TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/07117 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YQNL

N° de Minute : L 25/00084

JUGEMENT

DU : 17 Mars 2025

Société ACTION LOGEMENT SERVICES SAS

C/

[T] [P]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 17 Mars 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS, substitué par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [T] [P], demeurant [Adresse 7]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Janvier 2025

Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 17 Mars 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 7117/24 – Page – MA

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé par voie électronique le 5 mai 2023, M. [X] [O] et Mme [H] [O] ont donné à bail, pour une durée initiale d’un an renouvelable par tacite reconduction, à M. [T] [P] un appartement meublé n°1130 situé au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 700 euros, outre une provision sur charges de 130 euros.

Par acte sous seing privé du 10 mai 2023, la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par le locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2024, la SASU Action Logement Services a fait signifier à M. [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le règlement de la somme de 2 995,02 euros dont 2 848, 17 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer a été notifié par voie électronique à la commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 28 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, la SASU Action Logement Services a fait assigner M. [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de voir, au visa des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, devenus depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du code civil, de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, des articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;ordonner l’expulsion de M. [P] et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner M. [P] à lui payer la somme de 4 529,39 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 février 2024 sur la somme de 2 848,17 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;condamner M. [P] à lui payer lesdites indemnités d’occupation, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;condamner M. [P] à payer à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique à la préfecture du Nord le 21 juin 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 janvier 2025.

La SASU Action Logement Services, représentée par son conseil, s’en est rapportée aux demandes contenues dans son acte introductif d’instance sauf à actualiser le montant de la dette à la somme de 8 195,28 euros.

Au soutien de son assignation, elle fait valoir qu’en vertu de l’article 2306 du code civil, de l’article 7.1 de la convention Etat-UESL et des quittances subrogatives dont elle est titulaire, elle est subrogée dans les droits du bailleur et est donc en droit d’agir en acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail au regard des loyers réglés par elle-même et non remboursés par le locataire.

En outre, la demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Elle ajoute que le bailleur n’a pas vocation à être attrait à la procédure de résiliation de bail et d’expulsion initiée par elle et qu’il ne peut exister aucune contrariété d’intérêts ; que le bailleur a seulement la possibilité, s’il le souhaite, de s’adjoindre à la procédure engagée par la caution, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

Elle souligne que l’assignation a été délivrée dans le délai triennal si bien qu’aucune prescription n’est encourue.

Elle ajoute qu’elle est également subrogée dans les droits du bailleur s’agissant des indemnités d’occupation qu’elle a réglées.

Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, M. [P] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action de la SASU Action Logement Services

L’article 1346 du code civil prévoit que « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ».

L’article 2306 du code civil ajoute que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

En l’espèce, la SASU Action Logement Services produit aux débats plusieurs quittances subrogatives dont la plus récente datée du 13 novembre 2024 mentionne qu’elle a réglé au mandataire des bailleurs la somme totale de 8 195,28 euros au titre des loyers et charges totalement ou partiellement impayés par M. [P] entre les mois de novembre 2023 et novembre 2024.

La SASU Actions Logement Services justifie ainsi avoir réglé aux bailleurs des sommes dues par M. [P].

Par ailleurs, la SASU Action Logement Services justifie avoir notifié le commandement de payer visant la clause résolutoire à la CCAPEX plus de six semaines avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle justifie également avoir notifié au Préfet du Nord plus de six semaines avant l’audience l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date à laquelle le commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été délivré, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.”

En l’espèce, le bail stipule une clause résolutoire (article VIII) aux termes de laquelle le bail est résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie prévu au contrat.

Il convient donc de faire application de ce délai de deux mois pour déterminer si les effets de la clause résolutoire contenue au bail ont été acquis.

La SASU Action Logement Services justifie avoir, le 23 février 2024, fait signifier à M. [P] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail afin d’obtenir le règlement d’une somme de 2 848, 17 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort, par ailleurs, du relevé de compte produit par la SASU Action Logement Services arrêté au 2 décembre 2024 que les causes de ce commandement n’ont pas été réglées dans le délai de 2 mois suivant sa délivrance.

Il en résulte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 avril 2024.

La situation de M. [P] est ignorée et il ne ressort pas des décomptes produits par la demanderesse qu’il aurait effectué un règlement récent.

Il n’y a donc pas lieu d’envisager la suspension des effets de la clause résolutoire telle que le permet l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de M. [P] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement.

Sur les sommes dues

Aux termes de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1240 du code civil, le préjudice du bailleur résultant de l’occupation du logement postérieurement à la résiliation du bail est réparé par l’allocation d’une indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation à la libération des lieux et équivalente au loyer, provision sur charges comprises.

En l’espèce, d’après le décompte produit par la SASU Action Logement Services arrêté au 2 décembre 2024, le montant actuel du loyer et de la provision sur charges qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié est de 1 077,93 euros.

Il convient donc de fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à cette somme.

Il ressort de la dernière quittance subrogative du 13 novembre 2024 produite aux débats par la SASU Action Logement Services qu’elle a réglé au bailleur la somme totale de 8 195,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de novembre 2024 incluse.

La SASU Action Logement Services est donc subrogée dans les droits des bailleurs à l’encontre du locataire à hauteur de cette somme.

M. [P] sera donc condamné à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 8 195,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 2 848, 17 euros et de la signification du présent jugement pour le surplus.

Le surplus des demandes présentées par la SASU Action Logement Services sera rejeté dans la mesure où elle ne justifie d’aucun autre règlement fait aux bailleurs en lieu et place du locataire.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [P] qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 23 février 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, il sera condamné à payer à la SASU Action Logement Services la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, en application de l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail meublé conclu entre M. [X] [O] et Mme [H] [O], d’une part, et M. [T] [P], d’autre part, portant sur l’appartement n° 1130, situé au 1er étage du [Adresse 8] [Localité 10] étaient réunies à la date du 24 avril 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail à compter de cette même date ;

AUTORISE la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services, à défaut pour M. [T] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail à une somme équivalente au loyer et à la provision sur charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de 1 077,93 euros ;

CONDAMNE M. [T] [P] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle la somme de 8 195,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 2 décembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 février 2024 sur la somme de 2 848,17 euros et à compter de la date de la signification du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire »;

REJETTE les demandes de la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services pour le surplus ;

CONDAMNE M. [T] [P] à payer à la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [T] [P] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail du 23 février 2024 ;

RAPPELLE à Monsieur [T] [P] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 5]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et prononcé à [Localité 10], le 17 mars 2025.

Le Greffier Le Juge