TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/04988

N° Portalis DB3S-W-B7J-3DY7

Minute : 1154/25

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH)

Représentant : Me [J], avocat au

barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Madame [W] [M]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e MAHI

Copie, dossier, délivrés à :

M^e ROBINAT

Le 3 Novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 Novembre 2025 ;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 22 Septembre 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SEINE SAINT DENIS HABITAT (OPH), EPIC, dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Maître Samira MAHI de la SCPA GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [W] [M], demeurant [Adresse 4], comparante en personne, assistée de Maître Nathalie ROBINAT, Avocat au Barreau de Seine-Saint-Denis, désignée le 03.06.2025 au titre de l’Aide juridictionnelle, numéro BAJ : C-93008-2025-006933 (AJ totale)

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 28 avril 2021, Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à Mme [W] [M] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer hors charges de 454,80 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Seine-Saint-Denis Habitat a fait signifier à Mme [W] [M], par exploit de commissaire de justice du 24 août 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 978,35 €.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, Seine-Saint-Denis Habitat a fait assigner Mme [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 22 septembre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Seine-Saint-Denis Habitat, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o ordonner l’expulsion, immédiate et sans délais, de Mme [W] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 230€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

o rappeler que le sort des meubles sera réglé dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner Mme [W] [M] à payer :

? la somme de 5 265,79 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 18 septembre 2025, échéance d’août 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 28 avril 2021 fait force de loi entre les parties, que le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.

Mme [W] [M], comparante, assistée par un conseil, ne conteste pas le montant réclamé par son bailleur au titre des impayés et demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 100,00 € par mois, suspensifs de la résiliation du contrat, en actualisant sa situation personnelle et financière.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 19 septembre 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que Mme [W] [M] a entamé des démarches pour apurer sa dette notamment auprès du Ministère des Finances et envisage de déposer un dossier auprès du fonds de solidarité logement.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 novembre 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 28 avril 2021 que Mme [W] [M] doit payer un loyer d’un montant de 454,80 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 782,70 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [W] [M] restait devoir la somme de 5 265,79 € euros à la date du 18 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 212,00 € (151,04 € + (8 × 7,62 €)), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 5 053,79 €, arrêtée au 18 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [W] [M] au paiement d’une somme de 5 053,79 €, arrêtée au 18 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2025, date du jugement.

o Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Le paiement du loyer étant une obligation essentielle du contrat de location, ce défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, l’existence d’un contrat de bail entre Seine-Saint-Denis Habitat et Mme [W] [M] ayant pour objet le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], est démontrée.

Si des efforts sérieux de paiement du loyer courant peuvent être identifiés, des difficultés persistent. Surtout, l’arriéré de loyers et de charges s’élève aujourd’hui à la somme de 5 053,79 €, ce qui représente aujourd’hui plus de 4 mois de loyer courant.

Ces faits constituent un manquement grave du locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat.

Toutefois, Mme [W] [M] propose de régler 100,00 € par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que Mme [W] [M] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui la place en situation de régler la dette locative. Mme [W] [M] justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience par un versement en date du 31 juillet 2025. Elle fournit un courrier daté du 18 septembre 2025, émis par Seine-Saint-Denis Habitat, faisant part de son accord pour un plan d’apurement par mensualités de 50 euros.

Dès lors, compte tenu de ces éléments, il convient d’accorder un délai au locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision. La situation particulière du locataire justifie que les paiements s’imputent en priorité sur le capital.

Des délais de paiement ayant été accordés au locataire, il n’y a pas lieu en l’état de prononcer la résolution judiciaire du contrat.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [W] [M] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, le contrat de bail poursuivra son plein effet.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [W] [M] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la résiliation judiciaire du contrat interviendra et dès lors que le bail sera résilié, Seine-Saint-Denis Habitat pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [M].

L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [W] [M], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [W] [M] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

o Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 24 août 2023, non nécessaire à la procédure.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE Mme [W] [M] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme de 5 053,79 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 18 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 novembre 2025, date du jugement ;

AUTORISE Mme [W] [M] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 5 053,79 € euros, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50€ chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’expulsion ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc ;

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— le contrat de location du 28 avril 2021 concernant les locaux situés [Adresse 5] sera résilié, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [W] [M] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 28 avril 2021 entre Seine-Saint-Denis Habitat et Mme [W] [M] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sur la période courant du 1er octobre 2025, terme de septembre 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [W] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [W] [M] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [W] [M] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [W] [M] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8] le 3 novembre 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION