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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section D

ARRET DU 8 JUILLET 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 12/01840

Décision déférée à la Cour : Arrêt du 10 JANVIER 2012 COUR DE CASSATION – Arrêt du 7 septembre 2010 COUR D’APPEL DE NIMES – Jugements du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE les 7 novembre 2005 et 21 septembre 2006.

Après arrêt COUR D’APPEL DE MONTPELLIER du 25 juin 2013

APPELANTS :

Madame M X

née le XXX à PARIS

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par M^e C Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée par M^e LANTELME Sylvie, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant

Monsieur C Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par M^e C Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté par M^e LANTELME Sylvie, avocat au barreau de TOULON, avocat plaidant

INTIMEES :

XXX

prise en la personne de son représentant légal en exercice

domicilié ès qualités au dit siège social

XXX

XXX

représentée par M^e Joséphine HAMMAR, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée par M^e HAMMAR substituant M^e B. PORTAL avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Syndicat des copropriétaires

XXX

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au dit siège social

XXX

XXX

représenté par M^e Joséphine HAMMAR, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté par M^e HAMMAR substituant M^e B. PORTAL avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 23 Avril 2014

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 MAI 2014, en audience publique, Monsieur C L ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur C L, Président

Madame Chantal RODIER, Conseiller

M^me Françoise VIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me G H

L’affaire mise en délibéré au 17 juin 2014, a été prorogée au 1^er juillet 2014 puis au 8 juillet 2014.

ARRET :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile ;

— signé par Monsieur C L, Président, et par M^me Sylvie SABATON, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte notarié du 2 février 1990, M^me M X et M. C Z (consorts X-Z) ont fait l’acquisition dans un immeuble situé XXX à XXX des lots : n° 1 (cave au sous-sol), n° 4 (appartement au sous-sol), lot n° 5 (appartement en rez-de-chaussée).

La copropriété composée de 4 copropriétaires a pour syndic, la SARL Cogéfim Fouque.

******

Dans le cadre d’une première procédure devant le tribunal de grande instance de Marseille, suivant exploits séparés des 14 juin 2002, 22 et 24 octobre 2003, les consorts X-Z ont fait assigner la SARL Cogéfim Fouque et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX aux fins d’obtenir, entre autres dispositions :

l’annulation des assemblées générales en date des 30 juin 1999, 22 mars 2002 et 27 juin 2003 ;

le paiement de dommages-intérêts à hauteur de 25 000 € et de 30 000 € à l’encontre du syndic.

Par jugement du 7 novembre 2005, le tribunal de grande instance de Marseille a

débouté des consorts X-Z de l’intégralité de leurs prétentions ;

condamné in solidum les consorts X-Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 035,62 € au titre des charges, comptes arrêtés au 8 septembre 2004, et celle de 2 000 € à titre dommages-intérêts pour résistance abusive ;

rejeté la demande de dommages-intérêts de la SARL Cogéfim Fouque ;

prononcé l’exécution provisoire ;

condamné in solidum les consorts X-Z payer la somme de 4 000 € au syndicat des copropriétaires et à la SARL Cogéfim Fouque, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec application de l’article 699 du même code.

Par arrêt du 9 juin 2006, statuant sur l’appel formé par les consorts X-Z, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a renvoyé l’affaire devant la cour d’appel de Nîmes, au visa de l’article 47 du code de procédure civile, tenant la qualité d’avocate de M^me X.

******

Dans le cadre d’une seconde procédure devant le tribunal de grande instance de Marseille, suivant exploit du 21 février 2005, les consorts X-Z ont fait assigner les mêmes parties aux fins d’annulation de l’assemblée générale du 26 novembre 2004.

Par jugement du 21 septembre 2006, le tribunal de grande instance de Marseille a débouté les consorts X-Z de leurs demandes, les condamnant aux dépens.

Par arrêt du 21 décembre 2007, statuant sur l’appel formé par les consorts X-Z, la cour d’appel d’Aix-en-Provence s’est également dessaisie de l’affaire au profit de la cour d’appel de Nîmes, en application du même article 47.

******

Par arrêt du 7 septembre 2010, après avoir ordonné la jonction des deux procédures d’appel précitées, la cour d’appel de Nîmes a :

réformé le jugement du 21 septembre 2006 en toutes ses dispositions ;

confirmé le jugement du 7 novembre 2005, uniquement en ce qu’il a débouté les consorts X-Z de leur demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires du 30 juin 1999 et les a condamnés aux dépens ;

réformé ce jugement en ses autres dispositions ;

condamné les consorts X-Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 882,91 € au titre des charges arrêtées au 31 décembre 1999 ;

annulé les assemblées générales de copropriétaires des 22 mars 2002, 27 juin 2003 et 26 novembre 2004 ;

condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance concernant le jugement du 21 septembre 2006 ;

dit que chaque partie conservera à sa charge les dépens qu’elle a exposés en appel ;

débouté les parties de leurs autres demandes, plus amples ou contraires.

Par arrêt du 10 janvier 2012, statuant sur le pourvoi formé par les consorts X-Z, la Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt du 7 septembre 2010 mais seulement en ce qu’il a statué sur la demande de dommages et intérêts, renvoyant la cause et les parties devant la cour d’appel de Montpellier, motif pris, au visa de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, que la cour d’appel n’a pas recherché comme il le lui était demandé :

si la réparation de la canalisation passant dans la cave de M^me X et M. Z et provoquant des inondations et des odeurs pestilentielles, la réparation des balcons, dont le délabrement mettait en danger la sécurité des personnes, la réparation des fissures dans la façade provoquant des infiltrations dans l’appartement des demandeurs et la prolifération de salpêtre ne constituaient pas des travaux urgents.

******

Par arrêt du 25 juin 2013, la cour d’appel de renvoi a, au visa des articles 784 et 907 du code de procédure civile :

constaté l’existence d’une cause grave en l’état de la note établie le 8 mars 2013 par l’expert judiciaire désigné par le juge des référés d’Aix-en-Provence par ordonnance du 18 décembre 2012,

rabattu l’ordonnance de clôture rendue le 27 février 2013,

ordonné la réouverture des débats et renvoyé la cause et les parties à la mise en état,

enjoint aux parties de conclure et de communiquer leurs pièces selon un calendrier précisé au dispositif de l’arrêt, réservant tous droits et moyens des parties.

******

Vu les dernières conclusions déposées devant la cour de renvoi en exécution de l’arrêt du 25 juin 2013 :

* le 16 avril 2014 par les consorts X-Z ;

* le 18 décembre 2013 par la SARL Cogéfim Fouque et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2014.

******

' Les consorts X-Z concluent à l’infirmation des jugements du 7 novembre 2005 et du 21 septembre 2006, demandant à la cour de :

dire que la SARL Cogéfim Fouque a violé les dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et n’a pas fait réaliser les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, en ce qui concernent la réfection et le déplacement de la canalisation d’eaux usées de leur cave, la réfection des balcons qui menacent la sécurité ainsi que des travaux à entreprendre pour faire disparaître les traces de salpêtre et de moisissures se trouvant dans la chambre du 1^er étage et au rez-de-chaussée de leur appartement ;

au visa des articles 1382 et 1383 du code civil, condamner la SARL Cogéfim Fouque et au visa de l’article 1384 alinéa 1^er du code civil, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX au paiement de la somme de 290 236,99 € à titre de dommages et intérêts, cette somme comprenant le montant des travaux chiffré par l’expert judiciaire (250 027 € TTC), le remboursement des travaux exécutés par la société Murprotec (10 209,99 €) ainsi que les dommages et intérêts dus pour le préjudice de jouissance subi par les requérants (30 000 €) ;

condamner les mêmes au paiement de la somme de 27 105,16 € en remboursement des frais d’expertise ;

déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de la SARL Cogéfim Fouque et du syndicat des copropriétaires ;

à tout le moins, débouter la SARL Cogéfim Fouque et le syndicat des copropriétaires de toutes leurs demandes, fins et conclusions reconventionnelles,

condamner les mêmes, in solidum, au paiement de la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et dire qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, y compris des frais d’avocats, dont les frais seront répartis entre les autres copropriétaires ;

condamner la SARL Cogéfim Fouque et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX, in solidum, aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Auché-Hédou Auché, avocats aux offres de droit.

' La SARL Cogéfim Fouque et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX demandent à la cour, au visa des articles 18 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, 37 du décret du 17 mars 1967 et de l’arrêt rendu par la Cour de cassation, de :

dire et juger irrecevables les demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ;

confirmer les jugements rendus le 7 novembre 2005 et le 21 septembre 2006 par le tribunal de grande instance de Marseille et l’arrêt rendu par la cour d’appel d’Aix-en-Provence en ce qu’ils déboutent les consorts X-Z de leurs demandes en paiement de dommages et intérêts et de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre du syndicat des copropriétaires et de la SARL Cogéfim Fouque ;

reconventionnellement, condamner les consorts X-Z conjointement et solidairement à leur payer la somme de 15 000 € chacun à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et en réparation de leur préjudice moral et financier sur le fondement de l’article 1382 du code civil ;

condamner les mêmes in solidum à leur payer 5 000 € chacun, au titre des frais d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner les mêmes in solidum aux entiers dépens d’appel ;

à titre infiniment subsidiaire, prononcer un sursis à statuer dans l’attente du rapport d’expertise judiciaire qui sera déposé par M. Y, désigné aux frais avancés des demandeurs, par ordonnance de référé rendue le 18 décembre 2012 par le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence et réserver les dépens.

SUR CE :

Sur les demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires :

En tant que cour de renvoi, la cour d’appel de Montpellier ne peut statuer que dans les limites de l’arrêt de cassation partielle en date du 10 janvier 2012.

Au soutien de leur appel devant la cour de renvoi, les consorts X-Z :

* 'entendent désormais voir engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires qui refuse obstinément depuis des années, à entreprendre des travaux dans la copropriété’ ainsi que celle personnelle du syndic [page 5 de leurs conclusions] ;

* soulignent que 'la Cour de cassation, dans la motivation de sa décision, rappelle que les troubles de jouissance dont les requérants se plaignent sont dus à une faute du syndic ou du syndicat des copropriétaires’ (souligné par les appelants) [page 47 de leurs conclusions] ;

* précise que cette cour 'dit bien qu’engage sa responsabilité, le syndicat des copropriétaires ou le syndic pour absence de travaux', pour en conclure que 'le présent débat doit donc également porter sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires’ [page 48 de leurs conclusions].

Force est de constater que l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 7 septembre 2010 a été cassé 'seulement en ce qu’il a statué sur la demande de dommages et intérêts', au visa de l’article 18 de loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sur le moyen unique produit devant la Cour de cassation pour les consorts X-Z qui faisaient précisément grief à l’arrêt attaqué de les avoir déboutés 'de leur demande de condamnation du syndic à leur verser des dommages-intérêts et, par voie de conséquence, de leur demande d’expertise'.

Il s’évince de ces précisions et constatations que la cour de renvoi n’est saisie que de la demande de dommages-intérêts à l’encontre du syndic, pris en la personne morale de la SARL Cogéfim Fouque et en aucun cas d’une quelconque action en responsabilité à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

Il est en effet totalement inopérant pour les consorts X-Z, qui ne répondent au demeurant pas directement à la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires, de prétendre que la Cour de cassation a, dans sa motivation, rappelé que les troubles de jouissance dont ils se plaignent sont dus à une faute du syndic ou du syndicat des copropriétaires, alors qu’il ne s’agissait pour ladite cour que de reprendre les motifs propres de la cour d’appel de Nîmes qui justifieront précisément de prononcer la cassation dont s’agit.

En conséquence, les demandes formées à l’encontre du syndicat des copropriétaires seront déclarées irrecevables, tenant les limites de la saisine de la cour de renvoi.

Sur la responsabilité du syndic :

Selon l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est notamment chargé 'd’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci'.

Il s’en évince que le syndic, investi du pouvoir d’administrer et de conserver l’immeuble en copropriété, est responsable vis-à-vis de chaque copropriétaire dans l’accomplissement de sa mission, de sorte que toute faute délictuelle ou quasi-délictuelle de ce syndic permet à un copropriétaire d’engager individuellement sa responsabilité, à la condition que ce copropriétaire, sans lien contractuel avec le syndic, administre la triple preuve de la faute, du dommage et du lien de causalité.

Au cas d’espèce, selon leurs prétentions énoncées au dispositif de leurs conclusions, les consorts X-Z reprochent au syndic, la SARL Cogéfim Fouque, une violation des dispositions de l’article 18 précité, faute d’avoir fait réaliser les travaux urgents nécessaires à la sauvegarde l’immeuble, en ce qui concerne :

la réfection et le déplacement de la canalisation des eaux usées passant par leur cave ;

la réfection des balcons donnant sur leur jardin en ce qu’ils menacent la sécurité ;

les travaux à entreprendre pour faire disparaître les traces de salpêtre et de moisissures dans leur chambre du premier étage et au rez-de-chaussée de leur appartement.

' Sur la canalisation des eaux usées :

Les consorts X-Z se plaignent depuis de très nombreuses années de l’inondation de leur cave due à des débordements d’effluents et aux eaux pluviales, tels que cela ressort des nombreux courriers et documents versés par eux aux débats, corroborés par les constatations de l’expert judiciaire Y dans son rapport établi le 28 février 2014 [leur pièce 163].

En effet, les consorts X-Z justifient qu’ils se sont adressés à ce syndic dans les conditions et termes suivants :

* par courrier du 10 septembre 1998 [leur pièce 9], M^me X écrivait à la SARL Cogéfim Fouque en ces termes :

Je vous indique avoir également pris contact avec la société Ortec Environnement, car ma cave est totalement inondée en raison des orages qui ont eu lieu lundi.

Lorsque nous nous sommes vus, je vous avais demandé de bien vouloir contacter une société d’assainissement.

J’ai donc pris les devants en raison de l’urgence.

* par télécopie du 21 mai 1999 [leur pièce 11], M^me X écrivait à la SARL Cogéfim Fouque :

Je vous demanderais d’avoir l’obligeance de mandater de toute urgence la SA Ortec Environnement pour intervenir dans la cave de mon domicile…

En effet, les canalisations de tout à l’égout sont bouchées et les eaux usées débordent dans ma cave.

* par télécopie du 27 mai 1999 [leur pièce 12], M^me X formulait une demande identique, l’intervention précédente n’ayant 'sans doute pas été effectuée convenablement, car le problème n’est pas résolu et les canalisations débordent toujours'.

* par courrier du 29 juillet 1999 [leur pièce 13], M^me X adressait au syndic un document établi par un architecte, M. E F, relatif à l’écoulement général de l’immeuble et faisant état de la nécessité de procéder à des investigations telles que la visite de l’égout afin de visualiser l’état de vétusté de la canalisation.

* par courrier du 26 octobre 2000 [leur pièce 15], M^me X écrivait :

Vous savez que dans cette copropriété, il y a un très gros problème d’évacuation des eaux usées.

Une entreprise d’assainissement et de pompage doit intervenir au moins tous les six mois.

Nous nous sommes retrouvés, il y a une semaine, dans un état de puanteur terrible qui mettait en péril l’intégrité physique des habitants de l’immeuble.

* par courriers des 21 novembre 2000 [leur pièce 17] et 13 septembre 2001 [leur pièce 21], M^me X adressait au syndic les bon de travaux établis par la SA Ortec Environnement pour des interventions à son domicile en date respectivement du 8 octobre 2000 et du 7 septembre 2001.

* par procès-verbal de constat établi le 7 septembre 2001 par Maître A à la requête de M. Z [leur pièce 20], cet huissier de justice certifie et atteste avoir tout d’abord été surpris par l’odeur pestilentielle qui règne dans cet immeuble, laquelle est de plus en plus insoutenable en descendant vers les caves dans lesquelles il est constaté une remontée d’eau de 15 centimètres environ.

* ce procès-verbal de constat était adressé par M^me X au syndic le 20 septembre 2001 [leur pièce 23], rappelant à ce dernier que :

… si les canalisations, qui débordent continuellement dans ma cave, ne sont pas réparées dans les plus brefs délais, j’assignerai la copropriété et solliciterai que les travaux soient faits sous astreinte.

* d’autres interventions de la SA Ortec Environnement avaient lieu au domicile des consorts X-Z les 25 février 2002 [leur pièce 27], 15 juillet 2005 [leurs pièces 34 et 35], voire de la SAS BF Assainissement, le 29 novembre 2006 [leur pièce 38], le 28 mai 2007 [leur pièce 40], le 3 juin 2008 [leur pièce 41], le 6 février 2009 [leur pièce 43].

* par un second procès-verbal de constat établi le 15 décembre 2006 [leur pièce 39] par Maître A qui à la requête des consorts X-Z, a à nouveau 'été surpris par l’odeur pestilentielle’ qui se dégageait de la cage d’escalier.

* par un courrier du 10 avril 2009 [leur pièce 44], M^me X écrivait au syndic pour s’étonner, en prévision de l’assemblée générale fixée au 6 mai 2009, de l’absence de communication de devis concernant l’évacuation des eaux usées passant par sa cave.

* par d’autres télécopies des 10 février 2010, 20 et 23 août 2010, 17 novembre 2010, 21 décembre 2011 [leurs pièces 46, 47, 48, 50, 52], M^me X informait le syndic de nouveaux débordements dans sa cave, sollicitant une intervention urgente pour en effectuer le pompage, la SAS BF Assainissement étant intervenue le 24 août 2010 [leur pièce 49].

* concernant ce dernier désordre du 21 décembre 2011, M^me X écrivait au syndic le 22 décembre 2011 [leur pièce 53] qu’elle faisait intervenir un huissier de justice après avoir appris que la SARL Cogéfim Fouque avait refusé de faire intervenir une entreprise, ce que contestait cette dernière aux termes :

— d’une première télécopie [leur pièce 55] en date du même jour faisant état que :

— le précédent fax manquait de précisions pour pouvoir 'mandater l’entreprise la plus adaptée possible à la nature du [la] demande d’intervention’ ;

— elle ne refusait aucune des demandes d’intervention et précisait qu’elle missionnait 'immédiatement la société BF Assainissement afin d’effectuer un pompage comme indiqué dans votre fax de ce jour’ ;

— elle ajoutait : 'il est inutile de menacer le syndic et ses collaborateurs d’un dépôt de plainte avec constat d’huissier pour effectuer une simple intervention relevant de la mission du syndic, dans le cadre de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965' ;

— d’une seconde télécopie du même jour [leur pièce 54] informant M^me X d’une mission donnée à la société Fernandez Plomberie 'afin d’établir un devis pour des travaux permettant un fonctionnement normal et définitif des canalisations d’évacuation des eaux usées'.

* par courrier du 12 janvier 2012 [leur pièce 60], la SARL Fernandez s’adressait à la SARL Cogéfim Fouque pour solliciter copie d’un rapport établi par la Seram, la société d’exploitation du réseau d’assainissement de Marseille, qui était intervenu le 16 juin 2011 à la demande des appelants [lettre Seram du 29 juin 2011 – leur pièce 51], le syndic demandant alors ce rapport par lettre du 13 janvier 2012 [leur pièce 61].

* par courrier du 16 février 2012 [leur pièce 139], M^me X protestait à nouveau auprès du syndic en ces termes :

… nous considérons que nous subissons toujours des dégradations très importantes qui portent atteinte à la jouissance paisible de nos parties privatives, qui n’ont donné lieu de votre part, à aucune réaction, que ce soit les odeurs pestilentielles, les débordements intempestifs de la canalisation d’eaux usées, canalisation partie commune passant par notre cave, l’état de l’immeuble, (… ), les moisissures qui atteignent les murs de notre appartement, l’état des balcons extérieures donnant sur cour.

L’expert judiciaire Y, dans son rapport précité, notait qu’entre le 10 septembre 1998 et le 24 août 2012, il y avait eu 'près d’une cinquantaine d’intervention’ dans la cave des consorts X-Z 'suite à des débordements d’effluents provenant de l’ensemble des 4 appartements ainsi que des eaux pluviales provenant de la moitié de la toiture du bâtiment’ [page 15 du rapport].

Il était également relevé par l’expert judiciaire que la Seram avait participé à la réunion d’expertise du 26 juin 2013 dont le représentant avait précisé qu’elle était intervenue sur site le 16 juin 2011 et qu’il y avait eu une inspection vidéo de l’égout sous le domaine public, avec 'constatation d’une obstruction totale et ancienne du branchement de l’habitation’ et 'désobstruction complète du branchement’ tandis qu’au cours de cette réunion d’expertise, il avait été constaté 'qu’un bouchon s’était formé, juste en amont du siphon, à l’intérieur de la cave de M^me X’ [pages 20 et 21 du rapport].

Cet expert judiciaire a constaté [page 22 du rapport] que :

— ce regard de branchement n’est pas étanche : odeurs en cas de bouchage de la canalisation (remontées des effluents) ;

— au droit du regard qui se situe dans la cave de M^me X à proximité de la façade sur rue, ce regard contient un siphon qui (est) le siège des bouchages périodiques dus à l’obstruction causée par des matériaux divers ;

— le désordre est ainsi constitué : du défaut constaté au droit du regard de visite intermédiaire, de la présence d’un siphon et du fait que les eaux pluviales sont raccordées sur le réseau EU-EV public ;

— il est désormais possible d’effectuer un branchement direct sur le réseau public, travaux devant être réalisés par la Seram.

Il a conclu que 'tant que le branchement direct (suppression du siphon) tel que conseillé par la Seram n’aura pas été mis en place, ces débordements continueront à se produire’ [page 24 du rapport].

' Sur les balcons :

De même, s’agissant de l’état des balcons donnant sur le jardin, partie commune mais dont ils ont la jouissance privative, les consorts X-Z font valoir :

* un courrier du 15 octobre 2002 [leur pièce 64], adressé à M^me X, aux termes duquel un premier syndic bénévole de la copropriété voisine (immeuble au XXX à Marseille) indiquait :

En confirmation des dégradations dangereuses qui affectent certaines parties de votre immeuble, côté jardin, au niveau des balcons, je dois vous signaler que l’une des structures métalliques se détache peu à peu au niveau du 2^e étage, provoquant de dangereuses chutes de briques sur le balcon de cet étage et dans le jardin situé en dessous.

J’insiste pour que vous interveniez auprès des responsables afin que les réparations qui s’imposent soient réalisées au plus vite, ce afin d’éviter tout accident.

* un courrier du 9 septembre 2004 émanant du nouveau syndic bénévole de cette même copropriété voisine [leur pièce 65] qui faisait rappel à M^me X du précédent courrier, ajoutant :

Tout récemment, par les soins de l’un de nos copropriétaires, j’ai enfin pu me procurer le nom du Cabinet chargé de votre immeuble, auquel je viens de réitérer ma demande et mes craintes.

* un courrier du 20 janvier 2006 [leur pièce 66] par lequel M^me X rappelle au syndic avoir reçu une plainte de voisins concernant la dégradation et la dangerosité des balcons extérieurs.

* un courrier du 31 janvier 2006 [leur pièce 37] par lequel M^me X précise au syndic que 'les voisins se sont plaints du fait que les balcons extérieurs s’effondraient', que 'malgré une lettre de leur part, aucune mesure n’a été prise’ ajoutant : 'ils m’ont indiqué qu’ils avaient pris contact avec d’autres copropriétaires de l’immeuble mais aucune réponse ne leur avait été faite. C’est la raison pour laquelle ils se sont adressés à moi'.

* le procès-verbal de constat précité établi le 15 décembre 2006 [leur pièce 39] par Maître A qui à la requête des consorts X-Z, a constaté que :

— la façade arrière de l’immeuble, pour partie recouverte de briques, est en très mauvais état ;

— de nombreuses briques se sont détachées de leur support notamment autour des fenêtres mais surtout au niveau des poutres métalliques soutenant les balcons et verrières ;

— le balcon du dernier étage se désagrège complètement ;

— les poutres métalliques sont rongées par la rouille ;

— l’ensemble menace de s’effondrer.

L’expert judiciaire Y a constaté [pages 22, 23, 24 et 25 du rapport] :

— concernant la corniche en béton armé au 3^e étage de la façade sur jardin, un éclatement du béton en plusieurs endroits avec mises à nu des armatures métalliques ;

— ce désordre représente un risque très important de chutes de matériaux dans le jardin à usage privatif en dessous ;

À ce titre, l’ouvrage à ossature métallique et remplissage en briques adossé à la façade de la copropriété côté jardin menaçant de s’effondrer, l’expert judiciaire a été dans l’obligation dès le début de la mesure d’expertise, d’exiger la réalisation au titre de travaux d’urgence, d’un échafaudage sur toute la hauteur de l’ouvrage avec protections pour diminuer le risque de chute de matériaux et l’interdiction aux copropriétaires d’utiliser les WC ainsi que les balcons attenants [page 42 du rapport et mail de l’expert du 8 mars 2013 – pièce 134 des appelants].

— concernant le garde-corps en limite de terrasse privative au 3^e étage – côté façade sur jardin à usage privatif, un garde-corps inexistant : rafistolages avec liteau bois, fil de fer, grillage, représentant un très grave désordre vis-à-vis de la sécurité des personnes (situation aggravée par le fait qu’une personne gravement handicapée est hébergée dans cet appartement).

' Sur les traces de salpêtre et de moisissures :

A ce titre, les consorts X-Z se prévalent principalement :

* du procès-verbal de constat établi le 15 décembre 2006 [leur pièce 39] par Maître A qui a constaté que :

— dans le hall d’entrée, les murs sont dégradés avec un décollement des enduits et même apparition de salpêtre au niveau du compteur d’eau ; la peinture du plafond se décolle par plaques ; l’existence un décollement des enduits au pied des escaliers ;

— dans l’appartement des consorts X-Z, dans la chambre donnant XXX, les peintures du mur mitoyen avec l’immeuble au 1 de la même rue, cloquent avec apparition de salpêtre ;

— au sous-sol dans le couloir entre la cuisine et le salon, les murs sont également recouverts de salpêtre dans leurs parties basses.

* du courrier du 15 janvier 2009 [leur pièce 78] adressé au syndic aux termes duquel les consorts X-Z rappellent avoir fait une déclaration de sinistre depuis le 25 janvier 2006 'concernant des infiltrations dans le mur d’une chambre’ et soulignent que presque trois ans après, le plombier, mandaté par le syndic, a constaté que le mur de la façade était fissuré.

* de travaux qu’ils ont fait effectuer par la société MurProtec le 8 novembre 2011 dans la chambre du premier étage et au rez-de-chaussée pour un montant TTC de 10 209,99 € [leurs pièces 79 et 80].

L’expert judiciaire Y corroborait par ses constatations l’existence de remontées d’humidité aux niveaux rez-de-chaussée bas (cave, salle à manger et cuisine de l’appartement des consorts X-Z ) et rez-de-chaussée haut (chambre 3), le revêtement des parois présentant des cloques tandis que l’humidité présente en permanence empêche d’effectuer une restauration de ces parois [pages 23 et 25 du rapport], soulignant que le traitement fait par incorporation sous pression de résine à l’intérieur des murs (MurProtec) n’a pas été efficace, dès lors que les remontées d’humidité sont passées au travers de cette barrière et la hauteur de diffusion de l’humidité pourrait peut-être encore progresser vers le haut.

En dehors des premières constatations justifiées par le procès-verbal de constat du 15 décembre 2006, le même expert judiciaire évoque la difficulté à préciser la date d’apparition de ces remontées d’humidité mais a constaté au cours des opérations d’expertise qu’il existe un 'puits débouchant au niveau du rez-de-chaussée bas, dans les parties communes', de sorte que la présence d’humidité dans le sol doit exister depuis la construction du bâtiment.

******

Pour dénier toute faute de sa part susceptible d’engager sa responsabilité en sa qualité de syndic, la SARL Cogéfim Fouque met en exergue qu’elle n’a pas été alertée par la nécessité d’effectuer des travaux urgents dans la copropriété, dès lors que :

* le syndicat des copropriétaires lui a donné quitus sur la période du 1^er janvier 2000 au 31 décembre 2010.

* comme le rappelle le jugement du 7 novembre 2005, elle a été choisie lors d’une assemblée générale du 6 janvier 1998 'convoquée et tenue de façon anarchique par M^me X’ et dont le compte-rendu porte la mention suivante :

4^e) Canalisations des eaux usées : Les copropriétaires décident d’envisager ultérieurement ces travaux préférant les étaler dans le temps. Décision adoptée à l’unanimité.

* dans un courrier adressé à une autre copropriétaire, M^me B, le 15 janvier 1998 [pièce 4 du syndic], M^me X fait état de travaux effectués par la copropriété, tels que ceux de 'ravalement des façades’ ;

* dans son courrier du 30 septembre 1998 adressé au syndic [pièce 5 du syndic], M^me X ne formule aucune demande relative à la réalisation des travaux urgents, notamment concernant la canalisation censée inondée sa cave ;

* lors de l’assemblée générale du 30 juin 1999, les résolutions n° 12 et 13 relatives aux travaux de réfection de la canalisation ont donné lieu de la part des copropriétaires, à l’unanimité, à un report de la question à la prochaine assemblée générale devant se dérouler le 3 avril 2000 [pièce 6 du syndic] ;

* en dépit du mandat donné à la société Cover pour réaliser dès septembre 2000 un devis pour la réfection des petits balcons côté jardin, M^me X n’a pas donné suite au rendez-vous fixé par l’entreprise [pièce 6bis du syndic].

La SARL Cogéfim Fouque se prévaut également :

* d’une facture du 19 octobre 2010 de l’entreprise I J pour un montant de 620 € relative au sondage et à la purge des briques réfractaires menaçant de tomber [sa pièce 7] ;

* de bons d’interventions de la SA Ortec Environnement pour 'dégorgement de canalisation et curage’ en date du 21 mai 1999 et du 7 septembre 2001 [sa pièce 8] ;

* des initiatives prises par les consorts X-Z – tel que l’appel à l’architecte F [sa pièce 9 – pièce 13 des appelants] – générant des frais importants pour la copropriété qui manque de trésorerie dont l’origine est à rechercher d’une part, dans la multiplication des actions judiciaires engagées par ceux-là et d’autre part, dans leur carence à s’acquitter de leurs charges de copropriété :

* des travaux sur le siphon de la cave des consorts X-Z votés lors de l’assemblée générale du 9 mars 2012 tandis que la SAS BF Assainissement, mandatée à cet effet, n’est pas parvenue à joindre ces copropriétaires pour convenir d’un rendez-vous, le syndic leur ayant adressé une demande destinée à connaître leurs disponibilités [sa pièce 11] ;

* de la copie du grand livre au 31 décembre 2000 attestant de la faiblesse de la trésorerie de la copropriété, à raison notamment du comportement des consorts X-Z qui ne paient plus ou très partiellement leurs charges depuis 1997 [sa pièce 12], mais aussi celle du grand livre au 31 décembre 2002 faisant état d’un solde débiteur des consorts X-Z à hauteur de 5 623,21 € [sa pièce 15], porté à 15 406,23 € au 18 janvier 2013 [sa pièce 16].

Toutefois, la cour relève que l’argumentation tirée du quitus donné au syndic par le syndicat des copropriétaires ne saurait attester du parfait respect par ce syndic de l’accomplissement de sa mission telle que définie par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, notamment au regard d’éventuelles fautes ayant causé un préjudice à un copropriétaire.

Il convient par ailleurs de rappeler que la cour d’appel de Nîmes, dans ses dispositions définitives non atteintes par la cassation partielle, a infirmé le jugement du 7 novembre 2005 en ramenant la condamnation des consorts X-Z, assortie de l’exécution provisoire, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 11 035,62 € au titre des charges dues par eux au 8 septembre 2004, à la somme de 2 882,91 € le montant des charges dues au 31 décembre 1999, en l’état des annulations des assemblées générales des 22 mars 2002, 27 juin 2003 et 26 novembre 2004.

Alors même que la présente cour ne demeure pas saisie d’un éventuel contentieux lié au décompte des charges pouvant être dues par les consorts X-Z, il est constaté qu’il ne s’est tenu aucune assemblée générale en 2000, 2001, 2005, 2006, 2007, 2008, 2010, 2012 tandis que celles qui ont eu lieu en 2009 et 2011, à deux reprises, font l’objet de contentieux en annulation.

S’agissant des désordres liés à la canalisation des eaux usées passant par la cave des consorts X-Z, les quelques factures et bons d’intervention produits par la SARL Cogéfim Fouque ne sont par ailleurs pas de nature à combattre utilement l’importante énumération de courriers répétitifs adressés par ces derniers au syndic, lesquels n’ont quasiment pas appelé de réponses de la part de celui-ci alors même qu’il était dès la fin 1998, informé tant des débordements récurrents de cette canalisation, de leurs conséquences notamment en terme d’odeurs pestilentielles que de l’obligation pour les consorts X-Z de prendre l’initiative d’appeler des entreprises pour effectuer le dégorgement et le curage de cette canalisation.

D’ailleurs, il est inopérant pour la SARL Cogéfim Fouque d’invoquer l’éventuelle défaillance des consorts X-Z à certains rendez-vous, les pièces produites à cet effet ne rapportant pas les conditions dans lesquelles lesdits rendez-vous ont été arrêtés.

C’est donc avec une certaine mauvaise foi que la SARL Cogéfim Fouque entend affirmer que la cave des intéressés n’aurait fait l’objet que de deux débordements en trois ans (1999 et 2001), que les interventions de la SA Ortec Environnement se sont limitées à un dégorgement et à un curage de sorte qu’il ne s’agirait pas d’un problème de canalisation mais d’encombrement de celle-ci suite à une malveillance (laquelle ') d’un copropriétaire (lequel ').

Elle est tout aussi malvenue de fustiger les initiatives des consorts X-Z en la matière alors même qu’en dehors de solliciter un devis, de faire intervenir une société au coup par coup, elle n’a nullement démontré ses propres capacités à prendre la dimension du problème 'structurel’ posé par cette canalisation entre 1998 et 2012.

D’évidence, les désordres subis par les consorts X-Z dans l’utilisation de leur cave ainsi que ceux d’ordre olfactif dûment constatés à deux reprises par un huissier de justice, présentaient le caractère d’urgence au sens de l’article 18 de la loi de 1965.

La SARL Cogéfim Fouque n’allègue nullement s’être régulièrement rendue sur place durant ces quatorze années pour apprécier la dimension exacte des désordres, encore moins pris l’initiative de faire appel à un expert pour évaluer l’ampleur et la nature de ces désordres.

De fait, ce n’est que sur l’initiative des consorts X-Z, qu’une expertise a été ordonnée le 18 décembre 2012 et dont le principe même avait d’ailleurs été contesté par le syndic lui-même aux côtés du syndicat des copropriétaires.

Or, force est de constater que les constatations et conclusions de l’expert judiciaire Y viennent corroborer l’importance et la nécessité de travaux en la matière. Le fait pour la SARL Cogéfim Fouque d’invoquer le vote de travaux sur le siphon lors de l’assemblée générale de 2012 est sans effet sur sa carence fautive durant les années précédentes, ni sur l’existence d’un préjudice de jouissance subi par les consorts X-Z, ni sur le lien de causalité entre cette faute et ce préjudice.

Il en est tout autant des désordres affectant les balcons menaçant la sécurité des voisins mais aussi, des occupants de la copropriété de l’immeuble XXX dont les consorts X-Z qui ne pouvaient plus jouir pleinement de leur jardin à usage privatif, en raison des risques de chutes de pierres et autres éléments de balcons.

En l’état des courriers énumérés ci-avant, il n’est pas sérieusement discuté que la SARL Cogéfim Fouque avait une connaissance obligée, sinon depuis les courriers des deux syndics bénévoles de la copropriété voisine en date de 2002 et de 2004, à compter du courrier du 20 janvier 2006 de M^me X et du procès-verbal de constat du 15 décembre 2006 tandis que la seule facture J du 19 octobre 2010 ne fait qu’attester, par son caractère succinct et la modicité du coût de l’intervention de cette entreprise, de l’absence de toute prise en considération par ce syndic de l’ampleur du désordre comme de l’urgence à intervenir pour éviter un éventuel drame.

Seule l’intervention de l’expert judiciaire, encore une fois désigné sur une initiative des consorts X-Z, en mars 2013 imposera au syndic de prendre des mesures d’urgence en termes de protections et d’interdiction d’accéder aux dits balcons.

Enfin, à ne prendre en compte que la facture J dont se prévaut le syndic, il est permis d’en déduire que si une purge des briques de la façade côté cour était nécessaire et de fait réalisée, c’est que d’une part, la façade était dans un état défectueux et d’autre part, que la chute de pierres ou leur purge laissaient inévitablement une façade encore plus sujette aux fuites ou autres défauts d’étanchéité à raison des fissures en résultant et susceptibles de provoquer les remontées d’humidité dénoncées par les consorts X-Z depuis le 15 décembre 2006 et dûment constatées par l’expert judiciaire en 2013-début 2014.

Dans ces conditions, les consorts X-Z sont parfaitement fondés à dénoncer le non-respect par la SARL Cogéfim Fouque des dispositions de l’article 18 de la loi de 1965 pour n’avoir pas fait réaliser des travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et à solliciter réparation du préjudice de jouissance subi par eux à raison des débordements répétitifs de leur cave, des odeurs pestilentielles en résultant, des désagréments liés à la présence permanente d’humidité, de salpêtre et de moisissures dans leur appartement, de la sécurité menacée des personnes par l’état de dégradation des balcons.

Tenant les circonstances de l’espèce, la cour réparera ce préjudice de jouissance à hauteur de 20 000 € et y ajoutera une somme de 5 000 € représentant partie du montant TTC des frais d’intervention de la société Murprotec pour 10 209,99 € exposés par les appelants, dès lors que s’il ne saurait leur être reproché d’avoir pris une quelconque initiative pour pallier les carences du syndic, il n’en demeure pas moins qu’ils ont engagé des frais conséquents sans eux-mêmes s’assurer que les travaux proposés par cette société pouvaient revêtir une efficacité certaine, ce que l’expertise judiciaire ne démontre précisément pas.

Les dommages et intérêts se monteront donc à la somme globale de 25 000 €.

En revanche, les consorts X-Z ne sont pas pertinents à solliciter à titre de dommages et intérêts le montant des travaux chiffrés par l’expert judiciaire à hauteur de 250 027 €, dès lors que ces travaux sont de la responsabilité du syndicat des copropriétaires, indépendamment d’éventuelles autres responsabilités, ne relevant pas de la saisine de la cour de renvoi.

Seul le jugement du 7 novembre 2005 qui demeure concerné par une demande de dommages-intérêts à l’encontre du syndic, sera en conséquence infirmé en ce qu’il avait débouté les consorts X-Z de cette demande.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires et de la SARL Cogéfim Fouque :

La demande de sursis à statuer est inopérante, dès lors que le rapport d’expertise a précisément été établi le 28 février 2014.

Succombant au principal, la SARL Cogéfim Fouque ne saurait se prévaloir d’un quelconque préjudice moral, encore mois du caractère abusif de la procédure dirigée contre elle.

Enfin, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits ne constituant pas en soi une faute caractérisant un abus du droit d’agir en justice, il convient de rejeter la demande reconventionnelle d’indemnisation formée à ce titre par le syndicat des copropriétaires.

Sur les autres demandes :

L’équité commande d’allouer aux consorts X-Z une indemnité en remboursement de leurs frais irrépétibles à hauteur de la somme de 4 000 €.

Les demandes du syndicat des copropriétaires et de la SARL Cogéfim Fouque sur le même fondement de l’article 700 du code de procédure civile seront en voie de rejet.

La demande d’application de l’article 10-1 de la loi

n° 65-557 du 10 juillet 1965 est sans objet, en l’état de l’irrecevabilité des demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

La SARL Cogéfim Fouque sera tenue aux dépens de la présente instance devant la cour de renvoi avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Vu l’arrêt rendu le 10 janvier 2012 par la Cour de cassation et l’arrêt du 25 juin 2013 de la cour de renvoi,

Statuant dans la limite de la saisine de l’arrêt de la Cour de cassation,

Déclare irrecevables les demandes dirigées à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX,

Infirme le jugement rendu le 7 novembre 2005 par le tribunal de grande instance de Marseille en ce qu’il a débouté les consorts X-Z de leur demande de dommages et intérêts à l’encontre de la SARL Cogéfim Fouque, en sa qualité de syndic,

Statuant à nouveau sur ce chef infirmé,

Constate que la SARL Cogéfim Fouque, en sa qualité de syndic, a commis une faute en ne faisant pas effectuer des travaux urgents relatifs à la canalisation d’eaux usées passant par la cave des consorts X-Z, aux balcons mettant en danger la sécurité des personnes et à la réparation des fissures dans la façade provoquant des infiltrations avec prolifération de traces de salpêtre et de moisissures,

Condamne la SARL Cogéfim Fouque ès qualités à payer aux consorts X-Z :

la somme globale de 25 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices de jouissance et de coût partiel de certains travaux, causés par ces fautes,

la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL Cogéfim Fouque et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit sans objet la demande d’application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et la demande de sursis à statuer,

Déboute la SARL Cogéfim Fouque et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble XXX de leurs demandes reconventionnelles de dommages et intérêts pour préjudice moral et procédure abusive,

Rejette toute demande plus ample ou contraire,

Condamne la SARL Cogéfim Fouque aux dépens exposés devant la cour de renvoi avec distraction au profit de la SCP Auché-Hédou Auché, avocat, par application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER. LE PRÉSIDENT.

JM