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MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 13 Janvier 2026

DOSSIER : N° RG 23/01353 – N° Portalis DB3I-W-B7H-CUUG

AFFAIRE : [B] [K], [J] [D] épouse [K] C/ [U] [X], [G] [R]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DES SABLES D’OLONNE

SERVICE CIVIL

DEMANDEURS

Monsieur [B], [V], [I] [K]

né le 11 Novembre 1949 à [Localité 8], demeurant [Adresse 4]

Madame [J], [Z] [D] épouse [K]

née le 16 Novembre 1950 à [Localité 6], demeurant [Adresse 4]

Ayant tous deux pour avocat M^e Olivier BOLTE, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [L] [X]

né le 16 Mai 1992 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2]

Madame [G] [R]

née le 07 Juillet 1992 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

Ayant tous deux pour avocat la SELARL SIRET & ASSOCIES, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par M^e Emmanuelle AULAGNON, avocat au barreau des Sables d’Olonne,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRÉSIDENT :

Nicolas PAUTRAT, Vice-Président

Statuant à juge unique par application des articles 812 à 816 du code de procédure civile et L 212-2 et suivants du code de l’organisation judiciaire.

GREFFIER :

Isabelle MASSON,

présente lors des débats et du prononcé du jugement

Débats tenus à l’audience publique du : 04 Novembre 2025

Date de délibéré par mise à disposition des parties au greffe indiquée par le Président : 13 Janvier 2026

Jugement prononcé par mise à disposition des parties au greffe le 13 Janvier 2026

Par acte authentique en date du 3 février 2018, Monsieur [U] [X] et Madame [G] [R] ont vendu à Monsieur [B] [K] et Madame [J] [D] épouse [K] une maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 7] sur une parcelle de terrain cadastrée section AH n°[Cadastre 3] pour un prix de 265 000 euros.

Les acquéreurs ont constaté différents désordres postérieurement à la vente.

Une expertise amiable a été diligentée le 30 décembre 2020 et a relevé quatre points de désordres qui proviendraient selon l’expert d’une exécution défectueuse des travaux lors de la construction de l’ouvrage.

Par acte d’huissier du 3 juin 2021, les époux [K] ont fait assigner devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire des Sables d’Olonne Monsieur [X] et Madame [R] aux fins d’expertise, laquelle a été ordonnée par ordonnance du 29 octobre 2021, l’expert judiciaire finalement désigné rendant son rapport définitif le 15 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 septembre 2023, Monsieur [B] [K] et Madame [J] [D] épouse [K] ont fait assigner Monsieur [U] [X] et Madame [G] [R] devant le tribunal judiciaire des Sables D’Olonne aux fins d’obtenir réparation de leurs préjudices sur le fondement des garanties décennales et des vices cachés.

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Dans leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 4 septembre 2024, Monsieur [B] [K] et madame [J] [D], épouse [K] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1641 et suivants et 1792 et suivants du Code civil, de :

— DÉCLARER M. [B] [K] et Mme [J] [D], ép. [K], recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins et prétentions.

— DÉCLARER que M. [U] [X] et Mme [G] [R] doivent garantir M. [B] [K] et Mme [J] [D], ép. [K], des désordres affectant le bien immobilier formant l’objet de la vente du 3 février 2018.

— En conséquence, DÉBOUTER M. [U] [X] et Mme [G] [R] de toutes leurs demandes, fins et prétentions.

— CONDAMNER in solidum M. [U] [X] et Mme [G] [R] à payer à M. [B] [K] et Mme [J] [D], ép. [K], la somme de 17 458,80 euros à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur préjudice matériel.

— ORDONNER l’indexation du montant de la condamnation sur l’indice BT01 (tous corps d’état) publié par l’INSEE, à compter du 15 mai 2023, jour du rapport d’expertise judiciaire, jusqu’au jour du jugement à intervenir.

— CONDAMNER in solidum M. [U] [X] et Mme [G] [R] à payer à M. [B] [K] et Mme [J] [D], ép. [K], la somme de 5 000,00 euros par an à titre de dommages-intérêts, en réparation de leur préjudice moral et de jouissance, à compter du 3 avril 2019, jour de la première notification écrite des désordres, jusqu’au jour du jugement à intervenir.

— ORDONNER que le montant des condamnations porte intérêts au taux légal à compter du jour de l’assignation au fond valant sommation de payer, les intérêts échus étant eux-mêmes capitalisés par périodes annuelles, conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil.

— CONDAMNER in solidum M. [U] [X] et Mme [G] [R] à payer à M. [B] [K] et Mme [J] [D], ép. [K], la somme de 5 000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

— CONDAMNER in solidum M. [U] [X] et Mme [G] [R] aux entiers dépens, comprenant ceux de l’instance de référé et de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de M^e Olivier BOLTE, avocat postulant, pour ceux dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile.

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***

Dans leurs conclusions signifiées par RPVA le 8 janvier 2025, Monsieur [U] [X] et Madame [G] [R] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1641, 1792 et suivant du Code civil, de :

— DEBOUTER Madame et Monsieur [K] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en les disant mal fondées

— CONDAMNER Madame et Monsieur [K] à verser à Monsieur [U] [X] et Madame [G] [R] la somme de 8.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de M^e AULAGNON.

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***

Vu les dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile, en vertu desquelles il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, aux dernières conclusions qu’elles ont déposées et signifiées qui reprennent les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures, et qui, à défaut sont réputées être abandonnés, la juridiction ne statuant que sur les dernières conclusions déposées.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été rendue le 7 mars 2025. L’audience de plaidoirie s’est déroulée le 4 novembre 2025. A cette audience la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Motifs :

Sur le désordre 1 : mur de clôture arrière

L’expert judiciaire note que le mur arrière séparatif est en maçonnerie de parpaing creux, de 2,00 m de haut environ côté de la propriété et enterré de plus 1,20 m coté voisin. Il est laissé sans protection : ni enduit ni un delta MS sur la partie enterrée, ni drain le long du mur. De plus la terre est en pente négative qui aggrave le ruissellement et l’accumulation des eaux contre le mur, le mur étant poreux (sans protection), les eaux s’infiltrent dans les alvéoles du parpaing et ressortent de l’autre côté. Il précise que la saturation en eau d’une terre de soutènement augmente presque 3 fois la poussée des terres sur le mur séparatif, qui pourrait compromettre sa stabilité. L’expert constate d’autre part, l’effritement et le décollement d’une peinture de mauvaise qualité, non adaptée au support. Cet effritement est d’avantage présent sur la moitié inférieure du mur qui est soumise à la pénétration des eaux pluviales.

Selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 du même code précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage (…) 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire (…).

En l’espèce, l’expert a constaté que le mur arrière séparatif est en maçonnerie de parpaing creux, qu’il est enterré de plus 1,20 m coté voisin, qu’il est laissé sans protection : ni enduit ni un delta MS sur la partie enterrée, ni drain le long du mur. Il ajoute que la terre est en pente négative ce qui aggrave le ruissellement et l’accumulation des eaux contre le mur, le mur étant poreux (sans protection), les eaux s’infiltrant dans les alvéoles du parpaing et ressortant de l’autre côté.

Si Monsieur [U] [X] et Madame [G] [R] allèguent que le mur n’est pas en maçonnerie de parpaing creux mais en STEPOC à bancher, ils n’en rapportent nullement la preuve, produisant, outre une attestation d’un artisan maçon qui s’était trompé dans une première attestation sur la date de réalisation du mur, une facture de commande de bloc STEPOC datée du 20 août 2018, postérieure à la vente. En réalité, ces pièces ne sont pas de nature à contredire les constatations de l’expert qui décrit que les eaux s’infiltrent dans le mur et ressortent de l’autre côté.

L’expert indique également que cette situation pourrait compromettre la stabilité du mur.

L’existence des infiltrations entraînant un défaut d’étanchéité du mur de clôture et de soutènement sur une hauteur de 1,20 m de haut rend ce mur impropre à sa destination, le propre de cet ouvrage étant de ne pas permettre que l’eau puisse le traverser et ainsi le dégrader.

Ce désordre relève donc de la garantie décennale à laquelle sont tenus Monsieur [U] [X] et Madame [G] [R] à l’égard de Monsieur [B] [K] et de Madame [J] [D] épouse [K].

L’expert a justement évalué les travaux de reprises concernant ce désordre à la somme de 2535,50 euros. Monsieur [B] [K] et de Madame [J] [D] épouse [K] justifient cependant de l’actualisation du devis par la même entreprise PERROCHEAU DUPÉ TP qui avait établi le précédent devis. Aussi, la reprise de ce désodre sera évaluée à la somme de 2799,18 euros.

Sur le désordre n° 2 : Effritement et faïençage de la peinture extérieure des façades

L’expert judiciaire constate que l’ensemble de la peinture des façades extérieures s’effrite et faïence. Il estime qu’il s’agit manifestement d’une peinture de mauvaise qualité. Il a également constaté de la microfissuration présente de façon récurrente sur les enduits des façades, ayant certainement pour cause un taux d’eau trop élevé de l’enduit ciment qui a été appliqué. Au titre des préconisations, l’expert retient notamment la réparation des fissures ouvertes.

Selon l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

L’article 1792-1 du même code précise qu’est réputé constructeur de l’ouvrage (…) 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire (…).

En l’espèce, il n’est pas contestable que la peinture extérieure et plus encore les enduits de façade qui ont une fonction d’étanchéité constituent des ouvrages.

La présence de fissures ouvertes sur l’enduit rend l’ouvrage impropre à sa destination, à savoir sa fonction d’étanchéité.

Aussi, ce désordre relève de la garantie décennale à laquelle sont tenus Monsieur [U] [X] et Madame [G] [R] à l’égard de Monsieur [B] [K] et de Madame [J] [D] épouse [K].

L’expert a justement évalué les travaux de reprises concernant ce désordre à la somme de 13109,69 euros.

Sur le désordre n° 3 Drain périphérique façade Ouest

L’expert indique que le long de la façade ouest, monsieur [X] a disposé un lit de galets au pied du mur sans drain. Il précise qu’en l’absence de drain, cette disposition favorise la captation et l’accumulation des eaux pluviales contre le mur de façade sans pour autant permettre leur évacuation. Ceci entraîne du côté intérieur et à court terme, de l’humidité et une dégradation du mur en partie basse.

Le tribunal constate, qu’en l’état, aucun désordre n’existe en raison de l’absence drain.

Dans ces circonstances, l’absence de drain ne relève pas de la garantie décennale à laquelle sont tenus Monsieur [U] [X] et Madame [G] [R] à l’égard de Monsieur [B] [K] et de Madame [J] [D] épouse [K].

Sur le terrain de la garantie des vices cachés, l’article 1641 du code civil précise que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

Là encore, en l’état et actuellement, l’absence de drain ne rend pas la maison impropre à l’usage auquel on la destine ni ne diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connue.

L’absence de drain ne relève donc pas de la garantie des vices cachés.

Monsieur [B] [K] et de Madame [J] [D] épouse [K] seront donc déboutés de leur prétention au titre de ce désordre.

Sur le désordre n° 4 : Mur mitoyen façade Est

L’expert indique que les eaux pluviales s’infiltrent par le joint séparatif entre les deux murs. Ces eaux s’infiltrent entre les deux murs, puis à l’intérieur du mur de façade qui se dégrade et rend ce dernier impropre à sa fonction.

Faute de démontrer que ce désordre est imputable à la construction réalisée par les vendeurs, les pièces produites ne permettant pas au tribunal de déterminer si le mur du voisin était ou non érigé lors de la vente du bien, il convient de débouter Monsieur [B] [K] et de Madame [J] [D] épouse [K] de leur prétention au titre de ce désordre, tant sur le fondement de la garantie décennale que sur celle des vices cachés.

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***

En conclusion, Monsieur [U] [X] et Madame [G] [R] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [B] [K] et de Madame [J] [D] épouse [K] la somme de 15908,87 euros au titre des travaux de reprises.

Il sera fait droit à la demande d’indexation de ce montant sur l’indice BT01 (tous corps d’état) publié par l’INSEE à compter du 15 mai 2023, jour du rapport d’expertise judiciaire, jusqu’au jour du présent jugement.

Sur le préjudice moral et de jouissance

Il n’est pas contestable qu’en raison des désordres retenus par le tribunal, Monsieur [B] [K] et de Madame [J] [D] épouse [K] ont subi un préjudice moral et de jouissance. Compte tenu de l’ancienneté de ces désordres, ce préjudice sera évalué à la somme de 3000 euros.

Sur la capitalisation et les intérêts au taux légal

La règle de l’article 1343-2 du code civil ne requérant comme seules conditions que la demande en ait été judiciairement formée et qu’il s’agisse d’intérêts dus pour au moins une année entière, il y sera fait droit.

En application de l’article 1231-7 du code civil, les condamnations porteront intérêt au taux légal à compter du présent jugement, les dispositions de l’article 1231-6 du même code n’étant pas applicable en l’espèce faute d’existence d’un «  retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent ».

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

Monsieur [U] [X] et Madame [G] [R], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant ceux de l’instance en référé et de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de M^e Olivier BOLTE, avocat postulant, en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile .

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [B] [K] et de Madame [J] [D] épouse [K] les frais irrépétibles exposés à l’occasion de la présente instance. Monsieur [U] [X] et Madame [G] [R] devront leur payer in solidum une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à 3500 euros.

Monsieur [U] [X] et Madame [G] [R] seront déboutés de leur prétention sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, le jugement est exécutoire de plein droit.

Par ces motifs

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [G] [R] à payer à Monsieur [B] [K] et de Madame [J] [D] épouse [K] la somme globale de 15908,87 euros au titre des travaux de reprises

ORDONNE l’indexation du montant de cette condamnation sur l’indice BT01 (tous corps d’état) publié par l’INSEE à compter du 15 mai 2023, jour du rapport d’expertise judiciaire, jusqu’au présent jugement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [G] [R] à payer à Monsieur [B] [K] et de Madame [J] [D] épouse [K] la somme globale de 3000 euros au titre de leur préjudice moral et de jouissance

ORDONNE que le montant de l’ensemble des condamnations porte intérêts au taux légal à compter du présent jugement, les intérêts échus étant eux-mêmes capitalisés par périodes annuelles, conformément aux articles 1231-7 et 1343-2 du Code civil.

DÉBOUTE Monsieur [B] [K] et de Madame [J] [D] épouse [K] du surplus de leurs prétentions

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [G] [R], aux entiers dépens comprenant ceux de l’instance en référé et de l’expertise judiciaire, avec distraction au profit de M^e Olivier BOLTE, avocat postulant, en application des articles 696 et 699 du Code de procédure civile

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [X] et Madame [G] [R] à payer à Monsieur [B] [K] et de Madame [J] [D] épouse [K] la somme globale de 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

DÉBOUTE Monsieur [U] [X] et Madame [G] [R] de leur prétention formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire

Jugement signé par M. Nicolas PAUTRAT, Vice-Président, et par Madame Isabelle MASSON,greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT