MINUTE 2025/

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DU MANS

Première Chambre

Jugement du 13 Novembre 2025

N° RG 25/01529 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPF4

DEMANDERESSE

S.C.I. DES LOISIRS, prise en la personne de son gérant, Monsieur [M] [V]

immatriculée au RCS d’ANGERS sous le n° 814 416 848

dont le siège social se situe [Adresse 4]

représentée par Maître Guillaume CLOUZARD, membre de la SELAS ORATIO AVOCATS, avocat au Barreau d’ANGERS

DEFENDEURS

S.A.R.L. CDS, prise en la personne de ses co-gérants, Monsieur [X] [K] [R] et Monsieur [H] [T] [R],

immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 985 377 514

dont le siège social se situe [Adresse 2]

défaillante

Monsieur [X] [K] [R]

né le 18 Février 1992 à [Localité 5] (PORTUGAL)

demeurant [Adresse 1]

défaillant

Monsieur [H] [T] [R]

né le 13 juin 1995 à [Localité 5] (PORTUGAL)

demeurant [Adresse 3]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Chantal FONTAINE, Vice-Présidente

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.

Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l’audience publique du 11 septembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 13 novembre 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

Jugement du 13 Novembre 2025

— prononcé publiquement par Chantal FONTAINE, par sa mise à disposition au greffe

— en premier ressort

— réputé contradictoire

— signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

copie exécutoire à Maître Guillaume CLOUZARD de la SELAS ORATIO AVOCATS – C1 le

N° RG 25/01529 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPF4

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié du 12 mars 2024 dressé par Maître [D] [O], Notaire associé de la SCP CHALOPIN-[O], Notaires associés à SAUMUR, la S.C.I. DES LOISIRS, prise en la personne de son représentant légal Monsieur [M] [V] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. CDS, représentée par ses co-gérants Monsieur [X] [R] et Monsieur[H] [R], des locaux à usage de discothèque situés lieudit “La Lande de Cérans 72330 OIZE pour une durée de neuf années entières et consécutives, à compter du 12 mars 2024 pour se terminer le 11 mars 2033.

Le bail était consenti moyennant un loyer annuel de trente mille euros (30 000 €), hors taxes, droits et charges, portable au domicile ou siège du bailleur, outre une provision sur les impôts fonciers à la charge du preneur, fixée à 388 euros, ajustée chaque année en fonction du montant des impôts fonciers, payable en même temps que chaque terme du loyer, soit un loyer mensuel de 2 500 euros hors taxes et hors charges, payable d’avance le 19 de chaque mois, outre la provision, et pour la première fois le 19 mars 2024.

Les parties avaient par ailleurs convenu que la S.A.R.L. CDS règlerait une somme de 10 000 euros à la S.C.I. DES LOISIRS dans un délai de trois mois, à compter de la signature du bail, au titre “d’un pas de porte” outre un dépôt de garantie dans le même délai d’un montant de 7 500 euros.

L’acte notarié comportait en outre le cautionnement solidaire des deux co-gérants de la S.A.R.L. CDS, Monsieur [X] [R] et Monsieur [H] [R] à l’égard de la S.C.I. DES LOISIRS en garantie du paiement des loyers, charges, accessoires, intérêts, dommages-intérêts, indemnités dues au titre de stipulation de pénalité, indemnité d’occupation, ainsi qu’en garantie de la bonne exécution des différentes clauses et condition du bail, notamment en matière de réparations et toutes dégradations éventuelles.

Se prévalant d’impayés de loyers, la S.C.I. DES LOISIRS et la S.A.R.L. CDS trouvaient un accord et mettaient en place un plan d’apurement de la dette sur 24 mois e 22 septembre 2024.

Ce plan n’étant pas respecté, bailleur et preneur résiliaient d’un commun accord le bail commercial le 20 novembre 2024.

Les loyers commerciaux étant cependant restés impayés, et la S.C.I. DES LOISIRS n’ayant pas renoncé à en obtenir le paiement, cette dernière, par l’intermédiaire de son Conseil a, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 6 mars 2025; mis en demeure tant la S.A.R.L. CDS, preneur à bail que Monsieur [X] [R] et Monsieur [H] [R], en leur qualité de caution de lui régler le montant de la dette locative d’un montant de 18 320,27 euros.

Par actes des 16 avril 2025, 24 avril 2025, 25 avril 2025 délivrés respectivement à Monsieur [X] [R] selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, à la S.A.R.L. CDS selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile et à Monsieur [H] [R] selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la S.C.I. DES LOISIRS a assigné ces derniers à comparaître devant la présente juridiction aux fins de:

— voir déclarer la société DES LOISIRS recevable et bien fondée en ses demandes,

— voir condamner solidairement la société CDS, Monsieur [X] [R] et Monsieur [H] [R] à payer à la société DES LOISIRS la somme de 18 320,27 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2025, date de la mise en demeure,

— voir condamner in solidum la société CDS, Monsieur [X] [R] et Monsieur [H] [R] à payer à la société DES LOISIRS la somme 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— voir condamner in solidum la société CDS, Monsieur [X] [R] et Monsieur [H] [R] à supporter les entiers dépens de l’instance,

— rappeler que l’exécution prociosire est de plein droit,

Au soutien de ses prétentions la S.C.I. DES LOISIRS au visa de l’article 514 du code de procédure civile et des articles 1103 et 1728 du code civil fait valoir que malgré la mise en demeure adressée au débiteur principal, celui-ci ne s’est pas acquitté de sa dette arrêtée à la somme de 18 320,27 euros selon décompte arrêté au 19 novembre 2024, et que les cautions qui aux termes de l’acte notarié ont renoncé aux bénéfice sde discussion et de division n’ont pas plus déféré à la mise en demeure adressée le même jour.

N° RG 25/01529 – N° Portalis DB2N-W-B7J-IPF4

La société CDS, Monsieur [X] [R] et Monsieur [H] [R] n’ont pas constitué avocat.

Par ordonnance du Juge la mise en état du 03 juillet 2025, les débats ont été clôturés et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire il sera rappelé que, selon les dispositions de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

***

Aux termes de l’article 1103 du code civil “Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Selon l’article 1353 du Code civil, “celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

Si le bail commercial est soumis aux dispositions des articles L 145-1 et suivants du code de commerce, l’article 1728 du code civil, applicable dans les rapports bailleur/preneur, quelle que soit la nature du bail met à la charge du locataire deux obligations principales : celle d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances à défaut de convention, et celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes du bail commercial, il était prévu que la S.A.R.L CDS, preneur à bail devait s’acquitter d’un loyer annuel de 30 000 euros hors taxes et charges soit un loyer mensuel de 2 500 euros auquel s’ajoutait une provision sur les impôts fonciers de 388 euros, le premier terme étant payable le 19 mars 2024.

Il résulte des pièces versées aux débats que la S.A.R.L CDS n’a jamais versé un seul loyer puisqu’à la date du 22 septembre 2024, le bailleur, le preneur, et les deux cautions régularisaient un plan d’apurement de la dette laquelle était fixée à cette date à la somme de 26 916 euros. Aux termes de ce plan d’apurement, les parties avaient prévu le versement de 24 mensualités de 4 009,50 euros incluant l’arriéré à hauteur de 1 121,50 euros et le loyer courant d’un montant de 2 888 euros (loyer et provision sur taxe foncière), la première mensualité prenant effet rétroactivement au 1er septembre 2024 et la dernière échéance devant être réglée le 1er septembre 2026.

La S.C.I. DES LOISIRS a procédé à des règlements d’un montant total de 14 880 euros, imputés selon la règle d’imputation des paiements prévue aux articles 1253 et suivants du code civil, le dernier loyer réglé étant celui du mois de novembre 2024 le règlement opéré ayant été partiel.

En effet, les parties, selon les affirmations de la S.C.I. DES LOISIRS ont d’un commun accord procédé à la résiliation du bail le 20 novembre 2024, de sorte que la S.A.R.L CDS a cessé tout paiement.

Par courrier recommandé en date du 6 mars 2025, le Conseil de la S.C.I. DES LOISIRS a rappelé que la résiliation du bail à la date du 20 novembre 2024 ne libérait pas la S.A.R.L CDS du paiement des loyers échus et impayés, objet du plan d’apurement et la mettait en demeure de procéder au règlement du solde restant dû au 19 novembre 2024 soit la somme de 18 320,27 euros.

Il sera rappelé que selon l’article L. 145-9 alinéa 1 du Code de commerce, par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil,les baux de ne cessent que par l’effet d’un congé donné six mois à l’avance ou d’une demande de renouvellement.au-delà du terme fixé par le contrat. A défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat. Au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

Selon l’article L. 145-4 alinéa 2 du même code, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire.

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Le bailleur a la même faculté et dans les mêmes formes dans des circonstances très précises visées aux articles L 145-18, L145-21, L145-23-1, L145-24.

Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

En dehors des périodes triennales ou des cas spéciquement ouverts au bailleur pour donner congé à son preneur, il est possible de résilier amiablement le bail commercial,d’un commun accord.

Cette résiliation suppose néanmoins la rédaction d’une convention écrite reprenant l’identité des parties, la date d’effet de la résiliation, la date de remise des clés, les éventuelles indemnités mises à la charge de l’une ou l’autre des parties, chacune des pages devant être paraphée et la dernière page signée de chacune des parties.

En l’espèce la S.C.I. DES LOISIRS invoque la résiliation amiable du bail au 20 novembre 2024, date à laquelle elle a arrêté ses demandes en paiement. Pour autant, elle ne produit pas la convention qui aurait été régularisée entre le bailleur et le preneur. Or, l’absence d’un tel document, ne permet pas à la juridiction de vérifier quels étaient les engagements pris par chacune des parties lors de la résiliation du bail et/ou les concessions réciproques, le maintien ou non du plan d’apurement, et ce d’autant que la S.C.I. DES LOISIRS qui insiste sur son absence de volonté d’un quelconque abandon de créance n’en rapporte pas la preuve et est défaillante sur l’élément essentiel à la résolution du présent litige : la production de la convention de résiliation du bail.

Il y a donc lieu d’ordonner la réouverure des débats afin de permettre à la demanderesse de produire ladite convention ou tout document permettant d’en justifier, de préciser quelles étaient les parties à cette convention, ainsi que les engagements pris à cette occasion par chacune des parties à la convention notamment sur un éventuel abandon de créance par la S.C.I. DES LOISIRS ou sur les modalités d’apurement du solde de la créance invoquée : maintien du plan ou paiement en une seule et unique échéance. Il appartiendra à la S.C.I. DES LOISIRS de présenter des observations sur ces différents points et de signifier ses conclusions par acte extrajudiciaire à la société CDS, Mmonsieur [X] [R] et Monsieur [H] [R], lesquels n’ont pas constitué avocat.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE le rabat de l’ordonnance de clôture du 3 juillet 2025 afin de réouverture des débats ;

INVITE la S.C.I. DES LOISIRS à produire la convention de résiliation du bail commercial ou tout document permettant d’en justifier, de préciser quelles étaient les parties à cette convention, ainsi que les engagements pris à cette occasion par chacune des parties à la convention, notamment sur un éventuel abandon de créance par la S.C.I. DES LOISIRS ou sur les modalités d’apurement du solde de la créance invoquée : maintien du plan ou paiement en une seule et unique échéance et à conclure sur ces différents points ;

DIT que les conclusions et les pièces y annexées devront être signifiées à la société CDS, Monsieur [X] [R] et Monsieur [H] [R] par acte extrajudiciaire;

SURSOIT à statuer, dans l’attente, sur toutes les demandes, en ce compris les demandes formulées en application de l’article 700 du code de procédure civile et au titre des dépens ;

RENVOIE l’affaire à la mise en état du JEUDI 12 FÉVRIER 2026 à 9 heures ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE