TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/03199

N° Portalis DBZS-W-B7I-YFMA

N° de Minute : L 24/00750

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2024

[C] [S] épouse [M]

C/

[I] [W]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [C] [S] épouse [M], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Fabien CHIROLA, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [I] [W], demeurant [Adresse 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 Novembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 3199/24 – Page – MAEXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 mai 2022, Madame [C] [S] épouse [M] a donné à bail à Monsieur [I] [W] un logement n°3 et une place de stationnement n°19 situés [Adresse 4] à [Localité 10], moyennant le paiement d’un loyer mensuel total de 1050 euros, dont 90 euros de provision sur charges, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2023, Madame [C] [S] épouse [M] a fait signifier à Monsieur [I] [W] un commandement de payer la somme principale de 3150 euros, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 28 mars 2023.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 1er mars 2024, Madame [C] [S] épouse [M] a fait assigner Monsieur [I] [W] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir :

A titre principal,Constater et juger que le bail conclu le 17 mai 2022 et qui lie Madame [C] [M] à Monsieur [I] [W], a été résilié de plein droit, par acquisition des effets de la clause résolutoire à compter du 29 mai 2023 ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [W] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [I] [W] au paiement de la somme de 5649 € au titre de sa dette locative, selon décompte arrêté au mois de mai 2023 ;Condamner Monsieur [I] [W] à verser à Madame [C] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1050 € à compter du 29 mai 2023 et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux ;Condamner Monsieur [I] [W] à payer toute somme au titre des frais d’imposition, des taxes de relèvement des ordures ménagères à compter du mois de janvier 2023, somme à parfaire jusqu’à parfaite libération des lieux.

A titre subsidiaire,Prononcer la résiliation du bail à usage d’habitation conclu le 17 mai 2022 et qui lie Madame [C] [M] à Monsieur [I] [W] avec prise d’effet à compter du prononcé du jugement à intervenir ;Ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [W] et de tous occupants de son chef avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;Condamner Monsieur [I] [W] au paiement de la somme de 14 049 € à parfaire au jour du jugement à intervenir ;Condamner Monsieur [I] [W] à verser à Madame [C] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1050 € à compter du prononcé du jugement à intervenir et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux.En tout état de cause,Condamner Monsieur [W] au versement d’une somme de 11 550 € à titre de restitution des loyers indument perçus au titre d’une sous-location non autorisée ;Condamner Monsieur [I] [W] à verser à Madame [C] la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [I] [W] aux entiers frais et dépens de l’instance, en ce compris les frais de commissaire de justice exposés à l’occasion de la présente procédure ;Rappeler l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Au soutien de sa demande de restitution des loyers, elle explique avoir découvert que Monsieur [W] sous-louait le logement sur la plateforme AirBnb en violation de la clause « Cession – Sous-location » du contrat de bail, et ce depuis au moins le mois de janvier 2023 et à raison d’un tarif de 35 € par nuit. Se fondant sur les articles 546 à 548 du code civil, elle rappelle que les loyers constituent des fruits civils qui reviennent de droit au propriétaire du bien au titre de l’obligation de restitution des loyers perçus par le locataire au propriétaire au titre d’une sous-location non autorisée. Elle somme en conséquence Monsieur [W] de justifier des périodes exactes de sous-location et des sommes réellement perçues à ce titre et, à défaut, sollicite la restitution intégrale des sommes perçues illégalement sur la période de sous-location de 11 mois à raison de 35 € par nuit, pour la somme totale de 11 550 euros.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 4 mars 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 novembre 2024. Madame [C] [S] épouse [M], représentée par son conseil, a maintenu les demandes de son assignation.

Régulièrement assigné par dépôt en l’étude, Monsieur [I] [W] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [I] [W], assigné à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Il convient de relever que le présent contrat de bail est soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 antérieures à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 en ce qui concerne la procédure d’expulsion dès lors qu’il n’a pas été reconduit ou renouvelé depuis l’entrée en vigueur de ladite loi et ce, conformément à l’avis n°24-70.002 de la Cour de cassation en date du 13 juin 2024.

Sur la recevabilité de l’action en résiliation du bail :

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En outre, l’article 24 III de la loi précitée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, la saisine de la CCAPEX est intervenue le 28 mars 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation.

En outre, la notification de l’assignation aux services de la Préfecture est intervenue le 4 mars 2024, soit plus de deux mois avant la première audience.

L’action en résiliation de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, il résulte du bail signé par les parties qu’il contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus, le bail pourra être résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Or, Madame [C] [M] justifie avoir régulièrement signifié le 28 mars 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mars 1990, pour un montant de 3150 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun versement n’ayant été effectué.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 mai 2023.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [W] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit 1050 euros, correspondant au loyer et charges, y compris la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [I] [W] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [C] [S] épouse [M] verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 17 mai 2022 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, du 28 mars 2023 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de janvier 2024 inclus.

Or, il résulte des pièces précitées que Monsieur [I] [W] reste devoir à Madame [C] [S] épouse [M] la somme de 14 049 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Monsieur [I] [W], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [I] [W] à payer à Madame [C] [M] la somme de 14 049 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 3150 euros, à compter du 1er mars 2024, date de l’assignation, pour la somme de 10 899 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur la restitution des loyers issus de la sous-location :

L’article 8 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer.

Cette interdiction s’applique de plein droit en vertu du caractère d’ordre public du titre premier de la loi.

Selon l’article 546 du code civil, la propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement. Ce droit s’appelle droit d’accession.

L’article 547 dispose que les fruits civils appartiennent au propriétaire par droit d’accession, étant rappelé que selon l’alinéa 1 de l’article 584, les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes.

Il en résulte que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire.

En l’espèce, le contrat notarié de bail interdit également expressément la sous-location en ces termes : « Cession – Sous-location. Le LOCATAIRE devra occuper le logement par lui-même, sa famille et les personnes dont il a la charge. En conséquence, il ne pourra pas céder les droits qu’il tient du présent bail, ni sous-louer, ni même prêter, tout ou partie de la chose louée, sans accord préalable écrit du BAILLEUR. En cas de sous-location non autorisée par le BAILLEUR, ce dernier pourra demander, outre la résiliation du bail, le remboursement de l’intégralité des sous-loyers perçus. »

Or, s’il résulte de la capture d’écran du site AirBnb qu’un logement a été loué à [Localité 9] par un dénommé [I] pendant l’année 2023, aucun élément spécifique ne permet d’établir que ledit [I] est bien le locataire mis en cause dans le présent jugement (absence d’élément d’identité spécifique autre que son prénom), ou que le logement loué sur AirBnb est bien le logement de Madame [S] (impossibilité d’établir l’adresse précise du logement sous-loué, pas de photographies dudit logement permettant de déterminer la similarité avec les photographies du logement sur AirBnb ou de procès-verbal de constat par huissier déterminant la réalité de la sous-location).

Madame [S] échouant dans l’administration de la preuve de la réalité de la sous-location, sa demande au titre du paiement des loyers ainsi perçus sera rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [W], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, et de la notification à la CCAPEX et aux services de la préfecture.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [I] [W], condamné aux dépens, devra verser à Madame [C] [S] épouse [M] une somme qu’il est équitable de fixer à 1200 euros.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre Madame [C] [S] épouse [M] et Monsieur [I] [W], portant sur le logement n°3 et la place de stationnement n°19 situés [Adresse 4] à [Localité 10] sont acquises à la date du 29 mai 2023 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour Monsieur [I] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Madame [C] [S] épouse [M] à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W] à payer à Madame [C] [S] épouse [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1050 euros, équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, somme indexée selon les modalités prévues au contrat, ainsi que toutes les autres charges non contractualisées incombant au locataire, à compter du 29 mai 2023 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W] à payer à Madame [C] [S] épouse [M] la somme de 14 049 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 22 janvier 2024, échéance du mois de janvier 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 mars 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 3150 euros, à compter du 1er mars 2024, date de l’assignation, pour la somme de 10 899 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

REJETTE la demande de paiement des loyers perçus au titre de la sous-location formulée par Madame [C] [S] épouse [M] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [I] [W] à payer à Madame [C] [S] épouse [M] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à Monsieur [I] [W] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 9] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR