exécution de la décision à intervenir ;

— maintenir l’exécution provisoire de droit ;

— dire que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe de la juridiction au représentant de l’Etat dans le département en application des articles L. 412-5 et R. 412-2 du code de procédure civile d’exécution.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 janvier 2026.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience du 30 mars 2026, Monsieur [Z], représenté par son conseil, a repris les termes de son assignation et a actualisé sa demande au titre de l’arriéré à la somme de 3 556,06 euros arrêtée au 23 mars 2026.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Madame [J] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 26 mai 2026.

MOTIFS

Sur l’absence de la défenderesse

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [Z] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 16 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience.

Il a également saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, étant souligné que cette formalité n’est pas requise à peine d’irrecevabilité pour les bailleurs personnes physique selon les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sa demande est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou qui qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance.

En l’espèce, le bail conclu le 28 août 2020 contient une clause résolutoire prévoyant qu’il pourra être résilié de plein droit en cas de non-paiement des loyers ou charges échus deux mois après un commandement de payer resté sans effet.

Un commandement de payer la somme de 1 163,73 euros sous deux mois, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 14 octobre 2025.

Toutefois il ressort du décompte versé aux débats que cette somme comprend des frais de relance par mises en demeure pour un montant total de 195 euros à la date du 14 octobre 2025 et la somme de 50 euros à titre des frais d’ouverture du dossier d’huissier, qui ne font pas partie des sommes comprises au titre des loyers ou charges. Il en résulte que l’arriéré de loyers et charges dû à la date du commandement de payer s’établit à 918,73 euros.

Il est constant que le commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

En conséquence, Madame [J] disposait d’un délai de deux mois expirant le 14 décembre 2025 à 23 h 59 pour régler la somme de 918,73 euros.

Il ressort du décompte produit que cette somme n’a pas été réglée par la locataire dans ce délai.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 décembre 2025.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [Z] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [J] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 15 décembre 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions et de condamner Madame [J] à son paiement à compter du 15 décembre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la bailleresse verse aux débats un décompte mentionnant un arriéré de 3 556,06 euros dû au 23 mars 2026. Cependant, ce montant comprend des frais de relance par mises en demeure injustifiés pour un montant total de 210 euros, une somme de 50 euros à titre des frais d’ouverture du dossier d’huissier, et une somme totale de 282,18 euros à titre de frais de commissaire de justice relevant des dépens, sommes qu’il convient de déduire pour les motifs précédemment exposés.

Madame [J] sera ainsi condamnée à payer la somme de 3 013,88 euros au bailleur, au titre de l’arriéré dû au 23 mars 2026.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [J], partie succombante, sera dès lors condamnée aux dépens, y inclus notamment le coût du commandement de payer du 14 octobre 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion de la saisine de la CCAPEX qui était inutile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de Monsieur [Z] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative due au titre du commandement de payer du 14 octobre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 28 août 2020 conclu entre Monsieur [C] [V] aux droits duquel vient Monsieur [Q] [Z] d’une part, et Madame [T] [J] d’autre part, portant sur un appartement situé [Adresse 4] au [Localité 3], et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 15 décembre 2025 ;

ORDONNE à Madame [T] [J] de libérer de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef l’appartement situé [Adresse 4] au [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les autres lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [T] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 décembre 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [T] [J] à payer à Monsieur [Q] [Z] la somme de 3 013,88 euros au titre de l’arriéré dû au 23 mars 2026 ;

CONDAMNE Madame [T] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 octobre 2025, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, mais à l’exclusion de la saisine de la CCAPEX ;

CONDAMNE Madame [T] [J] à payer à Monsieur [Q] [Z] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [Q] [Z] de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile.

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judicaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

Ainsi jugé le 26 MAI 2026.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Marina MOUNTSOU Grégory RIBALTCHENKO