MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 FEVRIER 2026

Minute :

N° RG 25/00711 – N° Portalis DB2V-W-B7J-G5UI

NAC : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

DEMANDERESSE:

ICF ATLANTIQUE SA D’HLM,

dont le siège social est sis 16 rue Henri Barbusse – 37700 ST PIERRE DES CORPS

représentée par la SCP HUCHET DOIN, avocats au barreau du HAVRE

DÉFENDERESSE:

Madame [J] [K]

née le 01 Novembre 1983 à LE HAVRE (76600),

demeurant 24 RUE PIERRE SEMARD – Appt 521, 2eme étage, esc 05 – 76600 LE HAVRE

représentée par M^e Anne-sophie DUJARDIN, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Grégory RIBALTCHENKO, Juge au Tribunal Judiciaire au HAVRE chargé des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 08 Décembre 2025

JUGEMENT : contradictoire

premier ressort

par mise à disposition au greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Grégory RIBALTCHENKO, Magistrat au Tribunal Judiciaire statuant en qualité de Juge des contentieux de la protection et Caroline ROSEE, Greffier placé, au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg – 76600 LE HAVRE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2019, la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE (ci-après ICF ATLANTIQUE), a consenti un bail d’habitation à Madame [J] [K] portant sur un appartement 521, 2ème étage, escalier 5, dans l’immeuble situé 24 rue Pierre Semard au HAVRE (76600), moyennant le paiement mensuel à terme échu d’un loyer de 322,45 euros, outre une provision sur charges de 95,69 euros.

Par jugement en date du 12 février 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE a constaté, par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail au 15 août 2020 et a condamné Madame [J] [K] à payer ICF ATLANTIQUE une somme de 5 604,34 au titre de l’arriéré dû au 1er décembre 2020, outre une indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux.

La commission de surendettement des particuliers de Seine-Martime a, par décision entrée en application le 25 janvier 2022, imposé une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire de Madame [K] emportant effacement de la créance d’ ICF ATLANTIQUE d’un montant de 9 422,39 euros.

Par acte en date du 13 avril 2023, ICF ATLANTIQUE a accepté de rétablir Madame [K] dans ses droits et devoirs de locataire selon les modalités du bail initial.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation d’impayés de Madame [J] [K] le 28 février 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 avril 2025, ICF ATLANTIQUE a fait délivrer à Madame [K] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme principale de 2 905 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 1er avril 2025, en visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juillet 2025, ICF ATLANTIQUE a fait assigner Madame [J] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du Havre pour, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, faire constater par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2 593,51 euros au titre de l’arriéré dû au 3 juin 2025 ;une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges tels qu’ils auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ;800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 30 juillet 2025.

L’affaire, appelée à l’audience du 13 octobre 2025, a été renvoyée à l’audience du 8 décembre 2025 lors de laquelle elle a été plaidée.

Un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, lors de laquelle il en a été donné lecture.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 8 décembre 2025, ICF ATLANTIQUE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle précise que la dette locative, actualisée au 1er décembre 2025, s’élève désormais en principal à la somme de 3 597,75 euros, terme de novembre 2025 inclus. Elle considère qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, Madame [J] [K], représentée par son conseil, demande à pouvoir s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 50 euros, avec paiement du solde en une 36ème mensualité et suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais de paiement. Elle sollicite en outre une réduction de la demande formée par la bailleresse au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle ne conteste pas le montant de la dette invoquée par la bailleresse. Elle expose vivre seule et avoir deux enfants, l’un en résidence alternée, l’autre en résidence exclusive, occuper un emploi d’aide soignante à temps partiel avec un salaire mensuel de l’ordre de 1 220 euros et percevoir en outre des allocations de la CAF pour un montant total mensuel de 619,33 euros. Elle indique bénéficier depuis juin 2025 d’une aide dans la gestion de son budget, ce qui lui permet de faire face à l’ensemble de ses charges et au paiement de son loyer.

La décision a été mise en délibéré au 9 février 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La bailleresse justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines, et non plus à deux mois, le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties le 15 mars 2019, rétabli le 13 avril 2023, contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, le bail pourra être résilié de plein droit.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 14 avril 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 905 euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 juin 2025.

Sur les délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, il ressort du décompte produit qu’au-delà même de nombreux termes impayés, Madame [K], qui bénéficie de l’APL, n’a que partiellement réglé le terme résiduel d’octobre 2025 et n’a pas réglé le terme résiduel échu de novembre 2025 exigible lors de l’audience. La bailleresse s’oppose à l’octroi de délai de paiement sur le fondement de l’article 24 précité. Il n’est donc pas possible d’accorder ces délais à Madame [K].

Il convient donc de rejeter sa demande de délais de paiement suspensifs des effets de la clause réolutoire.

Sur la demande d’expulsion

La locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux, il convient de lui ordonner ainsi qu’à tous les occupants de son chef de les quitter, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la bailleresse à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Aucune circonstance ne justifiant la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux titulaires du bail d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, Madame [K] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 15 juin 2025, date de la résiliation du bail.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et de condamner Madame [K] à son paiement à compter du 15 juin 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, ICF ATLANTIQUE verse aux débats un décompte sur la base duquel elle revendique un arriéré de 3 597,75 euros dû au 1er décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse.

Madame [K] reconnaissant devoir cette somme, elle sera condamnée à la payer à ICF ATLANTIQUE.

Sur les délais de paiement de droit commun

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

Il est constant que les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier si ces délais de grâce peuvent ou non être accordés.

En l’espèce, il est relevé :

que le bail a déjà été résilié une première fois par jugement en date du 12 février 2021 démontrant que Madame [K] a cessé de payer les loyers peu après sa conclusion ;qu’elle a bénéficié d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire effaçant la dette du bailleur social d’un montant particulièrement élevé de 9 422,39 euros, mais impliquant qu’elle reprenne le paiement du loyer courant, sa mauvaise foi pouvant à défaut être relevée ;qu’elle a néanmoins été rétablie dans son droit au bail par mansuétude de la bailleresse ;qu’elle produit un contrat d’accompagnement dans la gestion de son budget conclu le 25 juin 2025 mais sans justifier satisfaire aux obligations qui en découlent ;que ses allocations CAF se sont élevées à 1 400,99 euros en août 2025 selon relevé qu’elle a produit, dont certes une allocation de rentrée scolaire de 885,81 euros ponctuelle, mais qui lui a permis de percevoir sur ce mois, en plus de son salaire de 1 220 euros net, un revenu mensuel de plus de 2 600 euros ;qu’elle n’a pour autant effectué aucun règlement au titre du terme résiduel d’août 2025 payable à terme échu ;qu’elle ne produit aucune pièce justifiant qu’elle ait été dans l’impossibilité de régler le loyer résiduel courant modique, malgré toutes ces alertes ;qu’elle sollicite dans de telles conditions de pouvoir apurer sa nouvelle dette par mensualités de 50 euros, ce qui dans le délai légal de 24 mois, impliquerait qu’elle soit en mesure d’effectuer un dernier versement de 2 447,75 euros, ce dont elle ne justifie pas.

Dès lors, il n’y a pas lieu de lui accorder des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’équité commande de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande d’ICF ATLANTIQUE concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 avril 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 mars 2019, rétabli le 13 avril 2023, entre la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE d’une part et Madame [J] [K] d’autre part, portant sur un appartement 521, 2ème étage, escalier 5, dans l’immeuble situé 24 rue Pierre Semard au HAVRE (76600) et la résiliation de plein droit de ce bail à la date du 15 juin 2025 ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Madame [J] [K] ;

ORDONNE à Madame [J] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef l’appartement 521, 2ème étage, escalier 5, dans l’immeuble situé 24 rue Pierre Semard au HAVRE (76600) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

CONDAMNE Madame [J] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 juin 2025, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire ;

CONDAMNE Madame [J] [K] à payer à la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 3 597,75 euros au titre de l’arriéré dû au 1er décembre 2025, échéance du mois de novembre 2025 incluse ;

CONDAMNE Madame [J] [K] aux dépens y inclus notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la CAF, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [J] [K] à payer à la SA d’HLM ICF ATLANTIQUE la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 09 FEVRIER 2026, et signé par le magistrat et le greffier susnommés.

LE GREFFIER LE MAGISTRAT

Caroline ROSEE Grégory RIBALTCHENKO