TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/09028 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YUVW

JUGEMENT

DU : 01 Septembre 2025

[A] [I]

C/

[J] [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 01 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [A] [I], demeurant [Adresse 3]

représenté par Représentant : M^e Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [J] [Y], demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Emilie GUILLEMANT, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 31 Mars 2025

Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 01 Septembre 2025, après prorogation par Magali CHAPLAIN, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG : 24/9028 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [Y] a donné à bail verbal à M. [A] [I] une maison à usage d’habitation située [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 1 320 € et le versement d’un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

La gestion locative du bien a été confiée à l’agence Exeloc.

Le 27 août 2020, un procès-verbal de constat valant état des lieux d’entrée a été dressé par commissaire de justice.

Le 24 février 2023, un état des lieux de sortie a été dressé par l’agence Exeloc.

Par lettre du 20 avril 2023, l’agence Exeloc a notifié à M. [A] [I] son compte de sortie après déduction du dépôt de garantie de 1 320 € et l’a mis en demeure de régler la somme de 647 € au titre des frais de réparations dans le logement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 14 décembre 2023, l’agence Exeloc a mis en demeure M. [A] [I] de régler la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2023 à hauteur de 53,39 €.

Le 14 juin 2023, un conciliateur de justice près le tribunal judiciaire de Lille, saisi d’un différend relatif à la restitution du dépôt de garantie, a dressé un constat d’échec suite à la réunion qui s‘est tenue le jour même en présence des parties.

Par acte de commissaire de justice délivré le 26 juin 2024, M. [A] [I] a fait assigner Mme [J] [Y], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille, pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

1 320 € correspondant au solde du dépôt de garantie non-restitué, à laquelle s’ajoute la somme de 1 848 € au titre de la majoration légale résultant de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;4 554 € au titre du préjudice de jouissance ;1 200 € au titre du préjudice moral ;2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 25 novembre 2024, lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont accepté de soumettre la procédure à l’article 446-2 du code de procédure civile et un calendrier de procédure a été établi fixant l’audience de plaidoiries au 31 mars 2024.

A cette audience, les parties, représentées par leur conseil respectif, ont soutenu oralement leurs dernières écritures déposées et visées par le greffe.

M. [A] [I] maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser sa créance au titre de la majoration légale résultant de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 à 3 168 € et celle au titre de l’article 700 du code de procédure civile à 2 500 €. Il sollicite, en outre, le rejet de l’ensemble des demandes reconventionnelles.

Sur le fondement des articles 22 et 7 d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du décret n°2016-382 du 30 mars 2016, il fait valoir que les sommes retenues au titre du dépôt de garantie ne sont pas justifiées, au motif qu’il n’a pas été procédé à un état des lieux de sortie contradictoire lors de sa sortie et que les factures de réparation produites sont tardives. Il précise qu’il n’a jamais pu porter ses remarques et annotations au sein de l’état des lieux de sortie et qu’il ne l’a pas signé. Il reconnaît avoir reçu des photographies du logement un mois plus tard, le 21 mars 2023.

En tout état de cause, il expose que les demandes de Mme [J] [Y] ne prennent en compte ni la vétusté ni les dégradations existantes lors de la prise à bail. Il ajoute que l’état des lieux d’entrée ne comporte aucune mention sur l’état de certains éléments prétendument dégradés à la sortie, de sorte qu’aucune comparaison n’est possible.

Il considère que le dépôt de garantie aurait dû lui être restitué dans le mois suivant la remise des clés soit au plus tard le 24 mars 2023.

Il soutient ensuite avoir subi un préjudice de jouissance en raison des manquements de la bailleresse à ses obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de jouissance paisible. Il se prévaut précisément d’une absence de chauffage dans la maison pendant la période hivernale du mois de septembre 2022 au mois de février 2023, ainsi que d’une absence d’étanchéité de la baie vitrée de la pièce principale et du velux de la salle de bain.

Il soutient enfin avoir subi un préjudice moral en raison des conséquences de l’inexécution par Mme [J] [Y] des obligations qui lui incombaient concernant la décence du logement et la restitution du dépôt de garantie, ainsi qu’en raison de la mauvaise foi dont elle a fait preuve.

Mme [J] [Y] conclut au débouté des prétentions adverses et sollicite, à titre reconventionnel, la condamnation de M. [I] au paiement des sommes suivantes :

1 967 € au titre des dégradations locatives, 53,39 € au titre de la taxe d’ordures ménagères, 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle détaille la somme due au titre des dégradations locatives comme suit :

550 € au titre du nettoyage complet du logement (locaux et vitres),835 € au titre de la remise en peinture des murs (correspondant à 2/3 de la facturation),45 € au titre de la remise en peinture de la porte de cuisine qui donne sur le garage,50 € au titre de la fourniture et pose d’une barre de seuil à l’étage,30 € au titre de la refixation de la VMC,132,50 € au titre de la fourniture d’une barre de douche,26,90 € au titre de la fourniture d’un siphon évier,30,50 € au titre de la fourniture d’une bonde évier,36,30 € au titre de la fourniture d’une vidange pour baignoire,230,80 € pour la main d’œuvre et les frais de déplacement.

Elle fait valoir qu’un pré-état des lieux de sortie a été effectué lors duquel il a été indiqué à M. [A] [I] les travaux à réaliser avant la libération du logement ; qu’un état des lieux de sortie a été dressé en sa présence le 24 février 2023 ; que M. [A] [I] n’a formulé aucune observation sur les photographies qui lui ont été transmises le 21 mars 2023 ; que compte tenu des dégradations constatées à la sortie, la retenue du dépôt de garantie est justifiée.

Elle conteste la valeur probante des photographies produites par le locataire pour établir l’existence de désordres lors de son entrée dans les lieux, au motif qu’elles ne sont pas datées et que des photographies ont été prises par un commissaire de justice lors de l’état des lieux d’entrée en date du 27 août 2020.

Elle réplique par ailleurs que les désordres constatés ne relèvent pas de la vétusté, mais de dégradations, les murs étant notamment sales et/ou présentant des reprises de peinture. Elle ajoute que, si certains éléments de la salle de bain ne sont pas expressément décrits dans l’état des lieux d’entrée, ils sont présumés avoir été remis en bon état locatif conformément aux dispositions de l’article 1731 du code civil.

RG : 24/9028 PAGE

En réponse aux demandes indemnitaires formées par le locataire sortant, elle fait valoir qu’elle a mandaté une entreprise dès le 23 mars 2021 pour intervenir sur la baie vitrée litigieuse. Elle précise n’avoir reçu aucune nouvelle alerte du locataire avant le 7 septembre 2022, date à laquelle elle est immédiatement intervenue tout en demeurant tributaire des délais des professionnels (devis établi le 15 novembre 2022, accepté le 15 décembre 2022, travaux réalisés le 22 mars 2023). Elle ajoute qu’aucun élément ne permet de conclure à l’indécence du logement. Elle fait en outre valoir que M. [A] [I] ne rapporte pas la preuve du surplus des désordres allégués. Elle en conclut que ni le préjudice de jouissance ni le préjudice moral invoqués ne sont démontrés.

Pour un plus ample exposé des moyens des parties, le juge se réfère expressément à leurs conclusions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 30 juin 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, prorogé au 1er septembre 2025.

DISCUSSION

Sur la demande principale au titre du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En la cause, il n’est pas contesté par les parties qu’un dépôt de garantie de 1 320 € a été versé lors de la prise de bail par M. [A] [I].

Mme [J] [Y] invoque l’existence de dégradations locatives pour justifier la retenue intégrale du dépôt de garantie et formule à titre reconventionnel, des demandes en paiement au titre desdites dégradations et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de l’année 2023.

— Sur les réparations et dégradations locatives :

En application des dispositions combinées des articles 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf à prouver qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur de ses obligations. Son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution effective de ces réparations et il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe.

L’article 9 du code de procédure civile rappelle qu’il incombe à chaque partie de prouver les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La preuve de manquements du locataire à ses obligations résulte normalement de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés, ou à défaut par commissaire de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente.

En la cause, Mme [J] [Y] verse aux débats un état des lieux d’entrée et de sortie dressé le 27 août 2020, par M. [D] [S], commissaire de justice associé avec M. [N] [E] au sein de la Selarl Exeacte, dans le cadre de la fin du bail des locataires sortants et de la prise de bail de M. [A] [I].

Mme [J] [Y] produit également un état des lieux de sortie daté du 24 février 2023, établi par M. [N] [E] pour l’agence Exeloc, ne comportant pas la signature de M. [A] [I].

Elle verse ensuite un compte de sortie adressé par courrier recommandé à M. [A] [I] le 20 avril 2023, suivant lequel ce dernier reste redevable de la somme de 647 € au titre des dégradations locatives constatées, après déduction du montant du dépôt de garantie.

Elle verse encore des factures et des devis pour justifier des montants réclamés, étant rappelé que l’indemnisation du bailleur qui a subi un préjudice du fait des dégradations locatives n’est pas subordonnée à la production de factures de réparation, ainsi qu’une attestation du nouveau locataire du logement, M. [X] [L], en date du 27 mars 2025.

M. [A] [I] conteste les modalités d’établissement de l’état des lieux de sortie, celui-ci n’ayant pas été dressé de manière contradictoire, dès lors qu’il ne lui a jamais été communiqué et qu’il ne l’a pas signé.

Or, en application des dispositions précitées, si l’état des lieux de sortie ne pouvait être établi amiablement et contradictoirement entre les parties, il appartenait à la bailleresse de mandater un commissaire de justice aux fins de procéder à l’état des lieux de sortie.

Si Mme [J] [Y] se prévaut de la qualité de commissaire de justice du rédacteur de l’état des lieux de sortie, force est de constater que celui-ci a été établi par M. [N] [E] en sa qualité de gérant de l’agence Exeloc et non en qualité de commissaire de justice, laquelle n’est nullement mentionnée dans l’état des lieux de sortie.

Dès lors, le document produit par Mme [J] [Y] au titre de l’état des lieux de sortie n’a pas été dressé conformément aux dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, la preuve des dégradations peut être apportée par tout moyen et il incombe alors au bailleur de prouver que les dégradations ont eu lieu pendant la jouissance du locataire.

Il est constant que M. [A] [I] a quitté les lieux le 24 février 2023.

Mme [J] [Y] soutient que le locataire étant présent lors de l’état des lieux de sortie, ce qui n’est pas discuté par M. [I] qui reconnaît dans son courriel du 22 avril 2023 adressé à la bailleresse qu’un état des lieux de sortie a été fait en sa présence et en la présence de M. [E] mais évoque n’avoir pas reçu l’acte avec les photographies et les commentaires intégrés pour pouvoir porter ses propres remarques et annotations.

Il admet toutefois avoir reçu des photographies un mois plus tard, le 21 mars 2023.

Il n’allègue ni prouve que les photographies reçues ne correspondent pas à celles contenues dans l’état des lieux de sortie produit par Mme [J] [Y].

Compte tenu de la date des photographies prises par M. [E] au moment du départ du locataire le 24 février 2023, celles-ci sont suffisamment probantes pour caractériser l’état du logement litigieux tel que restitué par M. [A] [I].

En revanche, s’il ressort des pièces du dossier et des débats que l’état des lieux de sortie a été établi par la société Exeloc en présence de la bailleresse et du locataire, il n’est pas démontré que les parties se sont mises d’accord sur son contenu. Dès lors, les commentaires intégrés à l’état des lieux de sortie, non signé par le locataire, ne présentent pas un caractère contradictoire et ne peuvent donc être considérés comme probants.

Ainsi, une comparaison sera effectuée entre l’état des lieux d’entrée et les photographies prises lors de la sortie. Sur cette base, il convient d’examiner les sommes réclamées au locataire sortant au titre des réparations et dégradations locatives, en tenant compte de la durée d’occupation de près de deux ans et six mois.

Sur les frais de nettoyagePour justifier des sommes retenues à ce titre, Mme [J] [Y] verse une facture de l’entreprise Marc [H], datée du 4 avril 2023, portant sur le nettoyage complet du rez-de-chaussée et du premier étage (locaux et vitres) moyennant la somme de 550 €.

Or, il ne ressort pas suffisamment des photographies prises lors de la sortie des lieux de M. [A] [I], en comparaison avec celles prises à son entrée dans les lieux, que le logement a été rendu sale dans son ensemble, nécessitant de mettre à la charge du locataire sortant une telle prestation de nettoyage.

Il y a lieu de rappeler qu’il ne sera pas tenu compte des commentaires intégrés à l’état des lieux de sortie ultérieurement à la visite, à défaut d’avoir été soumis à la contradiction et signés par le locataire sortant.

Force est de constater que la qualité de certaines photographies présentes à l’état des lieux de sortie ne permet pas d’en déduire un manque de nettoyage, notamment en ce qui concerne la manivelle du velux de la chambre sur rue (dont la peinture semble plutôt défraîchie), l’évier ou encore les vitrages.

Encore, M. [A] [I] ne peut être tenu responsable du verdissement de la terrasse extérieure en béton en page 247 puisqu’elle était déjà verdie au moment de la prise à bail, comme il en résulte des photographies contenues à l’état des lieux d’entrée en pages 156 à 158.

Par ailleurs, les photographies portant sur les murs extérieurs ne mettent pas en évidence des dessins à la craie comme allégué puisque les traces blanches litigieuses sont présentes sur une grande partie des murs extérieurs, parfois à une hauteur de mur inaccessible pour des enfants, et peuvent correspondre à un phénomène naturel d’efflorescence des briques dont la responsabilité n’incombe pas au locataire.

Mme [Y] ne peut davantage reprocher un défaut de nettoyage du four dans la cuisine dans la mesure où il ressort des états des lieux d’entrée et de sortie que cet équipement était la propriété de M. [I] pour avoir été acquis auprès du précédent locataire au moment de son entrée dans le logement et qu’il a procédé à son enlèvement lors de sa sortie.

En revanche, il ressort suffisamment des photographies prises à la sortie que M. [A] [I] doit être tenu responsable des défauts de nettoyage suivants :

Le dessous d’un meuble de cuisine (où un bout de plinthe a été enlevé) est poussiéreux en page 105 ;le dessus de la hotte en page 86 ;le sol du garage est sale en pages 108 à 111 ;des traces d’éclaboussures et de salissures apparaissent sur la peinture de la salle de bain en page 180 ;la robinetterie de la douche et du lavabo présente des traces de calcaires en pages 190 et 234 ;l’intérieur de la cuvette des toilettes à l’étage présente des traces en pages 145 et 146. Ce défaut de nettoyage de certains équipements et pièces du logement justifient de réduire l’indemnité sollicitée au titre des frais de nettoyage à la somme de 80 €.

Sur la facture de l’entreprise Sanfilippo MichelPour justifier des sommes retenues, Mme [J] [Y] verse une facture de l’entreprise Sanfilippo Michel, en date du 7 avril 2023, portant sur les prestations suivantes :

1.472 € au titre de la remise en peinture des murs du salon, de la cuisine et de la chambre (64 m²), 45 € au titre de la remise en peinture de la porte de cuisine avec bâti,50 € au titre de la fourniture et pose d’une barre de seuil à l’étage,30 € pour la refixation de la VMC. S’agissant de la remise en peinture du logement, la bailleresse considère que le locataire sortant doit prendre en charge les 2/3 des frais facturés à ce titre compte tenu des retouches de peinture disgracieuses sur les murs du salon et de la cuisine, créant des différences de teinte.

Or, il résulte tant des photographies que des constatations faites au moment de la prise de bail que les peintures des murs du salon/séjour et des chambres présentaient déjà des différences de ton, des raccords de peintures et des traces blanches à certains endroits, les peintures étant en état d’usage.

Ainsi, il n’est pas justifié de faire supporter au locataire sortant, même en partie, le coût de la remise en peinture des murs du salon.

S’agissant de la cuisine, les photographies prises à l’occasion de l’état des lieux de sortie montrent que les deux murs de la cuisine peints en gris situés de part et d’autre de la porte-fenêtre donnant sur la terrasse présentent par endroits des retouches de peintures grossières avec des teintes plus foncées. Toutefois, il ressort de la comparaison de ces photographies avec celles annexées à l’état des lieux d’entrée que les retouches de peintures ont été faites par le locataire sortant aux endroits où il existait des petits éclats lors de la prise à bail et tels que relevés à l’époque par le commissaire de justice. Celui-ci avait également mentionné l’état d’usage des peintures des murs de la cuisine lors de l’état des lieux d’entrée.

Dès lors, les travaux de peinture dans cette pièce doivent rester à la charge de la bailleresse compte tenu de l’état d’usage initial des revêtements muraux et des éclats présents lors de l’entrée dans les lieux.

Sur la remise en peinture de la porte de la cuisine qui donne sur le garage, la bailleresse se prévaut également d’une retouche de peinture grossière.

S’il ressort des photographies de l’état des lieux de sortie en page 71 qu’une trace blanche est présente sur la porte au niveau de la poignée, les photographies de l’état des lieux d’entrée en page 54 et 55 permettent déjà de constater une différence de teinte à cet endroit ainsi que des traces au niveau du bâti de la porte.

La réfection de la peinture de la porte de la cuisine donnant sur le garage et du bâti, qui était déjà abîmée lors de l’entrée dans les lieux, incombe donc à Mme [Y].

Sur la fourniture et la pose de la barre de seuil dans la chambre parentale à l’étage, celle-ci apparaît déformée et décollée sur la photographie en page 213 de l’état des lieux de sortie.

En l’absence de mention dans l’état des lieux d’entrée, la barre de seuil en bois présente dans cette pièce est présumée avoir été louée en bon état de réparation. S’agissant d’une réparation locative, la fixation ou le remplacement de la barre de seuil défectueuse incombe à M. [I].

Dès lors, le coût de son remplacement doit être mis à la charge du locataire sortant, soit la somme de 50 € telle que facturée par l’entreprise Sanfilippo Michel.

Il en est de même des frais de fixation de la VMC dans la salle de bain à l’étage (page 186 de l’état des lieux de sortie) qui incombent au locataire sortant au titre de son obligation d’entretien du logement.

M. [I] devra donc supporter à ce titre la somme de 30 €.

Sur le devis de la SARL Calzi-Depannage Pour justifier des sommes retenues, Mme [J] [Y] verse un devis de la SARL Calzi-Depannage en date du 18 avril 2023, détaillé comme suit :

132,50 € au titre de la fourniture de la barre de douche,26,90 € au titre de la fourniture d’un siphon évier,30,50 € au titre de la fourniture d’une bonde évier,36,30 € au titre de la fourniture d’une vidage pour baignoire,230,80 € pour la main d’œuvre et les frais de déplacement.Les photographies prises à la sortie, situées en pages 236 et 237 de l’état des lieux de sortie, révèlent que la fixation du support du pommeau de douche est cassée.

En l’absence de mention dans l’état des lieux d’entrée, le coût du remplacement de cette pièce doit être pris en charge par le locataire sortant.

Mme [J] [Y] sollicite le remplacement de la barre de douche intégrale pour un montant de 132,50 €, sans apporter la preuve que la seule pièce défectueuse ne pouvait pas être remplacée.

Ainsi, le préjudice subi par Mme [J] [Y] sera exactement évalué à la somme de 40 € au regard du coût d’achat moyen et de pose d’une telle pièce dans le commerce.

Il ne ressort pas de l’analyse des photographies prises à la sortie des lieux la preuve de dégradations d’autres équipements de la salle de bain dont le remplacement est sollicité.

Ainsi, aucune retenue sur le dépôt de garantie n’est justifiée à ce titre.

Au final, seule une somme de 200 € sera mise à la charge de M. [A] [I] au titre des réparations et dégradations locatives.

Sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande.

L’article 23 de cette même loi dispose que :

« Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.»

Aux termes de l’article 1353 du code civil, il incombe à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

En la cause, Mme [J] [Y] sollicite le remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, pour la période du 1er janvier 2023 au 25 février 2023, pour un montant de 53,39 €.

M. [A] [I] conteste cette demande en invoquant l’absence de justificatif.

Pour justifier sa prétention, la bailleresse produit le courrier recommandé adressé au locataire sortant le 11 décembre 2023, au verso duquel figure la reproduction d’une partie d’un tableau extrait d’un avis d’imposition portant sur la taxe foncière de 2023, avec une adresse immobilière incomplète.

Mme [J] [Y] ne produit pas l’avis d’imposition dans son intégralité, ce qui empêche notamment de vérifier son identité ainsi que l’adresse exacte du bien immobilier concerné.

En l’absence, le seul extrait produit par la bailleresse ne permet pas d’établir de manière fiable le bien-fondé de la somme réclamée.

En conséquence, la demande de remboursement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères sera rejetée.

Il s’ensuit que M. [Y] était justifiée à retenir la somme de 200 euros.

En application des dispositions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 précitées, le dépôt de garantie aurait dû être restitué à M. [A] [I] dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés par ce dernier, déduction faite de la somme de 200 € au titre des réparations et dégradations locatives.

Il n’est pas contesté par les parties que M. [A] [I] a quitté les lieux et restitué les clés le 24 février 2023.

Partant, Mme [J] [Y] avait jusqu’au 24 avril 2023 minuit pour restituer le solde du dépôt de garantie.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 1 120 € au titre du solde du dépôt de garantie, majorée des pénalités de retard égales à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce à compter du 25 avril 2023, la créance au titre des pénalités de retard étant dès à présent arrêtée à la somme de 2 576 € au 31 mars 2025.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice de jouissance

Il résulte des articles 1719 1° du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, en bon état d’usage et de réparation ; il est également tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus ; il doit aussi entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu au contrat et y faire les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à faire l’entretien normal des locaux loués.

Selon les articles 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, dans sa version applicable au litige, le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites, les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante ; bénéficier d’équipements de chauffage et de production d’eau chaude en bon état d’usage et de fonctionnement, et comprendre une installation permettant un chauffage normal adaptée aux caractéristiques du logement.

Le bailleur est tenu d’indemniser le locataire du trouble de jouissance résultant du manquement aux obligations légales susvisées.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En la cause, M. [A] [I] soutient avoir été troublé dans sa jouissance des lieux par une absence de chauffage pendant un hiver et par un défaut d’étanchéité à l’air de la baie vitrée de la pièce principale et du velux de la salle de bain.

La demande indemnitaire doit être fondée sur des éléments de preuve permettant d’établir l’existence du désordre ainsi que la réalité du trouble de jouissance qui en est résulté dans sa nature, son ampleur et sa durée.

Or, si le requérant justifie avoir sollicité l’intervention de la bailleresse en mars 2021 puis en septembre 2022 pour réparer la baie vitrée défectueuse dans le salon au motif qu’elle ne fermait plus, force est de constater qu’il ne produit aucun autre élément permettant de caractériser le préjudice allégué tenant au défaut de chauffage dans la maison de septembre 2022 jusqu’à son départ, ce d’autant plus que Mme [Y] produit des factures d’intervention sur le chauffage (remplacement circulateur chauffage chaudière en décembre 2020 et remplacement du thermostat d’ambiance chauffage en octobre 2021) et qu’elle justifie avoir fait réparer la baie vitrée dans la pièce de vie en mars 2021.

Le fait que la bailleresse ait procédé au remplacement de la baie vitrée litigieuse après le départ de M. [I] n’est pas probant quant à la réalité et l’étendue du trouble de jouissance allégué par le locataire sortant.

Aucun élément attestant de la privation de chauffage dans la pièce de vie en hiver (relevé de température, constat de commissaire de justice, rapport d’indécence du logement…) n’est versé aux débats.

Ainsi, M. [A] [I] rapporte insuffisamment la preuve du préjudice de jouissance qu’il allègue et sera dès lors débouté de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral

M. [A] [I] sollicite la réparation du préjudice moral subi du fait de l’indécence du logement, de l’absence de restitution du dépôt de garantie, et de la mauvaise foi de Mme [Y].

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En la cause, il ressort des développements précédents que M. [I] est défaillant à rapporter la preuve d’un manquement de la bailleresse à ses obligations, notamment de délivrance d’un logement décent, d’entretien et de jouissance paisible.

En outre, le préjudice résultant du retard dans la restitution du dépôt de garantie est d’ores et déjà réparé par les pénalités de retard égales à 10% du loyer mensuel en principal.

Enfin, M. [A] [I] ne démontre pas au vu des pièces produites tant la mauvaise foi de Mme [J] [Y] que l’existence d’un préjudice en lien avec ce comportement.

Il convient dès lors de le débouter de sa demande de dommages et intérêts de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Mme [J] [Y], partie perdante, sera condamnée aux dépens et sera en conséquence déboutée de sa demande d’indemnité de procédure.

Elle sera encore condamnée à payer à M. [A] [I] la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [J] [Y] à payer à M. [A] [I] la somme de 1 120 € au titre du solde du dépôt de garantie, majorée des pénalités de retard égales à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce à compter du 25 avril 2023 ;

Et dès à présent, CONDAMNE Mme [J] [Y] à payer à M. [A] [I] la somme de 2 576 € au titre des pénalités de retard arrêtées au 31 mars 2025 ;

DEBOUTE Mme [J] [Y] du surplus de sa demande en paiement au titre des dégradations locatives ;

DEBOUTE Mme [J] [Y] de sa demande en paiement au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour l’année 2023 ;

DEBOUTE M. [A] [I] de ses demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral ;

CONDAMNE Mme [J] [Y] à verser à M. [A] [I] la somme de 1 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] [Y] aux dépens et la DEBOUTE de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 6], le 1er septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE

D.AGANOGLU M. CHAPLAIN