TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 01

N° RG 24/02652 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YDW5

JUGEMENT DU 29 NOVEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.A.S. [B] P & F

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e Hugues FEBVAY, avocat au barreau de DUNKERQUE

DÉFENDERESSE :

S.A.S. IMOCOMPARK

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n°830725073, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e William WATEL, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Virginie BOUET, avocat au barreau de PARIS, plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Marie TERRIER,, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Benjamin LAPLUME,

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 06 Mars 2024 ;

A l’audience publique du 16 Septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 29 Novembre 2024.

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 29 Novembre 2024, et signé par Marie TERRIER, Présidente, assistée de Benjamin LAPLUME, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 20 septembre 2011, la SCI Seclin 01 a donné à bail à Monsieur [N] [U] un local commercial en l’état futur d’achèvement sis [Adresse 4] à Seclin, pour y exercer une activité de restauration.

Le bail a été conclu pour une durée de neuf années, à compter du 15 septembre 2011.

Suivant acte sous seing privé du 3 janvier 2017, la société PPS, représentée par Monsieur [N] [U], a cédé le fonds de commerce et son droit au bail à la société [B] P&F.

Par acte du 16 juillet 2021, la société [B] P&F a notifié à la société Imocominvest, venant aux droits de la SCI Seclin 01, une demande de renouvellement de ce bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2021.

Le syndic de copropriété de l’immeuble pris à bail a, par lettre recommandée avec accusé de réception du 13 février 2023, mis en demeure la société Imocompark, venant désormais aux droits de la société Imocominvest, d’obtenir de son locataire la société [B] P&F la suppression sans délai de sa terrasse fermée illicite, et au besoin, de la remise en état initial de la partie occupée.

Aussi, par exploit d’huissier délivré le 6 avril 2023, la société Imocompark a fait délivrer à la société [B] P&F un commandement visant la clause résolutoire à raison de sa violation du règlement de copropriété.

* * *

Par acte d’huissier en date du 5 mai 2023, la société [B] P&F a assigné la société Imocompark devant le tribunal judiciaire de Lille en contestation des causes du commandement visant la clause résolutoire du 6 avril 2023.

L’affaire a fait l’objet d’une radiation pour défaut de diligences des parties suivant ordonnance du juge de la mise en état du 12 janvier 2024.

L’affaire à été réinscrite au rang des affaires en cours courant février 2024.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 30 octobre 2023, la société [B] P&F demande au tribunal, de :

— la recevoir en sa contestation des causes du commandement visant la clause résolutoire en matière commerciale qui lui a été délivré le 6 avril 2023 à la requête de sa bailleresse la société Imocompark;

— dire et juger nul, irrégulier, dénué de cause et sans effet le commandement visant la clause résolutoire insérée au bail commercial dont elle est titulaire, en ce que la pergola bioclimatique qu’elle a implantée ne contrevient pas aux termes du bail, pas plus qu’aux dispositions du règlement de copropriété ;

A titre subsidiaire, et pour le cas où par impossible ces aménagements seraient regardés comme contraires aux stipulations du bail et/ou du règlement de copropriété,

— suspendre les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux mois commençant à courir à la date de signification de la décision à intervenir pour permettre à la requérante de faire procéder au démontage et à l’enlèvement des dispositifs alors déclarés non conformes ;

— condamner la société Imocompark à lui payer la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouter la société Imocompark en l’ensemble de ses demandes ;

— condamner la société Imocompark aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 8 février 2024, la société Imocompark demande au tribunal, de :

— débouter la société [B] P&F de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

A titre reconventionnel,

— prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du bail à compter du 6 mai 2023 ;

— ordonner l’expulsion de la société [B] P&F et de tous les occupants de son chef, et ce, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir jusqu’à son départ effectif ;

— condamner la société [B] P&F à lui payer à compter de la date de résiliation et jusqu’à son départ effectif une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer principal de base en vigueur à la date de la résiliation qui s’élève à ce jour à la somme annuelle de 88.371,94 euros HT et HC, outre tous les accessoires dus par le preneur au titre du bail résilié en ce compris le loyer variable additionnel calculé conformément aux stipulations des clauses du bail résilié ;

Subsidiairement,

— prononcer la résiliation du bail au jour de la décision à intervenir aux torts de la société [B] P&F ;

En tout état de cause,

— condamner la société [B] P&F, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à démonter la pergola litigieuse;

— condamner la société [B] P&F à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société [B] P&F aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs dernières écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 6 mars 2024 et l’affaire a été fixée à plaider à l’audience du 16 septembre 2024.

L’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

Par courrier du 24 octobre 2024, le président a adressé aux parties le message suivant : « Il apparaît à la lecture du bordereau de pièces figurant en dernière page des dernières conclusions notifiées par la société [B] P&F le 30 octobre 2024 que les pièces n°4 à n°10 ne correspondent pas à celles effectivement transmises au tribunal dans le dossier de plaidoirie. Aussi, il est demandé à la société demanderesse de transmettre au tribunal, dans les meilleurs délais, et au plus tard le 31 octobre 2024, les pièces n°4 à n°10 visées au bordereau de pièces, et de s’assurer, au préalable, que les pièces notifiées à la société Imocompark sont bien celles visées au bordereau de pièces ».

Par note en délibéré du 31 octobre 2024, la société [B] P&F a transmis ses pièces n°4 à 10 visées à son bordereau et a indiqué avoir pris attache avec la défenderesse pour s’assurer de la réception des bonnes pièces.

La société Imocompark ne s’est pas manifestée le temps du délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater que » ou « dire et juger que » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31, 768 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

I. Sur la résiliation du contrat de bail :

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

La société [B] P&F soutient que le commandement visant la clause résolutoire du 6 avril 2023 est « nul, irrégulier, dénué de cause et sans effet » aux motifs que conformément au bail initial du 20 septembre 2011, l’exploitation d’une terrasse est autorisée, et ce d’autant plus que le loyer est assis sur un pourcentage du chiffre d’affaires.

Elle ajoute qu’en toute hypothèse, la pergola litigieuse est amovible, et produit à ce titre un constat d’huissier dressé le 28 avril 2023.

La société Imocompark soutient en revanche que la réalisation de la pergola litigieuse contrevient à l’article 12 du règlement de copropriété dont la société [B] P&F est tenue d’en respecter les clauses et les conditions conformément au contrat de bail, et produit à ces fins un constat d’huissier dressé le 12 décembre 2023.

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Selon l’article 1225 du même code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat de bail à usage commercial contracté le 20 septembre 2011 prévoit en page 26 une clause résolutoire ainsi rédigée :

« Clause résolutoire de plein droit :

A défaut de paiement d’un seul terme à son échéance exacte, ou d’exécution d’une seule des conditions du présent bail et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d’exécution faite à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur et l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé sans préjudice de tous dépens et dommages-intérêts, et sans que l’effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles passé le délai sus-indiqué ».

Par ailleurs, il résulte de l’article 12 alinéas 2, 3 et 6 du règlement de copropriété du 30 mai 2011 auquel est soumis la société [B] P&F en vertu du contrat de bail du 20 septembre 2011, ce qu’elle ne conteste pas, que :

« (…)

Tant que l’utilisateur du bâtiment H, constituant le lot numéro 8 de la présente copropriété, exercera une activité de restauration, il est toutefois autorisé à installer une terrasse à l’ouest de ce lot, telle que figurant en couleur quadrillée verte sur le plan d’ensemble et sur le plan « bâtiment H» de la copropriété, et devra en assumer l’entretien.

Il pourra également la couvrir, à ses frais et sous sa responsabilité, sous réserve que l’architecte de la copropriété, AREP, valide le type de couverture et son aspect, et que, en conformité des règles d’urbanisme et du statut de la copropriété, le caractère de terrasse couverte ne soit pas dénaturé en une construction privative et permanente, ni en un local fermé sur aucun de ses trois côtés, hormis la façade d’appui.

(…)

Hors saison d’usage de la terrasse, le mobilier devra être enlevé et ne pourra être stocké ni sur la terrasse, ni en extérieur ».

Il résulte du procès-verbal de constat dressé par huissier le 28 avril 2023 à la demande de la société [B] P&F que la terrasse litigieuse « présente une pergola dont la couverture constituée de lames métalliques, mobile, est totalement ouverte à l’aide d’une télécommande » et que les «châssis vitrés montent et descendent également à l’appui de la télécommande ».

L’huissier ajoute que la structure est entièrement démontable, et qu’aucun profilé n’adhère à la structure du bâtiment principal.

Or, il ressort des différentes photographies annexées à ce constat d’huissier, mais également de celles produites aux débats par la société Imocompark, à partir notamment du site internet du restaurant, que si les lames du toit et les vitres sont bien amovibles, la structure principale de la pergola demeure fixe et permanente. L’huissier n’a d’ailleurs pas fait procéder à un quelconque démontage de celle-ci pour vérifier ses dires.

Cette pergola permet également de créer un cadre complètement privé lorsqu’elle est rétractée.

Par ailleurs, il ressort du procès-verbal de constat d’huissier dressé cette fois-ci à la demande de la société Imocompark le 12 décembre 2023 que la pergola est toujours présente à cette date là, offrant une terrasse complètement fermée, privative et couverte en période hivernale.

Aussi, la société Imocompark rapporte bien la preuve qu’en procédant à la mise en place de cette pergola, la société [B] P&F a dénaturé la terrasse en « une construction privative et permanente », et ce en violation du règlement de copropriété auquel elle est soumis.

Enfin, force est de constater que la société demanderesse ne rapporte pas davantage la preuve d’avoir respecté les différentes conditions imposées toujours par l’article 12 de ce règlement de copropriété, en cas de couverture de la terrasse, à savoir celle de l’intervention d’un architecte de la copropriété, AREP, qui avait pour mission de valider le type de couverture et son aspect, et qui aurait pu ainsi éviter le présent litige.

C’est donc à bon droit que la société Imocompark a fait délivrer à la société [B] P&F un commandement visant la clause résolutoire le 6 avril 2023.

Il convient en conséquence de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 mai 2023.

Sur les effets de la résiliation du bail :

La société [B] P&F sollicite, en cas d’acquisition de la clause résolutoire, que ses effets soient suspendus afin de lui permettre de procéder au démontage de la pergola litigieuse et de faire perdurer le contrat de bail.

La société Imocompark s’y oppose au regard de la nature des manquements qui lui sont imputés et en ce que la société demanderesse n’a pas réagi à la réception du commandement visant la clause résolutoire ni à réception de la sommation de communiquer.

En l’espèce, il résulte des développements précédents que la société [B] P&F, en faisant procéder à la mise en place de la pergola sur la terrasse du restaurant, a commis une violation importante du règlement de copropriété auquel elle est soumis en vertu du contrat du bail du 20 septembre 2011.

Aussi, le maintien du bail dans ces conditions n’est pas envisageable.

Dès lors, l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sera ordonnée, et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à défaut de départ volontaire des locaux dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision.

Le maintien dans les lieux du preneur postérieurement à la résiliation du bail cause un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer par l’allocation d’une indemnité d’occupation annuelle de 88.371,94 euros HT et TC, outre tous les accessoires dus par la société [B] P&F au titre du bail résilié en ce compris le loyer variable additionnel calculé conformément aux stipulations des clauses du bail résilié, dus à compter de la résiliation du bail, soit à compter du 7 mai 2023 et jusqu’à la libération complète des locaux avec remise des clés. Le tribunal relève que ce chiffrage n’est pas contesté par la société [B] P&F.

II. Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société [B] P&F, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la société [B] P&F, partie perdante, sera condamnée à payer à la société Imocompark la somme de 1.500 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature de l’affaire et des conséquences de la résiliation du bail, il y a lieu d’écarter d’office l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail commercial du 20 septembre 2011 liant la société Imocompark à la société [B] P&F portant sur le local commercial situé [Adresse 5] par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 7 mai 2023 ;

DÉBOUTE la société [B] P&F de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE l’expulsion de la société [B] P&F du local commercial sis [Adresse 5] à défaut de libération volontaire effective dans le délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision et, ce sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard à compter de la notification de la présente décision, pendant six mois ;

CONDAMNE la société [B] P&F à une indemnité d’occupation de 88.371,94 euros HT et HC, outre tous les accessoires dus par la société [B] P&F au titre du bail résilié en ce compris le loyer variable additionnel calculé conformément aux stipulations des clauses du bail résilié, à compter de la résolution du bail, soit à compter du 7 mars 2023 et jusqu’à la libération complète des locaux avec remise des clés ;

CONDAMNE la société [B] P&F aux dépens ;

CONDAMNE la société [B] P&F à payer à la société Imocompark la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

ECARTE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Benjamin LAPLUME Marie TERRIER