MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 24/01269 – N° Portalis DB2V-W-B7I-GWY7

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

S.A.S. 3F NORMANVIE VENANT AUX DROITS DE LA SOCIETE IMMOBILIERE BASSE SEINE,

dont le siège social est sis 5 Rue Montaigne – 76000 ROUEN

représentée par M^e Laurence HOUEIX, avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR:

Monsieur [E] [F],

demeurant Résidence Paul Vatine B004 – Appt 104 – 33 rue Louis Eudier – 76600 LE HAVRE

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 juillet 2023, la SAS 3F NORMANVIE, a consenti un bail d’habitation à Monsieur [E] [F] portant sur un appartement référencé U336L-B104, Résidence Paul Vatine B 004, 33 rue Louis Eudier au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 263,69 euros, outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 1 554,92 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 23 août 2024, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [E] [F] le 3 janvier 2024 et la caisse d’allocations familiales le 12 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 décembre 2024, la SAS 3F NORMANVIE a fait assigner Monsieur [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2 479,61 euros au titre de l’arriéré arrêté au 29 novembre 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;450 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 décembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 mars 2025.

Un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience duquel il résulte que Monsieur [F] ne s’est pas présenté aux rendez-vous fixés.

Par mention au dossier, il a été ordonné la réouverture des débats à l’audience du 26 août 2025 afin de permettre à la bailleresse de produire un décompte actualisé à la date la plus proche de l’audience.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 8 décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 décembre 2025, la SAS 3F NORMANVIE, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes. Elle indique que le dernier règlement de Monsieur [F] remonte à mars 2025 et que sa dette locative en principal, actualisée au 4 décembre 2025, s’élève désormais à 6 258,02 euros, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Bien que régulièrement cité à l’audience par acte de commissaire de justice du 16 octobre 2025 délivré à étude, Monsieur [F] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Sur l’absence du du défendeur

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou qui qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’il sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 2 septembre 2024 le sommant de régulariser un impayé de 1 554,92 euros arrêté au 23 août 2024 dans le délai de deux mois.

Il résulte toutefois du décompte et des avis d’échéance produits par la bailleresse que cet arriéré comprend :

— une somme totale de 6 euros à titre de frais de rejet de prélèvement (1,5 euros x 4) ;

— des frais de procédure pour 123,55 euros en janvier 2024 et pour 81,19 euros en juin 2024.

Tous ces frais ne constituent ni des loyers ni des charges et il convient donc de soustraire une somme totale de 270,74 euros des causes du commandement.

Il est de jurisprudence constante que le commandement de payer délivré pour un montant erroné n’est pas atteint de nullité et qu’il vaut pour la somme réellement due.

En conséquence, Monsieur [F] disposait d’un délai de deux mois expirant le 2 novembre 2024 à 23 h 59 pour régler la somme de 1 344,18 euros.

Tel qu’il ressort du décompte produit, il n’a pas réglé cette somme dans le délai imparti au commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 3 novembre 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Monsieur [F] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 3 novembre 2024, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, révisable dans les mêmes conditions, et de condamner Monsieur [F] à son paiement à compter du 3 novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement

La bailleresse produit le bail et un décompte actualisé faisant état d’une dette de 6 455, 93 euros au 4 décembre 2025, tous frais inclus.

Elle produit parallèllement des factures de commissaire de justice du 12 juillet 2022 pour 69,21 euros et 9 janvier 2023 pour 128,70 euros qui sont antérieures à la date du bail en cause, mais qu’elle déduit néanmoins de l’arriéré au 4 décembre 2025 pour aboutir à sa demande à hauteur de 6 258,02 euros en principal.

Il ressort toutefois du décompte et des avis d’échéance produits qu’il convient de déduire également une somme totale de 256,31 euros correspondant à :

—  6 euros à titre de frais de rejet de prélèvement ;

— des frais de procédure pour 123,55 euros en janvier 2024, pour 81,19 euros en juin 2024 et pour 45,57 euros en septembre 2024.

Dès lors, Monsieur [F] sera condamné à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 6 001,71 euros au titre de l’arriéré dû au 4 décembre 2025.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [F], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 250 euros à la demande de la SAS 3F NORMANVIE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative réellement due au titre du commandement de payer du 2 septembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 juillet 2023 entre la SAS 3F NORMANVIE d’une part et Monsieur [E] [F] d’autre part portant sur un appartement référencé U336L-B104, Résidence Paul Vatine B 004, 33 rue Louis Eudier au HAVRE (76600) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 3 novembre 2024 ;

ORDONNE à Monsieur [E] [F] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, l’appartement référencé U336L-B104, Résidence Paul Vatine B 004, 33 rue Louis Eudier au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 3 novembre 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 6 001,71 euros au titre de l’arriéré dû au 4 décembre 2025;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [E] [F] à payer à la SAS 3F NORMANVIE la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SAS 3F NORMANVIE de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026 et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO