Tribunal Judiciaire de Lille, Jcp, 18 novembre 2024, n° 23/07702

TJ Lille 18 novembre 2024

Arguments

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Accepté
Acquisition de la clause résolutoire
La cour a constaté que le commandement de payer était resté sans effet pendant plus de deux mois, entraînant l'acquisition de la clause résolutoire.
Rejeté
Reprise du logement par la bailleresse
La cour a constaté que le logement avait été repris, rendant la demande d'expulsion inutile.
Accepté
Subrogation de la caution
La cour a reconnu que la société avait qualité pour demander le remboursement des sommes dues par les locataires, ayant réglé les arriérés.
Accepté
Indemnité pour occupation après résiliation
La cour a jugé que l'occupation du logement après la résiliation du bail justifiait le paiement d'une indemnité d'occupation.
Rejeté
Proposition de plan de paiement
La cour a estimé que le plan de paiement proposé était insuffisant pour garantir le remboursement intégral de la dette.

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Sur la décision

Référence :	TJ Lille, jcp, 18 nov. 2024, n° 23/07702
Numéro(s) :	23/07702
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée au fond (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	5 mai 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Anne HENNETON
Parties :	S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/07702 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XO27

N° de Minute : 24/00587

JUGEMENT

DU : 18 Novembre 2024

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

[W] [O]

[E] [F]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 18 Novembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître CRAYNEST Marine, Avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [O], demeurant Chez Mr [O] [P] – [Adresse 4]

Comparant en personne

M. [E] [F], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Anne HENNETON, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 02 Septembre 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 18 Novembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 7702/23 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2021, la société civile immobilière (SCI) Les Maldives a donné à bail à Mme [W] [O] et M. [E] [F], pour une durée initiale de trois ans, un appartement duplex n°1 situé [Adresse 8] à Quesnoy-sur-Deûle (59890), moyennant un loyer mensuel initial de 670 euros, outre une provision sur charges de 30 euros.

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 10 septembre 2021, la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par les locataires auprès de la bailleresse.

Par actes d’huissier du 17 février 2023, la SASU Action Logement Services a fait délivrer à Mme [O] et M. [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le paiement de la somme de 1 572,90 euros dont 1 448 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la CCAPEX le 24 février 2023.

Par acte d’huissier du 11 août 2023, la SASU Action Logement Services a fait assigner Mme [O] et M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir constater, à défaut prononcer la résiliation du bail, ordonner leur expulsion, condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme réglée en leur lieu et place au titre de l’arriéré de loyers et charges ainsi que des indemnités mensuelles d’occupation justifiées par une quittance subrogative.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au représentant de l’Etat dans le département du Nord le 14 août 2023.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 février 2024.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 15 avril 2024.

A cette date, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 3 juin 2024 pour permettre de vérifier les modalités de remise de l’acte ou permettre à la société demanderesse d’assigner à nouveau les défendeurs, après avoir constaté que l’acte de signification de l’acte introductif d’instance à Mme [O] ne mentionnait pas les modalités de remise de l’acte.

Par actes d’huissier du 13 mai 2024, la SASU Action Logement Services a fait assigner Mme [O] et M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, des articles 1249 et suivants, devenus les articles 1346 et suivants, 2305 et suivants du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail, subsidiairement, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur,ordonner l’expulsion de Mme [O] et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique,condamner solidairement Mme [O] et M. [F] à lui payer la somme de 12 020 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 17 février 2023 sur la somme de 1 448 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation,

fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,condamner solidairement Mme [O] et M. [F] à lui payer les indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative,condamner solidairement Mme [O] et M. [F] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum Mme [O] et M. [F] en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l’audience du 3 juin 2024, l’affaire a été renvoyée à la demande des parties.

Elle a été retenue à l’audience du 18 septembre 2024.

La SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, a oralement soutenu les demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à préciser que la dette était d’un montant de 13 516 euros et que la demande d’expulsion était devenue sans objet compte tenu de la reprise du logement par la bailleresse le 29 juin 2024.

Mme [O] a comparu et elle a indiqué qu’elle ne conteste pas la dette mais ne peut pas payer ; qu’elle travaille en contrat à durée indéterminée pour une rémunération mensuelle de 1 700 euros ; qu’elle a une fille de 11 ans à charge et un crédit voiture de 300 euros par mois.

M. [F], représenté par son conseil, a sollicité des délais de paiement, à savoir 50 euros par mois pendant 23 mois avec un règlement du solde de la dette le 24ème mois.

Au soutien, il fait valoir qu’il est actuellement sans emploi et que ses démarches n’aboutissent pas ; qu’il est hébergé à titre gratuit par ses parents et attend de bénéficier du RSA.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action de la SASU Action Logement Services

L’article 1346 du code civil prévoit que « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ».

L’article 2306 du code civil ajoute que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, la SASU Action Logement Services produit aux débats la convention conclue avec le bailleur le 10 septembre 2021 qui comporte une clause relative à la subrogation de la caution dans les droits du bailleur.

Elle produit également des quittances subrogatives dont la plus récente datée du 3 juin 2024 qui fait état du paiement d’une somme totale de 13 972 euros au titre des loyers, charges et éventuelles indemnités d’occupation impayés entre décembre 2022 et mai 2024.

Il s’en déduit que la SASU Action Logement Services a réglé à la bailleresse les sommes dues par Mme [O] et M. [F] en vertu du contrat de bail.

La SASU Action Logement Services a donc qualité pour engager à l’encontre des locataires une action en paiement des arriérés assumés par elle et en expulsion, étant observé que si la SASU Action Logement Services n’a pas notifié à la Préfecture du Nord l’assignation délivrée le 13 mai 2024, elle a précisé que les défendeurs avaient quitté les lieux.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date à laquelle le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré, dispose que “ Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le bail du 10 septembre 2021 comporte une clause résolutoire rédigée dans le même sens.

La SASU Action Logement Services justifie avoir, par acte d’huissier du 17 février 2023, fait délivrer à Mme [O] et M. [F] un commandement de payer visant cette clause résolutoire afin d’obtenir le règlement de la somme de 1 448 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Par ailleurs, il ressort de la lecture du décompte produit par la SASU Action Logement Services que Mme [O] et M. [F] n’ont pas intégralement réglé les causes du commandement dans les deux mois de sa délivrance.

Le commandement de payer ainsi délivré est donc resté infructueux pendant plus de deux mois.

La clause résolutoire est donc acquise depuis le 18 avril 2023.

La SASU Action Logement Services a précisé que la bailleresse a repris le logement depuis le 29 juin 2024 et elle produit l’état des lieux de sortie contradictoirement établi à cette même date.

Il s’en déduit que la demande d’expulsion est désormais dépourvue d’objet et elle sera donc rejetée.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’occupation du logement après la résiliation du bail cause au propriétaire un préjudice qui justifie le paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges.En l’espèce, il ressort de la quittance subrogative la plus récente datée du 3 juin 2024 que la SASU Action Logement Services a réglé à la bailleresse la somme totale de 13 972 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par Mme [O] et M. [F] entre décembre 2022 et mai 2024.

Par ailleurs, d’après le décompte actualisé produit par la SASU Action Logement Services, Mme [O] et M. [F] ont effectué plusieurs règlements totalisant la somme de 456 euros.

Il s’en déduit que Mme [O] et M. [F] restent devoir à la SASU Action Logement Services la somme de 13 516 euros.

Le bail contient une clause de solidarité.

Mme [O] et M. [F] seront donc solidairement condamnés à payer la somme de 13 516 euros à la SASU Action Logement Services qui sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 sur la somme de 1 448 euros et du présent jugement pour le surplus.

Dans la mesure où la SASU Action Logement Services ne justifie pas avoir réglé d’autre somme et que les défendeurs ont quitté les lieux, le surplus des demandes sera rejeté.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En l’espèce, le montant de la dette est important et l’échéancier proposé par M. [F] est insuffisant à permettre de s’assurer que la dette sera intégralement apurée.

La situation exposée par Mme [O] ne permet pas davantage de considérer qu’elle serait en mesure d’apurer la dette par des versements mensuels de 500 euros environ.

La demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [O] et M. [F] qui succombent à la présente instance seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 février 2023.

La situation économique de Mme [O] et de M. [F] commande de rejeter la demande présentée par la SASU Action Logement Services au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DECLARE la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services recevable en son action ;

CONSTATE la résiliation du bail du 10 septembre 2021 conclu entre la société civile immobilière Les Maldives, d’une part, et Mme [W] [O] et M. [E] [F], d’autre part, et portant sur un appartement duplex n°1 situé [Adresse 8] à [Localité 11], à compter du 18 avril 2023 ;

REJETTE la demande d’expulsion compte tenu de la reprise du logement par la société civile immobilière Les Maldives le 29 juin 2024 ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due à compter de la résiliation du bail au montant équivalent à celui du loyers et des charges, soit la somme de 748 euros à la date du départ des lieux ;

CONDAMNE solidairement Mme [W] [O] et M. [E] [F] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services la somme de 13 516 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par Mme [W] [O] et M. [E] [F], échéance de juin 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 février 2023 sur la somme de 1 448 euros et du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE à Mme [W] [O] et M. [E] [I] qu’ils peuvent saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETTE les autres demandes en ce compris celle présentée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [W] [O] et M. [E] [F] aux entiers dépens qui comprendront les frais de commandement de payer visant la clause résolutoire du 17 février 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé le 18 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.

La GREFFIÈRE Le JUGE