TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

26 Août 2025

N° RG 20/04487 – N° Portalis DB3R-W-B7E-V2K3

N° Minute :

AFFAIRE

[B] [R]

C/

Etablissement HAUTS-DE-SEINE HABITAT – Office Public de l’Habitat, Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2 au 12 ALLEE DES MOUILLEBOEUFS – 92350 LE PLESSIS ROBINSON

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Madame [B] [R]

6 allée des Mouilleboeufs

92350 LE PLESSIS ROBINSON

représentée par M^e Florence HELLY, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 184

DEFENDERESSES

Etablissement HAUTS-DE-SEINE HABITAT – Office Public de l’Habitat

45 rue Paul Vaillant Couturier

92300 LEVALLOIS PERRET

représentée par Maître Jean-christophe LUBAC de la SCP LONQUEUE – SAGALOVITSCH – EGLIE-RICHTERS & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0482

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 2 au 12 ALLEE DES MOUILLEBOEUFS – 92350 LE PLESSIS ROBINSON, représenté par son syndic

Cabinet Gilles CIBOIT

3 avenue Chandon

92230 GENNEVILLIERS

représentée par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELEURL ELOCA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0087

L’affaire a été débattue le 28 Janvier 2025 en audience publique devant le tribunal composé de :

Elisette ALVES, Vice-Président

Anne-Laure FERCHAUD, Juge

Carole GAYET, Juge

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Maeva SARSIAT, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier situé 2-12, allée Mouilleboeufs au PLESSIS-ROBINSON (92350) est soumis au statut de la copropriété.

Suivant acte authentique du 21 mars 2018, Mme [B] [H] a acquis de l’Etablissement public industriel et commercial HAUTS DE SEINE HABITAT (ci-après HAUTS DE SEINE HABITAT), les lots n°22 et 81 de l’état descriptif de division, correspondant à un appartement situé au premier étage du bâtiment 6 et une cave au sous-sol du même bâtiment.

Reprochant au syndic de lui avoir facturé des travaux de réfection de revêtements et d’étanchéité des garages et voies de circulation dans la résidence, alors que les parkings sont la propriété de HAUTS DE SEINE HABITAT, Mme [B] [H] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de cet ensemble immobilier représenté par son syndic, le cabinet Gilles CIBOIT ainsi que son vendeur, HAUTS DE SEINE HABITAT, devant ce tribunal par exploit d’huissier du 24 juin 2020, aux fins essentiellement de voir juger que HAUTS DE SEINE HABITAT doit supporter les charges d’entretien, de réparation et de réfection de l’étanchéité des voies de circulation et parkings qui dépendent de la copropriété, dont il a conservé la propriété, et que les travaux afférents ne constituent pas des charges communes incombant à tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 29 novembre 2022, Mme [H] demande au tribunal, de :

DIRE ET JUGER que les voies de circulation et parkings qui dépendent de la copropriété du 2-12 allée Mouilleboeufs au PLESSIS ROBINSON sont demeurés la propriété exclusive de HAUTS DE SEINE HABITAT,

DIRE ET JUGER que les voies de circulation et parkings qui dépendent de la copropriété du 2-12 allée Mouilleboeufs au PLESSIS ROBINSON ne sont pas des parties communes,

En conséquence,

DIRE ET JUGER que les charges d’entretien, de réparation et d’étanchéité de ces voies de circulation et parkings doivent demeurer à la charge de HAUTS DE SEINE HABITAT,

DETERMINER la nature des charges dont les copropriétaires doivent s’acquitter au titre des charges communes,

DEBOUTER le SDC et Hauts de Seine Habitat de l’ensemble de leurs demandes,

CONDAMNER in solidum le SDC du 2 allée des MOUILLEBOEUFS représenté par son syndic et HAUTS DE SEINE HABITAT à payer à Madame [H] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER in solidum le SDC du 2 allée des MOUILLEBOEUFS représenté par son syndic et HAUTS DE SEINE HABITAT aux entiers dépens de la présente instance.

Mme [H] se prévaut des articles 2, 3 et 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 relatifs à la distinction entre les parties communes et privatives, définies par le règlement de copropriété. Elle précise que l’ensemble immobilier dans lequel elle est propriétaire d’un appartement et d’une cave est composé d’un bâtiment de quatre étages comptant 6 halls, 272 lots, 79 parkings en sous-sol et 75 parkings en extérieur. Elle fait grief aux syndics successifs d’avoir appelé les travaux de réfection de l’étanchéité des parkings et voies d’accès auprès de l’ensemble des copropriétaires. Elle soutient que HAUTS DE SEINE HABITAT étant demeurée propriétaire des parkings, les autres copropriétaires n’ont pas à supporter le coût de la réfection de l’étanchéité afférente.

Elle expose que le règlement de copropriété définit les charges relatives à l’immeuble, alors que les travaux litigieux portent sur des parkings extérieurs, des « entrées véhicules » et des « entrées piétons » indépendantes de celui-ci. Elle demande au tribunal de tirer les conséquences du fait que HAUTS DE SEINE HABITAT est propriétaire des parkings ainsi que de la configuration des lieux pour dire qu’elle n’a pas à participer à ces travaux d’entretien, réparations et réfection.

Elle souligne qu’elle a signalé, depuis l’origine, son incompréhension des charges qui lui ont été imputées de ce chef et conteste qu’ils s’analyseraient en des travaux de couverture relevant des charges communes comme retenu par le syndicat des copropriétaires. Elle déclare que les copropriétaires de la Résidence RIPOLI, copropriété mitoyenne qui a fait l’objet d’un programme d’accession à la copropriété dans les mêmes conditions, n’ont assumé aucune charge au titre des travaux de réfection de l’étanchéité des parkings situés à l’extérieur du bâtiment demeurés propriété de HAUTS DE SEINE HABITAT, ce celui-ci ne le conteste pas. Selon elle, la même solution doit être appliquée en l’espèce.

Elle insiste encore sur le fait que le programme d’accession à la propriété dont elle a bénéficié imposait aux candidats de répondre à différents critères, notamment en termes de ressources, déterminées en considération des charges communes générales que les futurs copropriétaires auraient à assumer, dont la réfection des parkings ne faisait pas partie, la promesse de vente signée mentionnant expressément que HAUTS DE SEINE HABITAT en conserverait la propriété. Elle indique qu’ayant souscrit un emprunt pour financer l’acquisition de son appartement, elle ne se serait pas engagée dans les mêmes conditions si elle avait été informée de ce que son vendeur ne prendrait pas en charge les travaux litigieux, qui représentent deux mois de salaire, et ont été votés cinq mois après son achat. Elle reproche au vendeur de lui avoir dissimulé cette information et de ne pas lui avoir remis une copie de la convocation à l’assemblée générale au cours de laquelle les travaux devaient être votés, qu’il a pourtant reçue avant la vente.

Elle fait également état de pressions subies pour accepter une solution en cours de procédure, alors que le tribunal doit trancher une question de principe.

Enfin, elle s’oppose à la demande reconventionnelle formée à son encontre par le syndicat des copropriétaires, tendant à la voir condamner au paiement de la somme de 6.624,43 euros au titre d’un arriéré de charges de copropriété. Elle explique avoir réglé les charges dont elle est redevable et que si le décompte d’octobre 2021 produit laisse apparaître un solde débiteur, il ne permet pas d’identifier les impayés invoqués. Elle se prévaut d’un courriel en date du 30 mai 2022, faisant état du règlement de la somme de 955,44 euros par ses soins, dont le syndicat des copropriétaires n’a pas tenu compte. Elle relève que, dans ses dernières écritures, le syndicat des copropriétaires indique que les sommes dont le paiement est réclamé correspondent aux travaux dont l’imputation est contestée, outre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, qui ne sont cependant toujours pas justifiés.

Selon dernières conclusions notifiées par voie électronique le 05 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, de :

RECEVOIR l’exposant dans ses présentes écritures,

A TITRE PRINCIPAL

DEBOUTER Madame [H] de l’intégralité des demandes dirigées contre le Syndicat des copropriétaires du 2-12 allée des Mouilleboeufs,

A TITRE RECONVENTIONNEL

CONDAMNER Madame [H] à régler au Syndicat des copropriétaires du 2-12 allée des Mouilleboeufs la somme de 6.352,83€ augmenté des intérêts au taux légal au titre de l’arriéré de charges impayées,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER Madame [H] à la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du CPC,

CONDAMNER Madame [H] aux entiers dépens.

Le syndicat des copropriétaires rétorque que le règlement de copropriété précise que les places de stationnement en surface font partie intégrante de l’emprise de l’immeuble et que les parties communes comprennent notamment la totalité du sol. Il déclare que, selon la jurisprudence constante le coût des travaux de réfection d’étanchéité afférents aux éléments de gros œuvre qui constituent la structure de l’immeuble, sont appelés en charges générales (Pourvoi n°94-15975). Il affirme que les travaux de réfection de l’étanchéité des emplacements de stationnement et des voies d’accès incombaient dès lors à l’ensemble des copropriétaires, peu important que HAUTS DE SEINE HABITAT soit demeuré propriétaire des lots de parking, d’autant qu’elle les laisse gracieusement à l’usage des copropriétaires. Il invoque aussi les termes du règlement de copropriété relatifs aux charges des emplacements de stationnement : parkings et/ou garages pour soutenir que malgré leur affectation privative, les travaux afférents sont à la charge de tous les copropriétaires.

Il conteste que l’exonération alléguée des charges dans la copropriété voisine concernant les parkings extérieurs, au demeurant non démontrée, puisse avoir une incidence sur la répartition des charges au sein de l’ensemble immobilier sis 2 à 12, allée Mouillebeoufs. De même, il rappelle que les stipulations de la promesse de vente passée entre HAUTS DE SEINE HABITAT et la demanderesse ne sont pas de nature à remettre en cause les termes du règlement de copropriété qui prévoient que le sous-sol et le sol constituent bien une partie commune. Il en déduit que l’appel des fonds en charges générales est régulier.

Reconventionnellement, il sollicite que Mme [H] soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 6.140,53 euros selon décompte arrêté au 29 juillet 2022, correspondant à l’arriéré de charges résultant des travaux d’étanchéité de la dalle votés le 20 juin 2018 à hauteur de 5.185,12 euros et aux frais de contentieux et de mise en demeure pour un montant de 955,41 euros. Il fonde sa demande sur les articles 10 et 10-1 de de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et estime caractériser son bien-fondé notamment par la production des procès-verbaux des assemblées générales ayant voté les travaux litigieux et approuvé les budgets concernés.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juillet 2023, HAUTS DE SEINE HABITAT demande au tribunal, de :

DEBOUTER purement et simplement Madame [H] de sa demande tendant à faire supporter à Hauts-de-Seine Habitat l’intégralité des charges d’entretien et de réparation des parkings et voies d’accès de la résidence sis 2 à 12 allée Mouillesboeufs,

CONDAMNER Madame [H] à verser la somme de 2.500 € à Hauts-de-Seine Habitat au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

HAUTS DE DEINE HABITAT conclut au rejet de la demande formée par Mme [H] tendant à lui faire supporter l’intégralité des charges d’entretien et de réparation des parkings et voies d’accès à la résidence sise 2 à 12, allée des Mouillesboeufs. Il fait valoir que le sol et les voies d’accès sont des parties communes en application de l’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de la jurisprudence (Pourvoi n°00-21506 et cour d’appel de BORDEAUX RG : 14/02333), la qualification de partie commune dépendant de son affectation, indépendamment du titre de propriété.

Il précise que la copropriété est composée de 272 lots comprenant expressément les emplacements de stationnement correspondant aux lots n°119 à 272 auxquels sont attachés des tantièmes détaillés dans le tableau récapitulatif des charges figurant en pages 56 à 61du règlement de copropriété et que les parkings sont implantés sur la parcelle propriété de la résidence, contrairement à ce que prétend la demanderesse. Il soutient que les travaux afférents aux places de stationnement ont pour objet d’assurer l’étanchéité et l’entretien du sol. Il ajoute que lesdits emplacements, laissés à la disposition de tous les résidents et non pas affectés à un usage privatif, constituent des parties communes. Il en déduit que le coût des travaux afférents incombe donc à l’ensemble des copropriétaires.

Il souligne par ailleurs que Mme [H] ne rapporte pas la preuve de ce que les copropriétaires de la résidence RIPOLI n’assumeraient pas la charge des travaux de réfection et d’entretien des parkings. Il déclare qu’à supposer même que la répartition de charges soit celle évoquée par la demanderesse aux termes du règlement de copropriété de la résidence voisine, elle ne peut en tirer argument en raison de l’effet relatif des contrats.

Il déclare en outre que Mme [H] était parfaitement informée des charges afférentes aux places de parking et aux voies d’accès dès le 12 janvier 2018, la promesse de vente (page 7), de même que l’acte de vente (page 9), stipulant que certains espaces et équipements restant appartenir à HAUTS DE SEINE HABITAT seront partiellement à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble, tel que prévu en page 73 du règlement de copropriété auquel elle a adhéré.

HAUTS DE DEINE HABITAT rappelle enfin que si une étude préalable avait été confiée à M. [S] en 2017, les travaux de réfection des voies de circulation et des places de parking ont été votés lors de l’assemblée générale réunie le 20 juin 2018, soit après l’acquisition de ses lots par Mme [H] en date du 21 mars 2018, qui en a été dûment avisée et s’est opposée à leur adoption en votant à l’encontre de la résolution n°21. Il considère qu’elle ne peut s’exonérer du paiement de sa quote-part des travaux, sans porter atteinte au principe d’égalité de traitement entre les copropriétaires au sens de l’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé plus détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture de la procédure a été prononcée le 28 septembre 2023.

MOTIFS

A titre liminaire

Il sera préalablement rappelé que les demandes tendant à voir « dire et juger » et « recevoir » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces mentions n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Par ailleurs, l’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, la demande consistant à « DETERMINER la nature des charges dont les copropriétaires doivent s’acquitter au titre des charges communes » formée par Mme [H] s’analyse en une demande d’interprétation du règlement de copropriété afin que le tribunal se prononce sur le redevable des charges d’entretien, de réparation et de réfection de l’étanchéité des voies de circulation et parkings, dont HAUTS DE SEINE HABITAT a conservé la propriété, en précisant si ces travaux afférents relèvent ou non des charges communes incombant à tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier.

I- Sur la détermination du redevable des charges d’entretien, de réparation et de réfection de l’étanchéité des voies de circulation et parkings, dont HAUTS DE SEINE HABITAT a conservé la propriété

L’article 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Il précise que dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs, les passages et corridors, tout élément incorporé dans les parties communes.

En application de l’article 4 de cette loi, les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; selon le cas, elles sont générales ou spéciales. Leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la présente loi.

L’article 8 de ladite loi précise que le règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes. Il énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

En vertu de l’article 10 alinéa 3 de la même loi, le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’article 1er du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis précise que le règlement de copropriété mentionné par l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée comporte les stipulations relatives aux objets visés par le premier alinéa du I et par le premier alinéa du II dudit article ainsi que l’état de répartition des charges prévu au troisième alinéa de l’article 10 de ladite loi.

Cet état définit les différentes catégories de charges et distingue celles afférentes à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement communs et celles entraînées par chaque service collectif.

L’état de répartition des charges fixe, conformément aux dispositions du troisième alinéa et, s’il y a lieu, du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Il précise les éléments pris en considération et la méthode de calcul ayant permis de fixer la quote-part de charges afférente à chaque lot :

1° Proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans chaque lot, telles que ces valeurs résultent des critères posés à l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965, s’agissant des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes ;

2° En fonction de l’utilité objective que les services et éléments d’équipement commun présentent à l’égard de chaque lot, en précisant les bases selon lesquelles la répartition a été effectuée, s’agissant des charges entraînées par lesdits services et éléments, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Il est constant que les dispositions du règlement de copropriété s’imposent au syndicat comme aux copropriétaires aussi longtemps qu’elles n’ont pas été annulées ou abrogées (Pourvoi n°94-17001, n°10-14298 et n°11-13201)

En l’espèce, le règlement de copropriété de l’immeuble en date du 05 février 2007, qui a fait l’objet d’actes modificatifs respectivement en date des 09 mai 2007 et 22 juin 2007, précise que l’ensemble immobilier situé 2-12, allée Mouilleboeufs est édifié sur les parcelles cadastrées E144, E147 et E153 situées sur la commune du PLESSIS-ROBINSON et A231 située sur la commune de CHATENAY-MALABRY et qu’il se « compose d’un bâtiment élevé d’un rez-de-chaussée, de quatre étages carrés avec 6 halls d’entrée, cages d’escalier, ascenseurs, d’un ensemble de 79 parkings clos au sous-sol et 75 places de parking extérieures » (pages 24 et 25).

Aux termes de l’état descriptif de division, l’ensemble immobilier compte 272 lots. Les lots n°1 à 59 correspondent à des appartements, les lots n°60 à 118 à des caves, les lots n°119 à 197 à des emplacements de parking clos au sous-sol du bâtiment et les lots n°198 à 272 à des emplacements de parking en extérieur (tableau récapitulatif pages 56 à 61).

Le règlement de copropriété définit les parties communes comme suit en pages 63 et 64 :

« Les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Elles appartiennent indivisément à l’ensemble des copropriétaires, chacun pour la quote-part de droits afférente à chaque lot, ainsi qu’il est indiqué dans l’état descriptif de division qui précède. Aux termes des dispositions du dernier alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, tout règlement de copropriété doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Les parties communes comprennent notamment :

La totalité du sol, c’est-à-dire l’ensemble du terrain,

Les fondations, les gros murs de façade et de refond, les murs-pignons, les murs mitoyens ou non.

Le gros œuvre des planchers, à l’exclusion du revêtement des sols.

Les couvertures du bâtiment et toutes les terrasses accessibles ou non accessibles,

Les souches de cheminées,

Les conduits de fumées, coffres et gaines, les têtes de cheminées, les tuyaux d’aération des WC et ceux de ventilation des salles de bains, ainsi que leur mécanisme,

Les ornements des façades, les balcons et loggia s’il en existe y compris les garde-corps, balustrades et barres d’appui, et du revêtement du sol.

Le(s) vestibule(s) et couloir(s) d’entrée(s), escalier(s), cage(s) et palier(s).

Les descentes, couloirs et dégagements des caves, les locaux des compteurs et des branchements d’égouts, les soutes et réserves de combustibles s’il en existe, le local poubelles.

La ou les rampe(s) d’accès, couloirs de circulation, poste de lavage s’il en existe et tous autres dégagements des garages.

Les locaux pour bicyclettes et voitures d’enfants s’il en existe.

Les autres locaux communs s’il en existe.

Les tuyaux de chute et d’écoulement des eaux pluviales, ménagères et usées.

Les conduits de tout à l’égoût, les gaines de branchements d’égoût.

Les conduites, prises d’air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d’eau, de gaz s’il y a lieu, de distribution d’eau chaude et de climatisation s’il y a lieu sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l’intérieur des appartements ou des locaux dépendant et affectés à l’usage exclusif de ceux-ci.

Tous les accessoires de ces parties communes, tels que les installations d’éclairage et de chauffage, les glaces, tapis, ornements divers, paillassons, mais non les tapis-brosse des portes palières qui sont parties privatives.

L’antenne collective de réception des émissions de radiodiffusion et de télévision.

Cette énumération est purement énonciative et non limitative.

Sont également accessoires aux parties communes les droits immobiliers ci-après :

Le droit de surélever le bâtiment,

Le droit d’édifier les bâtiments nouveaux,

Le droit d’affouiller,

Le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes.

Les parties communes et les droits qui leur sont accessoires ne peuvent faire l’objet, séparément des parties privatives, d’une action en partage ni d’une licitation forcée » (sic).

Le règlement de copropriété prévoit que, sous réserve de stipulations particulières, les copropriétaires sont redevables de charges communes au titre des « frais de réparations de toute nature, grosses ou mineures à faire aux canalisations », des « frais d’entretien et de réparation de gros œuvre ou de second œuvre, y compris les frais de reconstruction des parties communes », des « frais d’éclairage et d’alimentation en eau des parties communes générales », des « frais et dépenses d’administration et de gestion commune », des « dépenses afférentes à tous objets mobiliers et fournitures (…) relatifs à ces mêmes parties communes générales », des « primes, cotisations et frais occasionnés par les assurances de toute nature » et des « impôts, contributions et taxes (..) auxquels serait assujetti l’IMMEUBLE », ce « au prorata leur quote-part dans les parties communes » (page 72).

Il définit par ailleurs des charges communes spéciales en page 73 :

— afférentes aux cages d’escaliers et couloirs de chacun des bâtiments et « faisant l’objet d’une répartition entre les seuls copropriétaires des locaux intéressés dans la proportion que détiendra chacun des lots concernés dans ces parties communes spéciales » selon tableau figurant en annexe ;

— afférentes aux emplacements de stationnement : parkings et/ou garage dont les dépenses comprenant les « frais d’entretien, de réparation des surfaces de stationnement malgré leur affectation privative, de réparation et de réfection de toutes les installations servant exclusivement aux parkings (réseau de distribution d’eau et d’électricité), consommation, système de fermeture, primes d’assurances souscrites uniquement pour ces parkings. Les frais d’entretien, de réparation et de réfection de la rampe d’accès et de sorties, des aires de circulation » « seront réparties entre les propriétaires conformément au tableau de répartition des charges ci-joint » (mise en gras par le tribunal).

Les termes clairs et précis du règlement de copropriété, exclusifs d’interprétation, constituent la loi des parties en application de l’article 1134 du code civil dans sa rédaction applicable aux conventions conclues avant la réforme du droit des obligations, et s’imposent au tribunal.

Il en résulte, d’une part, qu’indépendamment de leur affectation privative, les frais afférents doivent être répartis en charges communes spéciales entre tous les propriétaires desdits parkings et/ou garages (et non pas entre tous les copropriétaires) et, d’autre part, que cette répartition doit être faite en fonction des quotes-parts définies au tableau des charges spéciales concernées, et non pas à celui des charges générales.

Même si le tribunal relève que les annexes au règlement de copropriété n’ont pas été jointes par les parties, il est établi et non contesté que Mme [H] n’est pas propriétaire d’un parking, ni d’un garage, de sorte qu’elle n’est pas concernée par les charges communes spéciales en litige, objet des tableaux auxquels il est renvoyé en annexe.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, les redevables des charges communes spéciales d’entretien, de réparation et de réfection de l’étanchéité des parkings, des rampes d’accès et des voies de circulation sont tous les propriétaires desdits parkings et/ou garages, le coût des travaux afférent devant être réparti entre eux conformément au tableau desdites charges spéciales qui définit la quote-part due pour chaque lot.

II- Sur la condamnation de Mme [H] au paiement de la somme de 6.140,53 euros

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite, reconventionnellement que Mme [H] soit condamnée à lui régler une somme de 6.140,53 euros selon décompte arrêté au 29 juillet 2022, augmentée des intérêts au taux légal. Il précise que cette somme correspond à l’arriéré de charges résultant du non-paiement de sa quote-part des travaux de réfection de l’étanchéité des parkings, des rampes d’accès et des voies de circulation votés le 20 juin 2018 d’un montant de 5.185,12 euros et aux frais nécessaires au recouvrement de sa créance exposés à hauteur de 955,41 euros.

Il a cependant été jugé plus avant que les travaux de réfection de l’étanchéité des parkings, des rampes d’accès et des voies de circulation impayés incombent aux seuls propriétaires des parkings et garages ce, à proportion des quotes-parts définies, pour chacun de ces propriétaires de parkings ou garages, au tableau des charges communes spéciales afférentes.

Partant, Mme [H] n’étant pas propriétaire d’un parking ou garage, elle n’est redevable d’aucune somme au titre desdits travaux de réfection de l’étanchéité des parkings, des rampes d’accès et des voies de circulation.

Le syndicat des copropriétaires sera donc débouté de sa demande de paiement de l’arriéré de charges réclamé au titre des travaux de réfection de l’étanchéité des parkings, des rampes d’accès et des voies de circulation.

Ne justifiant d’aucune créance à l’encontre de Mme [H], il ne peut prétendre avoir exposé des frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles et devra recréditer sur le compte de Mme [H] la somme totale de 6.140,53 euros débitée sans fondement.

III – Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires et HAUTS DE SEINE HABITAT, qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile précise que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les circonstances d’équité justifient que le syndicat des copropriétaires et HAUTS DE SEINE HABITAT soient condamnés in solidum à verser à Mme [H] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile ajoute que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

L’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature du présent litige, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DIT que, en application du règlement de copropriété, les redevables des charges communes spéciales d’entretien, de réparation et de réfection de l’étanchéité des parkings, des rampes d’accès et des voies de circulation sont tous les propriétaires des parkings et/ou garages, le coût des travaux afférent devant être réparti entre eux conformément au tableau desdites charges communes spéciales qui définit la quote-part due pour chaque lot,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 2-12, allée Mouilleboeufs au PLESSIS-ROBINSON (92350), représenté par son syndic, de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

RAPPELLE que le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 2-12, allée Mouilleboeufs au PLESSIS-ROBINSON (92350), représenté par son syndic, devra recréditer sur le compte de Mme [B] [H] la somme de 6.140,53 euros débitée sans fondement,

DEBOUTE l’Etablissement public industriel et commercial HAUTS DE SEINE HABITAT de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 2-12, allée Mouilleboeufs au PLESSIS-ROBINSON (92350), représenté par son syndic, et l’Etablissement public industriel et commercial HAUTS DE SEINE HABITAT à payer à Mme [B] [H] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier situé 2-12, allée Mouilleboeufs au PLESSIS-ROBINSON (92350), représenté par son syndic, et l’Etablissement public industriel et commercial HAUTS DE SEINE HABITAT aux dépens de l’instance,

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Signé par Elisette ALVES, Vice-Président et par Maeva SARSIAT, Greffier présent lors du prononcé .

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT