MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 30 OCTOBRE 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00194 – N° Portalis DBX7-W-B7J-DQU5

AFFAIRE : S.C.I. LES 4 ZEBRES C/ S.A.S. ALIMENTATION HK [Localité 5]

30B

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIBOURNE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

copie exécutoire délivrée le:

30 octobre 2025

à M^e BONNAN

copie certifiée conforme délivrée le 30 octobre 2025

à M^e BONNAN

JUGE DES RÉFÉRÉS : Tiphaine DUMORTIER

GREFFIER lors des débats : Eric PRADEL

GREFFIER lors du délibéré : Stéphanie VIGOUROUX

DEBATS : Audience publique du 18 Septembre 2025

QUALIFICATION :

— réputée contradictoire

— prononcée par mise à disposition au Greffe

— susceptible d’appel dans le délai de 15 jours

DEMANDERESSE :

S.C.I. LES 4 ZEBRES, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e David BONNAN, avocat au barreau de LIBOURNE, vestiaire : 2

DEFENDERESSE :

S.A.S. ALIMENTATION HK [Localité 5], dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante

Par acte du 17 juin 2025, la SCI LES 4 ZEBRES a assigné la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] devant le Juge des référés près le Tribunal judiciaire de Libourne aux fins de voir, sur le fondement des articles L. 143-2 et L. 145-41 du Code de commerce :

jugée acquise la clause résolutoire contenue dans le bail commercial les liant, portant sur les locaux situés au [Adresse 6][Adresse 3] sur la commune de [Localité 5], et ordonnée sa résiliation,Ordonnée en conséquence l’expulsion de la défenderesse, ainsi que de tous occupants de son chef dans le mois de la décision à intervenir, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Ordonnée l’enlèvement de ses biens et facultés mobilières en un lieu approprié, à ses risques et périls, à charge pour la défenderesse de les récupérer dans un délai d’un mois à compter de la sommation délivrée par l’huissier de justice,De la condamner au paiement d’une provision de 12 450 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus, somme assortie des intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter du 14 mars 2025,De la condamner à lui payer une provision de 1245 euros, à titre d’indemnité forfaitaire de frais de contentieux,De la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, à la charge des dépens comprenant notamment le commandement de payer du 14 mars 2025, l’état des inscriptions et endettement, la signification de l’assignation et de celle de l’ordonnance à intervenir.

La SCI LES 4 ZEBRES fait valoir qu’elle a cédé à la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] un bail commercial concernant un local situé au [Adresse 7] sur la commune de Blaye afin qu’elle puisse exercer son activité de commerce d’alimentation générale. Elle précise que le contrat a commencé à courir le 8 février 2024, pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer mensuel de 2150 euros. Une franchise de loyers a toutefois été accordée en contrepartie de la réalisation de travaux. La locataire s’est toutefois affranchie de tout paiement du loyer et des charges à partir de l’été 2024. Aucune régularisation n’étant intervenue, elle a fait délivrer le 14 mars 2025 un commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance commerciale, visant la clause résolutoire pour un montant de 12 850 euros. Malgré un règlement partiel et un échelonnement de la dette, par avenant du 3 mai 2025, aucun apurement de la dette n’est intervenu, et aucun justificatif d’assurance n’a été communiqué.

La SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] a été régulièrement assignée en application des dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile. Un procès-verbal de recherches infructueuses a été établi le 17 juin 2025.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été débattue en audience publique le 18 septembre 2025, les parties ayant été en outre invitées à déposer conformément à l’article 8 de l’ordonnance 2020-304 du 25 mars 2020. Elle a été mise en délibéré et prononcée par sa mise à disposition au greffe du Tribunal, conformément à l’article 450 du code de procédure civile, le 30 octobre 2025, les parties avisées.

SUR CE,

Sur les demandes relatives à la clause résolutoire et l’expulsion du preneur sous astreinte

Aux termes de l’article 145-41 du Code de commerce : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. / Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

Il est constant que le 8 février 2024, la SCI LES 4 ZEBRES et la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] ont conclu un bail commercial d’une durée de 9 ans, avec prise d’effet le même jour, portant sur un immeuble situé au [Adresse 7] et [Adresse 1] sur la commune de Blaye, moyennant un loyer mensuel de 2 150 euros, payable le 5 de chaque mois.

Les parties ont convenu de l’application d’une franchise de loyers en contrepartie de la réalisation de travaux, en limitant à la somme de 1 950 euros le montant des 24 premiers loyers.

Il sera constaté, en page 9 du contrat de bail signé par les parties le 8 février 2024, que la SCI LES 4 ZEBRES et la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] ont inséré une clause résolutoire, sanctionnant le défaut de règlement des loyers, charges, taxes, frais ou prestations liées.

De même, les parties ont inséré une clause pénale prévoyant qu’à défaut de paiement des sommes dues, elles seraient automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux, indépendamment de tous frais de commandement et de recette, et que les sommes dues porteraient intérêt au taux de base de l’intérêt légal majoré de 4 points, sans mise en demeure préalable. Il a également été précisé que l’indemnité d’occupation à la charge du preneur en cas de non délaissement des locaux après résiliation de plein droit ou judiciaire ou expiration du bail, serait établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50%.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’un commandement de payer la somme totale de 12 850 euros correspondante à 7 échéances de loyers impayés, et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance, a été délivré le 14 mars 2025 à la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5], dans les formes prescrites par l’article L.145-41 du Code de commerce.

L’analyse des pièces versées à la procédure révèle que par un avenant du 3 mai 2025, les parties ont convenu de la mise en œuvre d’un échéancier de 6 termes, prévoyant l’apurement total de la dette, fixée à 12 450 euros, le 13 juillet 2025.

La SCI LES 4 ZEBRES soutient, sans être contredite, que la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] n’a pas honoré ses engagements de payer et de justifier d’un contrat d’assurance.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue dans le bail commercial liant la SCI LES 4 ZEBRES et la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] et en conséquence, de constater sa résiliation de plein droit un mois après.

L’obligation de la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] de quitter les lieux n’étant pas contestable, il convient d’accueillir les demandes subséquentes d’expulsion et d’enlèvement des effets.

Sur la demande de paiement, à titre provisionnel, de l’arriéré locatif

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. / Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

Aux termes de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. / Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. ».

La SCI LES 4 ZEBRES, justifie, par la production du bail, du commandement de payer délivré le 14 mars 2025 et du décompte actualisé, que la défenderesse n’a honoré le paiement de l’ensemble des loyers dus, fixés à la somme de 12 450 euros le 5 mai 2025.

Il sera relevé qu’au moment de la signature de l’avenant, le 5 mai 2025, la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] ne contestait pas l’existence de son obligation de payer les loyers et charges, ni même le quantum sollicité.

En conséquence, l’obligation de la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] de payer l’arriéré de loyers et charges dus n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision formée par la SCI LES 4 ZEBRES en condamnant la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] GT LIBOURNE à lui payer la somme totale de 12 450 euros, somme assortie des intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter du 14 mars 2025, conformément aux dispositions contractuelles liant les parties.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation

Il est constant qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

Il ne peut être contesté que le maintien dans les lieux de la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5], sans la contrepartie du paiement des loyers, cause un préjudice à la SCI LES 4 ZEBRES.

Dans ces conditions, cette dernière apparaît bien fondée à réclamer, à titre provisionnel et selon les modalités contractuelles prévues, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, majoré de 50%, soit 2 925 euros à compter du 14 avril 2025, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs.

Sur la demande de provision à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieuxAu terme de l’analyse des termes de la clause pénale insérée au contrat liant les parties, il apparaît que la SCI LES 4 ZEBRES est également bien fondée à réclamer le paiement d’une indemnité forfaitaire de frais contentieux, représentant 10% des sommes dues.

Dans ces conditions, la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] sera condamnée à payer à la SCI LES 4 ZEBRES la somme provisionnelle de 1245 euros.

5- Sur les demandes relatives aux dépens et les frais irrépétibles

L’article 491 du Code de procédure civile dispose : « Le juge des référés qui assortit sa décision d’une astreinte peut s’en réserver la liquidation. / Il statue sur les dépens. » ; l’article 696 du même code précise : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. /Les conditions dans lesquelles il peut être mis à la charge d’une partie qui bénéficie de l’aide juridictionnelle tout ou partie des dépens de l’instance sont fixées par les dispositions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et du décret n° 2020-1717 du 28 décembre 2020. ».

En l’espèce, la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] sera condamnée aux dépens de l’instance, en ceux compris le commandement de payer du 14 mars 2025, l’état des inscriptions et d’endettement, le coût des significations de l’assignation et de la présente ordonnance.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : / 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. / Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat. ».

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI LES 4 ZEBRES l’intégralité des frais qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts, non compris dans les dépens.

Ainsi, la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] sera condamnée à lui payer la somme de 1500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant, en audience publique, par ordonnance réputeée contradictoire, en premier ressort, exécutoire par provision, après en avoir délibéré conformément à la loi,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire, insérée au bail signé par les parties le 8 février 2024, sont réunies, et la résiliation du bail à la date du 14 avril 2025 ;

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] et de tout occupant de son chef des lieux situés au [Adresse 7] sur la commune de [Localité 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

DISONS en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution sur ce point ;

CONDAMNONS la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] à payer à la SCI LES 4 ZEBRES la somme provisionnelle de 12 450 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges dus, somme assortie des intérêts au taux légal majoré de 4 points à compter du 14 mars 2025 ;

CONDAMNONS la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] à payer à la SCI LES 4 ZEBRES, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation de 1 950 euros par mois, majorée de 50% soit 2 925 euros à compter du 14 avril 2025 et ce, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs ;

CONDAMNONS la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] à payer à la SCI LES 4 ZEBRES, à titre provisionnel, une somme provisionnelle de 1 245 euros au titre de l’indemnité forfaitaire de frais contentieux ;

CONDAMNONS la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] à payer à la SCI LES 4 ZEBRES la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres demandes ;

CONDAMNONS la SAS ALIMENTATION HK [Localité 5] à supporter la charge des dépens de l’instance, en ceux compris le commandement de payer du 14 mars 2025, l’état des inscriptions et d’endettement, le coût des significations de l’assignation et de la présente ordonnance.

La présente ordonnance a été signée par Tiphaine DUMORTIER, juge des référés et par Stéphanie VIGOUROUX, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Stéphanie VIGOUROUX Tiphaine DUMORTIER