MINUTE N°

N° RG 25/00050 – N° Portalis DB22-W-B7J-SWTS

S.C.I. FONCIERE DI 01/2005

C/

Monsieur [E], [T] [U]

Madame [M], [L] [I]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Décembre 2025

DEMANDEUR :

Société civile immobilière FONCIERE DI 01/2005, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 6] sous le numéro 453 488 041 – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Valérie GARÇON, avocat au barreau de la SEINE-SAINT-DENIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [E], [T] [U], né le 01 juillet 1980 à [Localité 4] (République du Congo) – demeurant [Adresse 9]

Comparant en personne

Madame [M], [L] [I], née le 17 mai 1981 à [Localité 7] (Ille-et-Vilaine – 35) – demeurant [Adresse 9]

Comparante en personne

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Sophie VERNERET-LAMOUR, juge

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Valérie GARCON

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [E], [T] [U]

Madame [M], [L] [I]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 22 novembre 2008, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a donné à bail à Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] un logement sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 408,68 euros, et 65 euros de provision sur charges. S’y ajoutent un loyer d’un montant mensuel de 61,77 euros pour un emplacement de stationnement outre un loyer d’un montant mensuel de 10,23 euros concernant une cave.

Le 10 septembre 2024, la bailleresse a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4148,49 euros au titre des loyers et charges impayés .

Le 11 septembre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (ci-après la CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers.

Par acte d’commissaire de Justice en date du 26 décembre 2024, la SCI FONCIERE DI 01/2005 a assigné Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— ordonner leur expulsion et celle de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux aux frais et risques et périls de Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I], dans les conditions du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamner Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] solidairement au paiement des sommes suivantes :

* 6989,33 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges, échéance de novembre 2024 incluse ;

* une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la ibération effective des lieux loués ;

* 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les entiers dépens de l’instance ;

L’assignation a été dénoncée à la préfecture le 6 janvier 2025.

A l’audience du 14 octobre 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2005, représentée par son Conseil, maintient ses demandes initiales sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 6 octobre 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 14270,53 euros, échéance de septembre 2025 incluse.

Elle indique être opposée à tout délai de paiement, aucune somme n’ayant été payée depuis deux ans. Elle ajoute que les défendeurs ont déjà fait l’objet d’une procédure en 2022 et qu’un jugement en sa faveur a été rendu par le présent tribunal le 25 août 2022.

Au soutien de ses prétentions, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 en indiquant que Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Subsidiairement, elle précise, sur le fondement des articles 1224 et suivants du code civil, que Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] ont manqué à leurs obligations contractuelles en raison des impayés de loyers et charges persistants.

Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] , qui comparaissent, contestent le montant de la dette. Monsieur [U] fait état de ce que le décompte fourni par la demanderesse ne prendrait pas en compte des versements qu’il aurait effectués.

Ils sollicitent des délais de paiement et de pouvoir rester dans les lieux loués.

Monsieur [U] indique percevoir un salaire mensuel de 3000 euros et Madame [I] explique qu’elle perçoit des allocations de la CAF pour ses enfants. Elle ajoute qu’elle a 4 enfants dont 3 à charge.

Ils font valoir qu’ils n’ont pas fait de demande de relogement, ni de dossier de surendettement.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 décembre 2025 .

Monsieur [U] a été autorisé à produire une note en délibéré avant le 29 octobre 2025 pour produire ses relevés de comptes.

Aucun document n’est parvenu au tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture des Yvelines le 6 janvier 2025 soit au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la SCI FONCIERE DI 01/2005 justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 11 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande d’acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

Sur la demande en paiement

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, Monsieur [E] [U] qui conteste le montant de la dette a envoyé au tribunal un certain nombre de documents pour prouver qu’il aurait effectué des versements qui n’auraient pas été pris en compte par la bailleresse (photocopies d’historique de virements, courriers de Caisse d’allocations familiales).

La bailleresse a également versé en cours de délibéré un extrait de compte locataire du 1er janvier 2023 au 24 novembre 2025 ainsi qu’un extrait du compte individuel locataire du 2 janvier 2014 au 31 décembre 2023.

Il ressort de l’ensemble de ces documents que si Monsieur [E] [U] a effectivement procédé à des virements à son bailleur de 2022 à août 2024 force est de constater que ces derniers ont bien été en totalité imputés sur l’arriéré locatif sans l’apurer.

Selon le jugement du 25 août 2022 rendu par ce tribunal, les défendeurs ont été condamnés à payer la somme de 2906,75 euros (décompte arrêté au mois d’avril 2022 inclus) et à payer en plus du loyer courant la somme de 150 euros par mois en 18 mensualités puis deux mensualités qui auraient dû solder la dette. Il convient de relever que les échéances prévues n’ont pas été payées en totalité, ce qui a conduit à l’arrêt du versement de l’aide personnalisée au logement par la caisse d’allocations familiales, ainsi que cet organisme en a informé ses allocataires par courrier des 11 décembre 2023 et 27 mars 2024. En effet, la caisse indiquait dans ses courriers ne pas avoir reçu l’attestation de fin du plan d’apurement de la dette, ni la preuve que les allocataires continuaient à payer le loyer et les charges.

A ce titre, le décompte actualisé fait état de ce que plus aucun loyer n’est payé depuis le 31 juillet 2024.

Ainsi, il ressort des pièces versées au débat, que la SCI FONCIERE DI 01/2005 rapporte de manière probante la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés dont elle réclame le paiement.

Par conséquent, Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] seront condamnés solidairement à lui payer, en application des stipulations du bail, la somme de 14270,53 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire stipulée au bail, a été signifié à Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] le 10 septembre 2024.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux pendant un délai supérieur à deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 10 novembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 22 novembre 2008 à compter du 11 novembre 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, même d’office, dans la limite de trois années et à conditions que le locataire ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. Par exception, les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus pendant le cours des délais accordés au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I], qui sollicitent de pouvoir rester dans les lieux et de bénéficier de délais de paiement pour apurer l’arriéré locatif, sont défaillants à démontrer d’une part qu’il auraient repris avant l’audience le paiement du loyer courant. D’autre part, ils ne démontrent pas qu’ils auraient les capacités financières pour apurer leur dette dans le délai légal de 36 mois, les revenus de Monsieur [U] étant purement déclaratifs et la dette étant d’un montant de 14270,53 euros.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire, et que l’indemnité d’occupation, dont la nature est mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 11 novembre 2024. Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien. L’indemnité d’occupation sera égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Il y a donc lieu de condamner solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] au paiement de cette indemnité à compter du 11 novembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux, sous déduction des mensualités déjà comprises dans le décompte en date du 6 octobre 2025.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 10 septembre 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX Il convient également de condamner in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2005 la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient en outre de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de plein droit assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable la demande de la SCI FONCIERE DI 01/2005 aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 novembre 2008 entre la SCI FONCIERE DI 01/2005 d’une part et Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 8], sont réunies à la date du 11 novembre 2024,

DEBOUTE Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] de leur demande de délais de paiement,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] ainsi que de tout occupant de leurchef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005 la somme de 14270,53 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 6 octobre 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2025 incluse,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005 l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois d’octobre 2025, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2005 la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [U] et Madame [M] [I] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 10 septembre 2024 et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal de proximité le 10 décembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Sophie VERNERET-LAMOUR, juge des contentieux de la protection, et par Monsieur Victor ANTONY, greffier

Le greffier Le juge