TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/01731 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y3ZO

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 17 DECEMBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 4] FRANCE

représentée par M^e Louise BARGIBANT, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

S.A.S.U. CHEZ ROXANE

[Adresse 2]

[Localité 3] FRANCE

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 26 Novembre 2024

ORDONNANCE du 17 Décembre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte authentique du 20 novembre 2022, la S.C.I [Adresse 5] [Adresse 9] n°1 a mis à bail au profit de la S.A.S.U Chez Roxane des locaux situés au sein de la résidence [Adresse 13] située à l’angle de la [Adresse 14] et de la [Adresse 15] à [Localité 12] (Nord) à compter du 21 novembre 2022. Ce bail a été conclu pour neuf ans et a fixé le loyer annuel à 9 960 €, payable en douze termes égaux et d’avance et un dépôt de garantie de 1 660 €.

Suite à des impayés, la société [Adresse 8] a fait signifier à la société Chez Roxane, le 2 février 2024, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail.

Par acte délivré à sa demande le 29 octobre 2024, la société [Adresse 8] a fait assigner la société Chez Roxane devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire du bail en date du 22 novembre 2022 l’ayant lié à la Société Chez Roxane,

— ordonner l’expulsion de la société Chez Roxane ainsi que de tous occupants de son chef, sous astreinte de 150 € par jour de retard, avec, si besoin, aide d’un serrurier et concours de la force publique,

— dire que la société [Adresse 8] pourra procéder à l’enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux soit dans l’immeuble, soit chez un garde-meubles au choix des demandeurs aux frais, risques et périls du preneur,

— dire que la société Chez Roxane est occupante sans droit ni titre depuis le 2 mars 2024,

— condamner la la même à lui régler une provision de 8 265 € correspondant à la somme de 11 620 € au titre des loyers et charges demeurés impayés à échéance du commandement de payer visant la clause résolutoire avec déduction des règlements postérieurs au commandement d’un montant de 3 355 €,

— condamner la société Chez Roxane à lui verser une provision, outre les charges, au titre de l’indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50 % à compter de la date de l’occupation sans titre et jusqu’à parfait délaissement, conformément aux dispositions du bail,

— dire et juger que le dépôt de garantie de 1 660 € lui restera acquis conformément aux dispositions du bail,

— condamner la société Chez Roxane, en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12/12/1996 modifié par le décret n°2011-212 en date du 08 mars 2001,

— condamner la même à lui payer 2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Chez Roxane aux dépens en ce compris les frais de commandement de payer.

Régulièrement assignée, la partie défenderesse n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été appelée la première fois à l’audience du 26 novembre 2024 où elle a été retenue.

La société [Adresse 6] [Adresse 11] n°1, représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 17 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur la notification aux créanciers antérieurement inscrits par le propriétaire

L’article L.143-2 du code de commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile déclaré par eux dans leurs inscriptions et que le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis cette notification.

A défaut du respect de ces formalités, le bailleur s’expose à ce que l’éventuelle résiliation prononcée par le juge des référés ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure leur soient inopposables et laissent ouverte la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

La société [Adresse 6] [Adresse 11] n°1 justifie de l’absence de créanciers antérieurement inscrits.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer a été délivré le 2 février 2024 et mentionne le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 2 mars 2024.

Sur la demande d’expulsion

L’expulsion d’un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu de la clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou que l’obligation de libérer les lieux correspond à une obligation non sérieusement contestable.

En l’espèce, aucune contestation sérieuse n’affectant l’obligation pour la société Chez Roxane de quitter les lieux, son expulsion sera ordonnée selon les modalités précisées au dispositif.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

L’arriéré locatif constituant une dette non sérieusement contestable s’élève à 8 265 €.

La défenderesse sera donc condamnée à payer une provision de ce montant à la société [Adresse 7] n°1 à valoir sur l’arriéré locatif.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la société Chez Roxane cause, de manière manifeste, un préjudice à la société [Adresse 7] n°1, la bailleresse est fondée à obtenir une provision obligeant la défenderesse à valoir sur l’indemnité d’occupation, provision mensuelle qui sera fixée au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 3 mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie et la majoration de l’indemnité d’occupation

La S.C.I Anjou Terrasse [Adresse 9] n°1 sollicite la possibilité de conserver le dépôt de garantie et de la fixation d’une indemnité d’occupation majoré de cinquante pour cent.

Les demandes relatives à des pénalités peuvent prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer. Elles s’analysent en clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond sauf à démontrer de manière précise l’absence de contestation sérieuse affectant leur appréciation.

En l’espèce, la demanderesse échoue à établir l’absence de contestation sérieuse à valoir concernant ces demandes à propos desquelles, par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de mettre à la charge de la société Chez Roxane les dépens de la présente instance y incluant le coût du commandement de payer du 2 février 2024.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner la société Chez Roxane à payer 750 € au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DÉCISION

Par ces motifs, le juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Vu le bail liant la S.C.I. [Adresse 6] [Adresse 10] Madeleine n°1 et la S.A.S.U. Chez Roxane du 20 novembre 2022 ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant la S.C.I [Adresse 5] [Adresse 9] n°1 et la S.A.S.U Chez Roxane concernant les locaux situés à l’angle de la [Adresse 14] et de la [Adresse 15] à [Localité 12] (Nord) depuis le 2 mars 2024 à 24 heures ;

Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.S.U Chez Roxane et de tout occupant de son chef des lieux situés à l’angle de la [Adresse 14] et de la [Adresse 15] à [Localité 12] (Nord) ;

Autorise au besoin la S.C.I [Adresse 6] [Adresse 11] n°1 à solliciter le concours de la force publique et, le cas échéant, celui d’un serrurier afin d’assurer la mise en œuvre de l’expulsion ;

Dit qu’en cas de besoin le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Décide, qu’à compter du 3 mars 2024, la S.A.S.U Chez Roxane devra verser chaque mois à la S.C.I. [Adresse 5] une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne la S.A.S.U Chez Roxane à payer à la S.C.I [Adresse 6] [Adresse 11] n°1 chaque mois, au plus tard le 10ème jour du mois, cette provision jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamne la S.A.S.U Chez Roxane à payer à la S.C.I Anjou [Adresse 16] n°1 8 265 € (huit mille deux cent soixante cinq euros), à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 2 mars 2024, loyer de mars 2024 inclus ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visés et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la clause pénale ;

Dit n’y avoir lieu à référé concernant la conservation du dépôt de garantie ;

Condamne la S.A.S.U Chez Roxane à payer à la S.C.I [Adresse 7] n°1 750 € (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle qu’en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la présente décision, la S.A.S.U. Chez Roxane devra supporter en plus le paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12/12/1996 modifié par le décret n°2011-212 en date du 8 mars 2001 ;

Condamne la S.A.S.U Chez Roxane aux dépens y incluant le coût du commandement de payer du 2 février 2024 ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE