TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

[Localité 7]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/12614 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y6LR

N° de Minute : 25/00499

JUGEMENT

DU : 15 Septembre 2025

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[W] [I]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 Septembre 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [W] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Juin 2025

Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 15 Septembre 2025, date indiquée à l’issue des débats par Joelle SPAGNOL, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 novembre 2023, la S.C.I. RENBOC a donné à bail à M. [W] [I] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 460 euros, outre une provision sur charge de 40 euros, pour une durée de 6 ans renouvelable.

Par acte sous seing privé du 3 novembre 2023, la société par action simplifiée unipersonnelle (SASU) Action Logement Services s’est portée caution des engagements du locataire dans le cadre du dispositif dénommé Visale.

Par acte de commissaire de justice du 10 mai 2024, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait signifier à M. [W] [I] un commandement de payer la somme principale de 1 520 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie de la situation d’impayé de loyers par voie électronique avec avis de réception du 17 mai 2024.

Par acte signifié par commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [W] [I] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins de voir :

Déclarer l’action de la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES recevable et bien fondée ;

Déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;

A titre subsidiaire,

Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;

Ordonner l’expulsion de M. [W] [I] et de tous occupants de son chef du logement, si besoin est, avec le concours de la force publique ;

Condamner M. [W] [I] à payer à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 4 520 euros avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers du 10 mai 2024 sur la somme de 1 520 euros, et pour le surplus à compter de la présente assignation ;

Fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;

Condamner M. [W] [I] à payer lesdites indemnités d’occupation à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICE, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

Condamner M. [W] [I] à payer à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 4 novembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 juin 2025. Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales sauf à actualiser la dette locative arrêtée au 16 juin 2025 échéance incluse, à la somme de 8 099,45 euros. Elle ajoute que le locataire ne règle plus ses loyers depuis février 2024.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise.

Elle a été autorisée à produire par note en délibéré le justificatif de la dernière quittance subrogative.

Régulièrement assigné par acte déposé à l’étude de commissaire de justice, M. [W] [I] n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 15 septembre 2025.

Par note en délibéré en date du 30 juin 2025 et réceptionnée le 4 juillet 2025, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES a transmis les justificatifs de l’actualisation de la créance de M. [W] [I].

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [W] [I], assigné par acte déposé à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu et n’a pas été représenté à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de l’action de la Société Action Logement Services :

L’article 1346 du code civil prévoit que « la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette ».

L’article 2306 du code civil ajoute que « la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

La S.A.S.U. Action Logement Services produit aux débats une quittance subrogative du 16 juin 2025 dont il ressort qu’elle a réglé à la S.C.I. RENBOC des loyers et provisions pour charges impayés par M. [W] [I].

La S.A.S.U. Action Logement Services est, par conséquent, recevable à agir à l’encontre du locataire en constat de résiliation du bail et remboursement des échéances impayées en ses lieu et place.

Par ailleurs, la S.A.S.U. Action Logement Services justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Elle justifie également avoir notifié au préfet du Nord plus de six semaines avant l’audience l’assignation visant à obtenir l’expulsion, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Son action est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

L’article 1103 du code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause 2-9 intitulée « Clauses résolutoires / Résiliation de plein droit » aux termes de laquelle le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées.

En outre, le commandement de payer prévoit un délai de deux mois, soit un délai d’une durée supérieure à celui prévu par l’article 24 précédemment cité dans sa version applicable depuis le 29 juillet 2023, c’est-à-dire à la date de signature du bail comme à celle de délivrance du commandement de payer.

Il convient donc de prendre en compte un délai de deux mois pour déterminer si les effets de la clause résolutoire ont été acquis.

En l’espèce, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir régulièrement signifié le 10 mai 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail pour un montant de 1 520 euros.

Il ressort par ailleurs du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant les délais impartis, aucun versement n’ayant été effectué par M. [W] [I].

Il en résulte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juillet 2024, conformément aux délais impartis par le commandement et à la demande présentée par la requérante.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion M. [W] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour la bailleresse le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 511,35 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner M. [W] [I] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle se substitue au loyer à compter du 10 juillet 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du 16 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 non incluse.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 7 novembre 2023 ;

le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 10 mai 2024 ;

le décompte de la créance arrêtée au 16 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 non incluse.

Il ressort de la dernière quittance subrogative du 16 juin 2025 produite aux débats par la S.A.S.U. Action Logement Services qu’elle a réglé à la bailleresse, déduction faite des versements effectués par le locataire, la somme totale de 6 692 euros au titre des échéances locatives à la date du 16 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 non incluse.

La S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES est donc subrogée dans les droits de la S.C.I. RENBOC à l’encontre de M. [W] [I] à hauteur de cette somme.

M. [W] [I], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Par conséquent, il convient de condamner M. [W] [I] à payer à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 692 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 non incluse, outre intérêt au taux légal à compter du 10 mai 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1 520 euros, à compter du 30 octobre 2024, date de l’assignation, pour la somme de 4 520 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [W] [I], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

M. [W] [I] condamné aux dépens, devra verser à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

DECLARE la société par actions simplifiée unipersonnelle Action Logement Services recevable en son action ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I. RENBOC et M. [W] [I], portant sur le logement situé [Adresse 5] à [Localité 8] sont réunies à la date du 10 juillet 2024 ;

Par conséquent, CONSTATE la résiliation du bail liant les parties ;

AUTORISE, à défaut pour M. [W] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

FIXE à 511,35 euros le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 10 juillet 2024 ;

CONDAMNE M. [W] [I] à payer à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution, une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 511,35 euros de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE M. [W] [I] à payer à la S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6 692 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 16 juin 2025, échéance du mois de juin 2025 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 10 mai 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 1 520 euros, à compter du 30 octobre 2024, date de l’assignation, pour la somme de 4 520 euros, et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus ;

RAPPELLE les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNE M. [W] [I] aux entiers dépens ;

CONDAMNE M. [W] [I] à la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

RAPPELLE à M. [W] [I] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 9]

[Adresse 3]

[Localité 6]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 15 septembre 2025.

LE GREFFIER,

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,