Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à

M^e Sabine MANCHET

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE NIMES

**** Le 24 Octobre 2024

Troisième Chambre Civile

N° RG 24/03634 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KSKR

Minute n° JG24/192

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence LI BECARUT, [Adresse 3], ayant la personnalité morale mais non inscrite au RCS pris en la personne de son syndic en exercice la Société par Actions Simplifiée à Associé Unique CAMILLERI GESTION immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de NIMES sous le n° 792 170 946 dont le siège social est situé [Adresse 1] elle-même représentée par son représentant légal en exercice domicilié es qualité au dit siège.

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sabine MANCHET, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

S.C.I. IMMO ESS Immatriculée au RCS de NIMES sous le N° 909 713 117, prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au dit siège.

dont le siège social est sis [Adresse 2]

n’ayant pas constitué avocat

Rendu par mise à disposition au greffe le jugement réputée contradictoire suivant, en application de l’article 473 du code de procédure civile, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 26 Septembre 2024 devant Valérie DUCAM, Vice-Président, sur délégation de Madame la Présidente, conformément aux dispositions régissant la procédure accélérée au fond, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu’il en a été délibéré.

N° RG 24/03634 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KSKR

EXPOSE DU LITIGE

La SCI IMMO ESS est propriétaire des lots n°4036, 4212, 4342 et 4343 au sein de l’immeuble Li Becarut, [Adresse 3] à [Localité 4].

Constatant une carence dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Li Becarut, [Adresse 3] agissant par son syndic en exercice la société Camilleri Gestion a, par exploit du 5 août 2024, assigné la SCI IMMO ESS devant le tribunal judiciaire de Nîmes statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond de l’article 481-1 du code de procédure civile, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 36 et suivants du décret du 17 mars 1967 aux fins de voir :

— LE DECLARER RECEVABLE et bien fondé en son principe ;

— CONDAMNER la SCI IMMO ESS à lui payer la somme de 10 363,72 euros au titre des charges échues et 4 625,04 euros au titre des charges à échoir arrêtées au 10 juillet 2024 ;

— DECLARER que cette somme sera augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure adressée le 31 mai 2024 ;

— CONDAMNER la SCI IMMO ESS à lui payer la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

— CONDAMNER la SCI IMMO ESS à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

— CONDAMNER la SCI IMMO ESS aux entiers dépens de procédure dont distraction au profit de Maître Sabine Manchet Frontin.

L’affaire a été retenue à l’audience du 26 septembre 2024.

La SCI IMMO ESS pour laquelle l’huissier a dressé un procès-verbal relatant avec précision les diligences accomplies pour la rechercher et lui a adressé à la dernière adresse connue, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie du procès-verbal et une copie de l’assignation, a été régulièrement citée en les formes de l’article 659 du Code de procédure civile.

Elle n’est ni présente, ni représentée. Le jugement sera donc réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, modifié par l’ordonnance n°2019-738 en date du 17 juillet 2019, “à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2. Lorsque la mesure d’exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d’indemnité d’occupation, cette mesure se poursuit jusqu’à l’extinction de la créance du syndicat résultant de l’ordonnance. Si l’assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d’un lot d’un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n’est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l’article 22".

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi du 13 décembre 2000 et par la loi du 24 mars 2014, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, impose aux copropriétaires de participer, d’une part aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun, en fonction de l’utilité que ses services et éléments présentent à l’égard de chaque lots, et d’autre part aux charges relatives à l’entretien et à l’administration des parties communes ; le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Aux termes de l’article 10-1 de la même loi, modifié par la loi du 23 novembre 2018, et par l’ordonnance du 30 octobre 2019, “par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot (…) ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives notamment en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

N° RG 24/03634 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KSKR

d) Les astreintes (…).

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige”.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 14-1 du même texte, “la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale”.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LI BECARUT, pris en la personne de son syndic en exercice la société Camilleri Gestion, verse aux débats les éléments suivants :

— Le titre de propriété,

— Le contrat de syndic,

— Un relevé de compte copropriétaire faisant apparaitre le solde des sommes dues au 15 juillet 2024 pour un montant de 10.780,54 euros et la somme totale de 4.625,04 euros au titre des charges non échues correspondant aux budgets prévisionnels des 1er octobre 2024, 1er janvier 2025, 1er avril 202 et 1er juillet 2025,

— Des appels de fonds et de provision de 2022 à 2024,

— Les convocations aux assemblées générales avec accusés de réception,

— Les procès-verbaux des assemblées générales des 17 janvier 2023 et 19 décembre 2023, approuvant les comptes de copropriété du 01 octobre 2023 au 30 septembre 2024,

— Des mises en demeure des 1er et 4 juin 2024.

A. Sur les charges de copropriété échues

En l’espèce, le relevé de compte copropriétaire fait apparaitre un solde d’un montant de 10 363,72 euros au 10 juillet 2024.

Il apparait que ces sommes sont justifiées.

Par conséquent, il convient de condamner la SCI IMMO ESS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Li Becarut, pris en la personne de son syndic en exercice la société Camilleri Gestion la somme de 10 363,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2024, date de la mise en demeure.

B. Sur les charges de copropriété à échoir

Il résulte de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LI BECARUT pris en la personne de son syndic la société CAMILLERI GESTION sollicite la somme de 4.625,04 euros au titre des budgets prévisionnels des 1er octobre 2024, 1er janvier 2025, 1er avril 2025 et 1er juillet 2025.

Il ressort du procès-verbal que la dernière assemblée générale ordinaire qui s’est tenue le 16 novembre 2023 a voté le budget prévisionnel de l’exercice du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024 et le fonds de travaux ALUR pour la même période.

Ainsi, il échet de constater que les sommes sollicitées au titre du quatrième trimestre 2024 et des trois premiers de 2025 n’ont pas été validées ou votées par la dernière assemblée générale. Par conséquent, le demandeur sera débouté de cette demande.

II. Sur la demande en dommages et intérêts

Le non-paiement des charges génère nécessairement la désorganisation des comptes de la copropriété, faisant peser une charge financière sur l’ensemble des autres copropriétaires et entraînant par ailleurs un manque de trésorerie privant le syndicat des copropriétaires des sommes nécessaires au fonctionnement de la copropriété. Il s’agit d’un préjudice distinct du simple retard dans le paiement qui doit être indemnisé.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LI BECARUT pris en la personne de son syndic la société CAMILLERI GESTION a délivré à la SCI IMMO ESS deux mises en demeure les 31 mai et 4 juin 2024.

En s’abstenant de régler de régler sa quote-part de charges de copropriété, la SCI IMMO ESS a privé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Li Becarut, [Adresse 3] de légitimes rentrées de fonds, le contraignant en sus à engager des frais pour le recouvrement de sa créance.

Par conséquent, il convient de condamner la SCI IMMO ESS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LI BECARUT pris en la personne de son syndic la société CAMILLERI GESTION la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

III. Sur les demandes accessoires

A. Sur l’exécution provisoire

Le décret du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile instaure en son article 3 le principe de l’exécution provisoire. Ainsi, l’article 514 du code de procédure civile dispose que “les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”. Cet article précise que le juge peut écarter l’exécution provisoire par une décision motivée, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Selon l’article 55 de ce même décret, par dérogation, les dispositions de l’article 3 s’appliquent aux instances introduites devant les juridictions du 1er degré à compter du 1er janvier 2020.

Il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire qui est en l’espèce de droit.

B. Sur l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient de condamner la SCI IMMO ESS à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble LI BECARUT pris en la personne de son syndic la société CAMILLERI GESTION une indemnité qui est équitablement fixée à la somme de 1 000 euros au titre des frais de procédure non compris dans les dépens.

C. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, la SCI IMMO ESS qui succombe, supporte les dépens conformément à l’article 696 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

CONDAMNE la SCI IMMO ESS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LI BECARUT, pris en la personne de son syndic en exercice la société Camilleri Gestion la somme de 10 363,72 euros au titre des charges de copropriété échues, avec intérêts au taux légal à compter du 1er juin 2024 ;

DEBOUTE la SCI IMMO ESS de sa demande indemnitaire au titre des charges de copropriété à échoir ;

CONDAMNE la SCI IMMO ESS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Li Becarut, [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société Camilleri Gestion la somme de 500 euros à titre de dommages intérêts ;

CONDAMNE la SCI IMMO ESS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LI BECARUT, pris en la personne de son syndic en exercice la société Camilleri Gestion la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI IMMO ESS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LI BECARUT, pris en la personne de son syndic en exercice la société Camilleri Gestion, aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est en l’espèce de droit.

Le présent jugement a été signé par Valérie DUCAM, Vice-Président et par Nathalie FORINO, F.F.Greffier présent lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,