TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/07036 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YQFW

N° de Minute : 24/00759

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2024

[R] [U] épouse [V]

[B] [V]

C/

[W] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [R] [U] épouse [V], demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

M. [B] [V], demeurant [Adresse 3] – [Localité 6]

représentés par M^e Thibaut FRANCESCHINI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [F], demeurant [Adresse 2] – [Localité 6]

représenté par Mr [F] [T] et Mr [F] [P], munis d’un pouvoir écrit.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Septembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 24/7036 – Page – SD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 30 novembre 2017, Monsieur [W] [F] a donné à bail à Madame [R] [U] épouse [V] et Monsieur [B] [V] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 85 euros.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 2 mai 2024, Madame [R] [U] épouse [V] et Monsieur [B] [V] ont fait Monsieur [W] [F] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins le voir notamment condamner à réaliser des travaux au sein du logement, à leur payer plusieurs sommes locatives et à communiquer des documents.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 septembre 2024. Madame [R] [U] épouse [S] et Monsieur [B] [S], représentés par leur conseil, ont développé oralement les demandes contenues dans leurs dernières écritures, aux termes desquelles ils sollicitent de voir :

Condamner Monsieur [W] [F] à réaliser au sein du logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] loué à Madame [R] [U] et à Monsieur [B] [V], dans un délai de TROIS (3) mois courant à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de VINGT-CINQ (25) Euros par jour de retard courant à compter de l’expiration dudit délai de TROIS (3) mois :Installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée dans la cuisine et la salle de bain ;Procéder à toutes les réparations et à tous travaux nécessaires en vue de faire cesser les manifestations d’humidité présentes dans l’ensemble des pièces composant le logement ;Procéder à toutes les réparations et à tous travaux nécessaires en vue de faire cesser tous les risques de nature électrique dans le respect des normes techniques et de sécurité définies par les lois et règlements ;Procéder à toutes les réparations et à tous les travaux nécessaires en vue de permettre le fonctionnement d’un équipement de type sonnette/interphone ;Faire réaliser le cas échéant, tout contrôle et/ou diagnostic par des professionnels qualifiés susceptible de confirmer le parfait respect des obligations de Monsieur [F] ès qualité de bailleur, et en communiquer les résultats.Condamner Monsieur [W] [F] à communiquer, au besoin sous astreinte, tous documents utiles permettant de confirmer que les réseaux et branchements d’électricité et d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et qu’ils sont en bon état d’usage et de fonctionnement.Condamner Monsieur [W] [F] à communiquer, au besoin sous astreinte, la communication du ou des dossiers de diagnostic technique portant sur le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] loué à Madame [R] [U] et à Monsieur [B] [V].Condamner Monsieur [W] [F] à payer à Madame [R] [U] et à Monsieur [B] [V] la somme de 1711,48 euros, soit 142,62 euros par mois, au titre des frais d’électricité des parties communes.Condamner Monsieur [W] [F] à payer à Madame [R] [U] et à Monsieur [B] [V] la somme mensuelle de 22,13 euros jusqu’à la modification de l’installation électrique des parties communes.Condamner Monsieur [W] [F] à réaliser, dans un délai de TROIS (3) mois courant à compter de la signification de la décision à intervenir sous astreinte de VINGT-CINQ (25) Euros par jour de retard courant à compter de l’expiration du délai de TROIS (3) mois, les travaux nécessaires pour permettre aux parties communes de l’immeuble de disposer de sa propre installation électrique et de son propre contrat de fourniture d’électricité, et à souscrire ledit contrat.Condamner Monsieur [W] [F] à payer à Madame [R] [U] et à Monsieur [B] [V] la somme la somme de 5.000,00 Euros chacun en réparation de leur préjudice causé par l’indécence du logement.Condamner Monsieur [W] [F] à payer à Madame [R] [U] et à Monsieur [B] [V] la somme de 2.000, 00 Euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Condamner Monsieur [W] [F] aux entiers frais et dépens.Rappeler que le jugement à intervenir est assorti de l’exécution provisoire.Au soutien de leur demande de travaux, les époux [V] se fondent sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et sur le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 pour faire valoir que le logement qu’ils louent ne satisfait pas aux normes de décence, et notamment à celles de la loi du 6 juillet 1989, de la loi du 13 décembre 2000 et au règlement sanitaire départemental. A cet effet, ils déclarent que le logement souffre de nombreux désordres, notamment au niveau des dispositifs de ventilation et d’aération, avec notamment l’absence de VMC dans les WC en dépit de la réalisation du trou nécessaire dans le mur, emportant un taux d’humidité important dans plusieurs pièces à l’origine de nombreuses dégradations, la présence de champignons et de moisissures sur les murs et une dégradation des embellissements, ainsi que des problèmes afférents à l’installation électrique. Ils précisent que ces désordres ont été relevés par les services de la police municipale de [Localité 6] le 25 octobre 2023, et que leur plainte n’a pas été classée sans suite comme l’allègue le bailleur. Ils ajoutent qu’ils ont interpelé leur bailleur à de nombreuses reprises sur l’existence de ces désordres et que celui-ci n’a pas procédé aux travaux nécessaires, notamment en mandatant une société spécialisée pour déterminer l’origine de l’humidité, se contentant de changer le mode de chauffage.

Sur la VMC, ils soulignent que seul un devis daté du 17 mars 2022 est produit, sans aucune facture, et une attestation de la société en charge de la pose indiquant être repartie après avoir réalisé le carottage.

En réplique au moyen selon lequel ils refuseraient au bailleur d’user de son droit de visite, ils observent que Monsieur [F] ne verse aucun élément de nature à étayer leurs refus. Ils font remarquer qu’ils ont laissé libre accès à leur logement pour différentes interventions à l’occasion d’un dégât des eaux survenu au mois de juillet 2023 dans le logement du dessous. Ils ajoutent qu’ils ne refusent pas les interventions au sein du logement mais souhaitent que les travaux soient réalisés dans les meilleures conditions, et rappellent que la famille doit prendre de nombreuses dispositions avant les travaux.

Pour se voir communiquer les documents de nature à confirmer la conformité et le bon état des réseaux et branchements d’électricité et d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude, les époux [V] indiquent que le logement était équipé d’un chauffage central avec une chaudière au fioul collective lors de leur entrée dans les lieux en décembre 2017 et a été changé au profit d’une installation de convecteur électrique par le bailleur au cours de l’été 2023 à leur demande, et ce alors que l’installation électrique présente ne prévoyait pas de mode électrique de chauffage. Ils observent que la norme NF C 15-100 impose qu’un circuit soit systématiquement dédié aux appareils de chauffage et qu’en cas de fils électriques apparents, que des passes-câbles ou autres goulottes soient installés entre la prise murale et les radiateurs électriques. A ce titre, ils soulignent qu’il résulte des photographies du rapport des services de police municipale qu’aucune goulotte n’a été installée, et que le radiateur électrique installé dans la salle de bain est trop proche de la baignoire, à l’instar de la cuisine. Ils ajoutent que le changement du mode de chauffage leur a causé un préjudice financier lié notamment à la nécessité de modifier leur contrat de fourniture d’électricité, et qu’ils s’interrogent en conséquence sur la pertinence et l’adéquation du mode et de la capacité de ce nouveau mode de chauffage.

Quant aux dossiers de diagnostic technique, ils sollicitent leur communication au titre de l’article 3.3. de la loi du 6 juillet 1989, faisant valoir que ledit dossier n’est pas annexé à leur contrat de bail et ce en violation de cet article. En réponse aux documents communiqués par Monsieur [F], ils observent que seule la première page du diagnostic de performance énergétique est communiquée sur les cinq mentionnées, et que le diagnostic amiante porte sur un autre logement situé au [Adresse 4].

S’agissant des frais liés à l’installation électrique des parties communes, les époux [V] déclarent qu’ils ont découvert que le système électrique des parties communes de l’immeuble était relié directement à leur propre compteur électrique, et qu’ils supportent en conséquence la charge financière de l’éclairage et de l’alimentation des équipements branchés aux prises installées dans les parties communes, aucun contrat de fourniture d’électricité n’ayant été souscrit par Monsieur [F] pour alimenter les parties communes.

Ils sollicitent par voie de conséquence la condamnation de Monsieur [F] à leur payer la moitié de leur abonnement EDF, et la consommation des 5 ampoules et de la prise du couloir, pour une somme totale de 1711,48 euros, et à leur rembourser la somme mensuelle de 22,13 € au titre des charges mensuelles et ce jusque modification de l’installation électrique des parties communes. Ils sollicitent également de condamner Monsieur [F] à réaliser les travaux nécessaires pour permettre aux parties communes de l’immeuble de disposer de ses propres installation électrique et contrat de fourniture d’électricité, ainsi que la remise en état de la sonnette et de l’interphone de l’immeuble.

En réponse aux moyens soulevés par le bailleur, ils soutiennent que Monsieur [F] s’est abstenu de faire vérifier par un professionnel agréé l’installation électrique et de fournir un document mentionnant la conformité de l’installation, tel que cela avait été demandé par les services de police municipale. Ils soulignent également que Monsieur [F] n’apporte aucun élément de preuve de nature à confirmer la motivation du changement du mode de chauffage par des difficultés d’entretien par ENEDIS. Ils précisent à ce titre que le changement du mode de chauffage a engendré une augmentation de plus de 72% des frais de chauffage supportés par les locataires.

Au soutien de leur demande de dommages et intérêts, se fondant sur l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002, ils font valoir que le logement ne respecte pas les normes de décence compte tenu des désordres précités et que les quelques réparations effectuées par le bailleur n’ont pas permis de remédier à ces désordres. Ils en concluent que les désordres persistants et l’inertie du bailleur leur ont naturellement causé des préjudices, notamment au vu de la dégradation de l’état de santé de Madame [V], qui souffre d’asthme, du fait de la présence d’humidité et de moisissures dans le logement, mais également de la nécessité de modifier leur contrat de fourniture d’électricité.

Enfin, en réponse à la demande de production des relevés de consommation d’eau de l’appartement, les locataires déclarent qu’il n’existe pas de sous-compteurs d’eau mais un compteur unique desservant l’ensemble des lots de l’immeuble, installé dans les locaux du rez-de-chaussée et donc accessible au bailleur.

Monsieur [W] [F], représenté par ses deux fils Monsieur [T] [F] et Monsieur [P] [F], soutient oralement les demandes développées dans des écritures envoyées au conseil des demandeurs, aux termes desquelles il sollicite de voir :

Rejeter les demandes des époux [V] ;Autoriser l’accès au logement à raison de créneaux de 8 à 17 heures pendant 5 jours et ce à deux reprises afin d’effectuer les travaux ;Ordonner la production d’une photographie du relevé du sous-compteur d’eau de l’appartement ainsi que des trois dernières quittances d’assurance de l’appartement loué.Pour voir rejeter les demandes des locataires, Monsieur [W] [F] indique que le contrat de bail prévoit en page 10 des visites d’entretien qui lui sont refusées. Il déclare avoir été informé par les locataires de problèmes d’humidité dans le logement et d’un problème redondant de fumées dû à la chaudière au fioul au mois d’octobre 2021, à la suite de quoi la société RS Bat avait été mandatée pour la pose d’une VMC, la réfection de la salle de bain, le changement des tôles de la cour abîmées par une tempête et le traitement de tout problème d’humidité en 2022, ainsi que pour le remplacement des radiateurs en 2023. Il souligne que les locataires ont pris contact avec les services municipaux, qui ont visité le logement le 17 octobre 2023, alors qu’ils avaient été avertis que la fin des travaux aurait lieu la semaine du 30 octobre au 3 novembre 2023. Il précise qu’ils se sont opposés à la réalisation des travaux le 30 octobre 2023, avant de justifier de ce refus le 12 novembre 2023 sans pour autant proposer de nouvelles dates ni répondre à son courrier du 25 janvier 2024 ou aux multiples appels de la société, empêchant ainsi la reprise des travaux qui avaient été réalisés pour moitié en refusant l’accès au logement et en refusant toute communication. Il sollicite en conséquence que lui soit autorisé l’accès au logement à raison de créneaux de 8 à 17 heures pendant 5 jours et ce à deux reprises afin d’effectuer les travaux et qu’il demandera la résolution du contrat de bail pour non-respect en cas de nouveau refus. Il ajoute enfin qu’il a répondu au courrier des services de police municipale du 7 novembre 2023 et qu’en conséquence la plainte à son encontre a été classée.

Sur les demandes de communication de documents, il précise qu’il ne sait pas répondre de la conformité des équipements dans la mesure où les travaux ne sont pas finis et qu’il se voit refuser l’accès au logement.

Sur les frais d’électricité des parties communes supportés par les locataires, il fait valoir que ceux-ci sont repris dans le contrat de bail et sont compensés par une baisse de ces charges par rapport aux charges facturées.

Enfin, il sollicite la production d’une photographie du relevé du sous-compteur d’eau de l’appartement afin de vérifier les charges d’eau facturées, indiquant que celui-ci se trouve dans les WC et non au rez-de-chaussée comme indiqué par les demandeurs.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de travaux :

Aux termes de l’article 1719 alinéa 1er du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002 dans sa rédaction issue du décret n°2021-872, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes ; […]

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ; […] »

Enfin, suivant l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au soutien de leur demande de travaux, les époux [V] produisent de nombreuses photographies du logement, des échanges électroniques avec leur bailleur ainsi qu’un rapport d’information de la police municipale de la ville de [Localité 6] établi le 25 octobre 2023.

Il résulte du rapport de la police municipale, ainsi que des photographies du rapport et de celles versées par les locataires, que le logement présente manifestement d’importantes traces et manifestations d’humidité dans l’entrée, la salle de bain, la cuisine, l’ensemble des chambres et le séjour, ainsi que des moisissures sur un mur et des fissures au plafond dans la chambre parentale.

Il ressort également des pièces précitées que la pièce des toilettes connaît un trou dans le mur servant d’aération, dans lequel est supposée être posée une ventilation mécanique contrôlée, et ce depuis le mois de mai 2022 conformément aux différentes pièces versées et non contestées des parties.

S’il existe des désaccords sur l’exécution des travaux relatifs à ces désordres, force est de constater l’accord de principe du bailleur pour procéder aux travaux afin de remédier aux manifestations d’humidité et d’installer un système de ventilation mécanique contrôlée dans les WC (au vu des courriers indiquant à la locataire de prendre contact avec l’entreprise pour procéder à un diagnostic d’humidité et effectuer les travaux pour y remédier par la suite, et de l’absence de contestation des désordres à l’audience).

Dès lors, il sera fait droit à la demande des locataires de procéder aux travaux nécessaires en vue de faire cesser les manifestations d’humidité au sein du logement, notamment en finalisant l’installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée dans les WC et en ordonnant également un diagnostic d’humidité par un professionnel qualifié avant de procéder aux travaux préconisés.

Il ne sera toutefois pas fait droit à la demande d’installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée dans la cuisine et la salle de bain dès lors que le Juge des contentieux de la protection n’est pas expert en construction et ne détient pas la capacité de déterminer les remèdes à l’humidité repérée, qui devront être déterminés par un professionnel du secteur au titre de la demande précédente.

S’agissant de l’installation électrique, il résulte du rapport des services de police municipale que la mise en route de l’ensemble des chauffages électriques entraîne un dysfonctionnement du disjoncteur, et que le chauffage électrique posé à côté du lavabo de la cuisine est affecté de désordres. A ce titre, le bailleur a été mis en demeure par courrier desdits services du 7 novembre 2023 de faire vérifier par un professionnel agréé l’installation électrique et de fournir un document mentionnant la conformité de l’installation. Faute pour le bailleur de prouver avoir satisfait à cette mise en demeure, il conviendra de lui ordonner de mandater un tel professionnel agréé à ces fins et si nécessaire, de procéder aux travaux arrêtés par le professionnel en vue de mettre en conformité les installations électriques avec les normes techniques de sécurité légales et réglementaires.

Enfin, s’agissant de la demande afférente à la sonnette/interphone, le dysfonctionnement du système résulte des déclarations réitérées des locataires dans plusieurs pièces versées aux débats, sans que cela ne soit contesté par le propriétaire. En conséquence, il sera fait droit à la demande.

Conformément à la demande des locataires, compte tenu de la tardiveté de réaction du bailleur face aux signalements d’humidité, et de la durée de deux ans écoulée depuis le carottage de la façade sans finalisation des travaux, cette obligation de travaux sera assortie d’une astreinte provisoire de 25 euros par jour de retard courant à compter de l’expiration d’un délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, et ce pendant un délai de six mois à l’issue duquel il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé d’une éventuelle astreinte définitive.

Sur la demande d’autorisation d’accès du bailleur :

Aux termes de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6.

Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris.

De plus, le contrat de bail du 30 novembre 2017 stipule que « Le preneur devra laisser le bailleur, son architecte, tous entrepreneurs et ouvriers et toutes personnes autorisées par lui, pénétrer dans les lieux loués pour constater leur état et procéder si nécessaire en cas de défaillance du locataire et à ses frais, aux réparations nécessaires à l’immeuble ou à sa sécurité. Ces visites devant s’effectuer, sauf urgence, les jours ouvrables après que le LOCATAIRE en ait été préalablement averti. » et que « [Le preneur] permettra au BAILLEUR ou à son mandataire, de visiter les lieux loués au moins une fois l’an pour s’assurer de leur entretien, comme de la parfaite exécution des clauses et conditions du présent bail. Il devra permettre aux ouvriers du BAILLEUR ou des entreprises que ce dernier aura mandatées à cet effet, d’accéder aux locaux loués dans le cas de réparations ou travaux incombant au BAILLEUR. »

En l’espèce, force est de constater que, si les travaux n’ont pas pu être réalisés la semaine du 31 octobre 2023, les locataires ne se sont jamais opposés au principe des travaux mais seulement à leurs modalités d’exécution, étant rappelé que le locataire doit être informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception aux termes de l’article 7 précité.

Or, il résulte de l’ensemble des éléments versés aux débats que l’entreprise de travaux RSBat a confirmé le 28 septembre 2023 par SMS aux locataires qu’elle interviendrait du 30 octobre au 3 novembre 2023, sans qu’elle ne précise ni les jours et horaires précis des travaux, ni la nature de ceux-ci.

Dans ce cadre, il appartient au propriétaire, Monsieur [F], non pas seulement de payer les travaux rendus nécessaires à un logement décent, mais aussi de garantir la bonne organisation et exécution des travaux qui lui incombent, l’entreprise chargée des travaux n’étant quant à elle pas tenue du respect de l’article 7 e) précité.

Néanmoins, compte tenu du climat conflictuel persistant entre locataires et bailleur, qui semble principalement dû aux agissements de l’entreprise mandatée par le bailleur pour procéder aux travaux, de la nécessité de réaliser les travaux rapidement, de l’astreinte prononcée par le présent jugement, de l’absence de réponse ou de relance des locataires pour organiser lesdits travaux, il convient de faire droit à la demande de Monsieur [F] visant à être autorisé à pénétrer dans le logement des époux [V] aux fins d’y exécuter les travaux projetés, en cas de nouveau refus de laisser les entreprises missionnées par le bailleur accéder à son logement.

Cette autorisation sera conditionnée au respect des dispositions de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, le bon déroulement des travaux nécessitant une bonne communication et entente entre l’ensemble des parties.

Sur la demande de communication de documents :

Sur les documents relatifs à la conformité des installations aux normes de sécuritéPar application des articles 133 et 134 du code de procédure civile, si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication. Le juge fixe, au besoin à peine d’astreinte, le délai, et, s’il y a lieu, les modalités de la communication.

En l’espèce, en l’absence d’accès direct du bailleur aux installations du logement, et compte tenu des vérifications ordonnées par le présent jugement, la demande de production des documents relatifs à la conformité des installations aux normes de sécurité sera rejetée.

Sur le dossier de diagnostic technique Aux termes de l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 134-1 du code de la construction et de l’habitation ;

2° Le constat de risque d’exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-7 du code de la santé publique ;

3° Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante. Un décret en Conseil d’Etat définit les modalités d’application du présent 3°, notamment la liste des matériaux ou produits concernés ;

4° Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. […]

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative.

En l’espèce, Monsieur [F] sera condamné à communiquer le dossier de diagnostic technique du logement litigieux situé [Adresse 3] dès lors qu’une telle communication est une obligation légale et que les documents produits par le bailleur ne satisfont pas entièrement cette obligation dans la mesure où n’est produit qu’une page du DPE sur les 5, DPE qui date de 2011 et est donc expiré depuis 2021, et que le diagnostic amiante porte sur un autre logement situé au [Adresse 4].

La demande d’astreinte sera toutefois rejetée dès lors que l’obligation à la charge du bailleur n’est qu’informative et que la loi ne prévoit pas de sanction en cas de défaut d’un tel document.

Sur les demandes au titre de l’installation électrique des parties communes :

Sur le remboursement des frais d’électricitéEn vertu de l’article 1303 du code civil, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

Aux termes des conditions particulières du contrat de bail de 2017, « Si le preneur assure l’alimentation électrique des parties communes, il ne devra jamais couper son disjoncteur principal, en contrepartie il bénéficiera d’une réduction de charges de _ € comprises dans le montant des charges fixées ci-dessus. »

A ce titre, le bailleur ne doit pas faire supporter à l’un de ses locataires la consommation d’électricité d’un couloir partie commune destiné à la desserte des logements de plusieurs occupants, et non pas seulement à la jouissance exclusive de ce locataire. Cette consommation doit être divisée entre les différents usagers du couloir.

En l’espèce, le principe d’un préjudice est acquis aux époux [V] puisque Monsieur [F] ne discute pas le fait que le couloir est alimenté par un branchement relié au compteur de l’appartement loué.

Or, si le contrat de bail indique explicitement la spécificité du circuit d’alimentation en précisant que les locataires bénéficieront en contrepartie d’une réduction des charges, il résulte de la lecture du contrat que cette réduction n’a jamais été chiffrée ni entérinée et que le bailleur n’apporte aucun élément de preuve de nature à confirmer la réalité d’une telle réduction.

Les locataires communiquent des éléments concrets permettant de quantifier la consommation électrique du couloir, sans que Monsieur [F] ne produise aucun élément de nature à contester les modalités de calcul de la consommation électrique des parties communes. Ces charges seront calculées sur la période de 82 mois, et non 85, entre les dates du bail (30 novembre 2017) et de l’audience (30 septembre 2024).

En conséquence, ces modalités de calcul seront reprises, étant précisé que la proportion de l’abonnement EDF mis à la charge de Monsieur [F] sera ramenée à 25% en considérant leur abonnement personnel et la part des frais d’électricité des parties communes incombant légitimement aux locataires, et la réduction de la consommation des ampoules et de la prise compte tenu de la part qui leur incombe en qualité de locataires :

Coût de l’abonnement : 12,44 x 82 x 0,25 = 255,02 €Consommation des 5 ampoules du couloir : 997,65 x 0,66 = 658,45 €Consommation de la prise du couloir : 178,35 x 0,66 = 117,71 € En conséquence, Monsieur [W] [F] sera condamné à rembourser la somme totale de 1031,18 € aux époux [V] pour la période de 82 mois d’occupation, ainsi que la somme de (1031,18 / 82 =) 12,58 € par mois au titre des frais d’électricité des parties communes et ce jusqu’à souscription d’un contrat de fourniture d’électricité spécifiquement dédié aux parties communes.

Sur la modification de l’installation électriqueEn l’absence d’éléments sur la possibilité concrète de modifier l’installation électrique, et eu égard à la contractualisation antérieure d’une réduction de charges, la demande de travaux aux fins de modification de cette dernière sera rejetée compte tenu de la condamnation à la prise en charge financière des conséquences de la configuration de l’installation électrique.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Si le bailleur ne remplit pas ses obligations, sa responsabilité contractuelle peut être engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Aux termes de l’article 6 b) de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement ».

Il est couramment admis que, lorsque le bailleur n’a pas satisfait à son obligation de délivrance d’un logement décent ou d’entretien du logement donné à bail, le locataire peut obtenir, outre la réalisation des travaux de nature à réparer les désordres affectant le logement, l’allocation de dommages-intérêts en réparation de son trouble de jouissance résultant desdits désordres.

A ce titre, les époux [V] sollicitent la réparation de leur préjudice à hauteur de 5000 euros chacun.

En l’espèce, il résulte des éléments précédemment débattus que le logement est affecté de nombreux désordres, et notamment d’importantes traces et manifestations d’humidité dans l’entrée, la salle de bain, la cuisine, l’ensemble des chambres et le séjour, ainsi que des moisissures sur un mur et des fissures au plafond dans la chambre parentale, et que le chauffage électrique est affecté de désordres conduisant à son dysfonctionnement. Ces désordres ne sont pas contestés par le bailleur dans le cadre des débats.

En outre, il n’est pas contesté que la pièce des toilettes connaît un trou dans le mur donnant directement sur l’extérieur, dans lequel est supposée être posée une ventilation mécanique contrôlée, et ce depuis le mois de mai 2022 sans que cette VMC n’ait jamais été posée.

S’agissant du comportement du bailleur, Monsieur [F] justifie de relances pour la reprise des travaux par courriers des 30 octobre 2023, 29 novembre 2023 et 25 janvier 2024, auxquels les locataires ne démontrent pas avoir répondu ou relancé, et cela sans apporter d’explications.

Néanmoins, il résulte des pièces produites par les locataires que ceux-ci signalent des traces d’humidité dans le logement depuis 2020 (courriers électroniques du 29 avril et 14 décembre 2020), sans que le bailleur n’y ait apporté de réponse rapide aux termes de la lettre recommandée avec accusé de réception du 5 octobre 2021 des locataires produite par le bailleur lui-même, la seule réponse étant à ce dernier courrier pour inviter les locataires à prendre contact avec une entreprise déterminée pour un diagnostic d’humidité.

Si le bailleur n’a pas été dans le refus de procéder aux travaux, force est de constater que l’entreprise sera seulement mandatée en mars 2022, soit deux ans après le premier signalement des locataires, pour procéder notamment à la pose d’une VMC simple, refaire le plafond de la salle de bain et des WC et trouver une solution d’étanchéité pour les remontées d’humidité (devis du 17 mars 2022), et ce sans que le bailleur ne justifie du caractère tardif de sa réaction.

En outre, alors que l’entreprise a procédé au carottage du mur des WC sans pour autant finaliser la pose de la VMC, laissant un trou d’une taille significative dans un mur donnant sur l’extérieur ainsi que de nombreux trous dans les murs et le plafond d’une pièce de vie, le bailleur ne justifie pas des raisons de l’absence de finalisation de ces travaux du mars 2022 aux travaux prévus en octobre 2023, soit pendant plus de 18 mois, et notamment de leur imputabilité aux locataires, ce d’autant plus qu’il n’est pas contesté que l’entreprise est intervenue au sein du logement au mois de juillet 2023.

Dès lors, le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent, notamment en ne fournissant pas un logement protégé contre les infiltrations d’eau et d’air parasites et dont les revêtements ne présentent pas de risques manifestes pour la santé des locataires, en violation de l’article 2 du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002.

Si les locataires ne justifient pas de la réalité d’un préjudice afférent à la modification de leur contrat d’électricité, il n’empêche que ce manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent leur a nécessairement causé un préjudice en troublant leur jouissance paisible du logement et en impactant leur santé physique au vu des multiples manifestations d’humidité, et ce d’autant plus qu’il résulte d’un scanner thoracique du 12 juillet 2023 que Madame [U] souffre d’asthme, affection particulièrement sensible au taux d’humidité des logements.

En conséquence, Monsieur [F] sera condamné à verser aux époux [V] la somme de 2000 euros chacun, soit un total de 4000 € venant réparer exactement leur préjudice.

Sur la demande reconventionnelle de production de pièces :

Par application des articles 133 et 134 du code de procédure civile, si la communication des pièces n’est pas faite, il peut être demandé, sans forme, au juge d’enjoindre cette communication. Le juge fixe, au besoin à peine d’astreinte, le délai, et, s’il y a lieu, les modalités de la communication.

En l’espèce, la demande de production de l’attestation d’assurance contre les risques locatifs est sans objet dès lors qu’elle est fournie dans le cadre des pièces produites aux débats par les demandeurs, confirmant qu’une assurance couvre le logement depuis le 1er janvier 2021.

S’agissant de la photographie du relevé du sous-compteur d’eau de l’appartement, aucun élément n’est apporté par les parties pour établir précisément l’emplacement de ce compteur (dans les WC ou au rez-de-chaussée) et l’objet du présent litige n’étant pas de vérifier les charges d’eau facturées, la demande de production de pièces sera rejetée.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [W] [F], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [W] [F], condamné aux dépens, devra verser à Madame [R] [V] et Monsieur [B] [V] une somme qu’il est équitable de fixer à 1000 euros.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ORDONNE à Monsieur [W] [F] de procéder aux travaux suivants dans le logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] loué à Madame [R] [U] épouse [V] et Monsieur [B] [V], dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement :

Mandater un professionnel qualifié en vue d’établir un diagnostic des causes et remèdes aux désordres d’humidité affectant le logement, et procéder aux travaux nécessaires établis en vue de faire cesser les manifestations d’humidité au sein du logement, notamment en installant un système de ventilation mécanique contrôlée dans les WC du logement ; Mandater un professionnel agréé aux fins de vérification de la conformité des installations électriques aux normes techniques de sécurité légales et réglementaires en vigueur et, si nécessaire, procéder aux travaux arrêtés par le professionnel en vue de mettre en conformité lesdites installations électriques ;Procéder aux réparations nécessaires aux fins de rétablir le bon fonctionnement d’un équipement de type sonnette / interphone ;Communiquer aux locataires tout document, ou autre pièce, de diagnostic ou de contrôle établi par les professionnels mandatés et relatif au respect des normes de décence et de sécurité au sein du logement. DIT que passé ce délai, Monsieur [W] [F] sera redevable envers à Madame [R] [U] épouse [V] et Monsieur [B] [V] d’une astreinte provisoire de 25 euros par jour de retard ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de six mois, à charge pour Madame [R] [U] épouse [V] et Monsieur [B] [V], à défaut de réalisation des travaux à l’expiration de ce délai, de solliciter du Juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

AUTORISE, en cas de refus de Madame [R] [U] épouse [V] et Monsieur [B] [V], de laisser libre accès à leur appartement pour effectuer les travaux précités consistant principalement en une vérification et une éventuelle mise en conformité de l’installation électrique, le diagnostic et les travaux nécessaires à traiter l’humidité, l’installation d’une VMC dans les toilettes et le rétablissement d’un système de sonnette, le mandataire désigné par Monsieur [W] [F], sur présentation de la présente décision, à intervenir, en présence d’un huissier de justice, accompagné d’un serrurier mandaté par ses soins, à pénétrer dans ledit logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] afin de procéder à l’exécution des travaux ci-avant décrits ;

DIT que cette autorisation est subordonnée au respect des dispositions de l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989, en ce qu’elles énoncent : « Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. » ;

REJETTE la demande de production de documents relatifs à la conformité des installations aux normes de sécurité de Madame [R] [U] épouse [V] et Monsieur [B] [V] ;

ORDONNE la communication par Monsieur [W] [F] du dossier de diagnostic technique du logement loué situé [Adresse 3] à [Localité 6] à Madame [R] [U] épouse [V] et Monsieur [B] [V] ;

REJETTE la demande d’astreinte afférente ;

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à Madame [R] [U] épouse [V] et Monsieur [B] [V] la somme de 1031,18 € au titre du remboursement des frais d’électricité des parties communes du 30 novembre 2017 au 30 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à Madame [R] [U] épouse [V] et Monsieur [B] [V] la somme mensuelle de 12,58 € au titre du remboursement des frais d’électricité des parties communes à compter du 1er octobre 2024, et ce jusqu’à souscription d’un contrat de fourniture d’électricité spécifiquement dédié aux parties communes ;

REJETTE la demande de modification de l’installation électrique des parties communes ;

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à Madame [R] [U] épouse [V] et Monsieur [B] [V] la somme de 4000 euros, soit la somme de 2000 euros chacun, à titre de dommages et intérêts ;

REJETTE la demande de production de pièces de Monsieur [W] [F] ;

CONDAMNE Monsieur [W] [F] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [W] [F] à payer à Madame [R] [U] épouse [V] et Monsieur [B] [V] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE A LILLE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Capucine AKKOR